Дело № 2-544/2025(№2-6630/2024) 

УИД 74RS0002-01-2024-009807-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 18 июня 2025 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Л.Н. Главатских,

при секретаре И.З. Каюмовой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО9 к ООО «Терема», ООО «АРК Групп» о защите прав потребителей и встречному иску ООО «Терема» к ФИО1 ФИО10 о взыскании задолженности, неустойки, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Терема», ООО «АРК Групп» о защите прав потребителей, в котором с учетом уточнений просит признать незаконным односторонний передаточный акт от 13.09.2023, солидарно взыскать неустойку за просрочку передачи объекта недвижимости за период с 31 августа 2020 года по 24 марта 2025 года в размере 5716222,02 руб., компенсацию морального вреда в размере 150000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 100000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 37742 рубля. 

Требования по иску мотивированы тем, что 03 сентября 2019 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить жилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, индивидуальный жилой дом №Б19 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания (не позднее 31 марта 2020 года) передать его истцу, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости. Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованием уплаты неустойки за нарушение сроков сдачи объекта недвижимости, а также требовала сдачи объекта недвижимости. До настоящего времени объект недвижимости истцу не передан.

ООО «Терема» обратилась с встречным иском к ФИО1 о взыскании задолженности в размере 860269,50 руб., расходов на содержание жилого помещения в размере 195256,50 руб., неустойки за нарушение сроков приемки жилого дома в размере 1816783,80 руб., штрафа за уклонение от регистрации перехода права на объекты недвижимости в размере 10000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 43823 руб.

В обоснование встречных исковых требований указано, что в соответствии с договором купли-продажи будущей недвижимости № от 03 сентября 2019 года жилое задание был построен и введен в эксплуатацию. Согласно выписке из ЕГРН от12.10.2020 площадь жилого дома составляет 141,9 кв. м, что на 15.9 кв.м и 12,6% превышает площадь объекта согласованного договором. Согласно п 1.3.2 договора стоимость объекта подлежит увеличению с учетом разницы в площади объекта. Стоимость неоплаченной истцом площади составила 860269,50 руб. ООО «Терема» неоднократно извещало ФИО1 о необходимости оплатить разницу в площади объекта недвижимости, но до настоящего времени указанная сумма не оплачена, ФИО1 уклоняется от приемки объекта недвижимости.

Представитель истца (представитель ответчика по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержала просила удовлетворить. Встречное исковое заявление не признала, просила отказать в удовлетворении.

Представитель ответчиков ООО «Терема», ООО «АРК Групп» (представитель истца ООО «Терема» по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать, применить положения ст. 333 ГК РФ. Требования встречного искового заявления поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Терема» (представитель истца по встречному иску) ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать, применить положения ст. 333 ГК РФ. Требования встречного искового заявления поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Пунктом 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

Согласно пункту 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 03 сентября 2019 года между ООО «Терема» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя не позднее 31 марта 2020 года, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с договором жилой дом, общей площадью 126 кв.м и земельный участок, общей площадью 435 кв. м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, индивидуальный жилой дом №Б19, стоимостью 6817200 рублей.

Согласно п. 4.1. вышеуказанного договора сторонами согласован срок передачи объекта не позднее 31 августа 2020 года.

В соответствии с п.1.2, п.1.3, п.1.4 договора купли-продажи от 03 сентября 2019 года, свойства и характеристики объекта указаны в Приложении №1, которое является неотъемлемой частью договора. Характеристики Объекта являются проектными. На основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости, объекту присваивается фактический номер и уточняется площадь объекта. Земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «Терема». 

В соответствии с п. 1.3.2 договора, в случае превышения площади объекта, определенной органами технической инвентаризации над площадью объекта, определенной настоящим договором, покупатель осуществляет дополнительную оплату за дополнительную площадь объекта.

По договоренности между сторонами цена договора составляет 6817200 рублей, в эту цену входит стоимость объекта и земельного участка объекта, исходя из стоимости 1 кв.м. объекта в размере 54105 рублей (п.2.1).

В соответствии с копией квитанции от 06.09.2019 ФИО1 произвела оплату по договору купли-продажи в полном объеме в размере 6817200 рублей.

Застройщиком указанного дома является ООО «Терема».

28 августа 2020 года ООО «Терема» обратилось в Администрацию Сосновского муниципального района Челябинской области с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, индивидуальный жилой дом И125-Б19.

Согласно выписке из ЕГРН от 12 октября 2020 года право собственности на указанный жилой дом зарегистрировано на ООО «Терема» 17 сентября 2020 года. Площадь индивидуального жилого дома составляет 141,9 кв.м.

