Дело № 2-58/2025 (2-1630/2024)

УИД № 69RS0036-01-2024-002975-85

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

15 января 2025 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери 

в составе председательствующего судьи Почаевой А.Н. 

при секретаре судебного заседания Беловой А.А.

с участием представителя истцов ФИО5,

представителя ответчика ФИО6 ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО8, ФИО9 к ФИО6, товариществу собственников жилья «Мусоргского, 17», обществу с ограниченной ответственностью «Хозбытстрой» о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности,

у с т а н о в и л:

ФИО8, ФИО9 обратились в суд с иском к ФИО6, ТСЖ «Мусоргского, 17», в котором просили признать сделку купли-продажи нежилого подсобного помещения №, общей площадью 6 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, совершенную между ТСЖ «Мусоргского, 17» и ФИО6 22 июня 2020 года, недействительной в силу ничтожности с применением последствий ее недействительности, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 166, статьи 167, пункта 2 статьи 168, статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Уточнив заявленные исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просят суд признать сделку купли-продажи нежилого подсобного помещения №, общей площадью 6 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, совершенную между ТСЖ «Мусоргского, 17» и ФИО6 22 июня 2020 года, а также все последующие сделки с указанным имуществом недействительными в силу ничтожности с применением последствий недействительности ничтожной сделки, указать в решении суда, что оно является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО10 на нежилое помещение, являющееся предметом спора.

В основании иска и уточненного иска ссылались на то, что являются собственниками квартир №, № в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, в котором до 01 января 2024 года действовал способ управления в форме ТСЖ «Мусоргского, 17», членами которого они являются. 

В марте 2024 года узнали, что ФИО6 является собственником спорного нежилого помещения, поскольку постановлением судебного пристава-исполнителя Заволжского РОСП УФССП России по Тверской области о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю по исполнительному производству № 7269/18-69036 от 23 января 2020 года данное помещение было передано ТСЖ «Мусоргского, 17», за которым право собственности было зарегистрировано 19 марта 2020 года. 22 июня 2020 года названное нежилое помещение ТСЖ «Мусоргского, 17» по договору купли-продажи было продано ФИО6 Общих собраний собственников помещений в МКД либо членов товарищества по решению вопроса о продаже спорного имущества не проводилось. 

В соответствии с пунктом 15.6 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» в редакции от 06 марта 2017 года принятие решения об отчуждении имущества ТСЖ относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества, однако в отсутствие такого решения бывший председатель товарищества ФИО1 без законных оснований продал спорное имущество ответчику. Обладая юридическим образованием, являясь учредителем и руководителем десятка управляющих организаций и ТСЖ, представителем ТСЖ «Мусоргского, 17» по делу № 2-49/2018 по иску к ФИО2, ФИО6 обладает необходимыми познаниями в данной сфере деятельности и не могла не осознавать незаконности заключения такого договора без решения общего собрания членов ТСЖ, не является добросовестным приобретателем нежилого помещения, намеренно уклонилась от требования у председателя ТСЖ такого решения при покупке с целью завладения указанным имуществом, имела всю информацию об отчуждаемом имуществе.

Кроме того, спорное имущество было продано по более низкой цене, чем та, которая была указана в акте о передаче не реализованного имущества должника взыскателю от 23 января 2020 года. 

Определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания, к участию в деле привлечены в качестве соответчика ООО «Хозбытсрой», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков Управление Росреестра по Тверской области. 

Истцы ФИО8, ФИО9 в суд не явилась, о судебном заседании извещены, доверили представлять свои интересы ФИО5, которая в суде иск и уточненный иск поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в них, а также в данных в ходе судебного разбирательства объяснениях о том, что сделка недействительна, поскольку общего собрания собственников помещений в доме, членов ТСЖ по вопросу продажи нежилого помещения №, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, не проводилось, повестки о продаже имущества не было, собственники помещений в доме не знали, что нежилое помещение было принято по акту ТСЖ «Мусоргского, 17». Ответчиками не представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес> с решением об отчуждении товариществом ФИО6 нежилого помещения. Высказала недоверие к представленным представителем ответчика ФИО6 ФИО7 копии с копии протокола очно-заочного собрания членов ТСЖ «Мусоргского, 17» от 15 апреля 2020 года, в том числе потому, что стороной ответчиков не представлено его подлинника, копии платежного поручения № 38 от 21 августа 2020 года, поскольку по нему платеж осуществлен ФИО6 как индивидуальным предпринимателем, что, по ее мнению, означает, что данный платеж не имеет отношения к делу.

