Дело № 2-560/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 06 марта 2017 года

Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Сактагановой Г.Н., 

при секретаре Абрамкиной Е.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, ФИО2 о признании недействительными протокола торгов и договора купли-продажи квартиры, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО3 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, ФИО2 о признании недействительными протокола торгов и договора купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО1 обратился в суд с названным иском.

В обоснование иска указал, что в ходе рассмотрения в Первомайском районном суде г. Омска гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО4 о признании утратившей право пользования жилым помещением ему стало известно о том, что квартира № 

<

адрес>, принадлежащая ему на праве собственности, перешла в собственность ФИО2

Согласно представленным ФИО2 документам на основании протокола о результатах торгов № от ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Омской области и ФИО2 был заключен договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

На обращение в ТУ Росимущества в Омской области ДД.ММ.ГГГГ им был получен ответ, в котором указано, что ТУ Росимущества по окончании всех действий, связанных с реализацией указанного арестованного объекта недвижимости в УФССП России по Омской области направлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № с приложением документов, подписанных по результатам торгов. Предоставление документов по результатам торгов по запросам физических лиц не предусмотрено. Интересующие его документы могут быть предоставлены по запросу судебных и правоохранительных органов.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ он подал заявление в УФССП по Омской области, ответ на которое не получен.

Таким образом, реализация, принадлежащей ему квартиры была произведена с существенными нарушениями порядка проведения торгов, а именно не уведомление его и лица, имеющего законное право пользования спорным жилым помещением о процедуре проведения торгов.

Ссылаясь на положения ст. 449 ГК РФ просил признать недействительным протокол торгов № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Омской области по реализации квартиры 

<

адрес>; признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Омской области и ФИО2

Третье лицо ФИО3 заявила самостоятельные требования, указав, что в процессе рассмотрения данного дела ей стало известно, что квартира 

<

адрес>, в которой она зарегистрирована, перешла в собственность ФИО2 Из представленных суду документов стало известно, что на основании протокола о результатах торгов № от ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Омской области и ФИО2 был заключен договор купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение п. 2 ст. 448 ГК РФ объявление о торгах было опубликовано менее чем за 30 дней до даты торгов в печатном издании тиражом 300 экземпляров. Кроме того, в извещении не указано, что в квартире зарегистрирована и проживает ФИО3, которая имеет право пользования данным жилым помещением, а в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменение договора найма. Таким образом, реализация квартиры, принадлежащей ФИО1 на праве собственности была проведена с существенным нарушениями порядка проведения торгов и влечет признание их недействительными. 

Просила суд признать недействительным протокол торгов № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Омской области по реализации квартиры 

<

адрес>; признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Омской области и ФИО2

В судебном заседании ФИО1 поддержал исковое заявления и требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования. 

Представитель ТУ Росимущества в Омской области ФИО5, действующая на основании доверенности №-Д от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 101), исковые требования не признала, поддержала доводы письменного отзыва (л.д. 96-100, 137-138), отвечая на вопросы пояснила, что публикация объявления осуществлена в газете «Омский вестник» и на сайте менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. В комиссии по проведению торгов не участвовал судебный пристав-исполнитель. 

ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 135), возражала против удовлетворения иска, поддержала доводы письменного отзыва на иск (л.д. 140-142), указав, что исковые требования не обоснованные, поскольку оспариваемые истцом торги проведены в соответствии с действующим законодательством, регламент проведения торгов соблюден. 

Третье лицо, заявившее самостоятельные исковые требования ФИО3 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом. 

