Дело №

УИД 75RS0001-02-2023-007847-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2024 года г. Чита 

Центральный районный суд г. Читы в составе

председательствующего судьи Рудаковой А.И.,

при секретаре Воробьевой М.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Монолит» ФИО2, представителя ответчика ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» ФИО3, ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО5 к ООО «Монолит», ООО «Оникс», ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, Лозе Е.А., ФИО10, ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» о возложении обязанности, взыскании расходов на ремонт кровли, 

УСТАНОВИЛ:

представитель истца обратился в суд с названным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 

Индивидуальному предпринимателю ФИО5 на праве общей собственности принадлежит 1/2 нежилого помещения с кадастровым номером № в здании по адресу 

<

адрес>, 293,15 кв.м, другая доля принадлежит ФИО11, долей которого ФИО5 владеет на праве доверительного управления по договору.

Помимо них собственниками нежилых помещений в указанном здании являются: ООО «Монолит» в размере 2899,5 кв.м., ФГБОУ ВПО «ЗабГУ» в размере 765,4 кв. м., ФИО12 в размере 102,5 кв. м., ФИО7 в размере 232,7 кв.м, ФИО13 в размере 142,6 кв. м., ФИО8 в размере 32,5 кв.м, ФИО14 в размере 48,35 кв. м., Администрация городского округа «Город Чита». В актуальности перечисленного субъектного состава собственников имеются сомнения.

Нежилое здание, является коммерческой недвижимости, разделено на торговые площади, часть которых сдается в аренды различным магазинам, офисам, парикмахерским, салонам, кафе и пр.

На протяжении всего времени владения нежилым помещением в данном здании истцу с иными собственниками не удавалось построить продуктивного диалога о правилах пользования имуществом, о порядке содержания, пользования и управления общим имуществом здания, несения расходов на проведения его текущего и капитального ремонта.

Все собственники ведут себя крайне недобросовестно, многие передали свои площади в аренду и не проявляют никакой заинтересованности в судьбе своего имущества, в частности, не желают участвовать в обсуждении важных вопросов, касающихся управления общим имуществом, участвовать и голосовать на общем собрании собственников помещений в здании по вопросам повестки дня, принимать необходимые решения по содержанию общего имущества, устранению неисправностей, осуществлению текущего и капитального ремонта общего имущества, в частности кровли, фасадов, площадей общего пользования, по определению и последующему изменению порядка платы за содержание и ремонт общего имущества, утверждению перечня, объема и качества услуг и работ, заключению, изменению и прекращению договора с эксплуатационной организацией, лишению её полномочий, переизбрания и пр.

Между собственниками помещений нежилого здания не осуществляется никакого взаимодействия в обсуждении или решении вопросов, возникающих в ходе пользования данным имуществом. 

Каждый год в период проливных дождей и таяния снега, а также в связи с истечением сроков эксплуатации кровли регулярно происходит протечка крыши. Необходимость капитального ремонта крыши подтверждается многочисленными фото и видео-материалами, сообщениями от арендаторов о заливе арендуемых помещений, актом обследования состояния мягкой кровли над ТЦ «Сталкер» от 08.09.2023. 

Перед обращением в суд истец предпринял попытку провести общее собрание собственников здания в форме заочного голосования, поскольку проведение общего собрания собственников в форме или очно-заочного очного голосования не представляется возможным, так как высока вероятность того, что не удалось бы набрать достаточный кворум для принятия решений, поскольку собственники нежилых помещений не присутствуют по месту нахождения имущества, контактов для связи с ними у истца не имеется.

Истцом были направлены бюллетени, содержащие вопросы повестки дня на известные адреса, в которых были определены даты начала приема и окончания заполненных решений собственников по вопросам повестки дня, дата и место составления протокола подсчета голосов, контактные данные для связи по возникшим вопросам и направления заполненных бюллетеней.

Между тем, в установленные сроки никто с истцом не связался, даже ООО «Монолит», который имеет большинство голосов на собрании, поскольку имеет большую площадь здания (2899,5 кв. м). Кроме того, ООО «Монолит» путем проведения общего собрания собственников в 2014 году само себя избрало эксплуатационной организацией, поскольку обладает большинством голосов (свыше 60%), ФИО8 является мужем ФИО9 - директора ООО «Монолит» и тоже обладает голосом, который увеличивает число голосов ООО «Монолит», которое само утвердило форму и условия договора на предоставление эксплуатационных услуг, тариф за содержание и ремонт общего имущества (эксплуатационные индексирования. 

Согласно условиям договора на предоставление эксплуатационных услуг, заключенного с ООО «Монолит» и собственниками помещений, под эксплуатационными услугами понимается комплекс мероприятий по техническому обслуживанию общего имущества собственников в здании (в том числе кровля (п.1.2), при этом нет упоминания об обязанности производить текущий ремонт. 

ООО «Монолит» не исполняет взятые на себя обязательства по договору, не производит техническое обслуживание конструктивных элементов (кровли), не устраняет протечки во время дождя и таяния снега, не убирает снег с крыши в зимнее время, на многочисленные обращения с просьбой выполнять обязательства по договору, истец регулярно получает отписки либо полное игнорирование.

Также истец неоднократно предлагал произвести капитальный ремонт крыши и, поскольку не имеет связи с иными собственниками, также производил попытки инициировать и провести общее собрание собственников здания, на котором поставить на обсуждение вопрос о проведении капитального ремонта крыши.

Истец был вынужден неоднократно проводить ремонт кровли собственными силами, причем не только в тех местах, где кровля непосредственно расположена над помещением истца, но и там, где собственниками являются иные субъекты.

Необходимость капитального ремонта кровли может быть вызвана возникновением аварийных ситуаций, к которым относят: ослабление креплений и сопряжений стропильной системы; прогиб и коробление стропил, стоек, ригелей, конька; протечка кровли, намокание стен и внутренней обшивки из-за выпадения конденсата; чрезмерное образование наледи и сосулек зимой, поскольку это сильно увеличивает нагрузку на несущие конструкции; дефекты кровельного покрытия: вздутие, расслаивание, образование наплывов, сквозная коррозия; неправильный водоотвод, первый признак которого - появление луж на крыше даже после небольшого дождя; недостаточная эффективность теплоизолирующего контура, появление мостиков холода.

Все перечисленные дефекты выявляются при обследовании кровли, о чем составляется соответствующий акт. 

В связи с регулярно поступающими жалобами от арендаторов истец неоднократно устно и письменно просил ООО «Монолит» организовать проведение общего собрания для решения вопроса о проведении капитального ремонта кровли и иных важных вопросов, касающихся общего имущества здания, на что, опять же, получал отписки о том, что истец должен представить актуальные адреса всех собственников для их извещения, на что истец отвечал, что указанными данными не располагает. 

Истец несколько раз производил ремонт крыши за счет собственных средств в 2015, 2021 и 2023 году, поскольку ни со стороны других собственников, ни со стороны эксплуатационной организации нет никакого отклика и в целом заинтересованности в решении проблемы.

Между тем, эксплуатационная организация ООО «Монолит», которая обязана хотя бы проводить текущий ремонт ежемесячно, взимает плату за содержание общего имущества по договору и не исполняет свои обязанности. 

В 2021 году истцом были произведены расходы на ремонт кровли в размере 131 878,65 рублей, в 2023 году – в размере 150 084,44 рублей. 

На извещения истца о проведении самостоятельного ремонта кровли, ООО «Монолит» пытался сослаться на то, что работы были проведены с нарушением СНиП, при этом при осмотре мягкой кровли в состав комиссии входил представитель ООО «Оникс», директором которого также является ФИО8, и сам ФИО8 как заместитель директора ООО «Монолит» - указанные лица являются взаимозависимыми лицами и не являются специалистами.

На основании изложенного просит суд обязать собственников нежилого здания ООО «Монолит», ФИО4, ФИО7, ФИО13, Лозу Л.И., ФИО8, Администрацию городского округа «Город Чита», ФГБОУ ВПО «ЗабГУ» произвести капитальный ремонт крыши и кровли здания по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, пропорционально принадлежащей им площади здания, в соответствии с расчетом; взыскать с ответчиков в пользу истца, произведенные им расходы на ремонт кровли за 2021 и 2023 годы в размере 247 281,63 рублей пропорционально принадлежащей им площади в здании. 

13.03.2024 представителем истца исковые требования были уточнены в части взыскания с собственников нежилого помещения произведенных на ремонт кровли расходов. В соответствии с уточненными требованиями истец просит суд взыскать с ООО «Оникс» сумму в размере 232 606, 20 рублей; с ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» сумму в размере 40 422, 44 рубля; с ФИО6 сумму в размере 17 374,5 рубля; с ФИО10 сумму в размере 10 637,5 рублей; с ФИО8 сумму в размере 2 482, 1 рубля; с ФИО9 сумму в размере 4 454,1 рубля.

Дополнительно истцом заявлено об отказе от исковых требований к ФИО4 и Лозе Л.И.

24.04.2024 представителем истца были вновь уточнены исковые требования. Так, истец просил суд возложить на собственников нежилого здания обязанность провести обследование технического состояния зданий и сооружений в соответствии с требованиями законодательства и государственных стандартов силами специализированной организации, а именно в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», утвержденного Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27.12.2012 № 1874-ст; возложить на эксплуатационную организацию ООО «Монолит» обязанность созвать общее собрание собственников помещений здания в форме очного голосования для решения вопроса о проведении капитального ремонта крыши здания, производства капитального ремонта крыши нежилого здания, утверждения порядка технического обследования кровли здания для составления дефектной ведомости и привлечения для этого компетентных специалистов, рассмотрения предложений о сроке начала капитального ремонта крыши, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ на основании проведенного обследования, их стоимости (составление сметы), о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества здания и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Протокольным определением суда от 25.12.2023 ответчики ФИО4, ФИО14 заменены на надлежащего ответчика ФИО9 в связи с продажей ими нежилого помещения 09.11.2021. 

Протокольным определением суда от 15.02.2024 ответчик ФИО13 заменен на ответчика ФИО10, как установленного собственника нежилого помещения; по тем же основаниям произведена замена ответчика ФИО7 на ФИО6; к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Оникс»; ООО «Монолит» исключено из состава ответчиков, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования; Администрация городского округа «Город Чита» исключена из состава ответчиков. 

Протокольным определением суда от 13.03.2024 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО4, ФИО15 (наследник ФИО14); в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Министерство науки и высшего образования РФ, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. 

Протокольным определением суда от 24.04.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Монолит», исключено из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования с учетом уточнений поддержала. 

Представитель ответчика ООО «Монолит» ФИО2, представитель ответчика ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» ФИО3, ответчик ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражали. 

Иные участвующие в деле лица, извещенные о дате и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, имеет в своем составе следующие нежилые помещения (л.д. 190-201, т. 1): 

№, площадью 586,3 кв.м, принадлежит на праве собственности с 04.12.2006 ФИО11, ФИО5 (л.д. 202-204, т. 1);

№ площадью 32,5 кв.м, принадлежит на праве собственности с 30.04.2004 ФИО8 (л.д. 205-208, т. 1);

№ площадью 96,7 кв.м, принадлежит на праве собственности с 16.11.2021 ФИО9 (л.д. 205-208, т. 1), ранее указанное нежилое помещение принадлежало ФИО4, Лозе Л.И.;

№ площадью 140,6 кв.м, принадлежит на праве собственности с 07.11.2014 ФИО10 (л.д. 213-215, т. 1);

№ площадью 536,1 кв.м, принадлежит на праве собственности с 28.06.2004 ФГБОУ ВПО «Забайкальский государственный университет» (л.д. 216, т. 1);

№ площадью 2921,7 кв.м, принадлежит на праве собственности с 01.06.2017 ООО «Оникс» (л.д. 217-220, т. 1);

№, площадью 231,6 кв.м, принадлежит на праве собственности с 04.02.2009 ФИО6 (л.д. 225-226, т. 1);

№, площадью 173,7 кв.м, принадлежит на праве собственности с 01.06.2017 ООО «Оникс» (л.д. 227-228, т. 1).

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Так, по делам о взыскании неосновательного обогащения именно на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение в заявленном истцом размере, обогащение произошло за счет истца (истец выступает в интересах собственников), размер неосновательного обогащения. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из разъяснений, указанных в п. 1 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 10 Правил № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома являются для управляющей компании обязательными в силу закона.

В силу п. 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом, на основании решения общего собрания собственников нежилого здания от 16.06.2014 выбран способ управления путем передачи соответствующих полномочий эксплуатационной организации ООО «Монолит» (л.д. 57-61,т. 1)

В соответствии с типовыми договорами, заключаемыми с собственниками нежилых помещений, располагающихся в указанном здании, в том числе и заключенным с ФИО5 от 16.06.2014 (л.д. 62-66) эксплуатационная организация взяла на себя обязательства по предоставлению собственникам эксплуатационных услуг: выполнение комплекса мероприятий по техническому обслуживанию общего имущества собственников в здании (инженерные сети, земельный участок, кровля, несущие и ограждающие конструкции здания и прочие части). 

На основании договоров, заключенных между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО16, от 31.05.2021, 01.06.2023, 06.10.2023 истцом произведены расходы на ремонт мягкой кровли по адресу: 

<

адрес>. Вместе с тем для разрешения вопроса о проведении ремонтных работ надлежащие собственники помещений нежилого здания не созывались, решение о проведении таковых работ в нарушение вышеназванных норм было принято единолично ФИО5 

Кроме того, стороной истца не представлено доказательств необходимости проведения ремонтных работ, а также из безотлагательного характера для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации нежилого здания. Ходатайств о проведении соответствующей судебной строительно-технической экспертизы истцом не заявлено. Представленный истцом акт обследования мягкой кровли здания от 08.09.2023 (л.д. 146, т. 1) не может быть принят судом в качестве таковых доказательств, поскольку обследование проведено единолично индивидуальным предпринимателем ФИО16 в отсутствие доказательств наличия у последнего специальных технических познаний. 

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств безотлагательного характера проводимых своими средствами истцом ремонтных работ кровли здания, фактического аварийного состояния кровли, а также в отсутствие согласия иных собственников нежилых помещений на проведения ремонтных работ силами истца, а также надлежащего уведомления всех собственников, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возмещения проведенных истцом ремонтных работ кровли за счет остальных собственников нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Говорить о необоснованном сбережении на стороне собственников нежилого здания денежных средств, затраченных истцом на проведение ремонтных работ, в таком случае также не приходится. 

Отсутствие сведений о фактических собственниках нежилых помещений, входящих в состав указанного здания, не может служить законным основанием в отсутствие обстоятельств безотлагательного характера для принятия истцом в единоличном порядке решения о проведении текущего ремонта общего имущества собственников, что в силу положений п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания. 

Кроме того, указанные сведения в соответствии с требованиями п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ могли быть получены истцом от управляющей организации. Сведений о направлении заявлений подобного характера в материалы дела не представлено. 

Не подлежат удовлетворению и требования истца в части возложения на собственников нежилого здания обязанности произвести капитальный ремонт крыши и кровли здания, провести обследование технического состояния зданий и сооружений, поскольку принятие такого рода решений отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в порядке, определенном ст. 45 ЖК РФ

Помимо прочего, действующее законодательство не возлагает на управляющие организации обязанности по созыву общего собрания собственников помещений, напротив, таковая обязанность в силу положений ч. 1 ст. 45 ЖК РФ возлагается на самих собственников. Вместе с тем следует также учесть и положения ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, которые предусматривают возможность проведения внеочередного общего собрания собственников помещений по инициативе любого из данных собственников.

При таких обстоятельствах, требования, заявленные к ООО «Монолит» в части возложения обязанности созвать общее собрание собственников помещений здания в форме очного голосования для решения вопроса о проведении капитального ремонта крыши здания, производства капитального ремонта крыши нежилого здания, утверждения порядка технического обследования кровли здания для составления дефектной ведомости и привлечения для этого компетентных специалистов, рассмотрения предложений о сроке начала капитального ремонта крыши, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ на основании проведенного обследования, их стоимости (составление сметы), о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества здания и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, также не подлежат удовлетворению по вышеизложенным мотивам. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Судья А.И. Рудакова

Мотивированное решение изготовлено 17.07.2024