Ответчик ФИО6 в суд не явилась, направила своего представителя ФИО7, которая в суде возражала по заявленным исковым требованиям, просила в иске отказать в полном объеме, полагая, что оспариваемый договор не нарушает прав и законных интересов истцов, которые членами товарищества не являются, а иск ими заявлен в связи с нахождением в производстве суда исковых заявлений товарищества о незаконно произведённых ими реконструкциях жилых помещений в МКД по ул. Мусоргского в г. Твери. ТСЖ «Мусоргского, 17» в соответствии с положениями закона и пунктами 6.1, 17.1 устава распорядилось спорным имуществом, что подтверждается протоколом очно-заочного собрания членов ТСЖ «Мусоргского, 17» от 15 апреля 2020 года. Стоимость нежилого помещения была определена в данном протоколе. В подтверждение произведенной ФИО6 оплаты по договору безналичным расчетом представила копию платежного поручения № 38 от 21 августа 2020 года и выписку от 16 октября 2024 года операций по лицевому счета ТСЖ «Мусоргского, 17».

Представители ответчиков ТСЖ «Мусоргского, 17» и ООО «Хозбытстрой», надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, об отложении судебного заседания не просили, доказательств уважительности причин неявки в суд не представили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тверской области, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 

Согласно пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Из пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2); если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (пункт 3); суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (пункт 4). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как закреплено в статье 173 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении. 

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Согласно пункта 2 названной статьи закона сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной. 

Как разъясняется в пункте 92 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 1 статьи 174 ГК РФ установлены два условия для признания сделки недействительной: сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом (иными корпоративными документами) или договором с представителем, и противоположная сторона сделки знала или должна была знать об этом. При этом не требуется устанавливать, нарушает ли сделка права и законные интересы истца каким-либо иным образом. При рассмотрении споров о признании сделки недействительной по названному основанию следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 22 настоящего Постановления. 

Соответственно в названном пункте 22 постановления содержится разъяснение о том, что согласно пункту 2 статьи 51 ГК РФ данные государственной регистрации юридических лиц включаются в единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), открытый для всеобщего ознакомления. Презюмируется, что лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, не знало и не должно было знать о недостоверности таких данных. Юридическое лицо не вправе в отношениях с лицом, добросовестно полагавшимся на данные ЕГРЮЛ, ссылаться на данные, не включенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем, за исключением случаев, если соответствующие данные включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ). 

По общему правилу закон не устанавливает обязанности лица, не входящего в состав органов юридического лица и не являющегося его учредителем или участником (далее в этом пункте - третье лицо), по проверке учредительного документа юридического лица с целью выявления ограничений или разграничения полномочий единоличного исполнительного органа юридического лица или нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга либо совместно. 

Третьи лица, полагающиеся на данные ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу вправе исходить из неограниченности этих полномочий (абзац второй пункта 2 статьи 51 и пункт 1 статьи 174 ГК РФ). Если в ЕГРЮЛ содержатся данные о нескольких лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, третьи лица вправе исходить из неограниченности полномочий каждого из них, а при наличии в указанном реестре данных о совместном осуществлении таких полномочий несколькими лицами - из неограниченности полномочий лиц, действующих совместно (абзац второй пункта 2 статьи 51 и пункт 1 статьи 174 ГК РФ). 

Положения учредительного документа, определяющие условия осуществления полномочий лиц, выступающих от имени юридического лица, в том числе о совместном осуществлении отдельных полномочий, не могут влиять на права третьих лиц и служить основанием для признания сделки, совершенной с нарушением этих положений, недействительной, за исключением случая, когда будет доказано, что другая сторона сделки в момент совершения сделки знала или заведомо должна была знать об установленных учредительным документом ограничениях полномочий на ее совершение (пункт 1 статьи 174 ГК РФ). 

Бремя доказывания того, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях, возлагается на лиц, в интересах которых они установлены (пункт 1 статьи 174 ГК РФ). 

По смыслу статьей 51 и 53 ГК РФ неясности и противоречия в положениях учредительных документов юридического лица об ограничениях полномочий единоличного исполнительного органа толкуются в пользу отсутствия таких ограничений. 

Ссылка в договоре, заключенном от имени организации, на то, что лицо, заключающее сделку, действует на основании устава данного юридического лица, должна оцениваться судом с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и в совокупности с другими доказательствами по делу. Такое доказательство, как и любое другое, не может иметь для суда заранее установленной силы и свидетельствовать о том, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. 

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). 

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. 

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. 

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам). 

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации). 

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ. 

Судом установлено, что, по сведениям, содержащимся в регистрационном деле на нежилое подсобное помещение №, общей площадью 6 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, на основании договора № 75/9 хоз. долевого участия в строительстве от 05 июня 2003 года, заключенного с ООО «РСК-модерн», и передаточного акта от 12 августа 2004 года оно принадлежало ФИО3, который приобрел его за 17400 рублей. Характеристики помещения в договоре – хозяйственное помещение в подвале дома, грунтовые полы, стены без поверхностной отделки.

03 июня 2010 года ФИО3 продал данное нежилое подсобное помещение ФИО11 за 250000 рублей и передал его по передаточному акту, подписанному сторонами в тот же день. В договоре указано, что дефекты в строительных конструкциях, наружных стенах, межэтажных перекрытиях и коммуникациях отсутствуют.

24 июня 2010 года зарегистрировано право собственности ФИО11 на данное помещение.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Заволжского РОСП УФССП России по Тверской области от 23 января 2020 года по исполнительному производству № 69036/20/9785 нежилое помещение с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> передано как не реализованное в принудительном порядке имущество должника ФИО2 взыскателю ТСЖ «Мусоргского, 17» по акту приема-передачи от той же даты.

19 марта 2020 года зарегистрировано право собственности ТСЖ «Мусоргского, 17» на данное помещение.

22 июня 2020 года ТСЖ «Мусоргского, 17» в лице председателя ФИО1 и ФИО6 подписан договор купли-продажи нежилого помещения, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> за 45128 рублей. 

Оплату цены объекта покупатель обязуется произвести согласно пункта 1.4 договора в течение 10 лет с момента подписания договора. В пункте 1.6 договора указано, что на момент его подписания денежные средства продавцом не получены. 

В передаточном акте от 22 июня 2020 года стороны указали, что покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате (пункт 2), объект, передаваемый по настоящему акту, находится в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому и санитарному состоянию покупатель не имеет (пункт 5).

02 июля 2020 года зарегистрировано право собственности ФИО6 на данное помещение.

29 марта 2021 года ФИО6 продала по договору купли-продажи ООО «Хозбытстрой» подсобное помещение №, общей площадью 6 кв.м, назначение – нежилое, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> за 999999 рублей, которые получила, как указано в пункте 2.2 до момента подписания договора в безналичном виде. В пункте 2.3 договора указано, что согласованная по договору цена определена с учетом состояния строительных конструкций и коммуникаций, технического и санитарного состояния помещения, состояния и комплектации газо-, электро- и санитарно-технического оборудования.

В передаточном акте от 29 марта 2021 года стороны указали, что объект недвижимости, передаваемый по настоящему акту, находится в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому и санитарному состоянию покупатель не имеет (пункт 5).

07 апреля 2021 года зарегистрировано право собственности ООО «Хозбытстрой» на данное помещение.

22 апреля 2021 года ООО «Хозбытстрой» продало по договору купли-продажи ФИО4 подсобное помещение №, общей площадью 6 кв.м, назначение – нежилое, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> за 999999 рублей. Оплату цены объекта покупатель обязуется произвести согласно пункта 2.2 договора в течение 10 лет с момента подписания договора. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате (пункт 2.3 договора). В пункте 2.4 договора указано, что на момент его подписания денежные средства продавцом не получены. 

В передаточном акте от 22 апреля 2021 года стороны указали, что объект недвижимости, передаваемый по настоящему акту, находится в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому и санитарному состоянию покупатель не имеет (пункт 5).

07 мая 2021 года зарегистрировано право собственности ФИО4 на данное помещение.

14 ноября 2023 года ФИО12, действующая по доверенности от 18 июня 2020 года, выданной ФИО4 на имя ФИО12 и ФИО6, от имени ФИО4, и ФИО6 заключили договор купли-продажи нежилого подсобного помещения №, общей площадью 6 кв.м, назначение – нежилое, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> за 24000 рублей. Оплату цены объекта покупатель обязуется произвести согласно пункта 2.2 договора в течение 10 лет с момента подписания договора. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате (пункт 2.3 договора). В пункте 2.4 договора указано, что на момент его подписания денежные средства продавцом не получены. 

В передаточном акте от 22 апреля 2021 года стороны указали, что объект недвижимости, передаваемый по настоящему акту, находится в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому и санитарному состоянию покупатель не имеет (пункт 7).

20 ноября 2023 года зарегистрировано право собственности ФИО6 на данное помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла.

Будучи собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, ФИО8 (собственник квартиры № с кадастровым №, право собственности на 1/3 доли зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на 1/3 доли зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, а также нежилых помещений в доме), ФИО9 (собственник квартиры № с кадастровым №, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, а также нежилого помещения в доме), обратились в суд с настоящим иском.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дано разъяснение о том, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 той же статьи закона предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом может обеспечиваться собственниками помещений путем создания товарищества собственников жилья в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Статьей 135 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 данного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества; является юридическим лицом с момента его государственной регистрации; имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты; отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом; не отвечает по обязательствам членов товарищества; члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Как установлено частью 6 названной статьи закона, товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам членов товарищества, члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Права товарищества собственников жилья регламентированы статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, включая право продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу (пункт 7 части 1), заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 части 2), а обязанности - статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно пунктов 6 и 7 которой товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

В силу статьи 144 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Согласно части 1 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется в силу статьи 147 Жилищного кодекса Российской Федерации правлением товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (часть 1); избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (часть 2); избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества (часть 3). 

Статьей 149 Жилищного кодекса Российской Федерации определен правовой статус председателя правления товарищества собственников жилья, который избирается на срок, установленный уставом товарищества, обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (часть 1).

Частью 2 названной статьи закона предусмотрено, что председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества. 

Статьей 151 Жилищного кодекса Российской Федерации определены средства и имущество товарищества собственников жилья, указано, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (часть 1), средства товарищества собственников жилья состоят из: обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества; доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; прочих поступлений (часть 2); на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели, порядок образования которых определяется общим собранием членов товарищества (часть 3); правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества (часть 4).

Согласно статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных уставом (часть 1), а именно:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2).

Из материалов регистрационного дела в отношении ТСЖ «Мусоргского, 17», а также выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на дату рассмотрения спора следует, что товарищество собственников жилья «Мусоргского, 17» - ОГРН 

<

***> (зарегистрировано 21 июня 2003 года), адрес места нахождения: 170026, 

<

...> (с 04 октября 2012 года), председатели - с 20 апреля 2017 года ФИО13, с 23 декабря 2021 года - ФИО6, с 31 октября 2024 года – ФИО14, сведения об основном виде деятельности – 68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (с 16 ноября 2010 года), создано собственниками помещений МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, как некоммерческая организация в целях совместного управления, обеспечения эксплуатации комплекса движимого и недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома в установленных законодательством пределах, регулирующих гражданские и жилищные правоотношения (пункт 1.1-1.3 устава товарищества от 06 марта 2017 года). 

На основании пункта 4.4 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» товарищество может обладать обособленным имуществом и отвечать по своим обязательствам своим имуществом, от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать истцом и ответчиком в суде. Товарищество может от своего имени совершать любые сделки, не противоречащие закону и уставу, в собственности товарищества может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. 

Пунктами 5.1, 5.2 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» предусмотрено, что объектами собственности членов товарищества являются жилые помещения (квартиры, комнаты в квартирах) и / или нежилые помещения, а также имущество, находящееся в их общей долевой собственности, которым члены товарищества владеют, пользуются и в установленных действующим законодательством распоряжаются.

Согласно пункта 5.3 устава доля в общем имуществе, принадлежащая члену товарищества в комплексе недвижимого имущества, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности члена товарищества на помещение в этом комплексе. 

Из пункта 5.10 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» следует, что недвижимое имущество, приобретаемое товариществом за счет средств членов товарищества по основаниям, предусмотренным законом, является имуществом, находящимся в общей долевой собственности членов товарищества.

Пунктом 6.1 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» определено, что в собственности товарищества может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами МКД, приобретенное товариществом по предусмотренным законодательством РФ основаниям.

Членами товарищества в силу пункта 8.1 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» являются лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в доме.

К правам товарищества уставом ТСЖ «Мусоргского, 17» отнесено правомочие продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу (пункт 9.1.7), заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия (пункт 9.2.5).

Среди обязанностей ТСЖ «Мусоргского, 17» уставом выделены обязанности обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования, распоряжения общей собственностью (пункт 10.1.6), представлять законные интересы собственников помещений в МКД, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 10.1.8).

Высшим органом управления товариществом согласно разделов 14 и 15 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» является общее собрание его членов, компетенция которого определена пунктом 15.6 устава ТСЖ «Мусоргского, 17», в силу которого к таковой среди прочего относится принятие решения об отчуждении, сдаче в аренду, залоге и передаче иных прав на имущество товарищества собственникам или третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в доме.

По пункту 17.1 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решение по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества.

Председатель правления товарищества избирается, как определено в пункте 17.4 устава ТСЖ «Мусоргского, 17», из состава правления, правовой статус которого регламентирован положениями раздела 19 устава ТСЖ «Мусоргского, 17».

Согласно пунктов 19.2 и 19.3 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» председатель правления товарищества действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, одобренные правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего трудового распорядка работников товарищества, положения об оплате труда, при осуществлении своих прав и исполнении установленных обязанностей должен действовать в интересах товарищества, добросовестно и разумно.

Пунктом 25.3 устава ТСЖ «Мусоргского, 17», предусмотрено, что при ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества.

Исходя из вышеприведённых положений действующего жилищного законодательства и положений устава ТСЖ «Мусоргского, 17» следует, что у товарищества собственников жилья как у любого юридического лица может быть свое имущество независимо от общего имущества собственников помещений в доме, оно может быть указано в качестве покупателя в договорах купли-продажи, однако хозяйственная деятельность, которой оно вправе заниматься, должна быть направлена на достижение целей, предусмотренных уставом и заключаться в обслуживании, эксплуатации и ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительстве дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдаче в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Деятельность по продаже имущества не отнесена законом к обычной хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, хотя по закону оно и вправе продавать принадлежащее ему имущество.

Товарищество собственников жилья ведет уставную некоммерческую деятельность по управлению многоквартирным домом, вправе заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Как указано в пункте 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2012 года № 10-П «По делу о проверке конституционности абзаца десятого статьи 2 Закона Российской Федерации «О занятости населения в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданки ФИО15», в соответствии со статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, в том числе путем создания некоммерческой организации. Создавая некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (пункты 1 и 3 статьи 50 ГК Российской Федерации), граждане, как правило, не ставят своей задачей ни реализацию конституционного права на свободное распоряжение своими способностями к труду, ни получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации.

Разновидностью некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья, которые создаются собственниками помещений в многоквартирном доме (нескольких домах) для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (статья 291 ГК Российской Федерации, часть 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статья 152 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет товариществам собственников жилья право заниматься некоторыми видами хозяйственной деятельности, а именно обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, сдачей в аренду, внаем части этого общего имущества (части 1 и 2), однако доход от такой деятельности используется исключительно для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества, а дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные данным Кодексом и уставом товарищества (часть 3).

Поскольку участие собственника в управлении своим имуществом представляет собой, в первую очередь осуществление его собственных правомочий, формы реализации этих правомочий должны целиком зависеть от волеизъявления самого собственника, которое может быть выражено только на общем собрании собственников помещений в доме.

Главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены специальные нормы об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации регулируются отношения по управлению многоквартирными домами.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 данного кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08 апреля 2021 года № 599-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Центр Трансфера Технологий» на нарушение его конституционных прав пунктом 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что законодательная регламентация вопросов управления таким сложным имущественным комплексом, как многоквартирный дом, состоящий из помещений, принадлежащих разным собственникам, должна обеспечивать, чтобы предусмотренные способы управления не вступали в противоречие с основным содержанием права собственности, обеспечивая при этом возможность управления, гарантирующего благоприятные и безопасные условия пользования помещениями.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 3 апреля 1998 года № 10-П отметил, что такое товарищество образуется домовладельцами в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и, в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества; выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей.

Товарищество собственников жилья как вид товарищества собственников недвижимого имущества является, таким образом, правовой формой совместной реализации ими имущественных прав и удовлетворения общих интересов, позволяющей оптимизировать формирование общей воли и исключить необходимость индивидуального участия в гражданском обороте каждого из множества собственников по поводу единого предмета общего интереса благодаря самостоятельной правосубъектности (статусу юридического лица) товарищества, что предполагает совпадение его хозяйственных интересов с общими интересами собственников жилой недвижимости. Аналогичного подхода придерживается и судебная практика, не признающая товарищество собственников жилья хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов

Как следует из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, основанных на положениях статей 8, 17, 19, 35, 40 и 46 Конституции Российской Федерации, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке, свидетельствует о признании со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановление от 26 мая 2011 года № 10-П; определения от 5 июля 2001 года № 132-О и № 154-О, от 29 января 2015 года N 216-О и др.).

Вместе с тем указание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на принадлежность недвижимого имущества юридическому лицу, действующему в организационно-правовой форме «товарищество собственников жилья», предполагает, что у него как собственника такого имущества отсутствует самостоятельный интерес в нем, отличный от интересов его участников, и что данное юридическое лицо распоряжается им в интересах своих участников, не нарушая при этом прав других лиц. 

Норма пункта 25.3 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» о том, что при ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, согласуется с положениями пункта 9 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что если иное не установлено кодексом или другим законом, при ликвидации некоммерческой организации оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется в соответствии с уставом некоммерческой организации на цели, для достижения которых она была создана, и (или) на благотворительные цели.

Как было указано выше, согласно пункту 2 статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

Пунктом 15.6 устава ТСЖ «Мусоргского, 17» предусмотрено, что правомочие по принятию решений об отчуждении имущества товарищества домовладельцам или третьим лицам относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Вопреки требованиям норм жилищного законодательства о природе товарищества собственников жилья и пункта 15.6 устава ТСЖ «Мусоргского, 17», оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 6 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> был подписан ДД.ММ.ГГГГ председателем правления ТСЖ «Мусоргского, 17» ФИО1 в отсутствие решения общего собрания членов ТСЖ «Мусоргского, 17» об отчуждении данного нежилого помещения.

Учитывая приведенные нормы права, принимая во внимание указанные обстоятельства, исходя из того, что общим собранием членов ТСЖ «Мусоргского, 17» (собственников помещений в МКД) решение по вопросу продажи ответчику ФИО6 нежилого помещения, площадью 6 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> не принималось, как и не принималось решение о наделении председателя правления ТСЖ «Мусоргского, 17» ФИО1 полномочиями заключать от имени собственников помещений в МКД оспариваемый договор, суд признает, что оспариваемый истцами договор купли-продажи от 22 июня 2020 года подписан от имени товарищества председателем правления ФИО1 при отсутствии у него для этого необходимых полномочий, то есть с превышением полномочий, предусмотренных уставными положениями товарищества, что свидетельствует о единоличном разрешении им вопроса, отнесенного к ведению общего собрания его членов (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому суд признает его недействительным, так как полномочия ФИО1 были ограничены положениями устава ТСЖ «Мусоргского, 17» (пункты 15.6, 19.2) по сравнению с тем, как они определены в законе, и при совершении сделки председатель правления ТСЖ «Мусоргского, 17» вышел за пределы этих ограничений, а иск подан собственниками помещений в данном доме, то есть лицами в интересах которых установлены ограничения.

Доводы стороны ответчика об утверждении решения об отчуждения нежилого помещения решением общего собрания членов ТСЖ «Мусоргского, 17» не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Представленная в судебное заседание 15 января 2025 года представителем ответчика ФИО6 ФИО7 заверенная ею же копия с копии протокола очно-заочного собрания от 15 апреля 2020 года не принимается в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку не является надлежащей копией документа, так как не заверена председателем ТСЖ «Мусоргского, 17», обладающим соответствующими полномочиями по заверению копий исходящих от товарищества документов.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений. 

По правилу части 3 названной статьи закона каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено кодексом.

Согласно статье 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны. 

В соответствии с требованиями статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии с копиями по количеству лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно статье 71 (части 1, 2) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

На основании статьи 67 (часть 7) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Из содержания вышеприведённых норм вытекает необходимость установления обязательной совокупности указанных выше обстоятельств для признания того, что тот или иной факт по делу не установлен.

Такая совокупность обстоятельств судом установлена вследствие ненадлежащего заверения копии документа, непредставления его подлинника, а также непредставления соответствующих доказательств ответчиком ТСЖ «Мусоргского, 17». 

Необходимым условием для признания сделки недействительной по основаниям статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации является доказанность того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий органа юридического лица, совершившего сделку. 

Покупателем по оспариваемому договору является ФИО6, которая, как справедливо отмечено стороной истца, знала или должна была знать об этих ограничениях, так как представляла интересы ТСЖ «Мусоргского, 17» по доверенности в споре об обращении взыскания на нежилое помещение должника ФИО11, по которому решением Заволжского районного суда г. Твери от 16 января 2018 года удовлетворено исковое заявление ТСЖ «Мусоргского, 17» об обращении взыскания на имущество должника ФИО2 в размере суммы долга 90256,77 рубля на основании заочного решения Заволжского районного суда г. Твери от 06 марта 2014 года, а именно на принадлежащее должнику нежилое помещение, площадью 7,7 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (дело № 2-49/2018).

Данные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-126/2024, по которому решением Заволжского районного суда г. Твери от 16 января 2024 года иск ФИО8, ФИО9, ФИО16 к ФИО6, ТСЖ «Мусоргского, 17» о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворен, признан недействительным заключенный между ТСЖ «Мусоргского, 17» и ФИО6 договор купли-продажи от 11 сентября 2020 года нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 7,7 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, применены последствия недействительности сделки, возвращено в собственность ТСЖ «Мусоргского, 17» нежилое помещение, кадастровый №, площадью 7,7 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 02 июля 2024 года, определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2024 года.

Ссылка в преамбуле договора на устав товарищества презюмирует ознакомление сторон с его содержанием в части определения компетенции заключающих сделку лиц. 

О недобросовестности поведения обеих сторон договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 6 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> свидетельствуют и положения пункта 1.4 договора о том, что оплату цены объекта покупатель обязуется произвести в течение 10 лет с момента подписания договора. 

Представленная в судебное заседание 15 января 2025 года представителем ответчика ФИО6 ФИО7 заверенная ею же копия с копии протокола очно-заочного собрания от 15 апреля 2020 года, в котором указана стоимость отчуждения нежилого помещения в размере 45128 рублей с возможность рассрочки оплаты, не принята судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Исходя из определенной сторонами оспариваемого договора цены договора в размере 45128 рублей, которая ниже стоимости этого имущества, указанной в акте о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 23 января 2020 года, и значительно ниже указанной в ЕГРН его кадастровой стоимости, с учетом предоставленной продавцу возможности оплаты цены объекта в течение 10 лет с момента подписания договора, то есть фактически десятилетней отсрочке в оплате по договору, суд приходит к выводу о наличии у оспариваемой сделки признаков притворности, прикрытия ею сделки дарения, то есть заключения такого договора в ущерб интересам собственников помещений в МКД. 

Таким образом, оспариваемую сделку, совершенную председателем ТСЖ «Мусоргского, 17» ФИО1 с нарушением определённых уставом товарищества ограничений, о которых ответчик ФИО6 не могла не знать, также суд признает совершенной в ущерб интересам ТСЖ «Мусоргского, 17», поскольку имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях председателя ТСЖ «Мусоргского, 17» и ФИО6 в ущерб интересам юридического лица без информирования и одобрения членов сообщества.

