Дело № 2-1842/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2019 года Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ласко О.Л.,

при секретаре Смирновой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (ОАО) к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора, 

У С Т А Н О В И Л:

КБ «Москоммерцбанк» (ОАО) обратился в суд с вышеназванным иском к ответчикам, указывая, 

<

 Дата > между Коммерческим банком «Москоммерцбанк» (общество с ограниченной ответственностью) (далее по тексту - «Банк»), в настоящее время реорганизованного в форме преобразования в Коммерческий Банк «Москоммерцбанк» (открытое акционерное общество) с одной стороны, а также ФИО1 и ФИО2, (далее по тексту - «Ответчики»), с другой стороны, был заключен кредитный договор №, согласно которому Банк предоставил ответчикам кредит в сумме 556 750 долларов США сроком на 242 месяца.

Процентная ставка за пользование Кредитом, предоставленным в рамках Договора с «11» декабря 2006 года по «26» мая 2015 года (включительно) 9.8% годовых, с «27» мая 2015 года по «26» мая 2017 года (включительно) 8.8% годовых, с «27» мая 2017 года до исполнения обязательств в полном объеме 9.8% годовых.

Ответчики обязались вернуть кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке, установленном кредитным договором.

В соответствии с пунктом 1.3. кредитного договора, кредит предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения, ремонта и благоустройства жилого дома, общей площадью 437,2 кв. м., расположенного по адресу: город Калининград, 

<

 адрес > (Пятнадцать) (далее - «Дом»), а также земельного участка, кадастровый (или условный) №, общей площадью 921.0 (Девятьсот двадцать одна целая ноль десятых) кв. м., расположенного по адресу: город Калининград, 

<

 адрес > (далее - Участок»), в общую совместную собственность ФИО1 и ФИО2, продавцом является ФИО3 (далее «Продавец») по Договору купли-продажи жилого Дома и участка.

Указанная сумма была переведена на счет заемщика в соответствии с мемориальным ордером № от 

<

 Дата >г. на перевод суммы кредита 556 750 долларов США. 

Согласно условий Договора купли-продажи жилого дома и участка от 

<

 Дата > (п.2.1-2.3), недвижимое имущество приобретается за счет кредитных средств, предоставляемых Коммерческим банком "Москоммерцбанк" (акционерное общество), согласно кредитного договора № от «11» декабря 2006 года.

<

 Дата > у банка зарегистрировано право залога на приобретаемое на кредитные средства недвижимое имущество. Одновременно с регистрацией права собственности Покупатели стали Залогодателями. Регистрационная запись ипотеки № и №.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является: ипотека недвижимого имущества, возникающая в силу закона, удостоверенная закладной, обеспечивающая исполнение обязательств по кредитному договору в полном объеме, в том числе: уплату основной суммы долга, уплату причитающихся процентов за пользование кредитом, иных сумм, причитающихся Кредитору в возмещение убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения договора, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Объект недвижимого имущества, в возмещение расходов по реализации Объекта недвижимого имущества и др. В соответствии с условиями кредитного договора Ответчики обязались надлежащим образом исполнять обязательства, установленные кредитным договором, погашать кредит и уплачивать проценты путем осуществления ежемесячных ануитентных платежей. 

Размер ежемесячного платежа определяется в соответствии с графиком платежей. Согласно выписке по счету, последний платеж по кредиту Ответчиками внесен в июле 2017 г. на момент подачи иска заемщик находится в просрочке 264 дней. Просроченные взносы составляют 26 256,60 долларов США. 

Согласно пункта 4.4.1. кредитного договора истец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит и суммы пеней.

В соответствии с п. 4.4.2. кредитного договора кредитор в случае неисполнения заемщиком требования о досрочном возврате кредита в срок не позднее 15 (Пятнадцати) календарных дней, со дня предъявления истцом требований о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В связи с нарушением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов, на основании пункта 4.4.1. кредитного договора истец направил ответчикам 

<

 Дата > требование досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, исх. № КГ 04-08/06 и № КГ 04-08/07, однако указанные требования не были исполнены.

Учитывая указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу Банка задолженность по Кредитному договору № от «11» декабря 2006г по состоянию на 

<

 Дата > в размере 508 792.55 долларов США, в том числе: 

- 428915,56 долларов США - задолженность по кредиту;

- 78859,99 долларов США - задолженность по процентам;

- 1 017 долларов США - задолженность по пеням.

Кроме того истец просил суд обратить взыскание на заложенное ФИО1 и ФИО2 недвижимое имущество:

- жилой дом, условный №, кадастровый №, общей площадью 437,2 (Четыреста тридцать семь целых две десятых) кв. м., расположенный по адресу: Калининград, 

<

 адрес >;

- земельный участок, кадастровый (или условный) №, общей площадью 921.0 кв. м., расположенный по адресу: город Калининград, 

<

 адрес >, установив способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. Взыскать расходы по изготовлению отчета ООО НКЦ «

<

 ИЗЪЯТО >» об оценке стоимости залогового имущества в размере 15000 рублей. 

Истец также просил суд расторгнуть кредитный договор № от «11» декабря 2006 г., взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Заявленные истцом требования об обращении взыскания на принадлежащее ответчикам заложенное недвижимое имущество:

- жилой дом, условный №, кадастровый №, общей площадью 437,2 (Четыреста тридцать семь целых две десятых) кв. м., расположенный по адресу: Калининград, 

<

 адрес >;

- земельный участок, кадастровый (или условный) №, общей площадью 921 кв. м., расположенный по адресу: город Калининград, 

<

 адрес >, а также требования о расторжении Кредитного договора 

<

***> от 

<

 Дата >, о расторжении кредитного договора, судом выделены в отдельное производство.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 

<

 Дата > исковые требования банка к ответчикам о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору, взыскании судебных расходов – удовлетворены. 

Представитель истца Коммерческого банка «Москоммерцбанк» - ФИО4, действующий на основании доверенности от 22.02.2018, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики ФИО2 и ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО5, и представитель ответчика ФИО2 - ФИО6 не возражали против удовлетворения заявленных банком требований.

Третье лицо – ФИО7, в судебное заседание не явился, извещен судом надлежаще о дате, времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении не поступало. 

Исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 810 и п. 1 ст. 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном договором займа, со дня, когда она должна быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов по договору займа.

В соответствии со ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

В силу ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объёме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Судом установлено, что между Коммерческим банком «Москоммерцбанк» (общество с ограниченной ответственностью) (далее по тексту - «Банк»), в настоящее время реорганизованного в форме преобразования в Коммерческий Банк «Москоммерцбанк» (открытое акционерное общество) с одной стороны, а также ФИО1 и ФИО2, (далее по тексту - «Ответчики»), с другой стороны, был заключен 

<

 Дата > кредитный договор №, согласно которому Банк предоставил ответчикам кредит в сумме 556 750 долларов США сроком на 242 месяца.

Процентная ставка за пользование Кредитом, предоставленным в рамках Договора с «11» декабря 2006 года по «26» мая 2015 года (включительно) составила 9.8% годовых, с «27» мая 2015 года по «26» мая 2017 года (включительно) - 8.8% годовых, с «27» мая 2017 года до исполнения обязательств в полном объеме - 9.8% годовых.

Ответчики обязались вернуть Кредит и уплатить проценты за пользование Кредитом в порядке, установленном Кредитным договором.

В соответствии с пунктом 1.3. Кредитного договора, Кредит предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения, ремонта и благоустройства жилого дома, общей площадью 437,2 кв. м., расположенного по адресу: город Калининград, 

<

 адрес > (Пятнадцать) (далее - «Дом»), а также Земельного участка, кадастровый (или условный) №, общей площадью 921.0 (Девятьсот двадцать одна целая ноль десятых) кв.м., расположенного по адресу: город Калининград, 

<

 адрес > (далее - Участок»), в общую совместную собственность ФИО1 и ФИО2, продавцом являлась ФИО3 (далее «Продавец») по Договору купли-продажи жилого Дома и участка.

Указанная сумма была переведена на счет заемщика в соответствии с мемориальным ордером № от 

<

 Дата > на перевод суммы кредита 556 750 долларов США. 

Согласно условий Договора купли-продажи жилого дома и участка от 

<

 Дата > (п.2.1-2.3), недвижимое имущество приобретается за счет кредитных средств, предоставляемых Коммерческим банком "Москоммерцбанк" (акционерное общество), согласно Кредитного договора 

<

***> от «11» декабря 2006 года.

<

 Дата > у Банка зарегистрировано право залога на приобретаемое на кредитные средства недвижимое имущество. Одновременно с регистрацией права собственности Покупатели стали Залогодателями. Регистрационная запись ипотеки № и №.

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору является: ипотека недвижимого имущества, возникающая в силу закона, удостоверенная закладной, обеспечивающая исполнение обязательств по кредитному договору в полном объеме, в том числе: уплату основной суммы долга, уплату причитающихся процентов за пользование кредитом, иных сумм, причитающихся кредитору в возмещение убытков и в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения Договора, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на объект недвижимого имущества, в возмещение расходов по реализации Объекта недвижимого имущества и др. 

В соответствии с условиями кредитного договора ответчики обязались надлежащим образом исполнять обязательства, установленные Кредитным договором, погашать кредит и уплачивать проценты путем осуществления ежемесячных ануитентных платежей. 

Размер ежемесячного платежа определяется в соответствии с графиком платежей. 

Согласно выписке по счету, последний платеж по кредиту ответчиками внесён в июле 2017 г. 

Согласно пункта 4.4.1. Кредитного договора истец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на Кредит и суммы пеней.

В связи с нарушением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов, на основании пункта 4.4.1. кредитного договора, истец направил ответчикам 

<

 Дата > требование досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, исх. № КГ 04-08/06 и № КГ 04-08/07, однако указанные требования исполнены не были.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 

<

 Дата > исковые требования Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (ОАО) к ФИО1 и ФИО2 о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору, взыскании судебных расходов – удовлетворены. Судом взыскана солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу коммерческого банка «Москоммерцбанк» (ОАО) задолженность по кредитному договору № от 

<

 Дата > в размере 526385,08 долларов США, а также расходы по уплате госпошлины в размере 60000 рублей.

В силу ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 348 ГК РФ банк вправе досрочно обратить взыскание на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 69.1. Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является, в том числе ипотека объекта недвижимого имущества – жилого дома, общей площадью 437,2 кв. м., расположенного по адресу: город Калининград, 

<

 адрес >, а также земельного участка, кадастровый (или условный) №, общей площадью 921.0 кв.м., расположенного по адресу: город Калининград, 

<

 адрес >, возникающая в силу закона, удостоверенная закладной, обеспечивающая исполнение обязательств по кредитному договору в полном объеме.

Как было указано выше, 

<

 Дата > у банка было зарегистрировано право залога на покупаемый на кредитные средства жилой дом и земельный участок. Одновременно с регистрацией права собственности покупателя на недвижимое имущество, покупатель стал залогодателем. Регистрационная запись ипотеки № и №.

Исходя из изложенного выше, а также учитывая, что право КБ «Москоммерцбанк» (АО) на получение исполнения по кредитному договору обеспечено залогом указанного выше недвижимого имущества, в связи с наличием не исполненных кредитных обязательств банк вправе в судебном порядке получить удовлетворение своих требований через обращение взыскания на вышеуказанное заложенное имущество.

Согласно положениям ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе проценты и неустойку, иных необходимых расходов залогодержателя при обращении взыскания.

В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 350 ГК РФ в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В связи с тем, что судом подлежит определению начальная продажная цена заложенного имущества, истцом с исковым заявлением был предоставлен отчет независимого оценщика ООО НКЦ «

<

 ИЗЪЯТО >» от 

<

 Дата > №, согласно которому рыночная стоимость:

- жилого дома, с условным номером №, кадастровый №, общей площадью 437,2 (Четыреста тридцать семь целых две десятых) кв. м., расположенный по адресу: Калининград, 

<

 адрес >, составила 23091000 руб.;

- земельного участка с кадастровым (или условный) номером №, общей площадью 921 кв. м., расположенный по адресу: город Калининград, 

<

 адрес > – 7828000 руб.

Ответчиком ФИО1 в ходе судебного разбирательства был предоставлен отчет независимого оценщика ИП ФИО8 на дату оценки 

<

 Дата >, согласно которому итоговая величина стоимости жилого дома, с кадастровым номером: №, общей площадью 437,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 921 кв. м., по адресу: Калининград, 

<

 адрес >, составила 49058600 рублей. 

Поскольку между залогодателем и залогодержателем, в ходе рассмотрения дела в суде соглашение о начальной продажной цене заложенного имущества на публичных торгах достигнуто не было, судом была назначена судебная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России № от 

<

 Дата > стоимость:

- жилого дома, с условным номером №, кадастровый №, общей площадью 437,2 (Четыреста тридцать семь целых две десятых) кв. м., расположенный по адресу: Калининград, 

<

 адрес >, составила 32023 223 руб.;

- земельного участка с кадастровым (или условный) номером №, общей площадью 921 кв. м., расположенный по адресу: город Калининград, 

<

 адрес > – 12763 607 руб., а всего 44786830 руб.

Определяя в соответствии со ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества при его реализации, начальную продажную цену, суд учитывает оценку рыночной стоимости залогового имущества, определенную в заключении эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России № от 

<

 Дата >.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

На основании изложенного, учитывая, что стоимость заложенного имущества, соразмерна допущенному должником нарушению обеспеченного залогом обязательства, суд полагает, что требование истца об обращении взыскания на указанное выше залоговое имущество, с установлением его начальной продажной цены в соответствии с ценой, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, указанной в заключении эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России № от 

<

 Дата >, подлежит удовлетворению, путем продажи залогового имущества с публичных торгов, с начальной продажной ценой заложенного имущества равной 35829 464 рублей (80% от 44786830 руб.).

Денежная сумма, полученная от реализации залогового имущества, подлежит направлению в счет погашения задолженности ФИО1 и ФИО2 перед КБ «Москоммерцбанк» (ОАО).

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что неисполнение своих обязательств ответчиками по договору является существенным нарушением условий кредитного договора, суд приходит к выводу о возможности расторжения кредитного договора.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Коммерческого банка «Москоммерцбанк» (ОАО) к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора – удовлетворить. 

Обратить взыскание на залоговое имущество, принадлежащее ФИО1, ФИО2:

- жилой дом, с условным номером 39-39-01/200/2006-347, кадастровый номер: №, общей площадью 437,2 (Четыреста тридцать семь целых две десятых) кв. м., расположенный по адресу: Калининград, 

<

 адрес >;

- земельный участок с кадастровым (или условный) номером №, общей площадью 921 кв. м., расположенный по адресу: город Калининград, 

<

 адрес >.

Определить начальную продажную стоимость залогового имущества:

- жилого дома, с условным номером №, кадастровым номером: №, общей площадью 437,2 (Четыреста тридцать семь целых две десятых) кв. м., расположенный по адресу: Калининград, 

<

 адрес > – 25618578,4 руб.;

- земельного участка с кадастровым (или условный) номером №, общей площадью 921 кв. м., расположенный по адресу: город Калининград, 

<

 адрес > – 10210885,6 руб., а всего 35829 464 рублей

Денежную сумму, полученную от реализации жилого 

<

 адрес >, с условным номером №, кадастровым номером: №, общей площадью 437,2 (Четыреста тридцать семь целых две десятых) кв.м., расположенного по адресу: Калининград, 

<

 адрес >, и земельного участка с кадастровым (или условный) номером №, общей площадью 921 кв. м., расположенного по адресу: город Калининград, 

<

 адрес >, направить в счет погашения задолженности ФИО1, ФИО2 перед Коммерческим банком «Москоммерцбанк» (ОАО).

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение принято 24 июня 2019 года.

Судья: