Дело № 2-28/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2019 года г.Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Беспечанского П.А., при секретаре Вдовенко М.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд, с указанным выше исковым заявлением ссылаясь на то, что 25 августа 2016 г. между ним и ФИО2 был заключен договор займа денежных средств по условиям которого он взял у ФИО2 1 500 000 рублей сроком на три месяца. Указанные денежные средства брались им для отца ФИО4 В целях обеспечения указанного договора займа был заключен договор залога недвижимости от 25 августа 2016 г., согласно которому он передал в залог ответчику здание, назначение нежилое, общей площадью 171,5 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для производственно-коммерческой деятельности (размещение пилорамы), площадью 5204 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес>. Договор залога прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю 31 августа 2016 года. Обязательства по возврату суммы займа с процентами не были исполнены им в установленный договором займа срок. Ответчик неоднократно требовал возврата денежных средств с причитающимися процентами, звонил, приезжал, в том числе и с угрозами. К февралю 2018 г. ответчик обозначил сумму, подлежащую возврату – 2 300 000 рублей с учетом накопившихся процентов по займу и предложил переписать на себя заложенное в обеспечение займа имущество. При этом ответчик сказал, что как только сумма долга будет возвращена, он перепишет вновь указанное имущество на истца. 22 февраля 2018 г. между ним и ответчиком был подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым он якобы продал ответчику указанные здание и земельный участок и якобы получил денежные средства в размере 2 300 000 рублей, из которых 1 700 000руб. – стоимость земельного участка и 500 000 руб. – стоимость здания. Переход права осуществлен 12 марта 2018 г. Однако, он не имел цели продавать принадлежащее ему имущество ответчику, продолжает сам использовать указанное имущество, никаких денежных средств от ответчика за имущество он не получал. В связи с этим, договор купли-продажи от 22 февраля 2018 г. является ничтожной сделкой, заключенной без его волеизъявления, с целью покрыть фактически имеющиеся между сторонами отношения займа. У него отсутствовала воля на продажу указанного имущества ответчику. Просит признать недействительным договор купли-продажи от 22 февраля 2018 г., заключенный между ним и ответчиком в отношении здания и земельного участка, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ответчика на указанное имущество – земельный участок и здание.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об уточнении оснований иска, ссылаясь на мнимость заключенных договоров, просил признать недействительным договор займа от 25 августа 2016 г. с дополнительным соглашением от 20 ноября 2016 г., заключенный между ним и ответчиком, признать недействительным договор купли-продажи от 22 февраля 2018 г., заключенный между ним и ответчиком в отношении здания, назначение нежилое, общей площадью 171,5 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес> и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, для производственно-коммерческой деятельности (размещение пилорамы), площадью 5204 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес>, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО2 на здание назначение нежилое, общей площадью 171,5 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес> и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для производственно-коммерческой деятельности (размещение пилорамы), площадью 5204 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес>.

Протокольным определением от 10.01.2019 в удовлетворении ходатайства о принятии уточнения иска в части признания недействительным договора займа от 25 августа 2016 г. с дополнительным соглашением от 20 ноября 2016 г. отказано.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО5 уточненные исковые требования поддержали по изложенным основаниям. Пояснили, что в качестве основания признания договора купли-продажи является мнимость заключенного договора. Имеют место быть правоотношения между ответчиком ФИО6 и отцом истца ФИО4. Отношения по договору займа являются безденежными. Истец ФИО1 не имел цели продавать принадлежащее ему имущество, он продолжает пользоваться спорным имуществом, никаких денежных средств ни по договору займа, ни по договору купли-продажи он не получал.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО7 исковые требования не признали, суду пояснили, что стороны, совершая оспариваемую сделку, имели в виду передачу недвижимого имущества в счет долга по договору займа и прекращение долговых обязательств в полном объеме.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 25 августа 2016 г. между ФИО2 (займодавец) и ФИО1 (заемщик) был заключен договор займа, по условиям которого ФИО2 передал в собственность ФИО1 денежную сумму в размере 1 500 000 рублей сроком на три месяца (девяносто календарных дней) с даты подписания договора, а заемщик ФИО1 обязался возвратить указанную сумму, а также уплатить денежные средства за пользование займом в размерах и сроки, предусмотренные договором. Цель кредитования – личные нужды. (л.д. )

По условиям договора, в случае не исполнения обязанностей по договору займодавец имеет право обратить взыскание на имущество должника, при этом взыскание может быть обращено в судебном порядке. (пункты 1,2,3,7 договора).

