РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17.06.2025 г. Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Муратовой И.А., при секретарях судебного заседания ФИО5, ФИО6,

с участием истца ФИО2, ответчика ФИО3 и её представителя ФИО9, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (УИД 38RS0№-58) по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности и возврате в собственность нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности и возврате в собственность нежилого помещения, указав в обоснование, что ** между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а продавец обязуется принять в собственность и оплатить нежилое помещение – промтоварный магазин, с кадастровым номером 38:26:040502:523, общей площадью 158,0 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: .... 

Согласно п. 2.1 – 2.3 договора стоимость указанного нежилого помещения составила 8 635 000 руб., которую покупатель обязан оплатить продавцу в течение пятнадцати дней с момента подписания договора. В силу п. 3.1 договора продавец обязан в течение трех дней с момента получения свидетельства о регистрации перехода права собственности к покупателю передать данное помещение, а покупатель принять его. Передача нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора. Право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, при этом денежные средства в размере 8 635 000 руб. ей не выплачены, тем самым условия договора не исполнены. ** в адрес ответчика она направила требование о расторжении договора купли-продажи, которое ответчиком не исполнено. Просила расторгнуть договор купли продажи нежилого помещения – промтоварного магазина, с кадастровым номером 38:26:040502:523, общей площадью 158,0 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: ... от **, прекратить право собственности на нежилое помещение ФИО3 и восстановить её право собственности на данное нежилое помещение. 

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала, пояснила, что ФИО3 в мае 2023 года приобрела у неё нежилое помещение, однако денежные средства до настоящего времени не передала, поскольку у нее сгорел ресторан, много денежных средств ушло на ремонт. Ранее она с исковыми требованиями не обращалась в силу возраста и состояния здоровья. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО2 признала в полном объеме, пояснив, что не имела возможности рассчитаться с истцом по договору купли-продажи, поскольку в её ресторане произошел пожар, требовалось много денежных средств на его восстановление. Ответчиком представлено письменное заявление о признании иска, последствия признания иска ей разъяснены и понятны /л.д. 38/. Письменное заявление о признании иска приобщено к материалам дела.

Третьи лица индивидуальный предприниматель ФИО7, представители общества с ограниченной ответственностью «ВинТорг», Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № по ... в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Обязательства прекращаются по основаниям, предусмотренным главой 26 ГК РФ. Пункт 1 ст. 408 ГК РФ гласит, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Исходя из п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1, 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи недвижимости в силу п. 1 ст. 555 ГК РФ должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации **, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ** между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец продала в собственность ответчика принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение - промтоварный магазин, с кадастровым номером 38:26:040502:523, общей площадью 158,0 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: ... (п. 1.1 договора) /л.д. 15-16/. 

При заключении договора купли-продажи стороны предусмотрели, что стоимость нежилого помещения составляет 8 635 000 руб. Оплата указанной суммы производится покупателем в течение пятнадцати дней с момента подписания сторонами договора (п. 2.1, 2.2 договора). 

Договор между сторонами подписан **, нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи от ** /л.д. 11/. 

Право собственности ответчика на указанное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН **, что подтверждается выпиской из ЕГРН /л.д. 26-29/.

Согласно п. 4.2.1 договора покупатель обязуется оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленном договором. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 признала, что до настоящего времени в полном объеме оплату спорного имущества по договору купли-продажи нежилого помещения от ** не произвела.

В связи с неисполнением ФИО3 в полном объеме обязательства по оплате приобретенного нежилого помещения ** истец направила в адрес ответчика требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, которое получено ответчиком, при этом оставлено без удовлетворения /л.д. 17-18/.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ** (ред. от **) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Из материалов дела усматривается воля продавца на расторжение спорного договора, суд приходит к выводу о том, что она сформирована и выражена надлежащим образом, соответствующее уведомление направлено покупателю и оставлено ответчиком без удовлетворения. Доказательств обратного суду не представлено. 

При этом заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимости по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует его оплате, то продавец, не получивший оплату по договору, не ограничен правомочиями, установленными п. 3 ст. 486 ГК РФ, а в силу п. 3 ст. 488 ГК РФ (или п. 2 ст. 489 ГК РФ - если речь идет о рассрочке платежа) вправе требовать возврата переданного нежилого помещения даже при том условии, что зарегистрирован переход права собственности, ведь регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. 

Неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ** № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В данном случае неоплата за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, что является основанием для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения от **, а также для возврата продавцу переданного покупателю имущества.

В судебном заседании установлено, что ответчиком ФИО3 до настоящего времени условия договора купли-продажи нежилого помещения от ** в части оплаты ФИО2 стоимости нежилого помещения в размере 8 635 000 руб. в полном объеме не исполнены.

На основании вышеизложенных правовых норм, учитывая, что ФИО3 нарушены существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения от ** по оплате приобретаемого объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ФИО2 и ФИО3, и возврате в собственность истца указанного нежилого помещения подлежат удовлетворению.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, таким образом, настоящее решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение - промтоварный магазин, с кадастровым номером 38:26:040502:523, общей площадью 158,0 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: ..., и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности и возврате в собственность нежилого помещения - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения – промтоварного магазина, с кадастровым номером №, общей площадью 158,0 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: ..., заключенный ** между ФИО2 (паспорт № №) и ФИО3 (паспорт № №).

Возвратить в собственность ФИО2 (паспорт № №) нежилое помещение - промтоварный магазин, с кадастровым номером 38:26:040502:523, общей площадью 158,0 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: ..., 177 квартал, ..., помещение 21.

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО3 (паспорт № №) на нежилое помещение - промтоварный магазин, с кадастровым номером 38:26:040502:523, общей площадью 158,0 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: ... и регистрации права собственности на него за ФИО2 (паспорт 25 01 №) с момента вступления в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд ... в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья И.А. Муратова 

Мотивированное решение составлено **.