Представитель ФИО3 – ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 92-93), поддержал исковые требования и требования третьего лица, заявившего самостоятельные требования, пояснив, что имеется Постановление Правительства, во исполнение которого ДД.ММ.ГГГГ изданы методические рекомендации по вопросам организации продажи арестованного имущества, там конкретно возложена обязанность в срок не менее и более чем за 30 дней публиковать на сайте «torgi.gov.ru.» извещение, на собственном сайте организатора, и в средствах массовой информации. Публикация была ДД.ММ.ГГГГ, торги - ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента публикации и до торгов было менее 30 дней. Кроме того, газета «Омский вестник» имеет тираж в 300 экземпляров, соответственно, не является средством массовой информации. В комиссии по проведению торгов должен был участвовать судебный пристав-исполнитель, согласно постановлению о передаче арестованного имущества на торги, что не было соблюдено. На момент реализации квартиры право пользования квартирой ФИО3 не было прекращено. Исходя из представленных документов, ТУ знало о ФИО3, т.к. была представлена копия лицевого счета. Однако в объявлении не указано, что на квартиру было обременение, т.е. объявление было не полным.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу положений ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В силу положений ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно ч. 3 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 449.1. ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии со ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ №Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. 

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке).

Как установлено судебным разбирательством и следует из материалов дела ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (без нотариального удостоверения) от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65).

Решением Центрального районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску АО «***** к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество с ФИО1 в пользу АО «*****» взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере ***** руб., расходы по проведению оценки в размере ***** руб. и расходы по оплате госпошлины в размере ***** руб., обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определен способ реализации заложенного имущества с торгов, с установлением начальной продажной цены имущества в размере ***** руб. (л.д. 68-75). 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменений, апелляционная жалоба представителя ФИО1 – без удовлетворения (л.д. 76-79). 

Таким образом, в данном случае в отношении вышеуказанной квартиры должны были быть проведены публичные торги. 

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО № 1 г. Омска на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Центральным районным судом г. Омска, возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ФИО1 (л.д. 24).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО № 1 г. Омска ФИО8, в отсутствие должника, составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на квартиру по адресу: 

<

адрес>, на сумму ***** руб. с оставлением на ответственное хранение представителю взыскателя АО «*****» (л.д. 59-51). 

Копия акта направлена должнику заказным письмом (л.д. 53).

Согласно представленной ООО «УК Центржилсервис» по запросу судебного пристава-исполнителя, копии лицевого счета на квартиру № 

<

адрес> в квартире постоянно зарегистрированы: с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (бывший ОКС), ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ОКС) – без регистрации (л.д. 64). 

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО № 1 г. Омска по исполнительному производству №-ИП, в соответствии с договором поручения, заключенным между УФССП по Омской области и ТУ Росимущества в Омской области подана заявка на торги арестованного имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> стоимостью ***** руб. (л.д. 80).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ЦАО № 1 г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ, квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> стоимостью ***** руб. передана в ТУ Росимущества в Омской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (л.д. 81-82). Согласно п. 2 которого постановлено: включить судебного пристава-исполнителя, вынесшего настоящее постановление, в состав комиссии по проведению торгов, уведомив его письменно о дате, времени и месте их проведения в течение 7 рабочих дней после опубликования извещения о проведении торгов. 

По акту приема-передачи документов, характеризующих переданное на торги имущество ТУ Росимущества в Омской области приняло копии: выписки из ЕГРЛ от ДД.ММ.ГГГГ, копии лицевого счета №, технического паспорта жилого помещения на квартиру 

<

адрес> (л.д. 83).

В газете «Омский вестник» № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Омской области размещено объявление о проведении торгов (в форме открытого аукциона) по поручению УФССП России по Омской области, в том числе квартиры 

<

адрес>, дата аукциона реализации арестованного заложенного недвижимого имущества назначена на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84).

Заказным письмом от ДД.ММ.ГГГГ должник и взыскатель извещены судебным приставом-исполнителем о назначении даты 1-х торгов по объекту недвижимости, расположенному по адресу: 

<

адрес> на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 85).

Из протокола № заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что победителем торгов по реализации имущества должника ФИО1 – квартиры, общей площадью ***** кв.м., 

<

адрес>, арестованного в рамках исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, признан ФИО2 (заявка №, билет участника торгов №), цена проданного имущества составляет ***** руб. (л.д. 86).

ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Омской области (продавец) и ФИО2 (покупатель) подписали протокол № о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества, по условиям которого продавец заключает с покупателем договор купли-продажи в течение 5 дней со момента оплаты покупателем имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, 

<

адрес>. Имущество продается в рамках исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, акта описи и ареста имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с заявкой на реализацию от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 1.1., 1.2., 3.1.). Общая стоимость имущества составляет ***** руб. (п. 2.1.). Задаток в сумме ***** руб., перечисленный покупателем по договору о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, засчитывается в счет оплаты имущества (п. 2.2.). Покупатель обязан уплатить за вычетом задатка ***** руб. (п. 2.3.). Оплата производится по ДД.ММ.ГГГГ включительно в безналичном порядке путем перечисления суммы по реквизитам ТУ Росимущества в Омской области (п. 2.3.) /(л.д. 114-116).

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в Омской области (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи арестованного имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью ***** руб. Факт оплаты имущества удостоверен выпиской со счета, указанного в абз. 2 п. 2.3. протокола № (л.д. 117-119).

По акту приема-передачи имущества по договору купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному сторонами ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Омской области передало, а ФИО2 принял квартиру, общей площадью ***** кв.м., кадастровый (или условий) номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 120).

Постановлением судебного пристава-исполнителя произведено распределение поступивших ДД.ММ.ГГГГ на депозитный счет ОСП по ЦАО № 1 г. Омска по исполнительному производству №-ИП денежных средств в сумме ***** руб., путем перечисления указанной суммы в счет погашения долга взыскателю АО «*****» (л.д. 90).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО № 1 УФССП России по Омской области вынесено постановление об окончании исполнительного производства №-ИП в связи с фактическим исполнением исполнительного документа (л.д. 91). 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области зарегистрировано право собственности ФИО2 на квартиру 

<

адрес> на основании договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 153).

Истец и третье лицо указывают на нарушение срока извещения о проведении торгов и порядка извещения, поскольку публикация извещения о торгах осуществлена в газете, не являющейся средством массовой информации. Однако суд не находит нарушений в указанной части. 

Согласно п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Таким образом, сообщение о проведении торгов ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущество в Омской области размещено в официальном печатном издании «Омский вестник» за 27 дней до проведения торгов, т.е. в срок, установленный законом.

Направленная информация содержала сведения о переданном на торги имуществе, позволяющие его однозначно идентифицировать, о начальной цене имущества, сумме задатка, шаге аукциона, условиях и порядке участия в торгах, в том числе, окончательный срок приема заявок на участие в торгах, также указано наименование организатора торгов, его адрес, контактный телефон.

В приведенной связи суд приходит к выводу о соблюдении ответчиком порядка размещения информации о проведении публичных торгов.

При этом подлежат отклонению как необоснованные доводы представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, о том, что газета «Омский вестник» является ненадлежащим печатным источником для размещения объявления о проведении торгов, поскольку согласно ст. 38 Закона Омской области от 21.11.2002 № 409-ФЗ газета «Омский вестник» является официальным изданием, предназначенным для опубликования нормативных правовых актов Омской области. Учредителем газеты является Правительство Омской области и Законодательное собрание Омской области. 

Следовательно, размещение в названном печатном издании информации о торгах соответствует правилам п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке.

Кроме того, суд не признает существенным нарушением процедуры проведения торгов не участие судебного пристава-исполнителя в комиссии по проведению торгов. 

Также суд принимает во внимание, что представитель ФИО3 пояснил, что последняя имеет право пользования указанной квартирой, что должно было быть указано в извещении о торгах, однако, согласно ч. 6 ст. 59 Закона об ипотеке предусмотрены обязательные сведения, которые должны содержаться в опубликованном извещении о проведении торгов, при этом информация о зарегистрированных лицах в реализуемой квартире не является обязательной. Часть 2 ст. 448 ГК РФ также не содержит включения указанных сведений в извещение о проведении торгов. 

Таким образом, исковые требования ФИО1 и требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО3 не подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, ФИО2 о признании недействительными протокола торгов и договора купли-продажи квартиры отказать. 

В удовлетворении требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ФИО3 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, ФИО2 о признании недействительными протокола торгов и договора купли-продажи квартиры отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца с момента изготовления судом решения в окончательной форме. 

решение вступило в законную силу 17.05.2017