Судья Иванова И.А. УИД 39RS0011-01-2024-002222-54

Дело 2-2714/2025

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№ 33-1178/2026

18 февраля 2026 г.

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Жестковой А.Э., Стариковой А.А.,

при секретаре Семеновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Инвест» на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 01 октября 2025 года, принятое по гражданскому делу по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ПИК-Инвест» о признании договоров недействительными, незаключенными, взыскании двойной суммы задатка, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Инвест» к ФИО1, ФИО2 о взыскании оплаты товара.

Заслушав доклад судьи Жестковой А.Э., объяснения представителя Общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Инвест» ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, полагавшей решение суда подлежащим отмене, объяснения истца ФИО2 и его представителя ФИО4, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ПИК-Инвест» (далее ООО «ПИК-Инвест», Общество) и к ООО «ЦСУ Надежда» с требованием о солидарном взыскании суммы задатка 1 000 000 рублей, а также штрафа, предусмотренного Законом РФ «О защите прав потребителей».

В обоснование заявленных требований истцы указали, что с целью приобретения земельного участка для строительства магазина обратились к разместившему на сайте «Авито» объявлению о продаже земельного участка ООО «ПИК-Инвест». Для оказания риэлтерских услуг привлекли ООО «ЦСУ Надежда». При участии ООО «ЦСУ Надежда», 30 августа 2024 г. между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка в соответствии с которым, стороны приняли обязательства заключить основной договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а именно в отношении земельного участка, площадью 2 770 кв.м., который будет образован путем раздела исходного земельного участка с КН №, с расположением согласно схеме, являющейся приложением к предварительному договору, стоимостью 11 080 000 рублей.

В счет обеспечения исполнения обязательств ФИО1 был передан ООО «ПИК-Инвест» задаток в сумме 1 000 000 рублей.

При подписании супругом ФИО2 основанного договора купли-продажи истцы обнаружили, что выбранный по объявлению для приобретения земельный участок не соответствовал образованному земельному участку в части его местоположения и виду его разрешенного использования, в связи с чем договор подписан не был.

В ответ на претензию внесенный задаток возвращен не был, в претензии истцы также просили считать договор расторгнутым.

Ссылаясь на обман со стороны ответчиков, на введение их в заблуждение, истцы Д-вы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

В последующем ФИО6 заявление требования были дополнены, указанием на то, что поскольку в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, предварительный договор от 20 августа 2024 г., как заключенный в нарушение таких требовании, является ничтожным, недействительным и незаключенным.

Также указывали, что поскольку супругом ФИО2 не было получено нотариальное согласие супруги ФИО1 на заключение предварительного договора, такой договор является недействительным и по этому основанию.

Также истцы ссылались на фальсификацию подписей ФИО2 в оспариваемом договоре купли-продажи от 30 сентября 2024 г., указывая, что им было подписано лишь три первых листа такого договора, в связи с чем полагают такой договор незаключенным.

Также истцы ссылаются на ведение их в заблуждение при заключении предварительного договора, поскольку полагали, что приобретают земельный участок с другими характеристиками относительно вида его разрешенного использования, местоположения и кадастровой стоимости, что свидетельствует о том, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям договора, а потому таковой является незаключенным.

В этой связи истцы ФИО6 просили суд:

- признать ничтожным, недействительным, незаключенным предварительный договор купли-продажи земельного участка от 30 августа 2024 г., заключенный между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО1;

- взыскать с ООО «ПИК-Инвест» в пользу ФИО1 двойную сумму задатка - 2 000 000 рублей,

- признать незаключенным и ничтожным основной договор купли-продажи земельного участка от 30 сентября 2024 г.;

- взыскать с ООО «ЦСУ Надежда» уплаченные за ненадлежащее оказанные услуги по поиску объекта недвижимости 150 000 рублей (том 2 л.д. 203-206).

ООО «ПИК-Инвест» обратился со встречным исковом к ФИО2 в котором, указывая, на заключение 30 сентября 2024 г. основного договора купли-продажи земельного участка, неисполнение покупателем ФИО2 в установленный договор срок обязательства по оплате приобретенного земельного участка в сумме 10 080 000 рублей, тем самым нарушения своих прав, просило с учетом уточнения требования:

- взыскать с ФИО2 в свою пользу денежные средства в сумме 11 080 000 рублей,

- проценты за пользование чужими денежными средствами начисленные на указанную сумму (11 080 000 руб.) за период с 08 октября 2024 г. и на будущее время, до дня фактического исполнения обязательства по оплате денежных средств,

- компенсировать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 90 931 рублей (том 2 л.д. 2).

Определением суда от 01 октября 2025 г. исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ООО «ЦСУ Надежда» о взыскании за ненадлежащее оказанные услуги по поиску объекта недвижимости 150 000 рублей выделены в отдельное производство.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 01 октября 2025 года, исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворены частично.

Признан недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка от 30 августа 2024 г., заключенный между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО1, с ООО «ПИК-Инвест» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в сумме 1 000 000 рублей.

Признан незаключенным между ООО «ПИК-Инвест» и ФИО2 договор купли-продажи от 30 сентября 2024 г.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 и ФИО2 отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «ПИК-Инвест» к ФИО1 и ФИО2 также отказано; с ООО «ПИК-Инвест» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 25 000 рублей.

На данное решение суда ООО «Пик-Инвест», в лице представителя ФИО3, подана апелляционная жалоба в которой указывая на его незаконность и необоснованность, в связи с недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое, которым в удовлетворении иска ФИО6 отказать, встречные исковые требования Общества удовлетворить в полном объеме.

Выражая несогласие с решением суда указывает, что судом первой инстанции сделал вывод о недействительности предварительного договора купли-продажи земельного участка, заключенного 30 августа 2024 г. между ФИО1 и ООО «Пик-Инвест», в связи с тем, что в нарушение положений ст. 37 Земельного кодекса РФ на момент его заключения земельный участок, подлежащий передаче в собственность покупателя по основному договору, не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет

Указывает, что такой вывод сделан при неправильном применении норм материального права, поскольку отношения сторон по заключению предварительного договора регулируются ст. 429 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей, что предварительный договор не является договором купли-продажи земельного участка, а является обязательственной сделкой, определяющей обязательство сторон по заключению в будущем договора купли-продажи. Законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, которое будет создано в будущем. Условия предварительного договора сторон содержит сведения, позволяющие установить предмет и условия основанного договора, сам текст договора и схема содержат сведения, позволяющие однозначно определить характеристики приобретаемого в будущем земельного участка, его площадь, конфигурацию и местоположение.

Поскольку оснований для вывода о недействительности предварительного договора купли-продажи земельного участка в связи с нарушением требований закона не имелось, с учетом несоответствия закону выводов суда о недействительности предварительного договора, решение суда в части возврата задатка является незаконным и подлежит отмене.

Также полагает необоснованным вывод суда о незаключенности основного договора купли-продажи от 30 сентября 2024 г., поскольку оспариваемый договор содержит все существенные условия, установленные законом для договора купли-продажи земельного участка, в том числе кадастровый номер, площадь и адрес земельного участка, стоимость и порядок расчетов, существующие ограничения и обременения земельного участка.

В качестве обоснования вывода о незаключенности договора суд ссылался на наличие заблуждения со стороны покупателя ФИО2 (ст. 178 ГК РФ), однако признание договора незаключенным по основаниям, предусмотренным ст. 178 Гражданского кодекса РФ, законом не предусмотрено. Заблуждение со стороны покупателя могло бы свидетельствовать о недействительности сделки, вместе с тем, доказательств, подтверждающих заключение сделки под влиянием обмана или заблуждения, суду представлено не было, таковые в деле отсутствуют.

Условиями договора предусмотрено, что покупатель ознакомлен с характеристиками земельного участка согласно генеральному плану, правилам землепользования и застройки, сведениям ЕГРН, произвел проверку всех характеристик с привлечением специалистов, что лишает его права ссылаться на невыявленные недостатки. Договор содержит информацию о существующих ограничениях и обременениях, подписан сторонами, оригинал представлен в материалы дела.

Суд также указал, что Дементьев ссылался на то, что основной договор не был подписан им в полном объеме, однако в материалах дела представлен подлинник договора, подписанный обеими сторонами, подписи проставлены на всех листах и приложениях. Подписи покупателя не оспорены в установленном порядке.

Также Общество полагает необоснованным отказ в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Пик-Инвест» о взыскании стоимости предмета договора. Условиями договора купли-продажи от 30 сентября 2024 г. предусмотрена обязанность покупателя по оплате земельного участка в размере 11 080 000 рублей в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора, однако несмотря на подписание договора сторонами, оплата ответчиком не произведена, что не оспаривается сторонами.

В ответе на претензию ООО «Пик-Инвест» от 16 октября 2024 г. Д-вы сообщили об отказе в оплате денежных средств и просили считать договор расторгнутым, что является нарушением ст. 309, 310, 450 Гражданского кодекса РФ, указывающих на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств.

В ходе судебного разбирательства истцы пытались оправдать односторонний отказ от исполнения обязательств, ссылаясь на отсутствие согласия супруга на заключение сделки, при том, что из материалов дела следует, что супруги Д-вы действовали совместно.

Фактически суд первой инстанции в отсутствие законных оснований освободил Д-вых от исполнения обязательств по предварительному и основному договорам купли-продажи без учета прав и законных интересов Общества, которое добросовестно выполнило все принятые на себя обязательства, осуществило за свой счет комплекс мероприятий по формированию и регистрации прав на земельный участок, а также по заключению основного договора с передачей ФИО5 земельного участка.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцомв Д-вых - ФИО4 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не явились, ходатайств об отложении не направили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы, таких нарушений, влекущих отмену или изменение судебного решения, судом первой инстанции при разрешении спора допущено не было.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ранее ООО «ПИК-Инвест» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 155040+/- 138 кв.м по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п. Холмогоровка, вид разрешенного использования - земли населенных пунктов - малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Объект снят с кадастрового учета 18 сентября 2024 г. (т.1 л.д. 112-113).

Как указывал истец с целью приобретения земельного участка для строительства магазина обратились к разместившему на сайте «Авито» объявлению о продаже земельного участка ООО «ПИК-Инвест».

Из скриншота объявления, размещенного на сайте «Авито» в сети «Интернет», следовало, что предметом продажи являлся земельный участок площадью 27,7 соток, (промназначения), стоимостью 11 080 000 рублей.

30 августа 2024 г. между ФИО1, как покупателем» и ООО «ПИК-Инвест», как продавцом, заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, предметом которого являлась недвижимость, которая будет создана в будущем.

Согласно условиям такого договора, стороны приняли обязательства заключить с покупателем или указанным им третьим лицом в срок не позднее 30 сентября 2024 г. основной договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью 2770 кв.м., именуемого ЗУ1, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером №, именуемого ЗУ2, согласно прилагаемой к договору схеме.

Стоимость ЗУ1, установленная соглашением сторон, составляет 11 080 000 рублей, из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 4 000 рублей (п.4).

В качестве задатка покупателем продавцу уплачено 1 000 000 рублей.

Разрешая спор и признавая заключенный 30 августа 2024 г. ФИО1 с ООО «ПИК-Инвест» предварительный договор недействительным, суд первой инстанции исходил из его несоответствия п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и поскольку на дату заключения предварительного договора земельный участок не был поставлен на государственный кадастровый учёт, такой договор, как нарушающий требования закона, на основании положений п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ являлся недействительным, т.е. не влекущим юридических последствий, в связи с чем в пользу покупателя ФИО1 судом были взысканы уплаченные по недействительному договору 1 000 000 рублей.

Такие выводы суда первой инстанции судебная коллегия полагает ошибочными, сделанными с нарушением норм материального права, однако такие выводы не привели к принятию по сути неверного решения суда в указанной части.

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно положениям ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор лишь обязывает стороны заключить в будущем основной договор на согласованных условиях, но сам по себе не порождает обязанности по передаче имущества.

В отличие от договора купли-продажи, предметом которого согласно статье 455 Гражданского кодекса РФ может являться товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, предварительный договор не опосредует оборот вещей, а фиксирует обязательство организационного характера.

Предварительный договор по своей правовой природе является организационным (консенсуальным) соглашением о намерениях, порождающим лишь обязанность сторон заключить основной договор в будущем. В отличие от договора купли-продажи, который может быть заключен в отношении имущества, которое будет создано в будущем (будущая вещь), предварительный договор не направлен на передачу товара, а лишь создает правовые основания для возникновения такого обязательства впоследствии. Иными словами, предметом предварительного договора является не сама вещь, а обязательство по заключению сделки в отношении этой вещи.

В этой связи ограничения, установленные пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, не распространяются на сделки, непосредственно не влекущие переход права собственности или иного вещного права на земельный участок.

Выводы суда об обратном, основаны на неверном толковании приведенных выше норм материального права.

Также следует отметить, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ, регламентирующий вопрос продажи недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ.

Разъяснения, содержащиеся в приведенном постановлении ВАС РФ подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом.

С учетом доводов истцов об обмане и заблуждении со стороны продавца ООО «ПИК-Инвест» относительно характеристик земельного участка, который будет создан в будущем, достаточных для его индивидуализации, суду с учетом предмета настоящего спора надлежало установить какой именно участок подлежал передаче покупателю, установить действительную волю сторон при заключении предварительного договора купли-продажи и достаточно ли было приведено в нем сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Принимая решение о заключении предварительного договора купли-продажи от 30 августа 2024 г., ФИО1, действуя в своих интересах и в интересах супруга ФИО2, исходила из конкретных характеристик земельного участка, которые были доведены до нее продавцом ООО «ПИК-Инвест» при переговорах и в размещенном публично объявлении.

Истцы Д-вы исходили из его расположения относительно прохода/проезда, являющегося съездом с автодороги, второй по ходу движения, тогда как образованный участок является третьим по ходу движения, и его категории - земли промышленности. В ином случае договор купли-продажи не заключался бы.

Как следует из оспариваемого предварительного договора от 30 августа 2024 г., предметом будущего договора купли-продажи являлся земельный участок площадью 2 770 кв.м., именуемый по тексту ЗУ1. Также договор содержит сведения о стоимости земельного участка ЗУ1.

Иных характеристик образуемого земельного участка ЗУ1, в том числе вида его разрешенного использования, категории земель, предварительный договор не содержит.

Из приложения № 1, являющегося схемой расположения образуемых в будущем земельных участков ЗУ1, ЗУ2, ЗУ3, ЗУ4, следует, что земельный участок ЗУ1 является третьим по счету относительно земельного участка ЗУ3, площадью 182 кв.м., формируемого под проход/проезд в целью заключения с покупателем соглашения об установлении сервитута для целей прохода/проезда к приобретаемому земельному участку (том 1 л.д. 14-16).

Из приложения №3 к договору – схема этапов строительства и финансирования дороги следует, что формируемый в будущем земельный участок площадью 2 777 кв.м. располагается вторым по отношению к земельному участку ЗУ3.

Вместе с тем, образованный земельный участок с КН №, площадью 2 770 +/- 18 кв.м., отнесен к категории – земли населенных пунктов, малоэтажная многоквартирная жилая застройка и фактически является третьим по отношению к проходу-проезду к нему.

В соответствии со сложившейся судебной практикой и доктриной гражданского права, местоположение земельного участка, а именно его положение относительно точек доступа, дорог, соседних участков и категория земель являются не просто техническими характеристиками, а существенными качествами предмета сделки, поскольку они определяют возможность использования участка по конкретному назначению, влияют на его рыночную стоимость и потребительскую ценность, формируют волеизъявление приобретателя при заключении договора.

Согласно положениям статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (п. 2).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (п. 6).

В силу положений ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Истцы ошибались не в мотивах, а в предмете, что именно покупают, а это прямое основание по пп. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса РФ для признания сделки недействительной.

В рассматриваемом случае имеет место не простое несовпадение ожиданий, а объективное несоответствие между тем участком, который истцы намеревались приобрести (участок № 2 от съезда, промназначения) и тем участком, который был образован фактически и в отношении которого предлагалось заключить основной договор (участок № 3 от съезда, жилая застройка).

Поскольку местоположение и категория земельного участка являются его неотъемлемыми характеристиками, определяющими возможность его использования по назначению, и в данном случае они не соответствовали тем, на которые рассчитывали истцы при заключении предварительного договора, следует признать, что ФИО1 заключила сделку под влиянием существенного заблуждения.

Таким образом, судебная коллегия признает доказанными доводы истцов о том, что они заблуждались относительно качеств предмета сделки - местоположения и категории земельного участка, которые в гражданском обороте рассматриваются как существенные, поскольку они определяют возможность использования земельного участка по назначению и влияют на его потребительскую ценность.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что при заключении предварительного договора купли-продажи от 30 августа 2024 г. ФИО1 действовала под влиянием существенного заблуждения относительно предмета сделки, указанный предварительный договор является недействительным на основании ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая изложенное, денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, уплаченные ФИО1 по недействительному предварительному договору, правомерно взысканы судом с ООО «ПИК-Инвест» в пользу истца ФИО1 в силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ

Кроме того, в материалы дела ООО «ПИК-Инвест» был представлен договор купли-продажи земельного участка, датированный 30 сентября 2024 г., заключенный ООО «ПИК-Инвест», как продавцом, и ФИО2, как покупателем (т. 2 л.д.16-23), предметом которого является образованный Обществом земельный участок с КН №, площадью 2 770 кв.м.

ФИО2 отрицал факт подписания такого договора, Общество настаивало, что такой договор был подписан покупателем.

Регистрация перехода права собственности на земельный участок от Общества к ФИО2 на основании такого договора не состоялась, поскольку последний не явился на сделку и не обратился с заявлением о регистрации перехода права собственности.

До настоящего времени собственником спорного земельного участка является ООО «ПИК-Инвест».

Стоимость земельного участка покупателем не оплачена.

Направленное 14 октября 2024 г. ООО «ПИК-Инвест» в адрес ФИО1 и ФИО2 требование об оплате, оставлено без удовлетворения.

Согласно ответу ФИО7, направленному в адрес Общества 16 октября 2024 г., при подписании документов ФИО2 обнаружено, что в договоре указан не тот участок, который указан в объявлении, а именно не второй после съезда под магазин, а третий после съезда с назначением - под малоэтажную застройку, в связи с чем выбранный участок по объявлению на сайте «Авито» не соответствовал указанному в договоре как по месту расположения, так и по назначению его использования. Просили договор считать расторгнутым и вернуть уплаченную сумму задатка (т. 1 л.д. 140-142).

Установив приведенные выше обстоятельства заключения сторонами предварительного договора, факт заблуждения покупателей ФИО7 относительно предмета сделки, его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, суд первой инстанции также пришел к выводу о том, что между сторонами не было достигнуто соглашение относительно существенных условий договора, в связи с посчитал, что такой договор купли-продажи от 30 сентября 2024 г. является незаключенным.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда находит, что указанные выше выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований не согласится с ними, не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора, такой договор купли-продажи может быть признан незаключенным.

В частности, судом может признать договор купли-продажи незаключенным, если не согласован предмет договора, при продаже недвижимости - данные о недвижимости, в том числе ее расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в силу прямого указания статьи 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае формальное наличие в тексте договора от 30 сентября 2024 г. кадастрового номера участка № само по себе не свидетельствует о достижении сторонами соглашения по предмету сделки, поскольку предмет договора должен соответствовать той воле, которую стороны выразили при его заключении, и тому объекту, который покупатель намеревался приобрести.

Из материалов дела достоверно следует, что воля покупателя ФИО2, действовавшего совместно с супругой ФИО1, при заключении как предварительного, так и основного договора была направлена на приобретение земельного участка, обладающего конкретными характеристиками: расположение - второй от съезда с автодороги и категория - земли промышленности для строительства магазина, однако предметом подписанного договора выступил иной объект - участок, расположенный третьим от съезда и относящийся к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

При таких обстоятельствах, поскольку между сторонами фактически отсутствовало взаимное согласие по поводу того, какой именно объект недвижимости подлежит передаче, условие о предмете договора купли-продажи от 30 сентября 2024 г. нельзя признать согласованным, что влечет его незаключенность на основании п. 1 ст. 432, ст. 554 Гражданского кодекса РФ.

Само по себе подписание текста документа не может подменять собой согласованность воли сторон, если фактическое поведение участников сделки свидетельствует об обратном.

Каких-либо действий, подтверждающих заключение спорного договора, истец ФИО5 не совершал, напротив, установив, что существенные условия не согласованы, отказался от его исполнения, потребовав возвращения денежных средств уплаченных в качестве задатка по предварительному договору.

В данном случае поведение Д-вых, такое как направление претензии с отказом от договора, неявка на регистрацию перехода права, неоплата стоимости участка однозначно свидетельствует об отсутствии у них воли на сохранение договорных отношений и о том, что они не рассматривали договор от 30 сентября 2024 г. как заключенный и порождающий для них правовые последствия.

Суд при оценке заключенности договора не может ограничиваться формальным наличием подписей, а обязан оценить, было ли между сторонами достигнуто реальное согласие по предмету. В противном случае признание договора заключенным противоречило бы принципу добросовестности и нарушало бы права стороны, чья воля на заключение сделки отсутствовала.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно сослался на заблуждение (ст. 178 ГК РФ) при признании договора незаключенным, основаны на неверном понимании норм права.

Судебная коллегия обращает внимание, что наличие заблуждения покупателя относительно качеств предмета сделки является в данном случае доказательством отсутствия согласованной воли сторон по условию о предмете.

Поскольку основной договор купли-продажи был признан судом незаключенным сторонами, такой договор не порождает для сторон прав и обязанностей, а потому оснований для взыскания оплаты товара по такому договору, процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ, в связи с тем, что своевременно оплата не была произведена, судом первой инстанции правомерно не усмотрено, соответствующие исковые требования ООО «ПИК-Инвест» к ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Более того, действия самого Общества по формированию участка с характеристиками, не соответствующими тем, на которые рассчитывали истцы, и последующее предъявление к подписанию договора в отношении фактически иного участка, не могут расцениваться как добросовестные.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Лицо, действовавшее недобросовестно и способствовавшее возникновению заблуждения у контрагента, не вправе требовать исполнения обязательств по сделке.

Проанализировав доводы апелляционной жалобы ООО «ПИК-Инвест» в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и правовой квалификацией правоотношений не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлекшем вынесение незаконного решения.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба ООО «ПИК-Инвест» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 01 октября 2025 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме составлено 04 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи