Дело № 2-164/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июля 2018 года с. Михайловское

Михайловский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Махрачевой О.В.,

при секретаре Школиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 в лице ФИО4 к ФИО18 лично и как к законному представителю несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности, передачи имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, действующая в интересах ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО18, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, передаче указанных объектов недвижимости, в обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5, в интересах которой по доверенности действовала ФИО4, и ФИО18, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей, заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого истица обязалась передать в собственность ответчиков указанные объекты недвижимости, а ответчики обязались принять и оплатить указанное имущество.Цена отчуждаемого имущества определена в сумме 453026 руб., из которых цена земельного участка – 10000 руб., цена жилого дома в сумме 443026 руб. Согласно условиям договора денежные средства переданы покупателем продавцу до подписания договора за счет средств целевого займа, предоставленного КПК «Гарантия». В силу закона в отношении указанных объектов недвижимости установлена ипотека, регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок произведена в соответствии с требованиями закона. Вместе с тем, обязательство по оплате приобретенных объектов недвижимости ответчиком не исполнено, что подтверждается распиской ФИО18, данной на момент подписания договора. В связи с изложенным, с учетом уточнения заявленных требований, и на основании ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) истец просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. земельного участка площадью 1559 кв.м, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый № с одновременным обременением ипотекой в силу закона, между ФИО5 и ФИО18 действующей за себя и несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, прекратить право собственности ФИО18, ФИО2, ФИО3 на вышеуказанное имущество и истребовать его у ответчиков, снять наложенные на земельный участок и жилой дом ограничения, взыскать судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в сумме 7730 руб. 26 коп.

В судебном заседании представители истца ФИО4, ФИО8 иск поддержали по доводам, изложенным в нем. В дополнение представитель ФИО4 пояснила, что при заключении договора со ФИО18 она действовала в интересах ФИО5 на основании нотариально удостоверенной доверенности. В марте 2017г. со ФИО18 достигнута договоренность о купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес> принадлежащего ее тети ФИО5 под материнский капитал за 456026 руб. По условиям договоренности ФИО18 должна была получить указанную сумму по договору займа в КПК «Гарантия» и передать ей, кокретные условия и сроки передачи денежных средств не оговаривались, т.к. представитель КПК «Гарантия» сообщила, что деньги по договору займа будет переданы ФИО18 после того, как пенсионный фонд перечислит на счет КПК «Гарантия» средства материнского капитала в счет погашения займа. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. готовил КПК «Гарантия», с его условиями она ознакомилась только в Многофункциональном центре при передачи документов на регистрацию, где сразу обратила внимание на п. 4, в котором было указано, что денежные средства переданы продавцу до подписания договора. ФИО13 в присутствии сотрудника МФЦ подтвердила, что деньги не передавала, и написала расписку, что денежные средства по договору купли-продажи не переданы на момент подписания договора, после чего договор был подписан. В последующем представитель КПК «Гарантия» ФИО9 позвонила ей и сообщила, что необходимо прийти ДД.ММ.ГГГГг. в КПК «Гарантию» где ФИО18 будут передаваться денежные средства предоставленные ей по договору займа на приобретение дома. В назначенное время она явилась со своим представителем ФИО8, однако ФИО9 отказалась в его присутствии выдавать деньги, ссылаясь на банковскую тайну, после чего они вынуждены были уйти. ФИО18 получив денежные средства предназначенные на покупку дома и земельного участка, до настоящего времени их ни ей, не продавцу ФИО5 не передала. 

Ответчик ФИО18, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО10 в судебном заседании возражала против заявленных требований, пояснила, что денежные средства по договору купли продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг., она передала до подписания договора, а именно ДД.ММ.ГГГГг. в сумме 300 000 руб. по месту работы ФИО4 в военкомате, так как именно на эту сумму у них была достигнута договоренность. Факт написания расписки она не оспаривала. Также пояснила, что действительно представитель КПК «Гарантия» ФИО9 приглашала ФИО4 для получения денег ДД.ММ.ГГГГг. но только в сумме 30 000 руб., которые она должна была передать ФИО4 для перевода денег ФИО5

Представитель третьего лица КПК «Гарантия» ФИО9 суду пояснила, что она готовила проект договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу 

<

адрес> между ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО18, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей. Деньги на приобретение дома ФИО18 получила по договору займа заключенного в КПК «Гарантия» в сумме 453026 руб., которые были перечислены ей на счет в ДД.ММ.ГГГГ., после этого ФИО18 их сняла и положила во вклад в КПК «Гарантия» до поступления денежные средств из пенсионного фонда. По поступлению в кооператив в счет погашения займа средств материнского капитала из пенсионного фонда, денежные средства были переданы ФИО18, при этом для передачи денег была приглашена ФИО4, которая явилась с ФИО8, в связи с чем в его присутствии она отказалась передавать деньги ФИО18 После того как ФИО4 и ФИО8 вышли, она передала ФИО18 денежные средства находящиеся во вкладе. Передавались ли полученные денежные средства ФИО4 в последующем, ей не известно, но со слов ФИО18 ей известно, что последняя передала ФИО4 300 000 руб. 

В судебное заседание истец ФИО5, представители третьих лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (долее Росреестр), ГУ-Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в 

<

адрес>, КПК «Гарантия», представитель органа опеки и попечительства комитета по образованию и делами молодежи администрации 

<

адрес> извещенные о дате и времени надлежащим образом, не явились, ходатайств об отложении не заявляли, просили рассмотреть дело без их участия, суд, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Представитель третьего лица Росреестра представил письменный отзыв, в котором просили принять по делу решение на усмотрение суда, в случае удовлетворения заявленных требований просили решить вопрос о снятии обременения с объектов недвижимости.

Представитель третьего лица ГУ-Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в 

<

адрес> представил письменный отзыв, в котором указал, что ФИО18 обратилась в Управление ПФР ДД.ММ.ГГГГг. с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по договору займу на приобретение жилья от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между ФИО18 и КПК «Гарания» на сумму 453026 руб. в целях приобретения земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу 

<

адрес>. ФИО18 предоставила в пенсионный орган платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГг. согласно которому КПК «Гарантия» перечислило сумму займа 453026 руб. на счет получателя ФИО18, после чего было принято решение от ДД.ММ.ГГГГг. № об удовлетворении заявления ФИО18 о распоряжении средствами материнского капитала и ДД.ММ.ГГГГг. денежные средства на приобретение жилья в сумме 453026 руб. были перечислены на счет КПК «Гарантия». В том случае, если будет установлено, что ФИО18 распорядилась займом не по целевому назначению, и договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу 

<

адрес> будет расторгнут, то средства материнского капитала подлежат возврату в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации. 

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Положениями ст.ст. 309,310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО18, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1559 кв.м, кадастровый № и находящегося на нем жилого дома, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (п. 1 договора). (л.д. 8-15).

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 

<

адрес>. за №№, № № и №№, № №, согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственниками жилого дома по адресу: 

<

адрес> являются ФИО18, ФИО2, ФИО3, за каждым зарегитсрировано по 1/3 доли в праве собственности на указанное имущество, произведена государственная регистрация ипоки в силу закона на жилой дом и земельный участок (л.д. 96-100). 

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. жилой дом и земельный участок считаются переданными с момента подписания договора, который одновременно будет иметь силу акта приема-передачи. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели и случайной порчи указанного имущества, а обязанность продавца по передаче отчуждаемого имущества покупателю считается исполненной. 

По соглашению сторон цена отчуждаемого имущества определена в сумме 453026 руб., в том числе цена земельного участка в сумме 10000 руб. и цена жилого 

<

адрес> руб. Денежные средства в размере 453026 руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора, причем все денежные средства в размере 453026 руб. за счет средств целевого займа, предоставленного кредитором (КПК «Гарантия») на приобретение вышеуказанных земельного участка и расположенного на нем жилого дома по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении ипотечного займа на приобретение жилья, заключенного между КПК «Гарантия» и ФИО18 (п. 4 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между КПК «Гарантия» и ФИО18 заключен договор ипотечного займа №, согласно условиям которого займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 453026 руб., со сроком займа 92 дня, процентной ставкой 15% годовых, с целевым назначением: покупка земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: 

<

адрес> (л.д. 120-122).

КПК «Гарантия» исполнил свои обязательства по передаче денежных средств ФИО18 в размере 453026 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. о перечислении на счет ФИО18 открытый в Сбербанке России указанной суммы, а также отчетом о всех операциях на счету ФИО18 открытом в Сбербанке России, согласно которому указанная сумма зачислена на ее счет ДД.ММ.ГГГГг. и в период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. указанные денежные средства ФИО18 сняты (л.д. 124, 156-188), при этом ДД.ММ.ГГГГг. ФИО18 заключает договор № с КПК «Гарантия» и передает денежные средства в сумме 418 000 руб. во вклад (л.д. 190,191), которые в последующем в период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. все снимает разными суммами, что подтверждается расходными кассовыми ордерами и копией кассовой книги (л.д. 192-198).

