Дело №2-38/2019 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 сентября 2019 г. г. Керчь 

Керченский городской суд Республики Крым в составе: 

председательствующего судьи – Кит М.В. 

при секретаре – Шаповаловой М.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Керчи гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО11, ФИО12, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о государственной регистрации перехода права собственности, признании сделки купли-продажи недействительной, истребовании недвижимого имущества, по встречному иску ФИО11 к ФИО5, ФИО13, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО12, Государственное унитарное предприятие республики Крым «Крым БТИ» о признании договора купли-продажи предварительным договором, признании сделки ничтожной, истребовании документов из чужого незаконного владения, по встречному иску ФИО12 к ФИО5, третьи лица ФИО11, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании добросовестным приобретателем имущества,

УСТАНОВИЛ:

В июле 2018 года ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о государственной регистрации перехода права собственности.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ третьим лицом был привлечен ФИО3

В январе 2019 года ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании сделки купли-продажи нежилых зданий недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Определением Керченского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела были объединены в одно производство.

В марте 2019 года представителем истицы ФИО1 – ФИО6, действующим на основании доверенности, было подано уточненное исковое заявление о признании сделки купли-продажи нежилых зданий недействительной, применении последствий недействительности сделки и истребовании недвижимого имущества. 

Дополненные и уточненные исковые требования ФИО1 мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ она по договору купли-продажи приобрела у ответчика административное здание лит. «А» площадью 96,8 кв.м, здание склада лит. «Г1» и здание склада-навеса лит. «Г2», общей площадью 414,6 кв.м, здание склада лит. «Б» общей площадью 359,1 кв.м, здание проходной лит. «И» общей площадью 14,7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Стоимость приобретенного объекта недвижимости она оплатила наличными денежными средствами в момент подписания договора, что было отражено в договоре. В соответствии с договором передача объекта недвижимости осуществлена покупателю продавцом при подписании договора и полном расчете. Ответчик передал ей документы на объект недвижимости и с тех она пользуется им, неся бремя содержания недвижимого имущества. В соответствии с п.5.1 договора продавец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с покупателем нотариально удостоверенный договор купли-продажи, однако впоследствии ответчик стал уклоняться от регистрации перехода права собственности. Однако ДД.ММ.ГГГГ в ходе судебного разбирательства было установлено, что спорное имущество продано ответчиком ФИО4 ответчику ФИО3 в период, когда иск истицей был подан в суд. При этом в интересах ФИО3 действовал по доверенности ФИО7, представляющий интересы ответчика ФИО4 по гражданскому делу. Ответчики знали о спорности объектов недвижимости, о том, что имеются претензии третьих лиц. Сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3 нарушает права истца как покупателя спорного имущества и подлежит признанию недействительной. Истица просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости – административное здание лит. «А» площадью 96,8 кв.м, здание склада лит. «Г1» и здание склада-навеса лит. «Г2», общей площадью 414,6 кв.м, здание склада лит. «Б» общей площадью 359,1 кв.м, здание проходной лит. «И» общей площадью 14,7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, от продавца – ФИО4 к покупателю – ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительной сделку купли-продажи нежилых зданий лит. «А, Б, Г1, Г2, И», расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3, применить последствия признания сделки недействительной, исключив данные о праве собственности на нежилые здания лит. «А, Б, Г1, Г2, И», расположенные по адресу: 

<

адрес>, за ФИО3 из Единого государственного реестра недвижимости, истребовать от ФИО3 недвижимое имущество нежилые здания лит. «А, Б, Г1, Г2, И», расположенные по адресу: 

<

адрес>, в пользу ФИО1

В судебном заседании представитель истицы ФИО6, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования ФИО1 и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представители ответчика ФИО4 – ФИО7 и Аль-ФИО8, действующие на основании доверенностей, исковые требования ФИО1 не признали, представителем ответчика ФИО7 в январе 2019 года был предъявлен встречный иск к ФИО1, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО3, о признании договора купли-продажи предварительным договором, признании сделки ничтожной.

В июне и июле 2019 года представителем ответчика ФИО4 – ФИО7 был подан уточненный встречный иск к ФИО1, ФИО2, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО3, Государственное унитарное предприятие Республики Крым «Крым БТИ», о признании договора купли-продажи предварительным договором, признании сделки ничтожной и истребовании из незаконного владения документов. 

Встречные исковые требования мотивированы тем, что на момент возникновения спорных отношений в феврале 2014 года действовало законодательство Украины. Представленный истицей документ, датированный ДД.ММ.ГГГГ, как основание для признания перехода права собственности, не является договором купли-продажи, а является предварительным договором, на что указывает его форма и содержание. Так в п.5 договора указано, что продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с покупателем нотариально удостоверенный договор купли-продажи объекта. Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен на протяжении срока, установленного предварительным договором. Представленный истицей предварительный договор купли-продажи написан собственноручно ФИО1, ФИО4 его не подписывал. Договор был подвержен термическому и химическому воздействию (старению). Обязательным требованием к предварительному договору было заключение его в письменной форме и нотариальном удостоверении. Представленный истицей договор нотариально удостоверен не был. В связи с несоблюдением сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным, что установлено ст. 219 ГК РФ. Во время судебного разбирательства при изучении материалов инвентарного дела выяснилось, что в 2000 году оригинал свидетельства о праве собственности на имущество ФИО4 был получен ФИО2 Просил суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предварительным договором; признать сделку между ФИО1 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ по купле-продажи объектов недвижимости - административного здания лит. «А» площадью 96,8 кв.м, здания склада лит. «Г1» и здания склада-навеса лит. «Г2», общей площадью 414,6 кв.м, здания склада лит. «Б» общей площадью 359,1 кв.м, здания проходной лит. «И» общей площадью 14,7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>,- ничтожной; истребовать из незаконного владения ФИО1 и ФИО2 документы на имя ФИО4 и обязать передать их ФИО4 В удовлетворении исковых требований ФИО1 просил отказать в связи с пропуском срока исковой давности, о чем было подано заявление.

Представитель ответчиков ФИО1 и ФИО2 – ФИО6, действующий на основании доверенности, встречные исковые требования не признал, поддержал поданные письменные возражения по иску, пояснив, что покупатель ФИО1 полностью выполнила условия договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец ФИО4 передал недвижимое имущество ФИО1, однако от регистрации перехода права собственности уклонился, заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества имел все признаки договора купли-продажи и не может толковаться как предварительный договор, все условия договора исполнены, на протяжении нескольких лет ФИО1 содержит указанное имущество, обеспечивает его сохранность, производит необходимые платежи. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество находятся у ФИО1. также не может быть применен срок исковой давности, поскольку о нарушении своего права ФИО1 узнала ДД.ММ.ГГГГ, после чего ею была подана претензия ФИО4, а затем и иск. На протяжении всего времени и по настоящее время истица восстанавливает свое нарушенное право в судах. Просил в удовлетворении встречного иска ФИО4 отказать. 

Ответчик ФИО3 исковые требования ФИО1 не признал, его представителем ФИО10, действующей на основании доверенности, был предъявлен встречный иск к ФИО1, третьи лица ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества. Встречные исковые требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых зданий лит. «А,Б,Г1,Г2,И», расположенных по адресу 

<

адрес>. При этом ФИО4 уверил ФИО3, что указанные помещения являются его собственностью. Они договорились по цене недвижимого имущества и оговорили срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи нежилых зданий был заключен ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация была проведена ДД.ММ.ГГГГ расчет с ФИО4 был произведен в полном объеме.. ФИО3 до заключения договора убедился в наличии правоустанавливающих документов, что нежилые помещения зарегистрированы за ФИО4 в БТИ как учтенные на его имя, отсутствуют обременения на имущество. Также он был уведомлен, что Верховный суд Республики Крым отменил решение Керченского городского суда о признании сделки действительной и других исков, оспаривающих сделку, не имеется. Сделка совершена по доброй воле и волеизъявлению сторон, письменная форма сделки соблюдена, содержание договора купли-продажи имеет законный характер. В момент заключения сделки купли-продажи зданий он не располагал сведениями, что недвижимое имущество находится в споре, стало ему об этом известно после привлечения судом по делу в качестве третьего лица. Просил суд признать его добросовестным приобретателем по договору купли-продажи нежилых зданий лит. «А,Б,Г1,Г2,И», расположенных по адресу 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, в том числе с учетом того, что она пропустила срок исковой давности по требованиям о государственной регистрации перехода права собственности. 

Представитель ответчицы ФИО1 – ФИО6 подал письменные возражения против встречного искового заявления ФИО3, которые поддержал в судебном заседании и указал, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ интересы ФИО3 представлял по доверенности ФИО7, являющийся представителем ответчика ФИО4 в судебном споре на недвижимое имущество, истец по встречному иску знал о судебном споре через его представителя, который непосредственно в нем участвует, поэтому считает, что удовлетворению встречные исковые требования о признании добросовестным приобретателем спорного имущества не подлежат. 

Представитель третьего лица Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. От него поступили письменные пояснения, в которых Госкомрегистр указал, что он является исполнительным органом государственной власти Республики Крым, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Деятельность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, относится к сфере публично-правовых отношений и регламентирована нормами Федерального закона от 13.07.2016 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными федеральными законами и нормативными правовыми актами. В соответствии с ч.6 ст. 7 Федерального закона №218-ФЗ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются. Таким образом, исключение записей из ЕГРН действующим законодательством не предусмотрено и технически неисполнимо. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица Государственного унитарного предприятия Республики Крым «Крым БТИ» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, подал ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Выслушав пояснения представителя истца, представителей ответчика, ответчика ФИО3 и его представителя, свидетелей, исследовав письменные доказательства, материалы гражданского дела №, суд считает, что исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречных исков ФИО4 и ФИО3 следует отказать.

Судом установлено, что ФИО4 приобрел право собственности на административное здание, обозначенное в плане лит. «А» общей площадью 96,8 кв.м, здание склада лит. «Г-1» и здание склада-навеса лит. «Г2» общей площадью 414,6 кв.м, здание склада лит. «Б» общей площадью 359,1 кв.м, здание проходной лит. «И» общей площадью 14,7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, на основании свидетельства о приобретении имущества на публичных торгах от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного частным нотариусом Керченского городского нотариального округа ФИО9 и зарегистрированного в Керченском БТИ ДД.ММ.ГГГГ за № (том 1 л.д.43).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи (л.д.7).

Согласно п. 1 договора ФИО4 обязался передать в собственность покупателю ФИО1, а ФИО1 обязалась принять и оплатить за недвижимое имущество - административное здание, обозначенное в плане лит. «А» обшей площадью 96,8 кв.м, здание склада лит. «Г-1» и здание склада-навеса лит. «Г2» обшей площадью 414,6 кв.м, здание склада лит. «Б» общей площадью 359,1 кв.м, здание проходной лит. «И» общей площадью 14,7 кв.м, которые находятся по адресу: 

<

адрес> (л.д.7). 

Согласно п. 1.3 договора сторонами оговорена стоимость объекта продажи - 636000 гривен, что соответствует 120000 долларов США, согласно п. 2.1 истец оплатила стоимость приобретаемого объекта недвижимости наличными денежными средствами в момент подписания договора. В соответствии с п. 3.1 договора передача объекта недвижимости осуществлена покупателю продавцом при подписании договора и полном расчете. 

Согласно п. 5.1 продавец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с покупателем нотариально удостоверенный договор купли-продажи.

В соответствии ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В сентябре 2016 года ФИО1 обращалась в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным в отношении недвижимого имущества: административного здания, обозначенного в плане лит. «А» обшей площадью 96,8 кв.м, здания склада лит. «Г-1» и здания склада-навеса лит. «Г2» обшей площадью 414,6 кв.м, здания склада лит. «Б» общей площадью 359,1 кв.м, здания проходной лит. «И» общей площадью 14,7 кв.м, которые находятся по адресу: 

<

адрес>.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ было отменено решение Керченского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным и в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

При рассмотрении указанного иска Федеральным бюджетным учреждением «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» была проведена судебная почерковедческая экспертиза на основании определения Керченского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. Заключением указанной судебной почерковедческой экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ была подтверждена достоверность подписи ФИО4 на вышеуказанном договоре (гр.дело №, л.д.87-95).

Частью 1 ст. 23 Федерального конституционного закона №-ФКЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» установлено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии со ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 1 ст. 1206 ГК РФ, возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.

На момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости между ФИО1 и ФИО4 спорные правоотношения регулировались ГК Украины в редакции 2004 года.

Ст. 657 ГК Украины в редакции 2004 года предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть нотариально удостоверен.

Согласно части 1 ст. 209 ГК Украины нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, указанных в законе. Несоблюдение в этих случаях нотариальной формы влечет за собой ничтожность сделки с последствиями, предусмотренными ст. 220 этого Кодекса.

В соответствии с частью 2 данной статьи, если одна из сторон полностью или частично выполнила сделку, которая требует нотариального удостоверения, а вторая сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд вправе по требованию стороны, которая выполнила сделку, признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное оформление сделки не требуется.

Согласно пункту 2 ст. 218 ГК РФ действующей на момент рассмотрения судом спора, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В п.1 ст. 420 ГК РФ указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434).

В соответствии с пунктом 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. (ч.3 ст.551 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворении иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Все существенные условия договора были исполнены.

Истец полностью произвела расчет за приобретенное ею недвижимое имущество, что своей подписью в договоре подтвердил ответчик ФИО4 После подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанный в договоре объект недвижимости фактически перешел во владение и пользование ФИО1, ей были переданы оригиналы правоустанавливающих документов и техническая документация на строения, что подтверждается оригиналом договора купли-продажи, предоставленным истицей ФИО1 (гр. дело №, л.д.39).

С указанного времени все расходы по содержанию и обслуживанию объекта недвижимости и земельного участка, на котором расположены административное здание и здания складов, которые находятся по адресу: 

<

адрес>, несет истец, что подтверждается справкой управления имущественных и земельных отношений Администрации 

<

адрес> об уплате денежных средств за аренду земельного участка за 2015-2017 годы (том 1 л.д.64), сообщением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.165-167), справкой 

<

адрес> отделения энергосбыта Государственного унитарного предприятия Республики Крым «Крымэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии на ДД.ММ.ГГГГ по договору энергосбережения № по объекту, расположенному по 

<

адрес>, задолженности за потребленную электроэнергию, учет всего объема электрической энергии, поставляемой на объект по 

<

адрес>, осуществляется одним прибором учета (том 1 л.д.75, 79-85, том 2 л.д.173).

Также по заявлению ФИО1 постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №п «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, определении категории земель, вида разрешенного использования земельного участка и о предварительном согласовании ФИО1 предоставления в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>», согласно которого была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 6159 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес>, также предварительно согласовано ФИО1 предоставление в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора указанного земельного участка площадью 6159 кв.м. (л.д.65-68).

Ответчиком не представлено доказательств того, что он нес бремя содержания своей собственности. 

В то же время ФИО4, в интересах которого по доверенности действует ФИО7, заявлены встречные исковые требования. Ответчик указывает, что представленный истицей документ, датированный ДД.ММ.ГГГГ, как основание для признания перехода права собственности, не является договором купли-продажи, а является предварительным договором, на что указывает его форма и содержание. Так в п.5 договора указано, что продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с покупателем нотариально удостоверенный договор купли-продажи объекта. Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен на протяжении срока, установленного предварительным договором. Обязательным требованием к предварительному договору было заключение его в письменной форме и нотариальном удостоверении. Представленный истицей договор нотариально удостоверен не был. Считает, что договор является ничтожным.

Статьей 635 ГК Украины в редакции 2004 года предусмотрено, что предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласуются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме. 

Ст. 657 ГК Украины в редакции 2004 года предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть нотариально удостоверен.

Согласно части 1 ст. 209 ГК Украины, нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, указанных в законе. Несоблюдение в этих случаях нотариальной формы влечет за собой ничтожность сделки с последствиями, предусмотренными ст. 220 этого Кодекса.

Предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Действительное содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа, цели договора и фактически сложившегося пользования недвижимым имуществом ФИО1 на протяжении нескольких лет после подписания договора, обеспечения его сохранности, оплаты необходимых платежей по его содержанию, доказывают то, что договор купли-продажи фактически состоялся и договор не носит предварительный характер, так как все условия договора, кроме самой регистрации перехода права собственности сторонами исполнены. 

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по своему содержанию и цели является договором купли-продажи, полностью соответствующему требованиям действующего законодательства.

Что касается формы договора, то на момент, как стороны договорились нотариально удостоверить договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации на территории Республики Крым стало действовать законодательство Российской Федерации и как указывалось выше, обязательной формой для договора купли-продажи недвижимости является простая письменная форма.

Представителями ответчика ФИО4 было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В п. 64 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности» разъяснено, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

О нарушении своего права истица ФИО1 узнала в июне 2016 года, после чего ею была подана ДД.ММ.ГГГГ претензия ответчику ФИО4 (том 1 л.д.8) и в последующем в сентябре 2016 года подан иск в отношении спорного имущества. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ было отменено решение Керченского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным было отказано, в котором было указано, что истицей неверно выбран способ защиты нарушенного права. После этого в июле 2018 года истица обратилась в суд с настоящим иском. На протяжении всего времени и по настоящее время истица восстанавливала свое нарушенное право в судах. Суд считает, что срок исковой давности не нарушен.

В период рассмотрения дела ФИО4 как продавцом и ФИО3 как покупателем ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилых зданий лит. «А, Б, Г1, Г2, И», находящихся по 

<

адрес> в 

<

адрес> (том 1 л.д.163-164). Право собственности на нежилые здания было зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.169-184).

ФИО1 просит суд признать указанную сделку купли-продажи недействительной и истребовать недвижимое имущество у ФИО3

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Указанная сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушает права истицы ФИО1 как покупателя спорного имущества и подлежит признанию недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. (п.2 ст.10).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п.1 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Также в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности» разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Суд не может признать ФИО3 добросовестным приобретателем. Так от имени покупателя ФИО3 действовал по доверенности ФИО7, который является и представителем ответчика ФИО4 в судебном процессе (том 1 л.д.161-162). 

В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

На основании доверенности ФИО7 представлял интересы ФИО3 и действовал в его интересах и от его имени, не знать о том, что имущество которое приобретается у ФИО4, являющегося стороной по спору в отношении продаваемого имущества, он не знать не мог. 

Так как ФИО3 знал о судебном споре через своего представителя, то его нельзя признать добросовестным приобретателем.

Кроме того, закон не предусматривает такого способа защиты прав как признание добросовестным приобретателем. Суд проверяет добросовестность стороны по сделке в случае ее оспоримости.

Таким образом, подлежат удовлетворению требования истицы о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, также требования о признании недействительной сделки купли-продажи нежилых зданий лит. «А, Б, Г1, Г2, И», расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ на основании ст.ст. 10 и 168 ГК РФ и истребования от ФИО3 недвижимого имущества - нежилых зданий лит. «А, Б, Г1, Г2, И».

Что касается требований ФИО1 о применении последствий признания сделки недействительной путем исключения данных о праве собственности на нежилые здания лит. «А, Б, Г1, Г2, И», расположенные по адресу: 

<

адрес>, за ФИО3 из Единого государственного реестра недвижимости, то суд считает, что такие последствия не применимы. 

В соответствии с ч.6 ст. 7 Федерального закона от 13.0щ7.2016 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются. 

Таким образом, исключение записей из ЕГРН действующим законодательством не предусмотрено.

Согласно ч.3 ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии со ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Учитывая, что недвижимое имущество истребовано у ФИО3, то это и будет основанием для регистрации перехода права собственности за ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 11,12,56,67,98,194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО4, ФИО3, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о государственной регистрации перехода права собственности, признании сделки купли-продажи недействительной, истребовании недвижимого имущества удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости – административное здание лит. «А» площадью 96,8 кв.м, здание склада лит. «Г1» и здание склада-навеса лит. «Г2», общей площадью 414,6 кв.м, здание склада лит. «Б» общей площадью 359,1 кв.м, здание проходной лит. «И» общей площадью 14,7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, от продавца – ФИО4 к покупателю – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, гражданке Российской Федерации, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительной сделку купли-продажи нежилых зданий лит. «А, Б, Г1, Г2, И», расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и покупателем ФИО3.

Истребовать от ФИО3 недвижимое имущество нежилые здания лит. «А, Б, Г1, Г2, И», расположенные по адресу: 

<

адрес>, в пользу ФИО1.

Взыскать с ФИО4, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по госпошлине в размере 300 руб. (триста руб.) в равных долях.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1, ФИО2, третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО3, Государственное унитарное предприятие 

<

адрес> «Крым БТИ» о признании договора купли-продажи предварительным договором, признании сделки ничтожной, истребовании документов из чужого незаконного владения отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к ФИО1, третьи лица ФИО4, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании добросовестным приобретателем имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Керченский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Кит М.В.