Дело № 2-281/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2020 года 

<

адрес>

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Сватиковой Л.Т., при секретаре Хомушку Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.Р.Ф. к Мэрии г. Кызыла о признании права собственности на самовольную постройку жилого дома, 

с участием истца О.Р.Ф., представителя ответчика Мэрии г. Кызыла М.А.Д., 

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на самовольную постройку жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование иска указано на то, что земельный участок и жилой дом по указанному адресу истец купил по устной договоренности у К.А-Х.А., так как права собственности у последнего на объекты недвижимости не имелось. 

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №.

Департаментом архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии г. Кызыла подтверждено соответствие жилого дома градостроительным нормам, правилам и требованиям СНиП. Поэтому считает, что его дом не является самовольной постройкой. Просит признать за ним право собственности на жилой дом общей площадью 97,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В судебном заседании истец иск полностью поддержал. 

Представитель ответчика иск не признала, пояснив, что правовых оснований для признания права собственности на самовольную постройку в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. 

Представитель третьего лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен. 

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п.1); Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абз.4 п.2).

Пунктом 3 данной нормы закона предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно п.1 и п.2 ст.600 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

В настоящем случае установлено, что постановлением мэрии г. Кызыла от 03.04.1999 № 417 земельный участок площадью 822 кв.м. по 

<

адрес> Кызыла был закреплен за К.А-Х.А. в аренду сроком на 2 года под строительство жилого дома. 

Между Администрацией г. Кызыла (арендодателем) и К.А-Х.А. (арендатором) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка площадью 822 кв.м. по 

<

адрес> сроком на 2 года, с 02.04.1999 по 02.04.2001. 

Установлено, что в последующем данный договор аренды не продлялся; государственную регистрацию не проходил. 

Справкой от 01.11.2016 Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии г. Кызыла информирует К.А-Х.А., что в случае обращения правообладателя при предоставлении правоустанавливающего документа на земельный участок с ранее указанным адресом: 

<

адрес>, б/н, будет присвоен новый адрес: Российская Федерация, 

<

адрес>. 

Из материалов дела следует, что К.А-Х.А., родившийся ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес> Республики Тыва, умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено сообщением Органа Управления ЗАГС Республики Тыва (Агентства) в г. Кызыле Российской Федерации. 

Из пояснений истца следует, что он купил у К.А-Х.А. этот земельный участок и жилой дом примерно в 2000 году. 

Между тем, поскольку К.А-Х.А. являлся лишь арендатором, при этом договор аренды не проходил государственную регистрацию, то К.А-Х.А. в силу закона не имел права продавать земельный участок, который не принадлежал ему на праве собственности. Тем самым заключенная между истцом и К.А-Х.А. в 2000 году устная сделка по купле-продаже указанных объектов недвижимости являлась в силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ) ничтожной, как противоречащая требованиям закона, соответственно, не порождающей юридических последствий. 

При этом в межевом деле, представленном истцом, указана площадь земельного участка по адресу: 

<

адрес>, б/н, – 974,77 кв.м., в то время как К.А-Х.А. предоставлялся земельный участок площадью 822 кв.м.

На обращение истца в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва последнее сообщило истцу (13.08.2019) об отказе в предварительном согласовании земельного участка в связи с тем, что согласно п.1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации обратившееся лицо не имеет права на предоставление земельного участка без проведения торгов. 

Данный отказ истец оспорил в судебном порядке, и решением Кызылского городского суда от 8 октября 2019 года на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва, в связи с отсутствием обоснования, была возложена обязанность повторно в течение 15 дней со дня вступления решения в законную силу рассмотреть заявление О.Р.Ф. от 25.07.2019. 

На обращение истца от 08.10.2020 в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва последнее также сообщило истцу об отказе в предварительном согласовании испрашиваемого земельного участка. 

Между тем, этот отказ истец не оспаривал. 

Согласно заключению эксперта от 09.01.2020 – на земельном участке с кадастровым номером № осуществлена постройка дома из бруса размером по наружному обмеру 12,53 м х7,7 м; постройка не несет угрозы жизни и здоровья граждан, но при этом указано, что постройка не соответствует градостроительным, строительным, нормам и правилам в части: отсутствует разрешение на строительство, градостроительный план. Определить соответствие постройки проектно-сметной документации не представилось возможным в связи с ее отсутствием. 

Таким образом, поскольку установлено, что истец не является правообладателем указанного земельного участка на праве собственности или ином вещном праве (или на основании договора аренды), а соблюдение данного условия является обязательным для признания права собственности на самовольную постройку в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом он не общался за разрешением на строительство, постройка осуществлена с нарушением разрешительного порядка создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, то иск о признании права собственности на самовольную постройку не подлежит удовлетворению. 

При этом истцом не утрачена возможность защиты своих прав путем оспаривания отказа предоставления земельного участка, а также путем обращения о выдаче разрешения на строительство. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

в удовлетворении иска О.Р.Ф. к Мэрии г. Кызыла о признании права собственности на самовольную постройку жилого дома отказать. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2020 года. 

Судья Л.Т. Сватикова