В нарушении ст. 56 ГПК РФ, ответчиком ФИО18 не предоставлено доказательств передачи денежных средств за приобретенный дом и земельный участок в сумме 453 026 руб., ФИО4, либо ФИО5 Доводы ответчика о том, что она передала ФИО4 ДД.ММ.ГГГГг. денежные средства в сумме 300 000 руб., также не нашли своего доказательственного подтверждения, более того, из исследованных в суде вышеуказанных доказательств установлено, что недвижимое имущество приобреталось за счет заемных денежных средств ФИО18 которые ей были предоставлены после заключения договора купли-продажи, а именно ДД.ММ.ГГГГг., соответственно передать их ранее ФИО18 в силу объективных причин не могла. Факт не исполнения п. 4 договора о том, что денежные средства были переданы до подписания договора опровергается также распиской от ДД.ММ.ГГГГг. написанной собственноручно ФИО18, что она не оспаривала в судебном заседании, о том, что ФИО4 на момент подписания договора купли-продажи жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> денежные средства в сумме 453026 руб. она не передавала (л.д. 16), а также подтверждается показаниями свидетеля ФИО11, сотрудника Многофункцмонального центра, пояснившей в суде, что она принимала на регистрацию договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по 

<

адрес> заключенного между ФИО4 действующей по доверенности от имени продавца ФИО5 и ФИО18, действовавшей за себя и своих детей, а также заявление о переходе права собственности от продавца к покупателю. При ней стороны подписывали договор, а также в ее присутствии ФИО18 пояснила, что деньги на момент подписания договора она не передавала в связи с чем также в ее присутствии написала соответствующую расписку ФИО4 Также подтверждается выписками по лицевым счетам ФИО5 и ФИО4 (л.д. 74, 103, 145,154), согласно которым денежные средства в сумме 453026 руб. на вышеуказанные счета не поступали. 

Неоплата покупателем ФИО18 всей цены по договору в течении полутора лет с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи и является существенным нарушением условий договора и влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, данная правовая позиция нашла свое подтверждения и в определениям Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № от ДД.ММ.ГГГГ № 

Как установлено исследованными в суде доказательствами, продаваемый дом являлся единственной собственностью ФИО5(л.д.104), она является пенсионером, размер получаемой пенсии составляет 18493, 16 руб. (л.д. 105), в настоящее время проживает в 

<

адрес> у своих родственников, что нашло свое подтверждение адресной справкой (л.д. 102), а также пояснениями представителя истца ФИО4

В соответствии с абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО18 предъявлено требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. в течение 7 дней с даты получения требования, которое получено ФИО18 по почте ДД.ММ.ГГГГ о чем в деле имеется почтовое уведомление, а также не оспаривалось ответчиком, которое однако последней отставлено без удовлетворения (л.д. 26,27), в связи с чем у ФИО5 возникно право требовать расторжения договора в судебном порядке.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая, что ответчик не представил в суд доказательств оплаты стоимости приобретенных у истца земельного участка и жилого дома в указанном договоре купли-продаже размере, истец, утверждает, что денежных средств от ответчика в счет оплаты стоимости квартиры до настоящего времени не получил, что нашло свое доказательственное подтверждение в судебном заседании, суд полагает, что имеются основания для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры по правилам п. 1 ч. 2 статьи 450 ГК РФ, в силу которых по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

После расторжения судом договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ у покупателей по договору ФИО18, ФИО2, ФИО3 возникло неосновательное обогащение в виде объектов недвижимости: земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

На основании ст. ст. 1002, 1003, 1004 ГК РФ данная квартира подлежит возвращению в натуре продавцу ФИО5 

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

Из Выписки из ЕГРН следует, что дом с земельным участок по 

<

адрес> обремены ипотекой на срок три месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. в пользу КПК «Гарантия» (л.д.96-100). Из материалов дела установлено, что Пенсионным фондом РФ на расчетный счет КПК «Гарантия» переведены средства материнского (семейного)капитала в счет погашения заемных обязательств ФИО18, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 123), соответственно обременение отпало в силу исполнения ФИО18 своих обязательсв перед КПК «Гарантия», а также подлежит погашению в силу вынесения судом настоящего решения о прекращении права собсвенности ФИО18, ФИО2, ФИО3 на обременные объекты недвижимого имущества.

Право собственности ФИО18, ФИО2, ФИО3 на объекты недвижимости подлежит прекращению с погашением в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности и об ипотеке в силу закона, а земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес> подлежит возвращению в собственность ФИО5 

В силу части 1 статьи 98 ГПК с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 7730,26 руб. (л.д. 5,6).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1559 кв.м, находящегося по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый № с одновременным обременением ипотекой в силу закона, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 в лице ФИО4 и ФИО13 Яной ФИО6, действующей за себя в своих несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО3. 

Прекратить право собственности ФИО18, ФИО2, ФИО3 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, возвратив земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес> собственность ФИО5.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРП сведений о прекращении права собственности ФИО18, ФИО2, ФИО3 на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, и прекращении записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, и регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок площадью 1559 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 49,7 кв.м, кадастровый №. 

Взыскать со ФИО18 в пользу ФИО5, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 7730,26 руб. 

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Михайловский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения. 

Судья О.В. Махрачева