В соответствии с п. 4.3 договора, объект и земельный участок передаются покупателю при условии полного надлежащего исполнения им обязательств по оплате цены договора, установленных разделом 2 договора. 

28 февраля 2022 года ООО «Терема» в адрес истца направило уведомление о готовности передать объекты недвижимости и необходимости произвести оплату полной стоимости, поскольку площадь жилого дома превышает согласованную в договоре площадь на 15.9 кв.м.

18.03.2022г. в ответ на претензию истца от 15.03.2022г. в адрес истца направлено уведомление о готовности передать объект, которое получено истцом 28.03.2022г.

08.11.2022г., 17.02.2023г. и 14.05.2024г. в адрес ФИО1 были направлены повторные уведомления о необходимости принять объект.

18.09.2023г. в адрес истца направлен ответ на претензию от 12.09.2023г., в котором ООО «Терема» уведомило истца о готовности объекта и земельного участка к передаче, регистрации права собственности и необходимости произвести доплату разницы в площади объекта. Данный ответ истцом получен не был.

Ссылку представителя истца на наличие не устраненных недостатков в объекте, что послужило основанием для отказа в приемке объекта недвижимости, суд находит не состоятельной, поскольку согласно выводам в заключении специалиста ООО «Независимая судебная экспертиза «Принцип» от 03.05.2024г. все строительные недостатки, указанные в актах осмотра от 14.01.2022г., 27.04.2022г., 20.09.2023г. устранены на момент осмотра специалистами.

Данное заключение не оспорено ФИО1, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. 

Акт приема-передачи объекта недвижимости подписан ФИО1 только 24 марта 2025 года. В акте указано, что на момент подписания акта приема-передачи покупатель оплатил продавцу денежные средства в размере 6817200 рублей. На момент подписания акта у покупателя перед продавцом существует задолженность по договору купли-продажи в сумме 860269,50 руб.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что действия истца по отказу от приемки объекта недвижимости по надуманным причинам являются недобросовестным поведением ФИО1 в силу ст. 10 ГК РФ.

Пунктом 5.2 договора купли-продажи предусмотрено, что за нарушение продавцом сроков передачи объектов недвижимости, предусмотренного п. 3.1.3 договора покупатель вправе потребовать от продавца уплатить неустойку (пени в размере 0,05 % от сумм договора за каждый день просрочки.

В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

При таких обстоятельствах оснований для освобождения ответчика от ответственности за нарушение сроков передачи объекта недвижимости истцу суд не усматривает.

Поскольку в силу положений ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, суд приходит к выводу о том, что ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил, и имело место нарушение прав истца, выразившееся в нарушении сроков передачи объекта недвижимости.

Поскольку договор купли-продажи будущей недвижимости заключен с ООО «Терема», которое является застройщиком жилого дома, надлежащим ответчиком по данному делу является ООО «Терема».

Поскольку ООО «Терема» впервые направило в адрес истца письменное уведомление о готовности объекта к передаче 28.02.2022г., соответственно в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта недвижимости и земельного участка за период с 31.08.2020 по 28.02.2022 в размере 1864504,20 руб. (6817200 руб. х 0,05%х547 дн.).

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено о несоразмерности размера взыскиваемой неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя, представитель ответчика просил применить положения ст. 333 ГК РФ. 

В силу положений ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 15 января 2015 года № 7-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В определении от 22 января 2004 года № 13-О Конституционный Суд РФ также подчеркивал, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Верховный Суд РФ в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разъяснил, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что снижение размера неустойки является допустимым.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Из анализа действующего законодательства следует, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательства, для другой стороны.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

В соответствии с п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Представителем ООО «Терема» в обоснование мотивов указано на умышленное затягивание истцом сроков приемки объекта с целью увеличения размера неустойки, что приводит к неосновательному обогащению истца.

Учитывая, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения, носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, суд полагает необходимым снизить размер неустойки до 500000 рублей.

В соответствии со ст.15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору купли-продажи будущей недвижимости, суд считает, что ответчиком нарушены права истца на оказание качественной услуги в сфере строительства жилых помещений для личных нужд. 

При определении размера компенсации морального вреда причиненного истцу, в связи с нарушением прав потребителей, суд, с учетом фактических обстоятельств дела и индивидуальных особенностей потерпевшей, принимая во внимание характер причиненных нравственных страданий, а также требования разумности и справедливости, считает, что данный размер соответствует 2000 рублей и подлежит взысканию с ООО «Терема» в пользу истца.

Разрешая требования истца о признании одностороннего передаточного акта от 13 сентября 2023 года недействительным суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что «ООО» Терема неоднократно направляло уведомления ФИО1 о необходимости принять объекты недвижимости и произвести доплату: уведомление исх. № 245001 от 28.02.2022, уведомление исх. № 246187/1 от 18.03.2022, уведомление исх. № 246192 от 08.11.2022, уведомление исх № 246192/2 от 17.02.2023, уведомление исх № 278404/1 от 26.12.2023, ответ на претензию исх № 278404 от 12.09.2023, уведомление исх. № 288908 от 14.05.2024.

Вследствие уклонения ФИО1 от приемки объекта, в том числе и от регистрации права собственности на объект, ООО «Терема» в соответствии с п. 4.6. Договора купли-продажи будущей недвижимости № 45 от 03 сентября 2019 года в одностороннем порядке передало покупателю объект и земельный участок, в связи с чем был подписан односторонний передаточный акт от 13.09.2023.

Поскольку составление одностороннего акта в случае уклонения покупателя от подписания передаточного акта является правом продавца, предусмотренным договором, в удовлетворении требований о признании одностороннего передаточного акта от 13 сентября 2023 года недействительным надлежит отказать.

Требования ФИО1 о взыскании расходов на оплату услуг в размере 100000 рублей представителя удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не представлены доказательства несения указанных расходов.

Поскольку истец при подаче иска в силу закона как потребитель освобождена от уплаты государственной пошлины, следует вернуть истцу из средств местного бюджета уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 37746 руб.

Поскольку истец при подаче иска в силу закона как потребитель была освобождена от уплаты государственной пошлины, исковые требования частично удовлетворены, исходя из положений ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, пп. 1 и 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, следует взыскать с ответчика ООО «Терема» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 13000 руб.

Разрешая встречные исковые требования, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1.3.1. договора предусмотрено, что окончательная цена договора определяется исходя из площади законченного строительством объекта на основании данных органов технической инвентаризации. Общая площадь объекта, уточненная в результате проведения технической инвентаризации законченного строительством объекта, передаваемого покупателю, отражается в акте приема-передачи объекта. На основании уточненной площади объекта производится корректировка цены договора и взаиморасчет между сторонами с учетом разницы между площадью объекта определенной договором, и площадью объекта, определенной органами технической инвентаризации.

В соответствии с пунктом 1.3.2. договора в случае превышения площади объекта, определенной органами технической инвентаризации, над площадью объекта, определенной настоящим договором, покупатель осуществляет дополнительную оплату за дополнительную площадь объекта: в случае превышения площади объекта, определенной настоящим договором над площадью объекта, определенной органами технической инвентаризации, продавец возвращает покупателю стоимость равную стоимости соответствующего количества квадратных метров.

Согласно пункту 1.3.3. договора расчеты производятся по цене 1 (одного) квадратного метра, определенной в соответствии с п. 2.1. настоящего договора. В случае отклонения площади объекта, определенной настоящим договором и площади, определенной органами технической инвентаризации, на +/- 3% (Три процента) стороны взаимных замечаний и претензий друг к другу не имеют.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора индивидуальный жилой дом №Б19 был построен и введен в эксплуатацию.

ООО «Терема» 31.08.2020 обратилось в Администрацию Сосновского муниципального района Челябинской области с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, индивидуальный жилой дом №Б19.

Объект поставлен на кадастровый учет и право собственности на объект зарегистрировано на ООО «Терема» 17.09.2020, что подтверждается уведомлением о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности № о 07.09.2020 и выпиской из ЕГРН от 12.10.2020.

Пунктом 3 Приложения № к Договору купли-продажи будущей недвижимости № от 03 сентября 2019 года и п. 1.3. договора предусмотрено, что подписанием договора стороны подтверждают, что характеристики объекта, указанные в настоящем приложении являются проектными и будут уставлены по завершении строительства в соответствии с данными технического плана здания.

Согласно выписки из ЕГРН от 12.10.2020 площадь индивидуального жилого дама И125-Б19 составляет 141,9 кв. м. что на 15,9 кв. м и 12.6 % превышает площадь объекта, согласованную в п. 1.1.1. договора.

Согласно пункта 2.1. Договора купли-продажи будущей недвижимости № от 03 сентября 2019 года стоимость объекта и земельного участка составляет 6817200 рублей, из расчета 54105 рублей за 1 кв. м. стоимости объекта.

Стоимость неоплаченной ФИО1 площади объекта 15,9 кв. м. составляет 860269,50 руб.

В соответствии с п. 4.3. договора купли-продажи будущей недвижимости № от 03 сентября 2019 года объект и земельный участок передаются покупателю при условии полной оплаты цены договора.

ООО «Терема» неоднократно извещало ФИО1 о необходимости оплатить разницу в площади объекта 15,9 кв. м. в сумме 860269,50 руб., однако последняя уклонялась от приемки объекта и доплаты за объект недвижимости.

