Дело № 3а-194/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000286-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 9 декабря 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре-помощнике судьи Гаришине А.В.,

с участием представителей: административного истца ФИО1 - по доверенности ФИО2, административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО3, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, через представителя по доверенности ФИО2, обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») об установлении кадастровой стоимости, принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости - здания торгового комплекса (первый этап) с кадастровым номером ****, площадью 922 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, в размере его рыночной стоимости 19 301 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование ссылалась на то, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составляет 33 973 912 рублей 48 копеек, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 18 июня 2025 года, в размере 19 301 000 рублей, по состоянию на 1 января 2023 года.

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает её право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере.

Административный истец ФИО1, извещённая надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО2, который настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, при этом поставил под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 19 ноября 2025 года по тем основаниям, что эксперт допустила нарушение методики проведения оценки объекта капитального строительства, ответ эксперта на поставленный судом вопрос отражает в цене спорного объекта налог на добавленную стоимость (далее также - НДС), применяя сравнительный подход, эксперт не исключила НДС из цен предложений сделок объектов-аналогов, применяя доходный подход, эксперт не исключила НДС из всех расчётных значений (ставок аренды, операционных расходов и прочее). После допроса в судебном заседании эксперта Г.Т.Г. представитель административного истца ФИО2 просил назначить по данному административному делу дополнительную экспертизу, на разрешение которой поставить два вопроса: 1. Обосновать наличие или отсутствие в цене выбранных экспертом объектов аналогов НДС с учётом сложившейся рыночной практики в сегменте, к которому эксперт отнёс оцениваемый объект? 2. При установлении наличия в цене объектов-аналогов НДС какова рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2023 года?

В судебном заседании представители административного ответчика ГБУ ВО «ЦГКО ВО» по доверенности ФИО3 и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО4 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных возражениях и в письменных дополнениях к отзыву соответственно, представленных в суд, согласно которой ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 19 ноября 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 19 ноября 2025 года, поскольку, по их мнению, названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, в связи с тем, что в сравнении с отчётом о государственной кадастровой оценке от 23 августа 2023 года № 08/2023, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.141,153,154,161).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация округа Муром Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 19 ноября 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного объекта недвижимости, за исключением филиала ППК «Роскадастр» по Владимирской области, в суд не представили.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в направленном в суд письменном ходатайстве право административного истца на установление кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости объекта недвижимости, определённому экспертом **** Г.Т.Г. в заключении № **** от 19 ноября 2025 года (т.2,л.д.140).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, допросив эксперта Г.Т.Г., исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта; в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтённых, ранее учтённых в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее также - Методические указания), утверждённых приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний. Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

Согласно пункту 74 Методических указаний результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, оформляется в виде акта об определении кадастровой стоимости, включающего в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости, форма которого утверждена приказом Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0285.

Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1 Методических указаний).

Исходя из приведённого выше правового регулирования, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, повлекшей за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», является 1 января 2023 года.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО1 является собственником объекта недвижимости - здания торгового комплекса (первый этап) с кадастровым номером ****, площадью 922 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое (т.1,л.д.11-20,159-161).

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года определена в соответствии с актом № АОКС-33-2024-000228 от 19 марта 2024 года определения кадастровой стоимости, утверждённым ГБУ ВО «ЦГКО ВО», в размере 33 973 912 рублей 48 копеек, дата начала применения кадастровой стоимости 1 июля 2024 года (т.1,л.д.10,173,174,177-179).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает её право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, ФИО1 обратилась сначала, 14 июля 2025 года, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, решением которой от 31 июля 2025 года № 10/15-Р заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости было отклонено (т.1,л.д.123-129,194-196,198), а затем 26 сентября 2025 года с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2-5).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** № **** от 18 июня 2025 года, на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 19 301 000 рублей (т.1,л.д.21-122).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.231-234).

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 19 ноября 2025 года величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 26 173 241 рубль.

Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 18 июня 2025 года, составленного оценщиком ****, требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее.

В указанном отчёте были применены сравнительный и доходный подходы. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате согласования двух подходов - сравнительного и доходного, выбор которых, по мнению эксперта, является обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик использовал согласование результатов, ввиду применения двух подходов.

В отчёте содержится раздел наиболее эффективного использования объекта оценки. Оценщик провёл анализ наиболее эффективного использования и сделал вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки, как объекта офисно-торгового назначения (страницы 35-37 отчёта). По мнению эксперта, данный вывод является неверным, нарушен пункт 16 ФСО № 7, поскольку объект оценки относится к объектам торгового назначения, что подтверждается как конструктивными особенностями объекта, так и фактическим использованием.

Оценщиком приведён рынок продажи объектов офисно-торгового назначения в количестве 8 штук (Таблица 2, страницы 26-27 отчёта), расположенных в различных населённых пунктах, в том числе селах и деревнях Владимирской области, кроме местоположения объекта оценки - города Мурома. Данный анализ рынка не является достоверным для объекта оценки, так как не отражает ценообразование в районе его нахождения (нарушение пункта подпункта «в» пункта 11 ФСО № 7).

По результатам проведённого анализа рынка в разделе 3.1.11 Заключения (Таблица 3.18 Локальный рынок продажи объектов в городе Муроме, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки, Таблица 3.19 Локальный рынок аренды торговых объектов в городе Муроме, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки). Экспертом установлено, что рынок продажи и аренды торговой недвижимости города Мурома имеется и достаточно развит. Цены предложений в городе Муроме отличаются, чем в представленном оценщиком рынке недвижимости иных населённых пунктов.

В нарушение подпункта «д» пункта 11 ФСО № 7 основные выводы относительно рынка продажи недвижимости, сделанные оценщиком в районах местоположения, которые не относятся к объекту оценки и не сопоставимы с объектом оценки по назначению, неверны.

Выявленные вышеприведённые нарушения свидетельствуют о недостаточном объёме исследований, проведённых оценщиком при исследовании рынка.

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Данный метод является корректным, однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

В нарушение пунктов 2,5,7,9,10 ФСО V, подпунктов «е» и «д» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком при применении сравнительного подхода были выявлены следующие нарушения.

Оценщиком не была применена корректировка на этажность к отобранным объектам-аналогам. Согласно использованному источнику (справочник ФИО5 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2021 год) этажность является ценообразующим фактором. Однако объекты-аналоги № 1 и № 2 представляют собой двухэтажные здания, а объект-аналог № 3 включает только цокольный и первый этажи. Данные объекты-аналоги отличаются по этому элементу сравнения от объекта оценки, который состоит из цоколя, первого и второго этажей. Корректировка на это различие не применялась.

Оценщиком не была применена корректировка на местоположение в городе к отобранным объектам-аналогам. Согласно использованному источнику (справочник ФИО5 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2021 года) местоположение в городе является ценообразующим фактором. Объект-аналог № 3 расположен в промышленной зоне города, что отлично от объекта оценки, который расположен в зоне среднеэтажной жилой застройки. Корректировка на это различие не применялась.

Оценщик определяет рынок объектов, аналогичный оцениваемому, как не активный (страницы 29,34 отчёта) и применяет корректировку ко всем объектам-аналогам в размере для «неактивного рынка» (страницы 44, 47 отчёта) при расчете стоимости доходным и сравнительным подходами. Наличие «неактивного рынка» оценщиком ничем не обосновано. Размер данной корректировки является наибольшей и снижает стоимость объекта.

По результатам проведенного анализа рынка в разделе 3.1.11 заключения эксперта (Таблица 3.18 Локальный рынок продажи объектов в городе Муроме, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки, и Таблица 3.19 Локальный рынок аренды объектов торгового назначения в городе Муроме, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки) экспертом установлено, что рынок продажи и аренды недвижимости торгового назначения в городе Муроме развит и активен.

