Дело № 2-1107/2024

55RS0004-01-2024-000637-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 мая 2024 года город Омск 

Октябрьский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Токаревой Е.М., при секретаре судебного заседания ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 Газанфар кызы к ФИО3 о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, 

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, согласно которому истец приобрела 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Денежные средства в размере 400 000 рублей были получены в полном объеме. Истец приняла указанную долю в праве собственности на жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ по акту приема передачи, в квартире проживает и пользуется. После выделения доли из общей совместной собственности с указанным договором истец и ответчик обратились к нотариусу, которая пояснила, что сделку смогут совершить только через месяца, в связи с чем они обратились в МФЦ, так как продавцу нужно было уезжать из Омска. Информатор им разъяснила, что на доли договор купли-продажи они не принимают и не регистрируют, так как с 2016 года такие сделки проходят только через нотариальную контру. Ответчик выехал из Омска и больше не появлялся. Истец неоднократно просила ответчика зарегистрировать вышеуказанную сделку у нотариуса, ответчик обещал, но не приезжал. В январе 2024 истец направила ответчику претензию, в которой предлагала явиться к нотариусу по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, но тот не приехал. Покупателем были выполнены все условия договора, в том числе по оплате стоимости 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В настоящее время истец пользуется всей квартирой, оплачивает коммунальные услуги, несет бремя содержания. Спорное имущество было передано истцу, как и документация, она вступила во владение указанным имуществом. На основании изложенного истец просила о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество – 1/3 долю в праве совместной долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО6

Истец ФИО6 в судебном заседании участия не принимала, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, обеспечена явка представителя.

Представитель истца ФИО8, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в нем основаниям, просил удовлетворить, пояснив, что вследствие проживания ответчика в другом городе, юридической неграмотности сторон переход права собственности на долю в квартире не был оформлен надлежаще, договор купли-продажи доли нотариально не удостоверялся. ФИО3 является братом супруга истца – ФИО2, умершего в январе 2024 года.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, ходатайств не поступало.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Омской области, в судебном заседании участия не принимал, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, просил рассмотреть дело в их отсутствие. Представлен отзыв, в котором указано, что согласно ч.1.1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров, заключаемых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли пор цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п.2 ст.259.2 ГК РФ, Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В силу абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 550, пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи) закрепляет, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из вышеприведенных норм закона, по общему правилу несоблюдение обязательного в силу закона нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, она не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий.

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество был введен федеральным законодателем, как призванный обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем, чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 постановления № 10/22, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (абзац 3 пункта 62).

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 того же Закона государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в качестве продавца, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 1/3 долю в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 2. Договора указанная 1/3 доля в общей совместной собственности принадлежит продавцу на праве собственности на основании регистрационного удостоверения от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно постановлению Главы Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №-р, записанного в реестровую книгу № под №, орган выдачи: Муниципальное предприятие по технической инвентаризации и учету недвижимого имущества 

<

адрес>.

Из п. 3 договора следует, что продавец продал, а покупатель купила указанную 1/3 доли (в общей совместной) в квартире по адресу: 

<

адрес>, в собственность за 400 000 руб., уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора. 

На основании акта приема-передачи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, продавец передал, а покупатель принял 1/3 долю (общей совместной) в праве собственности в квартире, общей площадью 55,8 кв.м., этаж4, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

В подтверждении произведенной оплаты по договору представлена расписка ФИО3 в получении от ФИО9 денежных средств в размере 400 000 руб. «за проданную мною 1/3 доли (общей совместной) в квартире по адресу: 

<

адрес>». Также указано: «обязуюсь (выделить из общей совместной) переоформить 1/3 долю в нотариальной конторе не позднее на имя ФИО6 ФИО14».

Как следует из ответа на запрос из Филиала ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадью 55,8 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО2 (1/6 доля в праве, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ), ФИО3 (1/3 доля в праве, регистрация права ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (1/3 доля в праве, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (1/6 доля в праве, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с представленными по запросу суда из БУ «Омский центр КО и ТД» справкой о наличии (отсутствии) права собственности на объект недвижимости, регистрационному удостоверению № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 ФИО12, ФИО3, ФИО1 принадлежала на праве совместной собственности квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно соглашению об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2, ФИО2, действующим от имени ФИО3, ФИО5, квартира, находящаяся по адресу: 

<

адрес>, состоящая из трех комнат, площадью 55,8 кв.м., с кадастровым номером №, ранее присвоенный государственный учетный номер: Инвентарный №, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место (этаж) №, принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 и ФИО2 (в регистрационном удостоверении – ФИО2 Аббас-оглы) на основании Постановления главы администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р, записанного в реестровую книгу № под №, что подтверждается регистрационным удостоверением, выданным Муниципальным предприятием по технической инвентаризации и учету недвижимого имущества 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №. ФИО2 – наследник по завещанию после смерти матери – ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ; ФИО3 – собственнник вышеуказанной квартиры, ФИО5 Шулбан оглы – наследник по закону после смерти супруги – ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ, которая являлась наследницей по завещанию после смерти матери ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ, принявшей наследство, но не оформившей своих наследственных прав, установили право общей долевой собственности на указанную квартиру, а именно: 1/3 доля является наследственным имуществом после смерти ФИО1, 1/3 доля является собственностью ФИО3, 1/3 доля является собственностью ФИО2

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом ФИО10 (наследственное дело №) ФИО2 принадлежит 1/6 доля в праве общей собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно договору купли-продажи доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5, в качестве продавца, и ФИО2, в качестве покупателя, продавец обязуется передать в собственность покупателя 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>. В п. 2.1 договора установлена цена приобретаемого недвижимого имущества в размере 700 000 руб.

В соответствии с п.3.2 договора согласие супруги покупателя ФИО6 получено и нотариально удостоверено. 

Из ответа на запрос суда из Управления ЗАГС от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО6 Газанфар кызы, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключили брак ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Как следует из вышеприведенных норм закона, по общему правилу несоблюдение обязательного в силу закона нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, она не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий.

Поскольку договор купли-продажи 1/3 доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ нотариально не удостоверен, в то время как для такой сделки требование о нотариальной форме являлось обязательным, данный договор, заключенный между истцом и ответчиком, не повлек возникновение у истца каких-либо прав в отношении спорного имущества.

Кроме того, договор купли-продажи доли в праве от ДД.ММ.ГГГГ предшествовал соглашению об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ. 

Следует обратить внимание, что на момент подписания соглашения об определении долей, от имени ответчика ФИО3 действовал по доверенности его брат и супруг истца ФИО2, следовательно, не имелось препятствий для обращения к нотариусу для нотариального удостоверения сделки, в связи с чем довод истца о том, что обращение к нотариусу не состоялось из-за отъезда покупателя, является несостоятельным. 

Кроме того, ч. 4 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Согласно ч. 4 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в действующей редакции от ДД.ММ.ГГГГ, при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

В материалах дела отсутствуют доказательства извещения продавцом ФИО3 в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. 

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, установленные судом факты, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 Газанфар кызы к ФИО3 о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.М. Токарева

Мотивированное решение изготовлено 14.05.2024