РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2025 года г. Иркутск

Свердловский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Кирилловой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивлевой Е.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2024-012340-22 (2-1428/2025) по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 (далее- ответчик) о взыскании задатка.

Требования мотивированы тем, что 

<

Дата обезличена> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии которым стороны обязались в срок до 

<

Дата обезличена> заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости:

нежилое помещение (

<

Номер обезличен>), назначение: нежилое помещение, общая площадь 44,5 кв. м, подвал 1, адрес объекта: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

Номер обезличен>;

нежилое помещение (

<

Номер обезличен>), назначение: нежилое помещение, общая площадь 44,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: 

<

адрес обезличен>, пом. 1 на поэтажном плане, кадастровый 

<

Номер обезличен>;

нежилое помещение (

<

Номер обезличен>), назначение: нежилое помещение, общая площадь 44,5 кв.м, этаж 2, адрес объекта: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

Номер обезличен>.

Согласно п.3 предварительного договора стоимость объектов недвижимости составляет 10 350 000 руб. 

<

Дата обезличена> между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым покупателем внесен задаток за объекты недвижимости в размере 1 000 000 руб.

До окончания срока, определенного предварительным договором, ответчик не обратился к истцу с предложением заключить основной договор купли-продажи.

Вместе с тем уведомление, датированное 

<

Дата обезличена>, направлено ФИО2 в адрес ФИО1 почтовой связью из 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> только 

<

Дата обезличена>, то есть за 2 дня до истечения установленного в предварительном договоре срока для заключения основного договора купли- продажи объектов недвижимости. Фактически с учетом времени на пересылку почтового отправления, направления почтовым отделением уведомления получателю истец получил уведомление (предложение) о заключении основного договора купли-продажи только 

<

Дата обезличена>.

Предложение ФИО2 заключить основной договор, направленное истцу 

<

Дата обезличена>, не может быть принято как надлежащее выполнение ответчиком своих обязательств, поскольку, направляя такое предложение фактически по истечении конечного срока на заключение основного договора, ответчик лишил истца реальной возможности на получение указанного документа в срок до 

<

Дата обезличена>.

Более того, ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные пунктом 6 предварительного договора, не представлены необходимые для заключения договора купли-продажи документы, а именно: выписка из ЕГРН о государственной регистрации права и технических характеристиках, правоустанавливающие документы, технический паспорт, справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, электроснабжению, не позднее чем за один рабочий день до даты заключения основного договора купли-продажи объектов.

Указанные документы в срок до 

<

Дата обезличена> ответчиком в адрес истца не направлены.

Как следует из сведений, размещенных на официальном сайте ФССП России, ФИО3 имеет задолженность по уплате коммунальных услуг в общем размере 145 250,66 руб. На основании судебных приказов от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>, от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>, вынесенных мировым судьей судебного участка № 

<

адрес обезличен>, судебным приставом-исполнителем Свердловского ОСП 

<

адрес обезличен> возбуждены исполнительные производства №

<

Номер обезличен>-ИП, 1260762/24/38030-ИП о взыскании с ответчика указанной задолженности.

Таким образом, ответчик не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, не принял заблаговременных и реальных мер по направлению истцу предложения о заключении основного договора купли-продажи, вышеуказанных документов в соответствии с пунктом 6 предварительного договора, что свидетельствует об утрате им интереса к совершению сделки.

Кроме того, 

<

Дата обезличена> истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате суммы задатка в размере 1 000 000 руб. в связи с существенным изменением обстоятельств, о которых истцу было неизвестно в момент заключения предварительного договора, в том числе по причине его дезинформации со стороны ответчика о характеристиках объекта, сокрытия информации о наличии существенных недостатков в объектах недвижимости. Ответ на данную претензию ФИО2 истцу не направил.

Так, подыскивая объекты недвижимости и заключая предварительный договор, ФИО1 руководствовался возможностью использования предлагаемых к продаже нежилых помещений для оказания гостиничных услуг.

Как следует из объявления Агентства CENTURY21 о продаже недвижимости, из сведений электронного справочника 2ГИС, в нежилых помещениях размещается действующий хостел «Созвездия».

Между тем, объекты недвижимости в силу своих конструктивных особенностей не могут использоваться под гостиницу (хостел).

Так, нежилое помещение (

<

Номер обезличен>), назначение: нежилое помещение, общая площадь 44,5 кв. м, кадастровый 

<

Номер обезличен>, расположено в подвальном помещении и, соответственно, не может использоваться для размещения номеров гостиниц (хостела).

Кроме того, функциональное использование объектов недвижимости в качестве нежилых помещений гостиничного назначения для временного проживания граждан невозможно ввиду их несоответствия п. 6.1.3 «СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования», утв. приказом Минстроя России от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>/пр (до 

<

Дата обезличена> - п. 6.1.3 «СП 257.1325800.2016. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования», утв. приказом Минстроя России от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>/пр), пункту 5.12 «СП Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> /пр (до 

<

Дата обезличена> - п. 5.7 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>/пр), поскольку высота (от пола до потолка) жилых комнат в объектах недвижимости составляет 1,96 м вместо минимальных 2,70 м.

До заключения предварительного договора и при его заключении, истцом сообщалось как представителю ответчика, с которым непосредственном был заключен предварительный договор от имени ФИО3, так и представителю Агентства CENTURY21, о приобретении объектов недвижимости в целях осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг. Вместе с тем сведения о несоответствии нежилых помещений вышеуказанным требованиям законодательства ответчиком были сокрыты и выявлены истцом только после заключения предварительного договора и осмотра объектов недвижимости.

С учетом высоты помещений также невозможно их использование для размещения учреждений, предприятий, организаций и т.д., предоставляющих услуги (обслуживание) населению, поскольку в таких помещениях в соответствии с пунктами 4.2.6, 4.2.7 «СП Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06- 2009», утв. приказом Минстроя России от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>/пр, высота помещений не может быть менее 2 м.

Поскольку к указанному в договоре сроку основной договор не был заключен, требований о его заключении в указанный срок ни одна из сторон не направила, а указанные в предварительном договоре объекты недвижимости не перешли в собственность истца, в силу положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, - то денежные средства, внесенные истцом по предварительному договору, подлежат возврату как неосновательное обогащение в силу статьи 1102 ГК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснив, что сообщение риелтором ФИО2 ФИО1 о записи на сделку на 04.12.2024, не может свидетельствовать о направлении ФИО2 предложения о заключении основного договора, поскольку в судебном заседании не представлено документов, подтверждающих наличие у ФИО5 (риелтора) полномочий действовать от имени ФИО2, направлять ему предложение о заключении основного договора. Более того, необходимо отметить, что ни агентство недвижимости, ни риелтор сторонами предварительного договора не являлись. В данном договоре не содержится положений о возможности совершения сторонами юридически значимых действий через агентство недвижимости и риелтора. Факт своевременного направления ФИО2 предложения ФИО6 заключить основной договор стороной ответчика не подтвержден. При таких обстоятельствах у ответчика с момента прекращения действия предварительного договора, с учетом требований статьи 1102 ГК РФ, отсутствуют правовые основания для удержания полученной суммы задатка и возникла обязанность по возврату истцу неосновательного обогащения в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, ссылаясь на то, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, который в сентябре 2024 отказался от исполнения договора, направив в адрес ответчика претензию о возврате денежных средств. Ответчик в свою очередь был намерен заключить основной договор купли-продажи, о чем свидетельствует уведомление, направленное в адрес истца 

<

Дата обезличена>. Более того, риелтор ФИО5 направила посредством мессенджера Вотс Ап сообщение ФИО1 о необходимости явиться в офис ПАО «Сбербанк» на сделку 

<

Дата обезличена>, однако истец не сделку не явился. Также пояснила, что объекты недвижимости продавались именно как нежилые помещения свободного назначения, а не как хостел, что подтверждается объявлениями о продаже объектов и перепиской риелтора ФИО5 с ФИО1 Хостел прекратил свою детальность в октябре 2024 года по личному заявлению ИП ФИО8, которая и занималась ведением указанного бизнеса. 

