Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 12.03.2026

УИД: 66RS0044-01-2025-001121-76

Дело N 2-2155/2025 (33-166/2026)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

26.02.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С., Зайцевой В.А.,

при помощнике судьи Васильевой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску публичного акционерного общества "Банк ВТБ" к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на задолженное имущество,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 04.08.2025.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., судебная коллегия

установила:

публичное акционерное общество "Банк ВТБ" (далее - Банк) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении кредитного договора N V623/0912-0001130 от 26.09.2023, заключенного между сторонами, взыскании задолженности по нему в размере 20 546 154,97 руб., в том числе: 19 182 392,80 руб. – остатка ссудной задолженности, 1176 154,91 руб. – плановых процентов за пользование кредитом, 117 020,13 руб. – пеней по просроченному долгу, 70 587,13 руб. – задолженности по пени, обращении взыскания на Таунхаус (количество комнат - 4), общей площадью 280,90 кв.м, этажностью 3, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

№> (далее – спорное имущество), определении способа реализации в виде продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости исходя из стоимости объекта, указанной в отчете об оценке в размере 16 825 685,60 руб.

Заочным решением суда от 17.04.2025 исковые требования Банка были удовлетворены.

Определением суда от 26.06.2025 ФИО1 восстановлен процессуальный срок для подачи заявления об отмене заочного решения суда от 17.04.2025, заочное решение суда от 17.04.2025 отменено, возобновлено рассмотрение дела по существу.

Решением суда от 04.08.2025 исковые требования Банка удовлетворены. Спорный кредитный договор расторгнут; с ответчика в пользу истца взыскана задолженность на 01.03.2025 в размере 20546154,97 руб., в том числе: 19182392,80 руб. – остаток ссудной задолженности; 1176154,91 руб. – плановые проценты за пользование кредитом; 117020,13 руб. - пени по просроченному долгу; 70587,13 руб. – задолженность по пени, обращено взыскание на спорный Таунхаус, определен способ реализации в виде публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость исходя из стоимости, указанной в отчете об оценке, в размере 16825685,60 руб. С ФИО1 в пользу Банка взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 163912 руб.

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене указанного судебного акта, ссылаясь на неверность установления начальной продажной стоимости спорного имущества и наличие оснований для снижения неустойки.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений ЭЗП, ГЭПС, по телефону 05.02.2026, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила провести судебное заседание при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 26.09.2023 путем акцепта оферты между сторонами заключен кредитный договор N V623/0912-0001130, в соответствии с которым Банк предоставляет ФИО1 кредит в размере 19251000 руб. сроком на 362 месяца под 11,10 % годовых (с возможностью применения дисконта в соответствии с пунктом 4 кредитного договора) для целевого использования, а именно: для приобретения Таунхауса с кадастровым номером: 

<

№> без земельного участка, общей площадью 280,90 кв.м, с количеством комнат - 4, этажностью 3, по адресу: 

<

адрес>, а ФИО1 обязуется вернуть сумму кредита и проценты за пользование ежемесячными аннуитетными платежами в период с 15 по 18 число каждого месяца по 184 787,90 руб. (кроме размеров первого и последнего платежей) (л.д.18-20).

В случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты процентов по кредиту, на сумму соответствующей просроченной задолженности предусмотрено начисление неустойки (пени) в размере 0,06% за каждый день просрочки (пункт 13 Кредитного договора).

27.09.2023 в ЕГРН внесена запись о регистрации ипотеки на указанный объект в пользу Банка (л.д.53-54). Согласно адресной справке по месту нахождения спорного имущества никто не зарегистрирован (л.д.55).

Как следует из выписки по счету договора, Банком обязанность по предоставлению кредита исполнена – денежные средства переданы ответчику, платежи же по возврату кредита и процентов ответчиком производятся с нарушением сроков, установленных графиком платежей по договору. На 01.03.2025 по договору образовалась задолженность в размере 20546154,97 руб., в том числе:

- 19182392,80 руб. – остаток ссудной задолженности;

- 1 176154,91 руб. – плановые проценты за пользование кредитом;

- 117020,13 руб. – пени по просроченному долгу;

- 70587,13 руб. – задолженность по пени.

10.01.2025 в адрес ответчика истцом было направлено требование о возврате полной суммы задолженности в срок до 18.02.2025 и расторжении договора (л.д. 43).

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, заключение между сторонами кредитного договора на названных выше условиях, возникновение в обеспечение его исполнения ипотеки в отношении приобретенного на заемные денежные средства спорного недвижимого имущества, нарушение ответчиком условий кредитного договора по возврату долга и процентов, истец, произведя расчет задолженности основного долга, процентов, пеней, обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против данных требований, ответчик, подтвердив заключение между сторонами кредитного договора на указанных условиях, получение от Банка денежных средств по договору, приобретение на них спорного жилого помещения и возникновение в отношении него ипотеки в пользу Банка, указал на заниженную стоимость имущества, которую Банк просит установить в качестве начальной продажной стоимости, в связи с чем просил о назначении по делу экспертизы. Также ответчик просил о снижении размера начисленной неустойки.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя заявленные Банком требования в указанном размере, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 314, 330, 333, 334, 348, 450, 452, 809, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 50, 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), разъяснениями, содержащимися в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7), оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив факты заключения договора о предоставлении кредита и возникновение ипотеки на указанных условиях, а также неисполнения ответчиком обязательств по возврату долга и процентов, проверив правильность произведенного Банком расчета задолженности, пришел к выводу о том, что обязательства по заключенному кредитному договору ответчиком надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем с него надлежит взыскать образовавшуюся задолженность и обратить взыскание на заложенное спорное имущество, установив начальную продажную его стоимость в размере 16825685,60 руб. (80% от 21032107 руб.), исходя из отчета N 099/25 от 20.02.2025 ООО "Спринт-Консалтинг", представленного истцом, отклонив при этом справку ООО "Областной Центр Оценки" от 10.07.2025, представленную ответчиком, как менее информативную. Также суд расторг кредитный договор ввиду существенного нарушения ответчиком его условий, в снижении неустойки отказал.

В жалобе ответчик указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а именно на неверность определения стоимости заложенного имущества на основании отчета истца, составленного без осмотра танхауса, на необоснованность неснижения судом размера начисленной Банком неустойки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Кредитный договор в соответствии с положениями статей 428, 432, 433, 434, 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен между сторонами путем акцепта Банком оферты клиента о его заключении, на условиях, изложенных в самих Индивидуальных условиях, Общих условиях предоставления и погашения ипотечного кредита, которые являются неотъемлемой частью договора.

По условиям договора Банк обязался предоставить заемщику денежные средства на приобретение спорного недвижимого имущества, а заемщик обязался возвратить полученный кредит, уплатить проценты за пользование кредитом в сроки и на условиях, установленных договором.

Банком свои обязательства по договору выполнены, ответчику перечислены денежные средства в указанном размере, что ответчиком не оспаривается и следует из выписки по лицевому счету.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, а пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации – также что займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору предусмотренную законом или договором неустойку.

Ответчиком факт заключения кредитного договора на указанных выше условиях, факт получения им суммы по договору, а также нарушения условия о внесения платежей в счет погашения долга и процентов подтверждены. Доказательств полного погашения суммы задолженности им не представлено, на такие обстоятельства он не ссылается, как и не ссылался при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Фактические обстоятельства нарушения ответчиком условия о внесении платежей в счет погашения суммы долга и процентов подтверждаются материалами дела, в т.ч. представленной Банком выпиской по счету, расчетом, произведенным Банком, согласно которому сумма долга ответчиком не погашена, ответчиком допускались просрочки платежей начиная 16.11.2023 ежемесячно, а с 16.08.2024 платежи ответчиком начали производится в существенно меньшем размере, не покрывающем возникшую ранее и текущую задолженности, в связи с чем долг начал расти с 360028,89 руб. до 504272,89 руб. и далее ежемесячно, и к 15.01.2025 составил 999161.12 руб. (л.д.12, 13-17).

При таких обстоятельствах, с учетом того, что ответчиком допускаются просрочки выплаты долга и процентов, и в связи с непредставлением им доказательств полного погашения задолженности и процентов за пользование кредитом при предъявленном к нему требовании о полном их возврате, вывод суда о нарушении ответчиком условий договора и взятых на себя обязательств является законным и обоснованным, чего достаточно для принятия решения о взыскании в соответствии с положениями статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации основного долга, процентов и неустойки и расторжении в соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитного договора.

При определении суммы задолженности суд обоснованно принял расчет, представленный истцом ввиду того, что он составлен арифметически верно с учетом условий договора и вносимых ответчиком платежей. Иного расчета ответчиком не представлено.

Жалоба ответчика доводов о неверности определения суммы задолженности по основному долгу и процентам, отсутствии оснований для ее взыскания и расторжения договора не содержит, что свидетельствует о согласии ответчика с решением суда в данной части.

Суд, разрешая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, сопоставив сумму задолженности с размером начисленной неустойки, не нашел оснований для ее снижения, с чем судебная коллегия согласиться не может, находя в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений к ней, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, обоснованными доводы ответчика о чрезмерности такой суммы неустойки, обращая при этом внимание на то, что значительная часть неустойки в размере 115094,35 руб. начислена на сумму всего основного долга 19182392,80 руб. с момента предъявления требования о погашении всей задолженности и установленного в нем срока возврата всего долга (л.д.43) с 19.02.2025 по 28.02.2025.