Доказательств полной оплаты по договору от 03.09.2019 ФИО1 суду не представлены, в связи с чем с ФИО1 в пользу ООО «Терема» подлежит взысканию задолженности в размере 860269,50 руб. Данная задолженность представителем ФИО1 не оспаривалась.

В соответствии с п. 3.2.3 Договора от 03.09.2019 покупатель обязан нести расходы по содержанию объекта после передачи объекта, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества на территории, на которой располагается объект. 

01 августа 2020 года между ООО «Плаза-ДевелопментСервис» (Управляющая компания) и ООО «Терема» (Заказчик) заключен Договор управления и обслуживания № ДУ-Терема-1 от 01 августа 2020 года, согласно которому управляющая компания выполняет работы по надлежащему ремонту и содержанию общего имущества и прилегающей территории ЖК «Город Эльтаун».

Поскольку ФИО1 уклонялась от приемки объекта недвижимости, ООО «Терема» вынуждено было нести расходы на содержание данного объекта.

Так, за период с 14 сентября 2023 года по 28 февраля 2025 года ООО «Плаза-ДевелопментСервис» оказало услуги и начислило ООО «Терема» стоимость расходов по содержанию общего имущества Жилой комплекс «Город Эльтаун» по жилому зданию - Индивидуальный жилой дом Б19 в сумме 195256,50 руб.

На основании вышеизложенного с ФИО1 в пользу ООО «Терема» подлежат взысканию расходы по содержанию жилого здания - Индивидуальный жилой дом Б19 за период с 14 сентября 2023 года по 28 февраля 2025 года в размере 195256,50 руб.

Согласно п. 5.3. Договора купли-продажи будущей недвижимости № от 03 сентября 2019 года в случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект и земельный Участок (п. 3.3 настоящего Договора) сторона вправе потребовать со стороны, нарушившей договор, уплатить штраф в размере 10000 (десять тысяч) рублей.

ФИО1 по необоснованным причинам отказалась от полной оплаты и регистрации права собственности на объект, в связи с чем с ФИО1 в пользу ООО «Терема» подлежит взысканию штраф в размере 10000 рублей.

Согласно п. 5.4. договора купли-продажи будущей недвижимости № от 03 сентября 2019 года за нарушение сроков приемки объекта и (или) земельного участка, предусмотренных статьей 2 договора, продавец вправе потребовать от покупателя уплатить неустойку (пени) в размере 0,05% от суммы договора за каждый день просрочки.

С ФИО1 в соответствии с п. 5.4. договора купли-продажи будущей недвижимости № от 03 сентября 2019 года подлежит взысканию неустойка в сумме 1816783,80 руб. (6817200 руб. (сумма договора) х 0,05 процентов х533 дн.).

Между тем, данный размер штрафной неустойки, начисленной на сумму процентов, суд полагает завышенным и несоответствующим последствиям нарушения обязательства со стороны ФИО1

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года №263-О).

Согласно разъяснениям, изложенным приведенным в абзаце 1 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 71 названного Постановления, при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Оценив соразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения ФИО1 принятых на себя обязательств, суд приходит к выводу о том, что сумма неустойки чрезмерно высока.

В целях соблюдения баланса интересов сторон, учитывая, что неустойка в силу ст. 333 ГК РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о необходимости снижении штрафной неустойки за просрочку приемки объекта и земельного участка до 300000 рублей.

ФИО1 в силу закона как потребитель освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем в требованиях ООО «Терема» о взыскании госпошлины надлежит отказать.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО11 к ООО «Терема», ООО «АРК Групп» о защите прав потребителей, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Терема» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 ФИО12 неустойку в размере 500000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей.

В удовлетворении требований к ООО «АРК Групп» и остальной части исковых требований отказать.

Возвратить ФИО1 ФИО13 из местного бюджета государственную пошлину в размере 37746 рублей, уплаченной по чекам от 02 августа 2024 года.

Взыскать с ООО «Терема» (ИНН 

<

***>) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 13000 рублей.

Встречный иск ООО «Терема» к ФИО1 ФИО14 о взыскании задолженности, неустойки, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО15 в пользу ООО «Терема» (ИНН 

<

***>) задолженности в размере 860269,50 руб., расходы по содержанию жилого дома за период с 14 сентября 2023 года по 28 февраля 2025 года в размере 195256,50 руб., штраф в размере 10000 руб., неустойку в размере 300000 руб.

В удовлетворении остальной части требований встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Центральный районный суд г. Челябинска.

Председательствующий Л.Н. Главатских

Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2025 года