Дело №2-636/2017г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017г. п.Орловский

Орловский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Георгиенко Л.В., 

при секретаре Гаевой А.Ю., 

с участием представителя истца адвоката Труфановой Н.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Орловского района Ростовской области, третьим лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, ФИО3, действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней Г.А., Г.С., Г.И. о признании права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

24 августа 2017г. (вх.№6562) в Орловский районный суд Ростовской области поступило указанное выше исковое заявление.

Исковое заявление обосновано тем, что на основании договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от ****г. истец является собственником 1/2 доли жилого дома общей площадью 135,9кв.м., расположенного по адресу ****. Право собственности истца на указанные объекты подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ****г.

Указанный жилой дом состоит из двух изолированных квартир. Фактически в собственности истца и третьих лиц находятся изолированные квартиры, каждый из сособственников имеет отдельный земельный участок. Истец фактически занимает помещения квартиры ****, а третьи лица ФИО2, ФИО4 занимают помещения квартиры ****.

В настоящее время, произошло изменение площадей отличное от размеров, указанных в документах на момент приобретения. Увеличение общей площади квартиры на 25,6кв.м. произошло за счет сноса печи (комната №3) и возведения пристроек Литер А1(комнаты №7,8,9) и Литер а4 (комната 10). Увеличение жилой площади на 11,0кв.м. произошло за счет сноса печи (комната №3) и переоборудования подсобной комнаты в жилую комнату (комната №3). Вследствие этого, общая площадь квартиры составляет 81,1кв.м., жилая площадь 44,2кв.м.

Истец произвел реконструкцию жилого дома (квартиры **** без получения необходимых разрешительных документов, впоследствии обратился в администрацию Орловского района Ростовской области за согласованием произведенной реконструкции, однако ему было отказано в согласовании, но разъяснено право обратиться в суд. 

Истец просит прекратить право общей долевой собственности на жилой дом, признать за ним право собственности на квартиру ****, в реконструированном состоянии общей площадью 81,1кв.м., расположенную по адресу ****.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, представил заявление, в котором на исковых требованиях настаивал, просил рассмотреть иск без его участия, с участием представителя адвоката Труфановой Н.В. (на л.д.88).

Представитель истца адвокат Труфанова Н.В. в судебное заседание явилась, на исковых требованиях настаивала. 

Представитель ответчика администрации Орловского района в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания ответчик извещен. В суд поступило заявление, подписанное представителем ответчика по доверенности ФИО5 о рассмотрении иска без её участия (на л.д.79-80).

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания третье лицо извещено (на л.д.81), ходатайств, заявлений в суд не поступило.

Третьи лица на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета ФИО2, ФИО3, действующая в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней Г.А., а также Г.С., Г.И. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, каждый представил заявление, в котором просил рассмотреть иск без его участия, возражений против иска не заявил (на л.д.84-87).

Суд на основании ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав участников процесса, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к нижеследующим выводам.

Согласно ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности определен ст.247 ГК РФ. Так, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно договору купли-продажи жилого дома со строениями и сооружениями и земельного участка от ****г. (на л.д.26-27) ФИО1 приобрел в собственность 1/2 долю жилого дома по адресу **** общей площадью 135,9кв.м., жилой площадью 77,4кв.м. со строениями и сооружениями и земельным участком площадью 690 кв.м. 

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ****г. (на л.д.23,24) за ФИО1 на основании указанного договора купли-продажи зарегистрировано право собственности на 1/2 долю жилого дома, площадью 135,9кв.м. и на земельный участок, предназначенный для индивидуального и жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства площадью 690кв.м., расположенные по адресу ****.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ****г. на основании решения Орловского районного суда Ростовской области от 23 июля 2014г. за ФИО2, ФИО4 зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/5 доли за каждым на квартиру площадью 79,7кв.м., расположенную по адресу **** (на л.д.17-21).

Как следует из иска и представленных документов истцу и третьим лицам (семье Г-вых) первоначально были переданы квартиры, фактически в пользовании сторон находились и продолжают находиться отдельные квартиры

Как следует из ст.16 ЖК РФ к жилым помещения относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 

Основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства согласно ч.3 ст.48 ГрК РФ является его предназначение для проживания одной семьи.

По смыслу указанной выше нормы к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, и не могут быть отнесены объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи.

Как видно из материалов дела жилой дом по адресу **** изначально к объектам индивидуального жилищного строительства не относился, указанный жилой дом никогда не являлся одноквартирным, а изначально был предоставлен и предназначен для проживания разных семей, то есть имел две квартиры. 

Согласно техническому паспорту по состоянию на 27 июня 2017г. на квартиру **** по адресу ****, общая площадь квартиры составляет 81,1кв.м., жилая площадь составляет 44,2 кв.м. (на л.д.28-30).

Согласно справки Орловского производственного участка Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 10 июля 2017г. (на л.д.25), общая площадь квартиры **** по адресу ****, указанная в техническом паспорте от 27 июня 2017г., не соответствует площади указанной в договоре купли продажи от 10 февраля 2011г. и свидетельстве о государственной регистрации права 1/2 доли жилого дома от 23 марта 2011г. Увеличение общей площади на 25,6кв.м. произошло за счет сноса печи (комната №3) и возведения пристроек Литер А1(комната №7,8,9) и Литер а4 (комната №10). Увеличение жилой площади на 11,0 кв.м. произошло за счет сноса печи (комната №3) и переоборудования подсобной комнаты в жилую (комната №3). На момент инвентаризации от 27 июня 2017г. общая площадь квартиры составила 81,1кв.м., жилая площадь 44,2кв.м.

Из ответа на обращение ФИО1 в администрацию Орловского района Ростовской области следует, что ему отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры **** по адресу **** (на л.д.16). 

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Положениями ч.1 ст.29 ЖК установлено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования, предусмотренного законом или с нарушением проекта переустройства или перепланировки.

Согласно ч.3 ст.29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Согласно правовой позиции ВС РФ, при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки), изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью, который становится новым объектом собственности, а право на него подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.8 Обзора судебной практики ВС РФ за I квартал 2000 года).

По смыслу содержащихся в ст.25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются не ЖК РФ, а градостроительным законодательством (ГрК РФ).

В соответствии с п.14 ст.1 Гр.К РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Ст.51 ГрК РФ предусмотрена обязанность получения разрешения на осуществление реконструкции объекта капитального строительства и согласование ее со всеми правообладателями объекта.

В силу положений ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из содержания указанных выше норм следует, что реконструкция объекта капитального строительства может быть осуществлена только при получении разрешения. Отсутствие разрешения свидетельствует о самовольном характере реконструированного объекта.

Положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Статьей 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судом на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям рассматриваемого дела.

Реконструкция истцом ФИО1 принадлежащей ему 1/2 доли жилого дома (квартиры) без получения разрешения на такую реконструкцию, является самовольной постройкой.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, правила застройки и т.д.

Из разъяснений, содержащихся в указанном выше Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. №10/22, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в данному пункте, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Суд считает установленным то, что истец обращался для получения необходимых разрешительных документов, однако документы ему не были выданы. 

Из заключения эксперта №30/17 от 29 ноября 2017г. (на л.д.62-78) следует, что произведенные строительные работы, а именно: возведение пристроек Литер А1 (комната №7, комната №8, комната №9), Литер а4 (комната №10) и снос печи в квартире ****, расположенной в жилом доме по адресу ****, соответствуют требованиям градостроительного, санитарно-эпидемиологического законодательства, другим техническим нормам и правилам, требованиям законодательства о пожарной безопасности (СНиП, СанПиН, в том числе инсоляции, противопожарным нормам, другим нормам и правилам). Дальнейшая безопасная и безаварийная эксплуатация данной квартиры и всего дома возможна без угрозы жизни и здоровью, проживающих в жилом помещении (жилом доме и в квартире) граждан, а также иных граждан. 

Из материалов дела следует, и не было опровергнуто ответчиком, что произведенная в спорном жилом доме реконструкция соответствует строительным и иным нормам и правилам и не нарушает права и законные интересы ни ответчика, ни иных лиц.

Ответчик против заявленных требований истца не возражал, заключение специалиста на соответствие выполненных истцом строительных работ под сомнение не ставил.

Поскольку пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, но в результате ее возведения претерпел изменения первоначальный объект права собственности истцов, который в настоящее время отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью, то новым объектом собственности должен являться жилой дом в реконструированном и перепланированном состоянии, включающий самовольно возведенные части. При этом право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В соответствии со ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в совместной собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. 

В силу п.п. «а» п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст.252 ГК РФ).

Выдел в натуре доли в праве собственности на жилой дом допускается только в том случае, если такой выдел технически возможен и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других участников долевой собственности, его можно произвести без причинения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, площадь выделяемых в собственность жилых и подсобных помещений, надворных построек должна соответствовать доле истца в праве собственности на жилой дом.

Судом установлено, что жилой дом изначально предназначался для проживания разных семей, между сторонами сложился фактический порядок пользования жилым домом: каждая сторона пользуется принадлежащими ей помещениями, споров по пользованию которыми не имеется. 

Третьи лица на стороне ответчиков представили письменное согласие с исковыми требованиями.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку право на предоставление участнику долевой собственности во владение и пользование части общего имущества предусмотрено законом, возможность выдела долей в натуре существует, поскольку каждый владелец пользуется изолированной частью дома - квартирой, состоящей из жилых комнат и подсобных помещений необходимой площади, с отдельным входом, отдельными коммуникациями, изменение конструктивных элементов жилого дома не требуется. 

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации Орловского района Ростовской области, третьим лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, ФИО3, действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней Г.А., Г.С., Г.И. о признании права собственности на квартиру удовлетворить полностью.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру в реконструированном состоянии общей площадью 81,1кв.м., расположенную по адресу ****.

Прекратить зарегистрированное право общей долевой собственности в размере 1/2 доли ФИО1 на жилой дом, общей площадью 135,9 кв.м., расположенный по адресу: **** (запись регистрации ****).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 декабря 2017г.

Председательствующий: