УИД № 23OS0000-01-2023-001188-74 Дело №3а-282/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Седовой А.О.,

при секретаре судебного заседания Пилипенко А.Л., 

с участием представителя административного истца ООО «Торговый 

дом «Гермес» - ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Торговый дом «Гермес» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Торговый дом «Гермес», являясь правообладателем земельного участка, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором согласно уточнений предмета иска просит определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., расположенного по адресу: ................, в размере его рыночной стоимости ................ рублей, по состоянию на 01 января 2022 года в соответствии с отчетом об оценке ................, выполненным оценщиком ................

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость указанного объекта является завышенной, поэтому нарушает его права как арендатора земельного участка и затрагивает законные интересы, поскольку значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного размера арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Торговый дом «Гермес» по доверенности ФИО1 поддержал требования административного искового заявления. 

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 ст.96 КАС РФ и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №57 от 26.12.2017 г. «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 направила в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, по существу заявленных требований просила вынести законное и обоснованное решение.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» – ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, а также ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО4 направлен в суд отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, где Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, поэтому просит принять решение с учетом изложенной в отзыве правовой позиции, а также ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя. 

Представителем администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района ФИО5 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, а также ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя. В удовлетворении административного искового заявления просил отказать.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений ч.2 ст.150 и ч.4 ст.247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Из материалов дела следует, что согласно сведениям из филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 23.01.2024 г. №................, от 05.07.2024 г. №................ и Выписки из ЕГРН следует, что административный истец на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 06.12.2011 г. №................ является правообладателем земельного участка с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ................, категория земель: «................», вид разрешенного использования: «................», дата постановки на государственный кадастровый учет – ................, кадастровая стоимость в размере ................ рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 г. №2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со ст.18 Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01 января 2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года.

Согласно приложениям к вышеуказанному договору аренды, размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с ч.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются, в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказывания указанных в ст.248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135ФЗ) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (далее – отчет).

Из положений ст.12 Закона №135-ФЗ следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке ................, выполненным ................ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере ................

Поскольку между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке объекта недвижимости, представленного административным истцом, имелись расхождения, поэтому по настоящему административному делу судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы эксперта ................ от 15 марта 2024 года отчет об оценке от ................, выполненный оценщиком ................ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. И рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года определена в размере ................ (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 18,3%). 

Представитель административного истца ................ представил письменные возражения на указанное выше заключение эксперта и просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу. 

С учетом замечаний представителя административного истца относительно заключения судебной экспертизы от 15 марта 2024 года №................, которые частично не были устранены в судебном заседании путем допроса эксперта ................ в судебном заседании, определением Краснодарского краевого суда от 25 апреля 2024 года по настоящему административному делу назначена дополнительная судебная экспертиза с целью устранения неполноты и неясности заключения эксперта от 15.03.2024 г. №................ для восполнения пробела, имеющегося в нем.

При проведении дополнительного исследования эксперту было поручено ответить на поставленный вопрос суда: «Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года?», путем предоставления мотивированных ответов на все приведенные в письменных возражениях представителя административного истца от 22.04.2024 г. замечания.

Согласно дополнительному заключению эксперта ................ от 05.06.2024 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года определена в размере ................ (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 7,1%). 

Оценив заключение эксперта от 15 марта 2024 года с учетом дополнительного заключения эксперта от 05 июня 2024 года, по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством в части недостоверности отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости как доказательства, и может быть положено в основу решения по делу с учетом дополнительного заключения эксперта от 05 июня 2024 года в части определения размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на страницах 31-35 заключения эксперта от 15 марта 2024 года №................

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты, иных относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, что не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона №135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, поэтому отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка, что также согласуется с выводами эксперта.

В связи с чем, у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта экспертизы; приведенные в заключении экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта экспертизы полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в дополнительном заключении экспертом проанализирован объект исследования относительно его количественных и качественных характеристик; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка недвижимости на дату оценки.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования.

Применяемые экспертом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта от ряда актуальных факторов.

Экспертом составлено точное описание объекта экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости.

Заключение эксперта и дополнительное заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, длительным стажем в экспертной деятельности, и содержит все необходимые сведения для определения рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводилась экспертиза. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст.307 Уголовного кодекса РФ.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, регламентированные ст.82 КАС РФ, соблюдены.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административными ответчиками не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости, замечаний, ставящих под сомнение выводы заключения проведенной по делу судебной экспертизы, не заявлено.

Других доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка, либо поставивших под сомнение выводы заключений проведенных по делу судебных экспертиз, суду не представлено, и сторонами не опровергнуто. 

Оснований полагать, что при проведении дополнительной экспертизы допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на ее результат, не установлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Эксперт, проводивший дополнительную судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Оснований не доверять данным заключениям эксперта у суда не имеется, поэтому является допустимыми по делу доказательствами. 

Доводы ДИО КК со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, отклоняются.

Статьей 41 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Правительство Российской Федерации может устанавливать перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациям

Определение Правительством Российской Федерации в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации (решение Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 г. №АКПИ22-93).

Довод правовой позиции ДИО КК о том, что кадастровая оценка объекта недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, а удовлетворение требований административного иска приведет к уменьшению арендных платежей, что повлияет на снижение доходов в соответствующие бюджеты, не может служить безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. №20-П и от 05.07.2016 г. №15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (ст.35 ГПК РФ, ст.45 КАС РФ, п.3 ст.3 НК РФ).

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость согласно выводам дополнительного заключения эксперта ................

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абз.3 п.25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – .......... (дата направления административного искового заявления). 

Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить частично административное исковое заявление ООО «Торговый дом «Гермес» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ................, площадью ................ кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ................, категория земель: «................», вид разрешенного использования: «................», в размере его рыночной стоимости ................ на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................ считать 16 декабря 2023 года.

В остальной части в удовлетворении административных исковых требований – отказать.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером .................

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ................

Судья Краснодарского краевого суда А.О. Седова