Дело № 2- 2401/2021 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 16 июня 2021 г.

Йошкар-олинский городской суд в составе судьи Ивановой Н.В., при секретаре Кузнецовой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по арендной плате в сумме 322 000 руб., неустойки за период просрочки исполнения обязательства по оплате - с 06 марта 2020 г. по 01 марта 2021 г. в сумме 133 610 руб., а также с 06 марта 2021 г. по день исполнения обязательства, расходов по оплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что 

<

дата> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в 

<

адрес>. Арендная плата установлена в размере 67 500 руб. в месяц и подлежала внесению не позднее 5 числа расчетного месяца. Оплата по договору арендатором произведена не полностью, на 28 февраля 2021 г. долг составляет 322 000 руб. Исполнение обязательств по внесению арендной платы обеспечено неустойкой в размере 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежаще.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без его участия.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, уточнил период образования задолженности, указав, что у ответчика перед истцом имеется задолженность в сумме 364 785 руб., что равно задолженности за январь 2020 г. (500 руб.), за февраль 2020 г. (1500 руб.), за апрель, май, июль 2020 г., марта, апрель 2021 г. - по 67 500 руб., за май 2020 г. - 3 040 руб. (коммунальные услуги), июнь 2020 г. - 2 353 руб. (коммунальные услуги), июль 2020 г. - 2 393 руб. (коммунальные услуги), февраль 2021 г. - 17 500 руб., однако основной долг истец просит взыскать в сумме 322 000 руб. Задолженность исчислена по апрель 2021 г.

Также представитель истца уточнил период исчисления неустойки - просил взыскать неустойку за период с 06 апреля 2020 г. по 01 марта 2021 г. и с 06 марта 2021 г. по день исполнения ответчиком обязательства по оплате долга, приведен расчет неустойки.

Общая сумма неустойки исчислена на 01 марта 2021 г. в сумме 295 387 руб. и снижена истцом до 133 610 руб.

Пояснил представитель истца аналогично изложенному в иске. Дополнил, что при расчете задолженности арендодателем не учтен платеж в сумме 69 850 руб., в том числе 67 500 руб. - арендная плата, поскольку денежные средства получены ФИО4, что следует из записей ответчика. ФИО4 не был уполномочен арендодателем на получение денежных средств. 

Ответчик, представитель ответчика просили иск оставить без удовлетворения. Пояснили аналогично изложенному в отзыве на иск и дополнениях к отзыву, согласно которым истец вправе вносить арендную в меньшем размере, чем предусмотрено договором, а также не вносить полностью за период, когда не могла использовать помещение - такая возможность отсутствовала с введением режима повышенной готовности, а также после снижения в помещении, которое было предоставлено в аренду для размещения частного детского сада, температуры ниже допустимой санитарными правилами. Арендодатель длительное время не устранял неисправность системы отопления, в связи с чем она (ФИО2) была вынуждена отказаться от договора в одностороннем порядке, направив истцу соответствующее уведомление. 

В случае признания иска обоснованным просили применить положения ст. 333 ГК РФ при рассмотрении требования о неустойке.

ФИО2 дополнила, что сумма платежей сверх 67 500 руб. в месяц являлись платой за коммунальные услуги. Арендную плату у нее получал ФИО5, пояснивший, что действует на основании доверенности. Поскольку документы об оплате ей не выдавались, завела журнал учета и за каждый платеж ФИО5 расписывался о получении денег. Он же в июле 2020 г. арендную плату просил передать ФИО4, что и было сделано. В последующем ФИО5 не сообщал, что платеж в сумме 69 892 руб., переданный для арендодателя ФИО4, не получен. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статье 606 Кодекса определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3(2020) от 25.11.2020, в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Судом на основании выписки из ЕГРН установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение 

<

данные изъяты>

<

дата> между ФИО1, от имени и в интересах которого на основании нотариальной доверенности действовал ФИО5, и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды указанного нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.3 арендуемая площадь передается для размещения частного детского сада.

Постоянная часть арендной платы установлена в размере 67 500 руб. в месяц (не включающая плату за коммунальные услуги) и подлежала внесению не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата. При расчете за неполный месяц размер платы определяется пропорционально фактическому количеству дней аренды помещения (п. 5.1.1).

Исполнение арендатором обязательства по оплате обеспечено неустойкой в размере 0.5 % в день от суммы долга (п. 3.4).

Стороны согласовали в п. 6.3 право одностороннего отказа от исполнения договора. В этом случае действие договора будет считаться прекращенным с даты, указанной в письменном уведомлении об одностороннем отказе, направленном стороной не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора.

По акту приема-передачи помещение арендодателем передано арендатору 

<

дата>

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению платы за аренду, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Ответчиком не оспаривается, что ежемесячно в размере и сроки, установленные п. 5.1.1. договора плата по договору аренды не вносилась, не оспаривается.

При определении размера задолженности по арендной плате, которая подлежит взысканию в пользу истца, суд исходит из следующего.

Из пояснений ответчика следует, что в отношениях по договору аренды представителем арендодателя выступал ФИО5, которому и вносилась плата. Поскольку документы, подтверждающие исполнение обязательства по оплате не выдавались, завела журнал и передавала деньги под роспись.

Копия журнала приобщена к материалам дела.

Право ФИО5 на получение арендных платежей доверенностью, выданной ему ФИО1 

<

дата> на срок десять лет, предусмотрено. 

Спор в части сроков и размера оплаты за аренду (постоянная часть - 67500 руб. в месяц) между сторонами имеется только в части платежа, произведенного в июле 2020 г. в размере 69 892 руб. (67 500 + плата за коммунальные услуги).

Представитель истца пояснил, что арендодателю плата в июле не поступала, никто кроме ФИО5 на получение денег уполномочен не был.

Довод истца о том, что 07 июля 2020 г. по просьбе представителя ФИО5 деньги в сумме 69 892 руб., в том числе арендную плату в сумме 67 500 руб., передала ФИО4, подтверждается записью в представленном ответчиком журнале.

При этом из записей также следует, что как в предшествующие июлю 2020 г. месяцы, так и с августа 2020 г. плату получал ФИО5 под роспись.

Все отраженные в журнале ответчика платежи, кроме июльского, арендодателем в расчете задолженности учтены.

В соответствии с принципом добросовестности при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

Действуя в интересах истца и получая от ответчика платеж в августе 2020 г., ФИО5 было очевидно, что в июле 2020 г. оплату арендатор внес ФИО4 При этом ФИО5 возражений не высказал, не ссылался на отсутствие у ФИО4 полномочий и получение платежа неуполномоченным лицом. 

Указанное свидетельствует о том, что ФИО5 как представитель истца своими действиями подтвердил оплату уполномоченному лицу, в силу чего истец утратил право на возражения в силу противоречивого поведения ФИО5, действующего от имени и в интересах истца (эстоппель).

Приходя к данному выводу суд также учитывает, что с доверенностью, на основании которой ФИО5 в отношениях с ФИО2 представлял истца, она ознакомлена не была, не должна была и не могла предполагать отсутствие полномочий на передоверие.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в июле 2020 г. ФИО2 оплачено за аренду помещения 67 500 руб.

Из объяснений ответчика, которые в силу положений ч. 1 ст. 68 ГПК РФ являются доказательством по делу, с 11 января 2021 г. арендуемое помещение не могло использоваться по назначению в связи с выходом из строя отопления и снижением температуры, исключающей возможность пребывания в помещении детей, о чем представитель ФИО5 был уведомлен по телефону и в последующем с ним по данному вопросу велась переписка через сеть интернет. 

Данные объяснения подтверждаются и скриншотами переписки в сети интернет. Из переписки следует, что на 25 января 2021 г. переписка по температурному режиму является длящейся и неисправность не устранена, в частности, на 23 февраля 2021 г. температура в помещении составляет 15 градусов.

Возражая против довода ответчика о том, что с 11 января 2021 г. отопление вышло из строя и неисправность не устранялась длительно, представитель истца привел довод о том, что обязанность по содержанию системы теплоснабжения лежит на арендаторе.

Довод представителя о том, в соответствии с п. 2.7 договора истец не несет ответственность за внутренние инженерные сети, в том числе тепловые, судом отклоняется.

По условиям договора (пункты 1.1, 1.3, 2.1, 2.4) арендодатель принял на себя обязанность передать арендатору помещение, пригодное для использования в целях размещения детского дошкольного учреждения и обязан принимать меры к устранению аварий в том числе в системе отопления.

Из пояснений ответчика следует, что неисправность в системе отопления возникла за пределами арендуемого помещения и длительное время арендодателем не была устранена, низкая температура не позволила использовать помещение по назначению.

Довод ответчика о том, что с 11 января 2021 г. по причинам, возникшим вне арендуемого помещения температура воздуха была ниже допустимой санитарными правилами истцом и по целевому назначению помещение не могло использоваться не опровергнут.

При данных обстоятельствах у ответчика отсутствовала обязанность вносить арендную плату с 11 января 2021 г.

Однако ФИО2 в судебном заседании не оспаривала обязанность внести арендную плату за январь 2021 г. в сумме 50 000 руб., что является правом ответчика и прав истца не нарушает.

Довод ответчика о том, что с введением Указом Главы Республики Марий Эл № 39 от 17.03.2020 режима повышенной готовности ФИО2 имела право на снижение размера арендной платы является несостоятельным.

Из пояснений сторон следует, что ИП ФИО2 не обращалась к арендодателю с заявлениями об уменьшения арендной платы, об отсрочке платежей, то есть не реализовала свое право на изменение размера арендной платы (уменьшение) в связи с невозможностью использовать арендованное имущество.

За период с 24 декабря 2019 г. по 17 февраля 2021 г. ФИО2 оплачено в качестве платы за аренду 823 161,29 руб., что следует из журнала регистрации оплаты, из них

24 декабря 2019 г. - 32 661,29 руб.,

31 декабря 2019 г. - 32 500 руб.,

24 января 2020 г. - 34 500 руб.,

06 февраля 2020 г. - 33 000 руб., 

26 февраля 2020 г. - 33 000 руб.,

03 марта 2020 г. - 34 500 руб., 

12 марта 2020 г. - 33000руб.,

03 июня 2020 г. - 47 500 руб.,

16 июня 2020 г. - 20 000 руб., 

07 июля 2020 г. - 67 500 руб.,

04 августа 2020 г. - 67 500 руб.,

04 сентября 2020 г. - 47 500 руб.,

08 сентября 2020 г. - 20 000 руб.,

02 октября 2020 г. - 67 500 руб.,

06 ноября 2020 г. - 67 500 руб.,

04 февраля 2020 г. - 67 500 руб.,

13января 2021 г. - 67 500 руб., 17 февраля 2021 г. - 50 000 руб.

За период с 23 декабря 2019 г. по декабрь 2020 г. оплате подлежало 829 596,78 руб. (19 596,78 руб. за 9 дней декабря 2019 г.+ 810 000 руб. за 12 месяцев 2020 г.). Как указано выше, ответчик признает обязанность внесения платы за январь 2021 г. в сумме 50 000 руб.

Таким образом всего подлежало оплате 879 596,78 руб.

Всего оплачено за аренду (не учитывая платежи за коммунальные услуги) 823 161,29 руб.

Следовательно долг составляет 49 274,2 руб. (879 596,78 - 823 161,29) и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, которая исчислена за период 

с 06 апреля 2020 г. по 01 марта 2021 г. на сумму задолженности за апрель 2020 г. (67 500 руб.) 111 375 руб.,

с 06 мая 2020 г. по 01 марта 2021 г. - на сумму задолженности за май 2020 г. (67 500 руб.) - 101 259 руб.,

с 06 июля 2020 г. по 01 марта 2021 г. - на сумму задолженности за июль 2020 г. (67 500 руб.)- 80 662 руб.,

с 06 февраля 2021 по 1 марта 2021 г. - на сумму задолженности за февраль 2021 г. (17 5000 руб.), - 2 100 руб., составила 295 387 руб. и снижена истцом до 133 610 руб.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения (п. 1).

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (п. 3).

Поскольку арендатор при внесении платежей не указал, в счет какого обязательства осуществляется оплата, произведенные платежи по правилам п. 3 ст. 319.1 ГК РФ подлежат учету в хронологическом порядке - в счет погашения обязательств, наступивших ранее.

На 06 апреля 2020 г. обязанность по внесению арендной платы за данный период не исполнена.

За период с 31 декабря 2020 г. по 12 марта 2020 г. ответчиком оплачено 200 500 руб. при наличии обязанности по договору за три месяца оплатить 202 500 руб. (67500 х 3).

03 июня 2020 г. оплачено 47 500 руб., из которых 2000 руб. - исполнение обязательств по оплате за март 2020 г., 45 500 руб. - за апрель.

16 июня 2020 г. оплачено 20 000 руб., 07 июля 2020 г. - 67 500 руб., из которых 2000 руб. - исполнение обязательства по оплате за апрель 2020 г.

Таким образом неустойка за нарушение срока внесения платы за апрель 2020 г. составит 21 552,5 руб. исходя из расчета:

67 500 х 59 дн. (с 06 апреля 2020 г. по 03 июня 2020 г.) х 0.5 % = 19 912,5 руб., 

22 000 х 13 дн. (с 04 июня 2020 г. по 16 июня 2020 г.) х 0.5 % = 1 430 руб., 

2 000 х 21 дн. (с 17 июня 2020 г. по 07 июля 2020 г.) х 0.5 % = 210 руб., 

С учетом произведенных платежей и дат оплаты неустойка за период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы за апрель составит 21 852,5 руб., за июль 2020 г. - 21 267,5 руб. исходя из следующего расчета:

67 500 х 63 дн. (с 6 мая 2020 г. по 7 июля 2020 г.) х 0,5 % = 21 262,5 руб., 

2000 руб. х 59 дн. (с 08 июля 2020 г. по 04 сентября 2020 г.) х 0,5 % = 590 руб. 

67 500 х 61 дн. (с 6 июля 2020 г. по 04 сентября 2020 г.) х 0,5 % = 20 587,5 руб., 

22 000 х 4 дн. (с 05 сентября 2020 г. по 08 сентября 2020 г.) х 0.5 % = 440 руб., 

2 000 руб. х 24 дн. (09 сентября 2020 г. по 02 октября 2020 г.) х 0,5 % = 240 руб. 

Оснований для взыскания неустойки за период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы за февраль не имеется ввиду отсутствия самого обязательства.

Отсутствуют и основания для взыскания неустойки на сумму задолженности за апрель, май, июль 2020 г. на будущее время, поскольку оплата за данные периоды истцом произведена.

Таким образом неустойка составит 64 672,5 руб. (21 552,5 + 21852,5 + 21 267,5).

Ответчиком заявлено о необходимости применения ст. 333 ГК РФ при определении размера неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Судом также учтено, что о явной несоразмерности свидетельствует размер договорной неустойки 182,5 % годовых, что многократно превышает размер ключевой ставки Банка России.

Неустойка при снижении её до 4 000 руб. компенсирует потери истца в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору. 

Данная сумма неустойки является справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника. 

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 4 000 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194-196 ГПК РФ, суд 

Решил:

Взыскать в пользу ФИО1 с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате 49 274,2 руб., пени - 4 000 руб.

В удовлетворении остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья Н.В.Иванова

Мотивированное решение составлено 23 июня 2021 г.