БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2020-000053-30 Производство № 3а-4/2021

(3а-71/2020) 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 марта 2021 года город Белгород 

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В. 

при секретаре Пановой Н.А.

с участием представителей административного истца ООО ГК «Промресурс» ФИО1, административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО2, заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа ФИО3

в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО ГК «Промресурс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО ГК «Промресурс» (далее - административный истец, Общество) обратилось в Белгородский областной суд с заявлением об установлении по состоянию на 01.01.2016 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 012 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> руб. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка, не согласен с его кадастровой стоимостью (

<

данные изъяты> руб.), считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, что ведет к увеличению налоговой базы и, как следствие, к увеличению налоговых платежей.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Старооскольского городского округа Белгородской области.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа не оспаривали право истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, путем доставки извещения нарочным, в суд своих представителей не направили, об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили. 

С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ, административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьёй 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1,2,3 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено статьями 390,391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, признаются плательщиками земельного налога.

Как установлено судом и следует из материалов дела, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 10 012 кв.м., принадлежит ООО ГК «Промресурс» на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 06.03.2013, серии 31-АВ № 597783).

Результаты проведенной государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа «Город Белгород» и муниципального района «Белгородский район» по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21 ноября 2016 № 418-пп, согласно которому, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> руб. 

17.12.2016 сведения о кадастровой оценке земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Из информации, представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области (исх. №2.4-12/6315 от 03.06.2020) следует, что какие-либо изменения характеристик, влияющих на перерасчет кадастровой стоимости с 01.01.2016 по настоящее время, в отношении указанного земельного участка в ЕГРН не вносились. 

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО ГК «Промресурс» 12.11.2019 обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Бел-Консалтинг» Ш. 

Решением № от ДД.ММ.ГГГГ Комиссия отклонила кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в представленном Обществом отчете, по причине не соответствия содержание отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка и в подтверждение заявленной его рыночной стоимости, административным истцом представлен отчет об оценке № 2019.178 от 01.09.2019, подготовленный оценщиком Ш. 

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28). 

Учитывая мотивированные возражения относительно представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, и поскольку возникшие у суда сомнения в достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости устранены не были, по делу назначалась судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельного участка и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту оценщику Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» А.

Проанализировав отчет оценщика на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт в заключении №067.04.00318 от 21.08.2020 сделал выводы, что отчет об оценке № 2019.178 от 01.09.2019 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены некорректно. 

В результате самостоятельно проведенной оценки, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 в размере 

<

данные изъяты> руб.

Исследовав в судебном заседании заключение эксперта А., а также её письменные пояснения относительно замечаний административного истца на заключение эксперта и установив наличие обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд удовлетворил ходатайство представителя административного истца, назначив по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО4

Сомнения в обоснованности заключения эксперта А. были вызваны тем, что определяя рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого подобрал четыре объекта –аналога. Использованный экспертом объект-аналог № 1 (согласно текста объявления к продаже предлагались земельные участки (11 сот., 11 сот., 18 сот., 11 сот.)) в п. Северный вдоль федеральной трассы на первой линии, имел вид разрешенного использования «для строительства придорожных комплексов, гаражей, мини заправки», тогда как вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка «для обслуживания и эксплуатации торгового центра».

Названные обстоятельства вызвали сомнение в том, что подобранный объект-аналог является сходным с оцениваемым земельным участком по своим характеристикам и назначению, и относится к сегменту рынка исследуемого объекта. 

По результатам повторной судебной экспертизы экспертом М. подготовлено и представлено заключение № В-201114/С от 24 ноября 2020 года.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом на дату 01.01.2016 в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке, экспертом М.., так же как и экспертом А., сделан вывод о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, допущенных оценщиком нарушениях законодательства РФ об оценочной деятельности, методических ошибках и необоснованных суждениях, ведущих к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке. 

Исследовав заключение повторной судебной экспертизы №В-201114/С, а также письменные пояснения эксперта М. по представленным замечаниям на повторную экспертизу и установив неполноту экспертизы вызванную неточным определением местоположения использованного экспертом объекта –аналога № 14, неясностью вопроса, связанного с неприменением экспертом корректировки на красную линию для объектов –аналогов № 14 и № 16, а также отсутствием в заключении повторной судебной экспертизы сведений о причинах расхождений в выводах с первоначальной экспертизой, определением суда от 20.01.2021 по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено этому же эксперту. 

Так, в соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также абз. 1 статьи 20 Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» основаниями назначения дополнительной экспертизы являются недостаточная ясность или неполнота заключения эксперта, причем такая экспертиза назначается тогда, когда для разъяснения и дополнения заключения требуется проведение новых экспертных исследований, тесно связанных с ранее проведенными.

Неполнота экспертного заключения может выражаться в том, что эксперт ответил не на все вопросы, поставленные перед ним в определении суда, и не аргументировал отсутствие ответов на них, сузил объем предложенного ему задания, исследовал не все представленные ему объекты и т.п. Основания назначения дополнительной экспертизы не связаны с сомнением в обоснованности экспертного заключения, поэтому ее производство может быть поручено тому же эксперту, который проводил основную экспертизу.

По результатам проведения дополнительной экспертизы, М. представлено в суд заключение №В-201114-1/С от 25.02.2021, отвечающее требованиям, установленным Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346.

Из дополнительного заключения следует, что рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.01.2016 определена экспертом в размере 

<

данные изъяты> руб. Возможные границы интервала, в котором, по мнению эксперта, может находиться рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.01.2016 года: от 

<

данные изъяты> руб. до 

<

данные изъяты> руб. 

Причина расхождения выводов первичной и повторной экспертизы состоит в нарушении экспертом, проводившим первичную экспертизу положений пункта 5 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также положений раздела V «Анализ рынка» и пункта 22в ФСО № 7 (стр. 70-71 дополнительного экспертного заключения № В-201114-1/С от 25.02.2021).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что повторная судебная экспертиза от 24.11.2020 № В-201114/С, с учетом дополнительного экспертного заключения от 25.02.2021 №В-201114-1/С соответствуют требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положениям статьи 82 КАС РФ. 

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки. Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, учел Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346.

Проверяя отчет об оценке, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований статьи 11 ФЗ № 135 и пункта 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета допускает неоднозначное толкование результатов проведения оценки объекта недвижимости и вводит в заблуждение его пользователей. Оценщиком также допущены методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

В частности, эксперт отмечает, что представленное оценщиком в отчете об оценке количество предложений купли –продажи земельных участков коммерческого назначения г. Старый Оскол имеет достаточно большой разброс цен. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 оценщиком не в полной мере описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах. Оценщик ошибочно не принял во внимание п. 11б ФСО № 7 дающий возможность для целей анализа рынка предложений аналогов расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, в частности, рассматривать рынок земельных участков коммерческого назначения (сегмент земель под офисно-торговую застройку) всей Белгородской области, в том числе г. Белгорода. Анализ рынка, проведенный оценщиком говорит об ограниченности, недостаточности, однобокости и не представительности выборки аналогов объекта исследования, что в конечном счете существенным образом сказалось на результатах выборов аналогов и проведенной оценки. 

Кроме того, в качестве аналогов объекта исследования оценщиком были выбраны земельные участки (аналоги №1 и №3), находящиеся на праве аренды, в то время, как объект исследования находится на праве собственности. Соответствующие корректировочные поправки на передаваемые имущественные права в отношении этих аналогов оценщиком не сделаны. Неправомерное применение поправки на расположение объектов-аналогов №1 и №3 относительно красной линии в размере 36% повлияло на итоговое значение рыночной стоимости объекта исследования. 

Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 62 - 72 экспертного заключения (№В-201114/С от 24.11.2020).

При проверке отчета об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет.

Суд соглашается с данными выводами эксперта. Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка.

С выявленными нарушениями согласились представители лиц, участвующих в деле. Выводы эксперта в указанной части иными доказательствами не опровергнуты. 

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. 

Выполняя требования пункта 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346, эксперт М. указал, что причиной отклонения результатов стоимости объекта исследования от первичной экспертизы явилось то, что экспертом А. не представлен достаточный объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, отсутствует описание правил их отбора для проведения расчетов, а выбор использованных объектов-аналогов не обоснован. Эксперт использовал аналоги, существенным образом отличающиеся по основным ценообразующим факторам от объекта исследования, что привело к внесению значительного количества корректировок.

Рассматривая представленную в заключении первичной экспертизы выборку как достаточную для проведения дальнейшего анализа рынка и выбора аналогов для расчета, эксперт указывает, что стоимость 1 кв.м. земельного участка индустриального назначения может варьироваться от 4 545,45 руб. до 20 000 руб. На рынке Белгородской области присутствуют сопоставимые с объектом исследования аналоги с меньшей удельной стоимостью, однако эксперт А. без соответствующего анализа и обоснований принимает в анализируемую выборку лишь аналоги по цене 4 545,45 руб./кв.м. и выше, а при расчете стоимости – аналоги от 5 000 руб./кв.м. и выше. 

Фактически эксперт А. выбирает в качестве аналогов 4 объекта, игнорируя для анализа достаточно большой массив предложений сопоставимых земельных участков с меньшей ценой за 1 кв.м.

Представители Правительства Белгородской области и администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, полагая заключение первичной судебной экспертизы единственным надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, выявленные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, допущенные экспертом А., не оспорили и надлежащими доказательствами не опровергли.

Поскольку в экспертном заключении № 067.04.00318 от 21.08.2020 экспертом А. допущены нарушения со всей очевидностью повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО ГК «Промресурс», оно не может быть принято судом в качестве доказательства таковой и отвергается судом как недостоверное.

В то же время, суд приходит к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы, с учетом дополнительной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ. 

В заключении экспертом подробно описывается объект оценки: его местоположение, количественные и качественные характеристики, что в полной мере соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Оцениваемый объект представляет собой земельный участок с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, в связи с чем, эксперт правомерно отнес его рынку коммерческих земель в сегменте земельных участков под офисно-торговую застройку. 

Для исследования рынка предложений, эксперт использовал объявления, размещенные в период, предшествующий дате оценки, в периодических печатных изданиях, на сайтах сети Интернет, а также из отчета оценщика № 2019.178 от 01.10.2019 и заключения эксперта № 0687.04.00318 от 21.08.2020, находящихся в материалах дела.

Для целей исследования рынка предложений аналогов объекта исследования, учитывая ограниченность предложений и недостаточность развитости рынка земельных участков коммерческого назначения (сегмент земель под офисно-торговую застройку) в г. Старый Оскол, эксперт, принимая во внимание пункт 11б ФСО № 7, счел возможным расширить территорию исследования и рассматривать рынок земельных участков коммерческого назначения (сегмент земель под офисно-торговую застройку) всей Белгородской области, в том числе г. Белгорода.

По итогам изучения открытых источников информации экспертом было выявлено 16 предложений (таблица 2-2, стр. 34-35 дополнительного экспертного заключения).

Экспертом проанализировано каждое объявление, в том числе с учетом замечаний лиц, участвующих в деле, которые представлены в материалы дела в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы от 22.12.2020, поступившем от администрации Старооскольского городского округа и мнении представителя ООО «ГК «Промресурс» на заключение эксперта от 24.11.2020, с учетом письменных пояснений по замечаниям администрации Старооскольского городского округа от 15.01.2021.

При проведении дополнительной судебной экспертизы, экспертом повторно проанализировано применение корректировки на расположение относительно «красной линии» объектов-аналогов №14 и №16, а также возможность включения данных аналогов в состав анализируемой выборки.

В связи с методической нерешенностью вопроса относительно сущности понятия «красная линия» и наличия различных мнений относительно её трактовки, эксперт счел целесообразным исключить аналоги №14 и №16 из выборки объектов, используемых в дальнейших расчетах. 

При этом, как отметил эксперт, исключение данных аналогов ведет к несущественному изменению итоговой стоимости объекта исследования. Оставшееся число примененных в расчетах объектов –аналогов (14 объектов) остается достаточным и существенным для того, чтобы получить объективное представление о рыночной стоимости объекта исследования с учетом сложившихся на рынке недвижимости Белгородской области цен на сопоставимые земельные участки на дату оценки.

Проведенный анализ рынка показал, что интервал цен предложений купли –продажи земельных участков коммерческого назначения (сегмент земель под офисно-торговую застройку) в Белгородской области за период, предшествовавший дате оценки, составляет от 1 428,57 руб./кв.м. до 12 631,58 руб./кв.м., при среднем значении – 5 048,48 руб./кв.м. 

Опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией ФИО5 (том 3), 2014 год, эксперт пришел к выводу, что основными факторами, влияющими на стоимость объекта оценки и сопоставимых объектов недвижимости, являются: передаваемые имущественные права, условия финансирования сделки, дата предложения, возможность торга, местоположение, категория земель, вид разрешенного использования, общая площадь, расположение относительно красной линии, наличие и состав инженерных коммуникаций. 

При определении рыночной стоимости земельного участка в соответствии с общепринятыми нормами экспертом был применен один из трех основных подходов к определению рыночной стоимости объектов оценки – сравнительный подход, в рамках которого использовался метод сравнения продаж. 

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, такие как: корректировка на торг, на местоположение и на площадь. Приведенные для каждого из оцениваемых земельных участков поправки и расчет их значений экспертом обоснованы со ссылкой на источник информации. 

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7). 

В результате эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0305001:136 составила 42 216 199 руб. 

Расчеты эксперта по определению итоговой рыночной стоимости земельного участка не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Суд соглашается с изложенными в заключении выводами о рыночной стоимости земельного участка.

Высказанные представителем административного истца замечания, касающиеся предполагаемых нарушений требований федеральных стандартов оценки, допущенных экспертом ФИО4 при составлении экспертного заключения, в том числе и дополнительного, и являющиеся по мнению представителя истца основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, были рассмотрены в судебном заседании. 

Предполагаемые нарушения законодательства об оценочной деятельности своего подтверждения не нашли.

Довод представителя административного истца о нарушении экспертом подп. «в» пункта 22 ФСО № 7 суд находит несостоятельным.

В соответствии с подп. «в» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из заключения дополнительной судебной экспертизы следует, что в ходе исследования рынка предложений земельных участков коммерческого назначения (сегмент земель под офисно-торговую застройку) Белгородской области, экспертом выявлено 16 предложений, из которых для реализации сравнительного подхода в расчетах использовано 14 объектов (таблица 2-3, стр. 37 экспертизы № В-201114-1/С от 25.02.2021).

Отказ от использования в расчетах объектов-аналогов №14 и № 16 экспертом мотивирован методической нерешенностью вопроса относительно сущности понятия «красная линия», наличия различных мнений относительно её трактовки и неопределённость в вопросе применения корректировки указанных объектов-аналогов на расположение относительно «красной линии».

Следует отметить, что в дополнительной судебной экспертизе для исследования рынка предложений и подбора объектов-аналогов эксперт использовал не только объявления, размещенные в периодических печатных изданиях, на сайтах сети Интернет, но и предложения использованные оценщиком в отчете об оценке №2019.178 от 01.10.2019 и экспертом в первичной экспертизе № 067.04.00318 от 21.08.2020. 

При проведении дополнительной судебной экспертизы экспертом также были проанализированы 12 предложений, сведения о которых представлены в замечаниях представителя административного истца.

В ходе анализа указанных предложений эксперт выявил, что данные объявления ранее уже рассматривались в отчете оценщика, заключении первичной судебной экспертизы, а также в рамках повторной судебной экспертизы. И оценщик, и судебные эксперты по тем или иным причинам обоснованно отказались от возможности применения предлагаемых объектов в расчетах стоимости объекта исследования. Учитывая наличие большого количества противоречий в предлагаемых административным истцом объектах, эксперт посчитал возможным не рассматривать их в качестве аналогов в расчетах. 

Использованная экспертом в дальнейших расчетах итоговая выборка из 14 объектов-аналогов является достаточной и существенной для того, чтобы получить объективное представление о рыночной стоимости объекта экспертизы с учетом сложившихся на рынке недвижимости Белгородской области цен на сопоставимые земельные участки на дату оценки.

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у суда не имеется.

Кроме того следует отметить, что подбор объектов-аналогов и применение корректировок является следствием реализации экспертом специальных познаний, наличие которых документально подтверждено и сомнений у суда не вызывает.

Суд не может согласиться и отклоняет как не состоятельный довод представителя истца о не проведении экспертом исследования рынка земельных участков под офисно-торговую застройку г. Старый Оскол.

Материалами дела подтверждается, что в повторной судебной экспертизе №В-201114/С от 24.11.2020 и дополнительной экспертизе №В-201114-1/С от 25.02.2021 года экспертом проведен подробный анализ рынка объекта экспертизы. Описаны основные тенденции социально-экономического развития РФ в 2015 году; социально-экономическое положение Белгородской области и Старооскольского городского округа по итогам 2015 года.

Проанализировав фактические данные о ценах сделок и предложений коммерческих земельных участков в Белгородской области за период, предшествовавший дате оценки, и установив ограниченность предложений и недостаточную развитость рынка земельных участков коммерческого назначения (сегмент земель под офисно-торговую застройку) в г. Старый Оскол, эксперт расширил территорию исследования рынка предложений и счел возможным рассматривать рынок земельных участков коммерческого назначения (сегмент земель под офисно-торговую застройку) всей Белгородской области, в том числе в г. Белгороде. При этом, эксперт исходил из сходства социально-экономических характеристик г. Старый Оскол и г. Белгорода (с пригородом), поскольку г. Старый Оскол является крупнейшим культурным и промышленным центром Староскольско-Губкинской агломерации Белгородской области, а по численности населения уступает лишь г. Белгороду (на 2020 г. – 224 тыс. чел и 394 тыс. чел. соответственно).

Утверждения представителя административного истца об искажении экспертом итоговой стоимости объекта оценки в связи с необоснованным отнесением объекта исследования площадью 10 012 кв.м. не к фактическому диапазону «1,0-3,0» га, а к диапазону площадей «0,5-1,0» га и использованием при применении корректировки на площадь поправочных коэффициентов, не соответствующих справочнику Лейфера, суд находит не состоятельными.

Обосновывая корректировку на площадь и относя оцениваемый земельный участок к диапазону площадей «0,5 -1,0» га со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Том 3, под ред. Лейфера, 2014, эксперт исходил из того, то объект исследования и используемые в расчетах объекты –аналоги различаются по площади. Несмотря на формальное превышение общей площади объекта исследования (10 012 кв.м.) верхней границы диапазона площадей «0,5-1,0» Справочника, эксперт пришёл к выводу, что площадь объекта исследования очевидно тяготеет именно к этому диапазону площадей, в связи с чем, принял решение использовать в дальнейших расчетах именно этот диапазон.

Исходя из объективных данных, а также учитывая наличие у эксперта специальных познаний и большого опыта работы в оценочной деятельности, оснований не согласится с данными выводами эксперта, у суда не имеется. Профессиональное суждение эксперта относительно применённой корректировки, полностью подтверждается собранной информацией и в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Заявляя данные доводы, представителем административного истца не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем, суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.

Следует обратить внимание, что в отчете оценщика ООО «Бел-Консалтинг» № 2019.178 от 01.10.2019, который был поддержан представителем административного истца, дано аналогичное обоснование о целесообразности отнесения площади объекта исследования для дальнейших расчетов также к диапазону площадей «0,5-1,0» га.

Таким образом, все высказанные представителем административного истца доводы относительно необоснованности заключения, подготовленного экспертом ФИО4, не нашли своего подтверждения. 

Оснований к назначению повторной судебной оценочной экспертизы, по ходатайству представителя административного истца, не усматривается, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания по настоящему делу не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении повторной судебной экспертизы с учетом дополнительной. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном экспертом М.., по результатам дополнительной судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В Комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости административный истец обратился 12.11.2019.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО ГК «Промресурс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 012 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ООО ГК «Промресурс» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 12.11.2019.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме принято 13 апреля 2021 года 

Решение15.04.2021