Дело № 3а-495/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретарях Найденовой З.В., Донецкой А.С.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2,

представителей заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3, ФИО4,

представителя заинтересованного лица ФИО5 – ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,

у с т а н о в и л :

Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению ФИО5 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 16 января 2017 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в размере 4 478 000 рублей. 

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного, и, как следствие, уменьшение размера налоговых платежей, поступающих в бюджет г. Ростова-на-Дону. 

ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии от 16 января 2017 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, исключить сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости объекта из государственного реестра недвижимости, восстановив в нем ранее существовавшие сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО1 поддержала заявленные требования, просила восстановить пропущенный срок на обращение в суд, пояснив, что специалисты ДИЗО исчисляли его с даты поступления в Администрацию г. Ростова-на-Дону сообщения Комиссии о принятом решении. 

Данная позиция была поддержана также представителями Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3 и ФИО4 Последняя подтвердила, что именно на ДИЗО - специальный орган администрации города возложена обязанность по предъявлению подобных административных исков в защиту интересов муниципального образования.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 и представитель заинтересованного лица ФИО5 – ФИО6 просили отказать в удовлетворении административного иска, полагая, что оснований для восстановления пропущенного срока на обращение в суд не имеется, оспариваемое решение Комиссии вынесено законно и обоснованно, недостатки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, являются несущественными. ФИО6 также указала на отсутствие, по её мнению, у ДИЗО г. Ростова-на-Дону права на предъявление в суд указанных требований в связи с тем, что земельный участок не находится в собственности муниципального образования. 

В письменных возражениях ФИО7, являющегося председателем Комиссии и представителем Управления Росреестра по Ростовской области, изложено несогласие с заявленными административными исковыми требованиями.

Представитель Комиссии и ФИО5 в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела названные лица извещены должным образом. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив их письменные заявления и возражения, допросив свидетеля и эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Кадастровая стоимость является базой для расчета земельного налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, её статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

С учетом приведенной правовой позиции и полномочий ДИЗО г. Ростова-на-Дону, закрепленных в Положении о нем, утвержденном постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2003 года № 1191, ДИЗО обладает правом на обращение в суд в защиту интересов муниципального образования.

Судом установлено, что ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 161 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации кафе, расположенного по адресу: ...

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 19 271 009,43 рублей.

23 декабря 2016 года ФИО5 через своего представителя обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости упомянутого выше земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 14 декабря 2016 года № 0480600988/2, составленный оценщиком ... (индивидуальный предприниматель), согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 4 478 000 рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией «Межрегиональный союз оценщиков» 16 декабря 2016 года.

16 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление ФИО5, и, сделав вывод, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость объекта на 76,8%. 

Протоколом № 1 заседания Комиссии от 16 января 2017 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

В то же время, оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы ДИЗО г. Ростова-на-Дону как органа, представляющего интересы муниципального образования «Город Ростов-на-Дону». 

Из п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчета об оценке 14 декабря 2016 года, составленного оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета, заключением судебной экспертизы от 20 июня 2017 года № 399-Э/2017, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., а также пояснениями данного эксперта в судебном заседании.

Допрос судом оценщика ... в качестве свидетеля не позволил устранить обоснованные сомнения в объективности и правильности его выводов о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенных в отчете об оценке.

По результатам судебной экспертизы экспертом ... сделан вывод о том, что отчет об оценке не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. При применении методов расчета рыночной стоимости, отборе аналогов нарушения не допущены, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались. При этом информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, не подтверждается.

В обоснование сделанных выводов экспертом указано на неточность или неоднозначность отражения в отчете сведений о форме участка, его транспортной доступности. В отчете имеется указание на то, что оценщик проводит анализ в том числе на основе данных визуального осмотра, но при этом в отчете отсутствуют какие-либо сведения о результатах такого осмотра (описание, фототаблицы). Эксперт также обращает внимание: на некорректность расчета оценщиком поправок на динамику рынка (без учета неравномерности изменения цен на рынке недвижимости в течение года), на обеспеченность инженерными коммуникациями (примененные корректировки не соответствуют информации, представленной в объявлениях о продаже объектов-аналогов); на несоответствие нумерации объявлений о продаже объектов-аналогов порядку номеров объявлений на конкретном Интернет-сайте в соответствующий период и недействительность ссылок на источники информации. Экспертом приведен пример объявления о продаже объекта с того же сайта в тот же период, идентичного использованному оценщиком аналогу № 1, цена которого в два раза больше использованной оценщиком. 

Перечисленные недостатки отчета об оценке в своей совокупности ставят под сомнение обоснованность выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка (4 478 000 рублей из расчета 3 856,77 рублей за кв.метр).

Расчеты, проведенные экспертом на основе сравнения информации о продаже аналогов, максимально приближенных к объекту оценки по основным ценообразующим факторам, свидетельствуют о том, что стоимость одного квадратного метра объекта оценки с учетом его индивидуальных особенностей составляет около 5 108 рублей за кв.метр. Рыночная стоимость объекта находится в интервале от 5 455 957 рублей до 6 404 819 рублей, то есть существенно выше той, что определил оценщик. 

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены материалами дела.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 16 января 2017 года, и восстановления в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 и ч. 1 ст. 219 КАС РФ заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В данном случае начало течения срока исчисляется с даты заседания Комиссии, принимая во внимание, что Администрация г. Ростова-на-Дону была заблаговременно уведомлена о времени и месте рассмотрения заявления ФИО5, представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону принимал участие в заседании Комиссии и знал о существе принятого решения с даты его вынесения. Уведомление о принятом Комиссией по заявлению ФИО5 решении поступило в Администрацию г. Ростова-на-Дону 24 января 2017 года, что подтверждено письменными доказательствами.

Административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии от 16 января 2017 года ДИЗО г. Ростова-на-Дону подал в суд 24 апреля 2017 года, то есть в срок, превышающий три месяца со дня принятия решения на восемь дней, и не превышающий трехмесячный срок с даты получения уведомления Комиссии.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание незначительность пропуска срока, суд считает возможным признать причины пропуска срока на обращение в суд уважительными и удовлетворить заявление административного истца о восстановлении пропущенного срока.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 30 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Восстановить Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону срок для обращения в суд с административным иском.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в соответствии с отчетом об оценке от 14 декабря 2016 года № 0480600988/2, составленным оценщиком ... в сумме 4 478 000 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года кадастровой стоимости указанного земельного участка в сумме 4 478 000 рублей, восстановив в нем сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 19 271 009,43 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 1 августа 2017 года.

Судья О.А.Руднева