№ 2-136/2025 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Крыловская 11 марта 2025 года 

Крыловской районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Береза Т.Н., 

при секретаре Коломиец М.Ю., 

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности ФИО2 , представителя третьего лица ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, 

установил:

В Крыловской районный суд поступило исковое заявление ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: 

<

адрес>

В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о продаже жилого дома с земельным участком, расположенные по адресу: 

<

адрес>, за 90 000 (девяносто тысяч) рублей, в связи, с чем ответчиком написана расписка о получении вышеуказанной суммы от истца.

На указанные объекты недвижимости отсутствовали правоустанавливающие документы, соответственно, заключение основного договора купли-продажи не представлялся возможным.

Ответчик, ФИО4, обязался в течение шести месяцев оформить документы на жилой дом с земельным участком и в будущем заключить со мной договор купли-продажи. В настоящее время произвести регистрацию перехода права собственности на указанное - имущество не представляется возможным, поскольку ФИО4 уклоняется от оформления документов и подписания договора, объясняя тем, что у него нет времени.

С момента передачи денежный средств и по настоящее время истец совместно с семьей открыто владеет и пользуется жилым домом и земельным участком, как своим собственным, обрабатывает земельный участок, следит за техническим состоянием жилого дома.

За время проживания в доме никаких претензий по поводу владения данным имуществом, ни от родственников бывшего владельца, ни от других лиц, не поступало.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд признать за ней право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, уведомлена судом надлежащим образом, направила своего представителя.

В судебном заседании представителя истца ФИО2, исковые требования поддержала, сообщила суду, что истец ФИО1 в 2018 году по расписке приобрела у ФИО4 жилой дом и земельный участок под ним, по указанному в иске адресу, домовладение на ФИО4 оформлено не было, в свою очередь ФИО4 также по расписке приобрел дом у ФИО5 в 2009 году, в 2010 году ФИО5 умер, соответственно оформить домовладение на свое имя ФИО4 не смог. И.П.П., за которым зарегистрировано право собственности на жилой дом, умер, наследников установить не удалось, настаивает, что по данным похозяйственной книги, ведение которых осуществляется администрациями сельских поселений, можно установить переход прав.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, уведомлялся судом надлежащим образом, причины не явки не известны, ходатайств не поступило.

В судебное заседание представитель ответчика администрации Новопашковского сельского поселения, не явился, уведомлен судом надлежащим образом, возражений по иску не предоставлено.

В судебное заседание представитель третьего лица администрации МО Крыловский район, не явился, уведомлен судом надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, дело разрешить на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель третьего лица - муниципального отдела по Крыловскому и Павловскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, ФИО3 по иску возражала, поскольку у ответчика отсутствовали правоустанавливающие документы для отчуждения имущества истцу.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании права собственности на жилой дом литер «А», общей площадью 45,4 кв.м. и жилой площадью 34,4 кв.м., с инвентарным номером 8792, а также земельный участок площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о продаже жилого дома с земельным участком, расположенные по адресу: 

<

адрес> за 90 000 (девяносто тысяч) рублей, в связи, с чем ответчиком написана расписка о получении вышеуказанной суммы от истца. Поскольку у продавца отсутствовали правоустанавливающие документы, о чем покупателю (истцу) были известно, основной договор купли-продажи не был заключен. Продавец (ответчик) ФИО4, взятые на себя обязательства в течение шести месяцев оформить документы на жилой дом с земельным участок не выполнил, и уклоняется до настоящего времени, что и послужило поводом для обращения за судебной защитой. При этом указывает истец, ее семья с 2018 года открыто владеет и пользуется жилым домом и земельным участком, как своим собственным.

Факт владения, пользования жилым домом и земельным участком ФИО1 подтверждается справкой администрации Новопашковского сельского поселения Крыловского района, и выпиской из похозяйственных книг от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой ФИО1 с 2019 года по настоящее время совместно с семьей проживает и пользуется домовладением, расположенным по адресу: 

<

адрес>

Факт покупки жилого дома с земельным участком, расположенные по адресу: 

<

адрес>, подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что земельный участок площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу

<

адрес> земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: земельные участки под личным подсобным хозяйством, состоит на кадастровом учете с ДД.ММ.ГГГГ, в разделе особые отметки, выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, значиться собственности частная, правообладатель ФИО5, реквизиты документа основания - инвентаризационная опись от ДД.ММ.ГГГГ №б\н.

Органами технической инвентаризации, которые до 31.01.1998 года осуществляли полномочия по технической инвентаризации и регистрации прав, а именно ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Крыловскому району предоставлена копия технического паспорта на жилой дом №, расположенный по адресу: 

<

адрес> жилому дому присвоен инвентарный номер №, год строительства 1957, инвентаризация проводилась ДД.ММ.ГГГГ, согласно раздела технического паспорта о правообладателях значиться собственник И.П.П..

Согласно предоставленной истцом копии технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, инвентарный номер №, год строительства 1957, правообладателем также значиться И.П.П..

Администрацией Новопашковского сельского поселения в материалы дела предоставлена выписка из похозяйственных книг за период с 1986 г. по настоящее время, из которой установлено, что с 1986-ё990 значатся ФИО6., ФИО7, за период с 1991 по 1996 г. похозяйственные книги утрачены, за период 1997-2001 г., 2002-2012 г. значиться ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ, умер 2010 году, в похозяйственной книге за 2012 г.-2016 г. значиться состав семьи ответчика ФИО4, в похозяйственной книге за период 2017-2024 г.г. значиться состав семьи ФИО8, с супругой (истицей) ФИО1. 

Как следует из информации предоставленной нотариусами Крыловского нотариального округа ФИО9 и ФИО10, наследственных дел после смерти Г. Р.Г. ими не заводилось. 

Учитывая изложенное, достоверно установлено, что правообладателем земельного участка, согласно выписке из ЕГРН значиться Г. Р.Г., правообладателем жилого дома расположенного на земельном участке значиться И.П.П.

Связь существующих объектов жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, не подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Спорный жилой дом, является объектом недвижимости, права на которые возникли до 1997 г., то есть до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу), и сведения об их правообладателях в ЕГРН отсутствуют. Поскольку государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке, а закон не устанавливает для граждан обязательную перерегистрацию прав на недвижимость, то такие сведения в ЕГРН вполне могут отсутствовать. В то же время сведениями о ранее учтенных объектах недвижимости и их правообладателях могут располагать органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, нотариусы, органы инвентаризации, имеющих сведения об инвентаризации недвижимости (права на которые возникли до 1997 г.)

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

Ранее учтенными объектами недвижимости признаются: 1) объекты, права на которые возникли до 1 марта 1998 г., т.е. до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, и государственный кадастровый учет которых не был осуществлен; 2) объекты, поставленные на технический или государственный учет до 1 марта 2008 г., т.е. до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", и права на которые не зарегистрированы в ЕГРН; 3) объекты, учет которых не был проведен, но права на них зарегистрированы и не прекращены. 

Таким образом, права на ранее учтенные объекты недвижимости могут быть подтверждены различными документами, выданными до вступления в силу Закона 122-ФЗ: свидетельствами старого образца, выписками из похозяйственных книг, актами органов государственной власти и местного самоуправления, договорами и т.д.

Судом установлено, что правообладатели (в хронологическом порядке ФИО11, И.П.П., Габриелян) спорных объектов либо не совершали с ними сделок после 1997 г., или совершали их в простой письменной форме или в форме расписок без прохождения государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю, как ответчик ФИО4. 

Федеральный закон от 30.12.2020 N 518-ФЗ (ред. от 31.07.2023) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не ограничивает участников гражданского оборота в возможности осуществить государственную регистрацию прав на ранее учтенные объекты недвижимости в любой период времени по их усмотрению и не отменяют принцип законодательства, согласно которому права на объекты недвижимости, возникшие до 1997 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Однако, при отсутствии волеизъявления самого правообладателя сведения о нем не могут быть внесены в ЕГРН, дополнены или изменены без соответствующей процедуры, предусмотренной действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Статья 550 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

На основании статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Анализ приведенных норм законов позволяет сделать вывод о том, что собственнику принадлежат полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Отчуждение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости, во всяком случае, заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права.

Согласно статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1).

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При установленных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок, поскольку ответчик ФИО4 не вправе был распоряжаться спорной недвижимостью (отчуждать). Доводы истца, основаны на неверном примени норм права, неверно избран способ защиты права, в обход предусмотренных законом оснований для защиты права, на основании статей 58, 551, 1110 и 1112 ГК РФ.

Суд исследовал все обстоятельства дела, дав оценку представленным доказательствам в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу 

<

адрес>, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья Т.Н. Береза

мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.