Дело № 2-233/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2017 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Малешевой Л.С. 

при секретаре ФИО4

с участием прокурора ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета жилищно-коммунального хозяйства .... к ФИО1 об изъятии жилого помещения, возложении обязанности заключить соглашение, прекращении права собственности выселению и по встречному иску ФИО1 к КЖКХ .... об изменении условий соглашения, установлении выкупной цены и установления срока выплаты,

УСТАНОВИЛ:

КЖКХ .... обратился в суд с иском к ответчику, указывая на то, что истец является собственником 3/24 долей в праве общей долевой собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью 491,1 кв.м, расположенном по адресу ..... ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован, и проживает в вышеуказанном жилом помещении.

Данный дом согласно постановлению администрации АК № от ДД.ММ.ГГГГ включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых, предоставлена финансовая поддержка для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Заключением межведомственной комиссии .... дом признан аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную программу по переселению жилья. Комитетом ответчику было предложено другое жилое помещение взамен аварийного. Однако ответчик не желает получать предложенное жилье и решил воспользоваться правом на выкуп жилого помещения. В целях исполнения требований законодательства, был подготовлен отчет о рыночной стоимости 3/24 доли жилого дома, рыночная стоимость жилого помещения №, расположенного по адресу ...., определена в ..... Проект соглашения, определяющего предмет и существенные условия обязательства, направлен истцом ответчику, однако ФИО1 согласия на заключение соглашения не выразил.

Просит изъять у ФИО1 объект недвижимости, расположенный по адресу ...., соответствующий 3/24 долям в праве общей долевой собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью 491,1 кв.м, обязать ФИО1 заключить с комитетом ЖКХ .... соглашение об изъятии недвижимости в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения по адресу ...., помещение №, соответствующий 3/24 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, определив размер вознаграждения за изымаемую недвижимость .... руб.; прекратить право собственности ФИО1 на данный объект недвижимости, выселить ФИО1 из жилого помещения по адресу ...., помещение №, соответствующего 3/24 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

ФИО1 обратился со встречным иском, в котором указывает на несогласие с условиями соглашения в части установления выкупной цены, поскольку не согласен с произведенным отчетом, в который не вошла стоимость мест общего пользования и земельного участка, не учтена стоимость надворных построек и зеленых насаждений, возмещение за неисполненные обязательства по капитальному ремонту, также в части установления срока выплаты стоимости, и в части возложения обязанности в 30 дневный срок с момента получения денежного вознаграждения оплатить задолженности по коммунальным платежам, налогам и т.п., и освободить помещение, снять с регистрационного учета себя и членов семьи. 

Просит с учетом уточнений в последней редакции, определить возмещение за изымаемое имущество для муниципальных нужд и убытков в размере ....., обязать выплатить возмещение в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу, абзац 1 п.2 Соглашения утвердить в следующей редакции «Сторона 1 обязуется выплатить Стороне 2 денежное вознаграждение за 3/24 доли в праве собственности жилого дома по .... в размере 3 702 124,90 руб.; абзац 3 п.2 Соглашения утвердить в следующей редакции: «Сторона 1 обязуется выплатить денежное возмещение в течении 30 календарных дней с момента подписания Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в размере 3 702 124,90 руб. путем перечисления на расчетный счет»; п.4 Соглашения утвердить в следующей редакции «Сторона 2 берет на себя обязательства оплатить коммунальные платежи и погасить в случае необходимости задолженность по налогам, коммунальным платежам, электроэнергии и др. по передаваемому имуществу и освободить его, снять с регистрационного учета по месту жительства себя и членов своей семьи, передать имущество в течение 180 календарных дней с момента получения денежного вознаграждения».

В судебном заседании представитель комитета жилищно-коммунального хозяйства .... на исковых требованиях настаивал по изложенным в иске основаниям, встречные исковые требования не признал.

Ответчик ФИО1, его представитель исковые требования не признали, настаивали на встречных требованиях с учетом уточнений.

Представитель администрации .... поддержала первоначальные исковые требования, возражала против удовлетворения встречных требований.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Выслушав явившихся участников процесса, заключение прокурора, полагавшего возможным исковые требования и встречные исковые требования удовлетворить в части, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, и подтверждается материалами дела, что ФИО1 на основании договора о бесплатной передачи жилья в собственность в порядке его приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 3\24 доли в праве общей долевой собственности жилого дома по .... в .....

Заключением межведомственной комиссии .... от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по .... в .... признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации .... № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по .... в .... включен в краевую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы.

Постановлением администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ № изъяты в установленном законодательством порядке для муниципальных нужд у ФИО1 3\24 доли в праве общей долевой собственности жилого .... и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22663:050113:40 площадью 1634 кв.м.

В связи с чем, КЖКХ .... ДД.ММ.ГГГГ направил ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в пункте 2 проекта предусмотрен размер возмещения за 3\4 доли в праве общей долевой собственности в размере .... руб. с целью его подписания ФИО1 

Размер возмещения определен органом местного самоуправления на основании отчета об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Кроме того, Соглашением определено, что: «Сторона 1 обязуется выплатить Стороне 2 денежное вознаграждение за 3/24 доли в праве собственности жилого дома по .... в размере .... «Сторона 1 обязуется выплатить денежное возмещение в течении 45 календарных дней с момента подписания Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в размере .... руб. путем перечисления на расчетный счет; «Сторона 2 берет на себя обязательства оплатить коммунальные платежи и погасить в случае необходимости задолженность по налогам, коммунальным платежам, электроэнергии и др. по передаваемому имуществу и освободить его, снять с регистрационного учета по месту жительства себя и членов своей семьи, передать имущество в течение 30 календарных дней с момента получения денежного вознаграждения». ( п.п.2,4 соглашения)

Установлено, что ФИО1 соглашение подписано не было в связи с несогласием с его условиями. 

Учитывая, что сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене и других условиях изъятия, указанное жилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены, прекращением права собственности на выкупаемое жилое помещение. 

Процедура изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлена в ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 10 которой признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч.ч.6,7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату постановления об изъятии от ДД.ММ.ГГГГ №) возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда в соответствии с ч.9 ст.32 Кодекса.

Действовавшая до ДД.ММ.ГГГГ редакция частей 6,7 ст.32 Кодекса предусматривала вместо возмещения за жилое помещение понятие выкупной цены, которая формировалась также.

Разъяснения о порядке определения выкупной цены (возмещения) даны в пп. «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Согласно уточненным встречным исковым требованиям, ФИО1 просил определить возмещение за изымаемое имущество для муниципальных нужд и убытков в размере 3 702 124,90 руб., включая в его стоимость расходы по оплате услуг риэлтора, услуги по переезду, стоимости доли в доме, стоимости доли земельного участка, надворных построек (двух сараеви гаража) и посадок.

С учетом несогласия ФИО1 с размером возмещения за жилое помещение, и его ходатайства судом ООО ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» поручено проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости жилого помещения - помещения № по .... в ...., а также принадлежащих ФИО1 надворных строений и насаждений, расположенных на земельном участке домовладения по .....

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость ...., расположенной в двухэтажном многоквартирном доме по .... в ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, а также без учета аварийности жилого дома, в котором она расположена, составляет: в ценах февраля 2017г - .... руб., в ценах апреля 2016г. на дату вынесения постановления администрации об изъятии земельного участка и дома (ошибочно указанно экспертом в ценах апреля 2015) - ....

Жилое помещение, находящееся в фактическом пользовании ФИО1 (....) соответствует принадлежащей ему 3/24 доли в праве собственности на указанный жилой дом. Рыночная стоимость ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под ним, а также без учета аварийности жилого дома, в котором она расположена, в ценах на февраль 2017г. составляет - ....

Земельный участок, являясь единым объектом, составляет общее имущество многоквартирного дома в силу ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который следует судьбе многоквартирного дома и не представляет самостоятельный объект гражданских прав. 

Стоимость земельного участка при определении рыночной стоимости квартиры рассчитана экспертом, исходя из площади участка и доли в праве собственности истцов в общем имуществе многоквартирного дома. Стоимость земельного участка как общего имущества учтена экспертом в стоимости жилого помещения согласно постановленным судом вопросам, 

Рыночная стоимость принадлежащих ФИО1 хозяйственных построек (гараж, сарая) и плодово-кустарниковых растений, а также ограждения, приходящегося на его 3\4 доли в жилом доме по .... в ...., в ценах февраля 2017г., составляет ....., в том числе гаража - ....., двух сараев, а также 3/24 доли ограждения домовладения - .... руб., плодово-ягодных насаждений (23 кустов малины и 8 лоз винограда) .....

Экспертом в выводах указано, что в данном случае, в связи с тем, что определение рыночной стоимости принадлежащей истцу .... жилом доме по .... в .... производилось без учета аварийности жилого дома в котором она расположена, стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту жилого дома не производилась.

Экспертом на усмотрение суда, приводятся данные о том, в настоящее время отсутствуют утвержденные надлежащим образом методики, позволяющие произвести определение стоимости не произведенного капитального ремонта общего имущества, приходящего на долю собственников квартир в многоквартирном жилом доме.

Учитывая, что экспертом даны полные и последовательные ответы на поставленные перед ним вопросы, неясностей и противоречий не содержит, исполнен лицом, имеющим соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, оснований не доверять указанному отчету у суда не имеется, в связи, с чем его результаты принимаются за основу.

Принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд определяет возмещение исходя из рыночной стоимости объекта на ценах апреля 2016г., т.е. на дату вынесения постановления администрации об изъятии земельного участка и дома в размере - ....

При этом суд, исходит из следующего.

Согласно ч. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Согласно ч. 5 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Таким образом, выкупная стоимость квартиры и земельного участка, изымаемых для государственных или муниципальных нужд - должна определяться на день, предшествующих дню принятия решения об изъятии имущества, поскольку изменение стоимости имущества после указанной даты не подлежат учету при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

На основании части 9 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет требования комитета об изъятии спорного жилого помещения с предоставлением возмещения за принадлежащее им имущество; прекращении права собственности на жилое помещение с момента предоставления возмещения.

Требования Комитета о возложении на собственника обязанности заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества излишне заявлены, поскольку поставлен вопрос об изъятии и выкупе жилого помещения, который судом разрешен.

Не подлежит удовлетворению и требования комитета о выселении ФИО1, из спорного жилого помещения, поскольку заявлены преждевременно, последний до настоящего времени является собственником жилого помещения, и утратит это право только с получением компенсации за изымаемое жилье. 

С учетом изложенного, исковые требования Комитета подлежат удовлетворению в части.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Судом при назначении экспертизы предлагалось рассчитать рыночную стоимость жилого помещения с учетом признания дома аварийным, определить стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту дома.

Согласно исследовательской части заключения рыночная стоимость изымаемого жилого помещения экспертом была определена с учетом усредненной рыночной стоимости одного квадратного метра аналогичного жилья, но без учета признака аварийности дома, корректировка на его техническое состояние не принималась.

Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома. В связи с изложенным, судом определено возмещение за жилое помещение исходя из рыночной стоимости объекта в ценах апреля 2016г. в размере - .... руб., без учета аварийности жилья.

Стоимость земельного участка как общего имущества учтена экспертами в стоимости жилого помещения согласно постановленным судом вопросам, в связи с чем, его стоимость не может дополнительно суммироваться со стоимостью помещения. 

Земельный участок, являясь единым объектом, составляет общее имущество многоквартирного дома в силу ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который следует судьбе многоквартирного дома и не представляет самостоятельный объект гражданских прав. 

Размер возмещения за изымаемое помещение носит компенсационный характер и направлен на восстановление жилищных прав истца.

Учитывая, что земельный участок расположенный по .... на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен исключительно для эксплуатации жилого дома, в размер возмещения изымаемого помещения стоимость хозяйственных построек (гараж, сарая) и плодово-кустарниковых растений, а также ограждения, приходящегося на 3\4 доли ФИО1 в жилом доме по .... в ...., включению не подлежит. Кроме того, истцом по встречному иску не представлено доказательств, достоверно подтверждающих принадлежность ему указанных хозяйственных построек и насаждений. Кроме того, из материалов дела следует, что ФИО1 выдавалось разрешение на установку металлического гаража как временного сооружения, который по требованию администрации в течение трех дней должен быть убран. Установка данного гаража напрямую не связано с изымаемым жилым помещением, в связи с чем, в стоимость размера возмещения также не подлежит включению. 

Вместе с тем, суд находит обоснованными доводы истца по встречному иску о включении в размер возмещения расходов по оплате риэлтерских услуг, услуг по переезду, как согласующихся с разъяснениями, содержащими в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, и являющихся необходимыми для истца.

Возражая против включения данных расходов, ответчик указывал лишь на не подтверждение несения данных расходов, не представляя опровергающие доказательства истца о стоимости соответствующих услуг.

С учетом положений статьи 56 ГПК РФ, суд полагает необходимым включить в размер возмещения расходы на оплату риэлтерских услуг в размере .... руб., расходы на переезд в размере 20 000 руб., сведения о средней стоимости подобных услуг подтверждены соответствующими справками. Представленную КЖКХ распечатку с сайта о стоимости услуг по поиску объекта недвижимости судом во внимание не принимаются, как не соответствующие требованиям допустимости доказательству по делу. 

Таким образом, общий размер возмещения за жилое помещение истца составляет ....

Требования ФИО1 об утверждении пунктов соглашения в иной редакции, удовлетворению не подлежат, поскольку соглашение в силу закона заключается между уполномоченным органом государственной власти и собственником жилого помещения, чего сделано в добровольном порядке сторонами не было, в связи с чем, изъятие помещения и земельного участка осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в части. 

В соответствии со ст. 210 ГПК РФ решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом.

Суд полагает возможным установить двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу для выплаты истцу возмещения за изымаемое жилое помещение, находя данный срок разумным и не нарушающим прав собственника изымаемого жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуюсь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета жилищно-коммунального хозяйства ...., встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить в части.

Изъять у ФИО1 недвижимое имущество, расположенное по адресу ...., соответствующий 3/24 долям в праве общей долевой собственности на объект двухэтажный жилой дом, общей площадью 491,1 кв.м, соответствующее помещению №, для муниципальных нужд.

Определить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере .... 

Возложить на комитет жилищно-коммунального хозяйства .... обязанность в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выплатить ФИО1 пропорционально доле в праве общей долевой собственности возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу: ...., в размере .... 

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 на жилой дом по адресу .... с момента выплаты возмещения за жилое помещение.

В удовлетворении остальной части иска и встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение одного месяца после составления решения в окончательной форме. 

Судья Малешева Л.С.

Копия верна: 

Судья Л.С. Малешева 

Секретарь ФИО4