Дело № 3а-665/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 ноября 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя заинтересованного лица Администрации г. Шахты Ростовской области – ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация г. Шахты Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация Чертковского района Ростовской области,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с указанным заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость находящихся в его собственности 2-х земельных участков:

- из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли нового специального назначения, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 44 283,00 квадратных метров, разрешенное использование – для размещения и строительства многотопливной автозаправочной станции с объектами автосервиса и кемпинга на 40 номеров, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 8 679 468,00 руб.;

- из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 15 833,4 квадратных метров, разрешенное использование – под административно-бытовым зданием лит. «Аа1», зданием склада Лит. «Б», зданием электрощитовой Лит. «З», используемых для производственных целей (земли под объектами промышленности), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 10 434 210,60 руб.

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности – ФИО3 уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просила суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 7 484 000,00 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 21 169 000,00 рублей (в соответствии с заключением эксперта ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» № 0029/17 от 29 сентября 2017 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Шахты Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация Чертковского района Ростовской области.

В судебное заседание административный истец ФИО2, а также его представитель по доверенности – ФИО3 не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии. 

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности – ФИО4 в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что Правительство Ростовской области не возражает против удовлетворения заявленных требований с учетом заключения ООО «Региональный центр экспертизы и оценки».

Представитель Администрация г. Шахты Ростовской области по доверенности – ФИО1, в суд явился, не возражал против удовлетворения уточненного административного иска.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрации Чертковского района Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав представителя заинтересованного лица, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 11 ноября 2014 года № 750, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемые земельные участки, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, были включен в перечень земельных участков, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельных участков: 

- из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли нового специального назначения, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 44 283,00 квадратных метров, разрешенное использование – для размещения и строительства многотопливной автозаправочной станции с объектами автосервиса и кемпинга на 40 номеров, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 15 833,4 квадратных метров, разрешенное использование – под административно-бытовым зданием лит. «Аа1», зданием склада Лит. «Б», зданием электрощитовой Лит. «З», используемых для производственных целей (земли под объектами промышленности), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно кадастровым справкам от 24 мая 2017 года и 4 июля 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет – 32 413 978,15 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 12 936 392,79 руб.

Размер кадастровой стоимости земельных участков согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года. 

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельных участков имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчеты ООО «МОК «АРКОН» от 20.06.2017 №№ 01-01/14/Ш, 01-01/14/Ч. Согласно указанным отчетам оценщика рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составила: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 10 434 210,60 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 8 679 468,00 руб. Также истцом представлены положительные заключения СОО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков».

Судом, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации г. Шахты Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» (заключение № 0029/17 от 29 сентября 2017 года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составила: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 7 484 000,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 21 169 000,00 рублей.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, расположенные в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применена корректировка на состояние рынка, на торг, на инженерное обеспечение, местоположение, площадь участка, удаленность от основных транспортных магистралей, наличие ж/д ветки. Подробное объяснение применения корректировки дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела представлена соответствующая расписка эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности.

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что ответной стороной – Правительством Ростовской области, а также Администрацией г. Шахты Ростовской области, вышеуказанное заключение не оспаривалось. 

На стоимость участков, указанную в отчете оценщика, ни административный истец, ни другие лица, участвующие в деле, не ссылались, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, указанная именно в заключении эксперта, является отражением экономически обоснованного показателя налоговой базы.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. 1 сентября 2017 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 20 октября 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. 

Из представленного ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 45 000 рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 45 000 рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в заключении эксперта ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», фактически соглашаясь с выводами экспертного заключения, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд в данном конкретном случае приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, денежная сумма в размере 45000 рублей подлежит взысканию с административного истца в пользу ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли нового специального назначения, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 44 283,00 квадратных метров, разрешенное использование – для размещения и строительства многотопливной автозаправочной станции с объектами автосервиса и кемпинга на 40 номеров, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 7 484 000,00 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 15 833,4 квадратных метров, разрешенное использование – под административно-бытовым зданием лит. «Аа1», зданием склада Лит. «Б», зданием электрощитовой Лит. «З», используемых для производственных целей (земли под объектами промышленности), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 21 169 000,00 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 1 сентября 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» денежные средства в размере 70 000 руб. за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-665/2017 (заключение № 0029/17 от 29 сентября 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 1 декабря 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков