Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 мая 2020 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Добиной Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-622/2020 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО1,

представителя ИФНС по Самарской области ФИО4,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 3 868 108,54 руб...

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что они являются сособственниками названого нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты их права и обязанности как плательщиков налога на имущество.

Представитель административных истцов ФИО1. в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель ИФНС по Самарской области ФИО4 оставил разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, а также заинтересованное лицо: Администрация Большечерниговского района, Администрация сельского поселения Поляков Большечерниговского района Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Правительство Самарской области, Администрация Большечерниговского района представили письменные возражения, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области- письменные пояснения.

Выслушав представителя административных истцов, эксперта, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административными истцами требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО3, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 357,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 7 930 605,59 руб.

Административные истцы, являясь собственниками указанного нежилого здания, имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания, 30 декабря 2019 года административные истцы с пропуском срока обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 15 декабря 2019 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Азимут», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 6 июня 2011 года составила 3 868 108,54 руб..

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

По ходатайству Администрации сельского поселения Поляков Большечерниговского района по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено автономной некоммерческой организации «Самарский региональный центр судебных экспертиз».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 27 февраля 2020 года, составлено экспертное заключение № 3а-622/2020, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 4 201 959 руб.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Методика исследования, расчёты и определение величины рыночной стоимости нежилого здания соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, сомнений в компетентности и объективности эксперта у суда не имеется. 

Представитель административных истцов ФИО5 считает экспертное заключение противоречивым, необоснованным и не соответствующим требованиям законодательства, ссылаясь на то, что определение физического износа не соответствует Методике 404 «Определение физического износа гражданских зданий», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года, поскольку в нежилом здании имеются все признаки внешнего износа: депрессивный рынок малого поселения на значительном удалении от областного центра, социальная значимость объекта, отсутствует внутренняя отделка; экспертом не применен доходный и сравнительный подходы по причине недостаточности информации, в то время как оценщик выполнил отчет об оценке по трем подходам. 

Как следует из экспертного заключения (лист дела 25 Том 2) техническое состояние здания удовлетворительное, конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии, физический износ составляет 21-40%. 

Из пояснений эксперта ФИО6 следует, что по Методике 404 ею определен физический износ в диапазоне 21-40 % ( среднее значение 30,5 % %). При этом ею приняты во внимание данные технического паспорта здания на 2009 год о физическом износе в размере 40 %, а также результаты фотофиксации, изучение каждого конструктивного элемента в отдельности и применение в совокупности всех факторов. 

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В ходе исследования эксперт применил затратный подход в связи с тем, что объектом исследования является здание административного назначения, расположенное в сельской местности, имеется техпаспорт здания с отражением в нем физического износа, и указанный подход наиболее приемлем для исследования.

Доходный и сравнительный подходы экспертом не применялись по причине недостаточности рыночной информации по аренде и продаже объектов в сегменте объекта исследования.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости нежилого здания является достоверной.

Проанализировав представленные доказательства, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным заключением.

В связи с изложенным величина рыночной стоимости нежилого здания, определенная отчетом об оценке, не может быть положена в основу решения.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 30 декабря 2019 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 357,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 4 201 959 рублей.

Датой обращения ФИО1. ФИО2, ФИО3 в суд считать 30 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2020 года.