Дело №2-в649/2025

УИД: 36RS0022-02-2025-000592-37

Строка 2.142

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2025 года

Новоусманский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующей – судьи Беляевой И.О.,

при секретаре Фатеевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Верхняя Хава в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель – глава крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.

В обоснование требований истец указал, что ФИО17 была предоставлена в собственность земельная доля КСХП «Дружба» площадью 6 га, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю серия № №.

ФИО18 умер ДД.ММ.ГГГГ, после его смерти нотариусом ФИО9 заведено наследственное дело №.

ФИО2, ФИО3, ФИО4, являясь наследниками умершего ФИО19 10.06.2008 г. получили по распискам денежные средства за указанную земельную долю, заключили с ФИО5 предварительные договоры купли-продажи спорной земельной доли от 10.06.2008 г., а также завещали земельную долю ФИО6

Впоследствии ФИО5 переуступил свои права по указанным расписке и договорам ФИО1 по договору цессии от 6.11.2024 г.

В предварительном договоре и расписке содержится подпись ответчика, а также все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (предмет, цена).

По изложенным в иске нормативным основаниям истец полагает, что между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной земельной доли с условием о предварительной оплате.

Согласно п. 2.5 заключенного договора купли-продажи, покупатель обязан до заключения основного договора оформить объект недвижимости на свое имя и зарегистрировать свое право собственности.

Продавец по настоящий момент не зарегистрировал свое право на спорную земельную долю, что препятствует государственной регистрации перехода права собственности на истца-покупателя.

Уточнив требования, просит суд зарегистрировать за ним право собственности на земельную долю КСХП «Дружба» Новоусманского района Воронежской области (земельную долю площадью 6 га в земельном участке с кадастровым номером №), в порядке государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Определением суда от 29.10.2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО7 (л.д. 2-3).

Истец ИП – глава КФХ ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. Представитель истца по доверенности ФИО8 обратился в суд с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, представили суду заявления о признании исковых требований в полном объеме.

Третьи лица ФИО5, ФИО10, ФИО7 в судебное заседание не явились, явку представителя не обеспечили, извещены о слушании дела надлежащим образом.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Изучив материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам статей 56, 60, 67 ГПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежала на праве собственности земельная доля КСХП «Дружба» Новоусманского района, площадью 6 га, в подтверждение чего в материалы дела представлена копия свидетельства о праве собственности на землю серия № № (л.д. 13-15).

ФИО21 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

Согласно копии наследственного дела, открытого к имуществу ФИО22 нотариусом ФИО9, наследниками к имуществу ФИО23 являются: сын ФИО2, дочь ФИО11 (после регистрации брака ФИО4) Т.А., супруга ФИО3, которые в установленный срок обратились с заявлениями о принятии наследства. 

Из копии наследственного дела видно, что свидетельство о праве на наследство в отношении спорной доли получено не было.

Вместе с тем, 10.06.2008 г. между ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО5 были заключены предварительные договоры купли-продажи, предметом которых являлась земельная доля, принадлежащая продавцам в долях, в качестве наследства после смерти ФИО24 (л.д. 21, 22, 23).

Ответчики в ходе судебного разбирательства не оспаривали тех обстоятельств, что предметом договоров являлась спорная земельная доля ФИО25

В соответствии с п. 2.1 договоров стороны обязуются заключить в будущем договоры отчуждения объектов недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящими договорами.

Стороны оценивают отчуждаемый объект недвижимости в сумму 53 600 рублей (п. 2.6 договора с ФИО4).

Стороны оценивают отчуждаемый объект недвижимости в сумму 53 600 рублей (п. 2.6 договора с ФИО3).

Стороны оценивают отчуждаемый объект недвижимости в сумму 53 800 рублей (п. 2.6 договора с ФИО2).

В целях обеспечения исполнения обязательства по настоящему договору покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего договора задаток 53 600 рублей (п. 2.7 договора с ФИО4).

В целях обеспечения исполнения обязательства по настоящему договору покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего договора задаток 53 600 рублей (п. 2.7 договора с ФИО3).

В целях обеспечения исполнения обязательства по настоящему договору покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего договора задаток 53 800 рублей (п. 2.7 договора с ФИО2).

Пунктом 2.9 договоров предусмотрено, что покупатель обязан до заключения основного договора оформить объекты недвижимости в собственность на свое имя, зарегистрировать свое право собственности в отделе УФРС (для оформления документов для регистрации и заключения основного договора купли-продажи продавец выдает доверенность на имя покупателя).

Согласно подписанной ответчиком расписке, 10.06.2008 г. ФИО2 получил денежные средства в размере 53 800 рублей, в счет оплаты стоимости земельной доли (л.д. 18).

Согласно подписанной ответчиком расписке, 10.06.2008 г. ФИО3 получила денежные средства в размере 53 600 рублей, в счет оплаты стоимости земельной доли (л.д. 19).

Согласно подписанной ответчиком расписке, 10.06.2008 г. ФИО4 получила денежные средства в размере 53 600 рублей, в счет оплаты стоимости земельной доли (л.д. 20).

В соответствии с частями 1 – 4 ст. 428 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Частью 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (часть 1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, заключенная сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества с передачей аванса, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В соответствии с ч. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 "О судебной практике по делам о наследовании", наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (п. 34).

Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника (п. 7).

Исходя из приведенного регулирования, суд приходит к выводу о том, что поскольку ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в установленный срок приняли наследство после смерти ФИО26 то стали правообладателями спорной доли и имели право на распоряжение ней. Между ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 были заключены предварительные договоры купли-продажи спорной земельной доли, однако поскольку в них было согласовано условие о стоимости доли, а денежные средства в тот же день в полном объеме были переданы продавцам, имеет место фактическое заключение и исполнения сторонами договоров купли-продажи земельной доли.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Частью 1 ст. 384 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

По договору цессии от 6.11.2024 г. истец приобрел права по договорам купли-продажи, поименованным сторонами предварительными, и заключенными в отношении земельных долей на территории Новоусманского района Воронежской области. В списке граждан, заключивших договор на стороне продавца, указаны ФИО2, дата заключения договора - 10.06.2008 г., дата выдачи расписки в получении денежных средств по договору – 10.06.2008 г.; ФИО4, дата заключения договора – 10.06.2008 г., дата выдачи расписки в получении денежных средств по договору – 10.06.2008 г.; ФИО3, дата заключения договора – 10.06.2008 г., дата выдачи расписки в получении денежных средств по договору – 10.06.2008 г. (л.д. 30-31).

Сведений о расторжении, признании данного договора недействительным в материалах дела не имеется, в связи с чем суд посчитал обстоятельства перехода прав установленными.

С учетом изложенного, суд посчитал заявленные требования обоснованными, ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 возражений не представили, заявили о признании иска. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя – главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю – удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на 1 земельную долю КСХП «Дружба» Новоусманского района Воронежской области (1 земельную долю площадью 6 га в земельном участке с кадастровым номером №), в порядке государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Новоусманский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.О. Беляева

мотивированное решение суда изготовлено 8.12.2025 г.