Оценщик снизил стоимость объекта оценки, полученный сравнительным подходом (страница 50 отчёта) на 20% (величина НДС). Данное действие оценщиком не обосновано, не подтверждено и не проверяемо, так как какая-либо информация о том, что в цене объекта-аналога содержится налог на добавленную стоимость (НДС) отсутствует.

Вышеприведённые нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно подпунктам «а» и «ж» пункта 23 ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.Оценщик применял доходный подход. Доводы о применении доходного подхода, приведённые на страницах 42-43 отчёта, по мнению эксперта, являются обоснованными.

В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации. Данный метод является корректным, однако при его реализации, в рамках расчета арендной ставки, экспертом выявлены нарушения.

Описание выявленного нарушения в применении корректировки на торг при определении годового дохода приведено в разделе выявленных нарушений «Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом» (страница 89 заключения эксперта).

Оценщиком не была применена корректировка на этажность к отобранным объектам-аналогам. Согласно использованному источнику (справочник ФИО5 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2021 год) этажность является ценообразующим фактором. Однако объекты-аналоги расположены на различных этажах. Данные объекты отличаются по этому элементу сравнения от объекта оценки, который состоит из цоколя, первого и второго этажей. Корректировка на это различие не применялась.

Размер ставки капитализации взят оценщиком из справочника под редакцией ФИО5 для неактивного рынка, что неверно, а процент недозагрузки и операционные расходы - из портала СтатРиелт (страницы 62-63 отчёта), в то время как в первом источнике размеры данных величин также имеются. Таким образом, использование величин корректировок, полученных по результатам исследований различных справочников одновременно, оценщик искажает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Для получения достоверного результата необходимо использовать один источник информации (справочник, исследование, анализ и т.д.). Применение корректировки из иного источника (справочника) допускается в случае отсутствия её в изначально выбранном источнике (справочнике).

Оценщик снизил стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом на 20% (величина НДС). Данное действие оценщиком не обосновано, не подтверждено и не проверяемо, так как какая-либо информация о том, что в арендной ставке объекта-аналога содержится налог на добавленную стоимость (НДС) отсутствует.

Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик не применял затратный подход (страницы 40-41 отчёта) что, по мнению эксперта, является обоснованным.

Таким образом, оценщиком **** при подготовке отчета № **** от 18 июня 2025 года, не нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, а также отсутствуют нарушения в математических действиях. Выявлены нарушения в правильности определения факторов, влияющих на стоимость указанного объекта недвижимости и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости (страницы 88-90 заключения эксперта). Информация, использованная оценщиком, является не достоверной, не проверяемой и не достаточной. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости (т.2,л.д.2-128).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 19 ноября 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, ФСО № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением административного истца ФИО1, в лице её представителя ФИО2, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными сторонами и заинтересованным лицом, оспорено не было, ходатайство о вызове эксперта Г.Т.Г. для допроса в судебное заседание, заявленное представителем административного истца ФИО2, судом было удовлетворено, названный эксперт допрошена в судебном заседании. Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено. Ходатайство представителя административного истца ФИО2 о назначении по делу дополнительной экспертизы было судом отклонено в виду отсутствия оснований для её назначения, поскольку определение рыночной стоимости с выделением в её составе НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возражениями ГБУ ВО «ЦГКО ВО», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и относительно результатов экспертного заключения № **** от 19 ноября 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 19 ноября 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

На возникшие у представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» изложенные в письменном виде вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 года № 08/2023 средневзвешенная величина стоимости предложений для группы № 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения» на территории Владимирской области составила 29 036,59 руб./кв.м (том 1, таблица 35, страница 147 «Предложения по продаже объектов недвижимости 4 группы»); применённые при подготовке отчёта об итогах государственной кадастровой оценки объекты-аналоги и объект недвижимости с кадастровым номером **** схожи по своим характеристикам и отнесены к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»; цена предложения по аналогам приведена без корректировок, - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.144,145), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 19 ноября 2025 года.

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страница 28-30 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, таблицы 3.18-3.20 страницы 43-46 заключения эксперта).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» несостоятельны.

Представленные ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области объекты №№ 1,2,3 и их цены предложений не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений проведённого экспертом, так как сами являются некорректными аналогами.

Согласно пункту 5.4 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Для определения кадастровой стоимости, исходя из представленных ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области объектов, были использованы лишь три аналога, причем только один из них расположен в городе Муроме, в местоположении объекта исследования. Эксперт для определения рыночной стоимости, в рамках сравнительного подхода, использовал восемь аналогов, сопоставимых с ним по местоположению и назначению.

Результат проведённых расчётов по определению рыночной стоимости основанный на большом количестве аналогов и высокой сопоставимостью по ценообразующим факторам, по мнению эксперта, имеет наиболее достоверное значение, основанное на более широком исследовании рынка.

Согласно пункту 1 ФСО V «Подходы и методы оценки» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход применяется, когда объект оценки можно сравнить с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Доходный подход применяется, когда объект оценки может приносить доход, в том числе путём сдачи в аренду.

Эксперт в своём заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами, а также сдачу в аренду его помещений, как под торговлю, так и под офисы. В результате этого экспертом были обоснованно применены два подхода - сравнительный и доходный.

При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки.

Разница в цене за 1 кв.м, о котором заявляют ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области, и цене, полученной в заключении эксперта, имеет следующие основания: применение экспертом доходного подхода от торговой деятельности; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода, в том числе и расположении помещений объекта оценки на различных этажах здания; использование большего количества аналогов для сравнения; все объекты-аналоги, использованные для расчёта рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости, состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания. В связи с этим полученная стоимость была очищена от стоимости земельного участка.

С учётом вышеизложенного, цены, указанные ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного объекта, представленной в заключении эксперта.

Правильность и обоснованность этих письменных пояснений подтвердила в судебном заседании эксперт Г.Т.Г., допрошенная по ходатайству представителя истца ФИО2

На возникшие у представителя административного истца по доверенности ФИО2 изложенные в письменном виде вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что эксперт допустила нарушение методики проведения оценки объекта капитального строительства, ответ эксперта на поставленный судом вопрос отражает в цене спорного объекта НДС, применяя сравнительный подход, эксперт не исключила НДС из цен предложений сделок объектов-аналогов, применяя доходный подход, эксперт не исключила НДС из всех расчётных значений (ставок аренды, операционных расходов и прочее) (т.2,л.д.147,148), поддержанные в судебном заседании названным представителем, а также на дополнительно заданные им вопросы, экспертом Г.Т.Г., допрошенной в ходе судебного заседания,настаивавшей на правильности и обоснованности составленного ею экспертного заключения, даны подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде (т.2, л.д.182,183), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 19 ноября 2025 года.

Кроме того, суд отмечает, что анализ норм Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, пункта 1 статьи 8, пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39, пунктов 1,3, 4 - 11 статьи 40, пункта 1 статьи 154, пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.2,л.д.121-128), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.3), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта, в её письменных пояснениях, а также в показаниях, данных в судебном заседании не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 18 июня 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 19 ноября 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 19 ноября 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2023 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный оценщиком **** № **** от 18 июня 2025 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости 26 173 241 рубль.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 14 июля 2025 года, то есть дату её обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости, указанная дата подлежит отражению в резолютивной части настоящего решения суда (т.1,л.д.123-129,194-196,198).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания торгового комплекса (первый этап) с кадастровым номером ****, площадью 922 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере его рыночной стоимости 26 173 241 (двадцать шесть миллионов сто семьдесят три тысячи двести сорок один) рубль.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 14 июля 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2025 года.