Решение

Именем Российской Федерации

24 июля 2017 года город Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Шевчука Г.А.,

при секретаре Поляковой АС.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом города Саратова к ФИО2 о взыскании задолженности и пени,

установил:

комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды и пени, мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка площадью 816 кв.м с кадастровым номером №, для строительства жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) по адресу: 

<

адрес>

С ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок находится в собственности ФИО3

Согласно п. 4.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором с уплатой ежеквартально (равными долями в размере 1/4 части от годовой суммы арендной платы) не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом за период с начала действия договора.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды земельного участка годовая величина арендной платы за пользование земельным участком устанавливается на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 1075441 рубль.

Ответчик обязательства по договору аренды не исполнил в связи с чем образовалась задолженность в размере 261146,79 рублей.

Пунктом 8.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 действующей на дату очередного платежа ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

В связи с обращением в суд комитет по управлению имуществом города Саратова просит взыскать с ФИО2 в доход муниципального бюджета задолженность по договору аренды земельного участка №-с от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 264146,79 рублей, неустойку в размере 3914,64 рублей.

Заочным решением Кировского районного суда г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

Определением Кировского районного суда г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение отменено.

Представитель истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие и возражение на заявление истца о применении срока исковой давности, указав, что срок задолженности рассчитан с 2016 года, поэтому срок исковой давности не истек.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что ответчиком была произведена частичная оплата аренды. Относительно того, что стороной ответчика было заявлено о применении срока исковой давности, пояснил, что о применении срока исковой давности было заявлено ошибочно, исходя из содержания искового заявления, в котором истец сослался на договор аренды 2013 года.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований. 

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статья 606 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пунктам 1 и 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Статья 309 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом города Саратова от ДД.ММ.ГГГГ 693-р (л.д. 17) проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, по результатам которого согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ победителем аукциона стал ФИО2 (л.д. 18-19).

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО2 заключен договор аренды №-с указанного земельного участка.

Согласно сведениям из Управления Росреестра по Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация ограничения (обременения) договора аренды в пользу ФИО2 на земельный участок площадью 816 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика по оплате арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 264146,79 рублей, неуплаченные на ДД.ММ.ГГГГ, а также пени в размере 3914,64 рублей.

Проверяя расчет истца и период подлежащей начислению арендной платы, суд исходит из следующего.

Согласно п. 4.1 размер годовой арендной платы за пользование участком устанавливается на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 1075441 рубль. Арендатор самостоятельно перечисляет поквартальную сумму арендной платы ежеквартально (равными долями в размере 1/4 части от годовой суммы арендной платы) не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом за период с начала действия договора (п. 4.3).

Таким образом, размер арендной платы в квартал составляет 268860,25 рублей.

Согласно п. 4.2 договора в счет арендной платы засчитывается сумма задатка 31051 рубль.

Как следует из расчета задолженности по арендной плате, истцом были учтены оплаты в размере 31051 рубля и 80912,72 рублей.

За период с 23 мая 2016 года по 30 июня 2016 года оплате подлежала аренда в размере 114596,17 рублей (1075441 / 366 х 39 дней).

Таким образом, с учетом внесенного задатка в размере 31051 рубля оплате подлежала арендная плата в размере 83545,17 рублей.

Судом установлено, что 16 сентября 2016 года между ФИО2 и администрацией муниципального образования «Город Саратов» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 816 кв.м с кадастровым номером № оплачена стоимость земельного участка в размере 43301,94 рубля. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленной в материалы дела вписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 октября 2016 года в настоящее время спорный земельный участок находится в собственности ФИО3 (государственная регистрация 19 октября 2016 года).

Определяя размер подлежащей начислению арендной платы за 3 квартал 2016 года, суд принимает во внимание следующее.

В пункте 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из приведенных выше норм закона, с учетом правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права. До государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что арендная плата подлежит уплате до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок. Соответственно, арендная плата на спорный земельный участок подлежит начислению по 28 сентября 2016 года.

Соответственно, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком за период с 01 июля 2016 года по 28 сентября 2016 года составляет 264452,71 рубля (1075441 / 366 х 90 дней).

Вместе с тем истцом было начислено по состоянию на 10 октября 2016 года 261514,34 рубля.

Из представленного ответчиком чека следует, что 23 сентября 2016 года им была произведена оплата по договору аренды №-с в размере 80921,72 рублей (без учета комиссии).

Статьей 624 ГК РФ установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Вместе с тем ни договор аренды от 23 мая 2016 года, ни договор купли-продажи от 16 сентября 2016 года не содержат положений о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену земельного участка.

В связи с чем уплаченная цена за купленный земельный участок в размере 43301,94 рубль не подлежит учету при начислении арендной платы.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате составил 267085,16 рублей (114596,17-31051+264452,71-80912,72).

Ответчиком условия договора аренды земельного участка не оспорены, доказательств погашения указанной задолженности, возражений относительно расчета задолженности либо свой расчет суд не представлен. 

Поскольку истцом заявлено ко взысканию 264146,79 рублей, суд с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, считает возможным взыскать задолженность по арендной плате за земельный участок площадью 816 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в пределах заявленных требований.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки. Проверяя расчет неустойки, суд исходит из следующего.

Пунктом 8.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 действующей на дату очередного платежа ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Рассчитывая неустойку, истец исходил из ставки рефинансирования равной 8,25% годовых.

Вместе с тем согласно Указанию Банка России от 11 декабря 2015 года № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России, значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

По состоянию на 10 июля 2016 года ставка рефинансирования составляла 10,5% годовых.

Соответственно, размер неустойки составляет:

- от недоимки 83545,17 рублей (применяется ставка равная 10,5%) по состоянию на 23 сентября 2016 года – 2193 рубля (83545,17 рублей х 10,5% / 300 х 75);

- от недоимки 2632,45 рублей (применяется ставка равная 10,5%) по состоянию на 10 октября 2016 года – 15,66 рублей (2632,45 рублей х 10,5% / 300 х 17);

- от недоимки 264452,71 рубля (применяется ставка равная 10,0%) по состоянию на 09 ноября 2016 года – 2644,53 рубля (264452,71 рублей х 10% / 300 х 30).

Сумма неустойки, подлежащая уплате ответчиком, составляет 4853,19 рубля.

Вместе с тем, учитывая положения части 3 статьи 196 ГПК РФ, суд считает возможным взыскать с ответчика пени в пределах заявленных истцом требований в размере 3914,64 рублей.

Обсуждая вопрос о возможности применения положений статьи 333 ГК РФ, суд не усматривает несоразмерность неустойки последствиям неисполнения обязательства ответчиком и, как следствие, оснований для снижения размера неустойки.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку ответчиком не поддержано ходатайство о применении срока исковой давности в виду ошибочного его заявления, суд не входит в обсуждение вопроса о применении срока исковой давности при разрешении настоящего спора.

Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 103 ГПК РФ государственная пошлина в сумме 5881 рубля подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования комитета по управлению имуществом города Саратова к ФИО2 о взыскании задолженности и пени удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования «Город Саратов» задолженность по арендной плате в размере 264146,79 рублей, неустойку в размере 3914,64 рублей. 

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» государственную пошлину в размере 5881 рубля.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения — ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Г.А. Шевчук