Установленные судами факты свидетельствуют о наличии совокупности условий, являющихся основанием для признания сделки недействительной по правилам статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ссылки стороны ответчиков на наличие иных судебных споров между сторонами по настоящему делу отклоняются судом как не имеющие юридического значения для рассматриваемого спора.

Поскольку недействительная сделка в соответствии с законом не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, суд применяет такие последствия недействительности сделки от 22 июня 2020 года как признание недействительными всех последующих сделок (от 29 марта 2021 года, 22 апреля 2021 года, 14 ноября 2023 года) и возврат в собственность ТСЖ «Мусоргского, 17» нежилого помещения, кадастровый №, площадью 6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в связи с чем органом регистрации прав в ЕГРН подлежат внесению сведения о прекращении права собственности ФИО6, ООО «Хозбытстрой», ФИО4 на спорное нежилое помещение ввиду его регистрации на основании признанной судом недействительной сделки.

Судом предлагалось ответчикам ФИО6, ТСЖ «Мусоргского, 17», ООО «Хозбытстрой» представить доказательства оплаты покупателем по оспариваемым истцами договорам купли-продажи нежилого помещения продавцам.

Помимо приобщенных в ходе судебного заседания 15 января 2025 года от имени ответчика ФИО6 ее представителем ФИО7 копии платежного поручения № 38 от 21 августа 2020 года, из которого следует, что индивидуальным предпринимателем ФИО6 перечислено на счет ТСЖ «Мусоргского, 17» в оплату по договору купли-продажи от 22 июня 2020 года без НДС 45128 рублей и выписки от 16 октября 2024 года операций по лицевому счёту ТСЖ «Мусоргского, 17», из которой следует, что на счет товарищества 21 августа 2020 года от индивидуального предпринимателя ФИО6 поступило 45128 рублей в качестве оплаты по договору купли-продажи от 22 июня 2020 года без НДС, заверенных представителем ФИО7, иных доказательств в материалы дела не представлено.

Суд данные доказательства признает недопустимыми, поскольку надлежащей копией платежного поручения, выписки по лицевому счету может быть лишь заверенная банком либо председателем ТСЖ «Мусоргского, 17» копия, в связи с чем заверение представленных документов представителем ответчика ФИО6 не может быть признано надлежащим.

Доказательств того, что данная сделка была отражена в годовой бухгалтерской отчетности товарищества за 2020 год, соответствующие денежные средства поступили на расчетный счет юридического лица, стороной ответчика ТСЖ «Мусоргского, 17» не представлено.

В связи с изложенным суд не применяет в качестве последствия недействительности договора купли-продажи от 22 июня 2020 года взыскания с ТСЖ «Мусоргского, 17» в пользу ФИО6 45128 рублей, поскольку в ходе судебного разбирательства не нашёл своего подтверждения факт их оплаты покупателем продавцу.

В связи с тем, что в ходе апелляционного рассмотрения гражданского дела № 2-126/2024, установлено, что истец ФИО8 является членом ТСЖ «Мусоргского, 17», доказательств исключения его из членов ТСЖ «Мусоргского, 17» суду не представлено, как не представлено их в настоящее дело, а также доказательств того факта, что ФИО9 не является членом товарищества, суд отклоняет доводы стороны ответчика ФИО6 об отсутствии у истцов права на обращение в суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск ФИО8, ФИО9 к ФИО6 (паспорт гражданина РФ №), товариществу собственников жилья «Мусоргского, 17» (ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Хозбытстрой» (ОГРН 

<

***>) о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между товариществом собственников жилья «Мусоргского, 17» и ФИО6 договор купли-продажи от 22 июня 2020 года нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным заключенный между ФИО6 и обществом с ограниченной ответственностью «Хозбытстрой» договор купли-продажи от 29 марта 2021 года нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Хозбытстрой» и ФИО4 договор купли-продажи от 22 апреля 2021 года нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>,

Признать недействительным заключенный между ФИО4 и ФИО6 договор купли-продажи от 14 ноября 2023 года нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Возвратить в собственность товарищества собственников жилья «Мусоргского, 17» нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для внесения органом регистрации прав в ЕГРН сведений о прекращении права собственности ФИО6, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Хозбытстрой» на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Почаева

Мотивированное решение составлено 14 февраля 2025 года. 

Председательствующий А.Н. Почаева