УИД 61OS0000-01-2024-001045-54

дело № 3а-476/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 14 октября 2024 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 июня 2024 г. № ОРС-61/2024/000614 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ФЛЭШ» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 19 июня 2024 г. № ОРС-61/2024/000614 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 19 июня 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 1 января 2024 г., - 15 037 930 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ООО «ФЛЭШ» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в сумме 24 688 000 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства не поступали. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители ГБУ, Минимущества Ростовской области направили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 14 октября 2024 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «ФЛЭШ» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 961 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – заправка транспортных средств, автомобильные мойки, расположенного по адресу: ....

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 6 октября 2023 г., то есть после даты, на которую проведена массовая кадастровая оценка (1 января 2022 г.), в связи с чем его кадастровая стоимость определялась ГБУ в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ по акту определения кадастровой стоимости АОКС-61/2023/000240 от 25 октября 2023 г. в размере 47 566 996,5 рублей. Эта кадастровая стоимость применяется с 6 октября 2023 г. по настоящее время.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

22 мая 2024 г. в ГБУ поступило заявление ООО «ФЛЭШ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 14 мая 2024 г. № 1/О-161/24-04-17/2 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Оценка 161» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2024 г. в размере 15 037 930 рублей.

19 июня 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000614 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

31 июля 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 федеральных стандартов оценки: подп. 4 пункта 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2 пункта 2, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пункта 10, подп. «б» пункта 11, подп. «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»,утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в анализе рынка недвижимости отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки (Ростовская область) на рынок оцениваемого объекта; отсутствует обоснование расширения территории исследования рынка; в информации о диапазоне цен и стоимостной медиане в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, использованы сведения, в том числе об объектах из другого сегмента рынка; не представлены данные об объеме рынка цен предложений в сегменте, к которому относится объект оценки и обоснование использования оценщиком части доступной информации; допущены ошибки при внесении корректировок, не приведено обоснование применения максимальной понижающей скидки на торг в размере 24,3%; значение корректировки на площадь, принятое на основании данных сайта Ассоциации «СтатРиелт», не подкреплено анализом рыночных данных в регионе; имеющиеся в отчете иллюстрации таблиц справочника не позволяют идентифицировать источник информации.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ...

В заключении эксперта названного экспертного учреждения ... от 26 сентября 2024 г. № 114СЭ/64-2024 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 14 мая 2023 г. № 1/0-161/24-04-17/2 использовались неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные ошибки, а также нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – пункта 10 ФСО III, подп. 10 пункта 7 ФСО VI, пунктов 11, 22в ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Частично подтверждены нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 19 июня 2024 г.

Эксперт указал, что в отчете приведенная информация о ценах предложений не соответствует требованиям достаточности; не полностью описан доступный объем рыночной информации; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, выполнен ненадлежащим образом. Отсутствует обоснование отнесения объекта оценки к неактивному рынку; сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом по составу коммуникаций не подтверждена; примененная корректировка на размер не подтверждена наличием зависимости стоимости земли от площади по использованным в расчете аналогам.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 1 января 2024 г. определена экспертом ... в размере 24 688 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ООО «ФЛЭШ» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 19 июня 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 60 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ООО «ФЛЭШ» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислило 60 000 рублей (платежное поручение от 20 августа 2024 г. № 981). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 июня 2024 г. № ОРС-61/2024/000614.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым ... площадью 1 961 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – заправка транспортных средств, автомобильные мойки, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2024 г. – 24 688 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 22 мая 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-476/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева