УИД 61OS0000-01-2021-000230-26

Дело №3а-240/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2021 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-БИО-инжиниринг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-БИО-инжиниринг» (ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг») обратилось с изложенным административным иском, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка определена на 17 июля 2020 г. в размере 8 391 619,39 руб. и превышает рыночную стоимость, определенную в отчете оценщика №13/21 от 3 июня 2021 г. в размере 3 310 070 руб. Указанное влияет на размер арендной платы. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная при Управлении Росреестра по Ростовской области отклонила заявление общества о пересмотре результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 июня 2021 г. Административный истец первоначально просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости определенной в отчете оценщика, по состоянию на 17 июля 2020 г. 

Представитель ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» ФИО1, действующая по доверенности, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) письменно уточнила заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 г. в размере его рыночной стоимости 5 022 000 руб.

Представитель административного истца ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестр» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц: Управление Росреестра по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений Администрации города Азова.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

От представителя Правительства Ростовской области ФИО2, действующего по доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Указано, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 5 022 000 руб., установленном судебной оценочной экспертизой.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. 

В ходе подготовки дела представителем ФГБУ «ФКП Росреестр» ФИО3, действующей по доверенности, представлен письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимости, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 16 октября 2006 г., находится в пользовании по договору аренды у ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг». Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в сумме 8 391 619,39 руб. в порядке статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в связи с внесением изменений в значение площади участка с 7072,8 кв.м на 7073 кв.м, в соответствие с пунктом 21 Порядка ведения ЕГРН утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 октября 2015 г. № 943, по состоянию на 17 июля 2020 г. Запись внесена в ЕГРН 28 августа 2020 г. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО4, действующий по доверенности, указал, что прав административного истца Управлением не нарушено. Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов. В соответствии со ст.8 Закона о регистрации, Управление Росреестра вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не вправе изменять поступившие сведения. Просил о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Азова в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Представитель ФИО5, действующий по доверенности, ходатайствовал о рассмотрении административного дела в отсутствие представителей Департамента.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, были надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Закон об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 указанного Закон под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закон об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7 073 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимости, расположенного: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, что подтверждается договором аренды земельного участка № 1278 от 21 ноября 2006 г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 августа 2021 г.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2.1 договора № 1278 от 21 ноября 2006 г. расчета арендной платы (Приложение к договору аренды), размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости участка.

Изложенное подтверждает право ООО «ЭКО-БИО-инжиниринг» оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 17 июля 2020 г. в размере 8 391 619,39 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной. 

Для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. При этом, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административный истец 22 июня 2021 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 3 июня 2021 г. № 13/21 подготовленный оценщиком ФИО6, согласно которому, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17 июля 2020 г. составляет 3 310 000 руб.

Решением комиссии от 13 июля 2021 г. № 11-26/2021-144 заявление административного истца было отклонено. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО8

Согласно заключению эксперта № 55 от 15 сентября 2021 г. рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 17 июля 2020 г. составляет 5 022 000 руб.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

При составлении заключения судебным экспертом проведен достаточно полный анализ местоположения, рынка земельных участков в г. Азове. Определен сегмент рынка, к которому принадлежит спорный земельный участок – земли населенных пунктов под производственно-складскую застройку.

Экспертом проанализированы фактические данные о ценах в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый участок.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрала три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта по дате предложения, местоположению, категории земель и типу разрешенного использования, размеру, обеспеченности коммуникациями, наличию улучшений. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на снижение цены в процессе торгов, условия рынка, наличие коммуникаций, общую площадь, на наличие движимого имущества, связанного с недвижимостью, установлен размер рыночной стоимости участка (таблица 8).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. 

Данных о наличии в заключении нарушений лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы № 55 от 15 сентября 2021 г.

В соответствии с указанным, возможно установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 5 022 000 руб. 

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке предусмотренным данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке № 13/21 от 3 июня 2021 г. не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно. 

Датой подачи заявления следует считать дату обращения общества с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 22 июня 2021 г. 

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (40 %) в рассматриваемом случае, сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы; против удовлетворения административных исковых требований, основанных на выводе эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца. 

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 30 000 руб., которая, по мнению суда, определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175 – 180, 249, 293 КАС РФ, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7 073 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации объектов недвижимости, расположенном по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 17 июля 2020 г., в размере 5 022 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 июня 2021 г. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-БИО-инжиниринг» в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Золотая цифра» денежные средства в размере 30 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В.Журба