Вместе с тем, учитывая недопустимость снижения размера неустойки ниже процентов, рассчитываемых по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, коллегия находит возможным снизить размер взысканной неустойки, но не ниже указанного размера, т.е. до 179505 руб. в общей сложности, что влечет за собой необходимость изменения общей суммы взыскания с 20546154,97 коп. на 20538052,71 руб.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия изменяет решение суда в части размера взысканных пеней указывая на их общий размер, подлежащий взысканию - 179505 руб.

В связи с приобретением спорного имущества на предоставленные Банком в кредит денежные средства, на приобретенное на них спорное имущество возникла ипотека, зарегистрированная в ЕГРН, в связи с чем спорное имущество является обеспечением исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору.

Из представленного истцом расчета задолженности следует, что ответчиком более 3-х раз в течение 12 месяцев допущена просрочка исполнения обязательств по кредитному договору. Ответчик не спорит с тем, что основания для обращения взыскания имеются.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статей 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит) и того, что должник в нем проживает.

В силу части 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Из принятого судом отчета N 099/25 от 20.02.2025 ООО "Спринт-Консалтинг", представленного истцом, стоимость спорного имущества, а именно: жилого дома составляет 21032107 руб. (л.д.27-39), против чего ответчик возражал, представив справку ООО "Областной Центр Оценки" о стоимости в размере 25060000 руб.

Суд, установив, что как заключение, так и справка составлены без осмотра объекта (дома), тем не менее, отдал предпочтение заключению, сославшись на содержание в нем указаний на стандарты оценки, обзор и анализ рынка и выбор метода оценки.

Согласно же сведений ЕГРН, спорный объект является частью жилого дома с кадастровым номером 

<

№> (л.д.53), который расположен на земельном участке с кадастровым номером 

<

№> блокированной жилой застройки, находящемся в общей долевой собственности собственников домов блокированной застройки, ответчику принадлежит 

<

...> доли.

Учитывая изложенное, а также то, что суд, установив производство оценки без осмотра объекта, на обсуждение сторон не поставил вопрос о представлении дополнительных доказательств, в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы ответчику отказал, в связи с чем обстоятельство стоимости объекта надлежащим образом не было проверено и установлено, кроме того не установлено обстоятельство стоимости права ответчика на долю в земельном участке, на котором расположен дом, а для получения ответов на указанные вопросы о рыночной стоимости спорного имущества с производством его осмотра требуются специальные познания, судебная коллегия с учетом положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в целях полного и правильного рассмотрения дела назначила судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручила эксперту ООО "Главэкспертиза" Л.А.Л., представившему заключение эксперта по результатам проведения экспертизы.

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость спорного имущества – части жилого дома с 

<

№> с рыночной стоимостью доли (194/1000) в праве собственности на земельный участок, на котором он расположен, по состоянию на 28.01.2026, составляет 19622335 руб., т.е. меньше стоимости, указанной в отчете, принятом судом.

Судебная коллегия принимает во внимание выводы указанного эксперта, считая представленное им заключение достаточным и допустимым доказательством по делу. Эксперт обладает специальными познаниями в области оценки, имеет достаточный стаж в экспертной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, является незаинтересованным лицом в исходе дела.

Им оценка проведена с осмотром спорного имущества и на настоящее время.

Согласно пункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, в случае, если рыночная стоимость имущества определена на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

80% от определенной экспертом стоимости спорного имущества составит 15697868 руб.

Принимая во внимание, что судом установлена начальная продажная стоимость спорного имущества в большем размере 16825685,60 руб. (80% от 21032107 руб.), с чем истец не спорит, а по жалобе ответчика его положение не может быть ухудшено по сравнению с тем, чего он добился в суде первой инстанции, судебная коллегия оснований для изменения решения суда в части определения начальной продажной стоимости спорного имущества не усматривает, в связи с чем соответствующие доводы ответчика о большем размере стоимости спорного имущества (25000000 руб.) отклоняет, как недоказанные надлежащими доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как следует из материалов дела, сумма просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев, сумма задолженности ответчика превышает 5% от стоимости заложенного имущества, что в соответствии с вышеуказанной нормой является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, к чему верно пришел суд первой инстанции.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам жалобы судом обоснованно произведено обращение взыскания на спорное имущество и установлена его начальная продажная стоимость в размере 16825685,60 руб.

Таким образом, решение суда подлежит изменению лишь в части размера всех взысканных пеней и в связи с этим общей суммы взыскания, что в силу положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ввиду изменения суммы взыскания лишь ввиду снижения неустойки не влечет изменение решения суда в части взысканных судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 04.08.2025 в части взысканного размера всех пеней и общего размера взыскания изменить, указав на взысканный размер всех пеней – 179505 руб. и общую сумму взыскания – 20538052,71 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Мехонцева Е.М.

Судья

Некрасова А.С.

Судья

Зайцева В.А.