20 ноября 2016 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору займа от 25 августа 2016 года, по условиям которого стороны увеличили сумму займа до 1 930 000 руб., изменили срок возврата займа до – 20 января 2018 г., предусмотрели неустойку в размере 0,24% от общей суммы долга за каждый день просрочки, а именно 4 632 руб. (л.д. )

В целях обеспечения указанного договора займа 25 августа 2016 г. между ФИО2 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) был заключен договор залога недвижимости, предметом которого явилась передача в залог залогодержателю, принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество.

Предметом залога явились принадлежащие залогодателю на праве собственности следующие объекты недвижимости: здание, назначение нежилое, общей площадью 171,5 кв.м., количество этажей -1, кадастровый № по адресу: 

<

адрес> земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для производственно-коммерческой деятельности (размещение пилорамы), площадью 5204 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес>. (л.д.10-13) 

Договор залога прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю 31 августа 2016 года.

По условиям договора предмет залога в целом оценен сторонами в сумме 1 500 000 рублей на дату подписания договора.

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по договору займа от 25 августа 2016 г., где ФИО1 выступает заемщиком, а ФИО2 займодавец, который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по указанному договору. Залог объектов недвижимости обеспечивает требования залогодержателя по кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения заемщиком, включая проценты, повышенные проценты за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества. (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 2.1, 5.3 договора).

Условиями указанного договора залога (пункт 5.1) предусмотрено право залогодержателя (ФИО2) обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения заемщиком обязательств, определенных в условиях договора займа от 25 августа 2016 г. по истечении или после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.

22 февраля 2018 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 продал, а ФИО2 купил в собственность принадлежащий продавцу на праве собственности здание с земельным участком, расположенные по адресу: 

<

адрес>. (л.д.7-9)

Предметом договора явились: земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, для производственно-коммерческой деятельности (размещение пилорамы), площадью 5204 кв.м., кадастровый № принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 07.06.2016 г.; здание: назначение нежилое, общей площадью 171,5 кв.м., кадастровый №, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 07.06.2016 г.

По условиям договора по соглашению сторон цена здания с земельным участком составила 2 300 000 рублей, из которых 1 700 000 рублей составляет стоимость земельного участка, 500 000 рублей – стоимость здания. Расчет по договору купли-продажи объекта недвижимости произведен полностью при подписании настоящего договора. Претензий продавец к покупателю не имеет. (пункты 2.1, 2.2 договора).

Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю 12 марта 2018 года.

Изначально, обращаясь в суд с иском ФИО1 указал на обстоятельства свидетельствующие, по его мнению о притворности сделки – договора купли-продажи от 22 февраля 2018 года. Истец ссылался на то, что им не исполнены обязательства по договору займа от 25.08.2016 г. в установленный договором займа срок, в связи с чем ФИО2 было предложено переписать раннее заложенное имущество, с условием того, что как только ФИО1 вернет ФИО6 сумму основного долга с процентами, имущество будет переписано обратно. По мнению истца фактически отношения между сторонами выражаются в займе с залогом недвижимого имущества, либо новацией с прекращением долговых обязательств. 

В дальнейшем истец уточнил основания иска, сославшись на то, что договор купли-продажи от 22 февраля 2018 г. является мнимой сделкой, поскольку ФИО1 не имел цели продавать принадлежащее ему имущество ФИО2, продолжает пользоваться имуществом, никаких денежных средств от ФИО2 ни по договору займа, ни по договору купли-продажи не получал.

Ответчик, возражая против иска, указал на то, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, общий долг по договору займа составил 4 315 832 руб., в связи с чем стороны согласились на передачу недвижимого имущества в счет долга, то есть прекращения долговых обязательств отступным.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Из приведенных норм процессуального права и акта их толкования следует, что ссылка истца в исковом заявлении на правовые нормы, не подлежащие применению к обстоятельствам дела, сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в этом случае суду надлежит самостоятельно определить подлежащие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1).

По смыслу приведенной нормы права стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 ст. 170 ГК РФ).

Исходя из смысла данной правовой нормы, по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, то есть притворная сделка совершается при полном согласии сторон по сделке в данном случае продавца и покупателя и фактическая цель сделки заведомо для обеих сторон не совпадает с правовой. 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая доводы истца о мнимости совершенной сделки, суд приходит к выводу о том, что каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи от 22.02.2018, является мнимой сделкой, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, суду не представлено.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

По данному делу такие обстоятельства не установлены, договор купли-продажи от 22.02.2018 г. исполнен его сторонами и зарегистрирован в установленном порядке. Стороны подписали договор купли-продажи, являющийся одновременно актом приема-передачи, лично сдали документы на государственную регистрацию. Истец не предъявлял никаких требований после передачи имущества в течение 7 месяцев. То обстоятельство, что истец продолжает пользоваться недвижимым имуществом, не свидетельствует о том, что переход права собственности не состоялся. Истец в своих объяснениях ссылался на то, что ответчик осуществляет поиск покупателей на спорное недвижимое имущество, что по мнению суда свидетельствуют о намерении ФИО2 воспользоваться правами собственника в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе и правом распоряжения своим имуществом.

Также, утверждения истца о том, что заключая договор купли-продажи стороны заключали его только для вида, без намерений создать соответствующие правовые последствия противоречат его первоначальным доводам о притворности сделки.

Суд не может согласиться с утверждениями истца о том, что денежные средства по договору купли-продажи от 22.02.2018 он не получал, как основанием для признания сделки мнимой.

Так, ответчик ФИО2 в судебном заседании подтвердил, что действительно денежные средств по договору купли-продажи не выплачивались, однако недвижимое имущество передавалось в счет погашения заемных обязательств истца, а цена договора указана по просьбе последнего, чтобы меньше уплачивать НДФЛ с продажи.

Указанные возражения ответчика суд находит обоснованными и соответствующими фактическим правоотношениям сторон, исходя из следующего.

Материалам дела подтверждается, что между сторонами изначально возникли заемные обязательства с залогом недвижимого имущества. Сумма основного долга и процентов по договору займа не была возвращена ФИО1 в установленный срок, то есть до 20.01.2018 года.

На момент заключения договора купли-продажи от 22.02.2018 года размер задолженности ФИО4 по договору займа составил 4 315 932 руб., что подтверждается не оспоренным истцом расчетом задолженности (л.д. ). 

В силу ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа. В силу абзаца второго пункта 2 указанной статьи возможность возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты, обусловлена согласием займодавца.

Учитывая, что на момент заключения оспоренного договора купли-продажи ФИО4 имел значительную задолженность по договору займа перед ФИО2, являющимся одновременно залогодержателем спорного недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что в действительности стороны заключая договор купли-продажи от 22.02.2018 г. имели намерения прекратить в полном объеме обязательства по договору займа от 25.08.2016 г. - отступным, то есть передачей ФИО2, недвижимого имущества: здания с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска ФИО4 о признании недействительным договор купли-продажи от 22 февраля 2018 г., заключенного между ним и ответчиком в отношении здания, и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> и применении последствий недействительности сделки, по основаниям мнимости следует отказать.

При этом следует учесть, что поскольку истец не просил признать договор купли-продажи от 22.02.2018 г. притворной сделкой (содержащей притворные условия) и не просил применить последствия притворной сделки (ее части), у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска по данным мотивам.

Истец не лишен возможности обратиться в суд за защитой своих прав с соответствующим иском.

Довод истца о заключении договора под угрозой суд находит не подтвержденным.

На основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

ФИО4 в силу положений ст. 56 ГПК РФ не представлено каких-либо доказательств, в том числе отвечающих требованиям допустимости, относимости и достоверности, подтверждающих факт того, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен под влиянием угрозы, или под воздействием иных факторов, свидетельствующих о пороке воли истца.

ФИО4 лично участвовал при оформлении сделки, процедура оформления которой заняла несколько дней, в указанный период истец не обращался в правоохранительные органы. ФИО4 в судебном заседании подтвердил, что понимал как природу договора, так и их последствия.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать полностью. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, отказать полностью.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Читинский районный суд.

Судья: П.А. Беспечанский

Решение суда изготовлено в окончательном виде 01.03.2019 г.