<

Дата обезличена> между ИП ФИО9 (агент), действующим от имени продавца ФИО2, и покупателем ФИО1 был заключен договор о внесении аванса № 06/08, согласно которому покупатель обязуется приобрести при посредничестве агента спорные объекты недвижимости. В силу п.1.3 договора, до заключения договора купли-продажи объекта, в день подписания данного договора покупатель обязуется внести агенту аванс в счет стоимости объекта в сумме 50 000 рублей. В день передачи аванса до заключения предварительного договора истец осматривал нежилые помещения. В последующем аванс был возвращен ФИО1 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пунктами 2 - 4 статьи 429 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

На основании статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и из выписок ЕГРН следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

нежилое помещение (

<

Номер обезличен>), назначение: нежилое помещение, общая площадь 44,5 кв. м, подвал 1, адрес объекта: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

Номер обезличен>;

нежилое помещение (

<

Номер обезличен>), назначение: нежилое помещение, общая площадь 44,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: 

<

адрес обезличен>, пом. 1 на поэтажном плане, кадастровый 

<

Номер обезличен>;

нежилое помещение (

<

Номер обезличен>), назначение: нежилое помещение, общая площадь 44,5 кв.м, этаж 2, адрес объекта: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

Номер обезличен>.

<

Дата обезличена> между ИП ФИО9 (агент), действующим от имени продавца ФИО2, и покупателем ФИО1 был заключен договор о внесении аванса 

<

Номер обезличен>, согласно которому покупатель обязуется приобрести при посредничестве агента вышеуказанные объекты недвижимости. 

В силу п.1.3 договора, до заключения договора купли-продажи объекта, в день подписания данного договора покупатель обязуется внести агенту аванс в счет стоимости объекта в сумме 50 000 рублей.

Со слов стороны ответчика переданная сумма аванса в размере 50 000 рублей была возвращена ФИО1, что не оспаривалось стороной истца. 

<

Дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи данных объектов недвижимости, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 

<

Дата обезличена> заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости.

Цена приобретаемого покупателем имущества определена в пункте 3 предварительного договора, которая составила 10 350 000 рублей, из которых 1000 000 рублей вносится как задаток и 9 350 000 рублей вносится в день заключения основного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости. Сумма задатка включена в счет оплаты стоимости вышеуказанных объектов. 

В силу п.6 предварительного договора, продавец обязуется собрать и представить для оформления договора купли-продажи документы, а именно: выписку из ЕГРН о государственной регистрации права и технических характеристиках, правоустанавливающие документы, технический паспорт, справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, электроснабжению, не позднее чем за один рабочий день до даты заключения основного договора купли-продажи объектов.

<

Дата обезличена> между истцом и ответчиком заключено соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения.

Во исполнение принятых на себя обязательств истцом ФИО1 продавцу была передана сумма в размере 1000 000 рублей согласно предварительному договору купли-продажи.

Факт получения денежных средств подтверждается распиской в получении денежных средств от 

<

Дата обезличена> и не оспаривается ответчиком.

Пунктом 3 данного соглашения установлены последствия неисполнения сторонами обязательства, обеспеченного задатком, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Между тем, договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был по причине отказа покупателя ФИО1 от его заключения. Причины отказа истец указал следующие: так, после заключения предварительного договора и осмотра объектов недвижимости истцу стало известно, что приобретаемые объекты недвижимости в силу своих конструктивных особенностей не могут использоваться под гостиницу (хостел), тогда как, заключая предварительный договор, истцом сообщалось как представителю ответчика, с которым непосредственном был заключен предварительный договор от имени ФИО2, так и представителю Агентства CENTURY21, о приобретении объектов недвижимости в целях осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг. Нежилое помещение (

<

Номер обезличен>), назначение: нежилое помещение, общая площадь 44,5 кв. м, кадастровый 

<

Номер обезличен>, расположено в подвальном помещении и, соответственно, не может использоваться для размещения номеров гостиниц (хостела). Высота (от пола до потолка) жилых комнат в объектах недвижимости не соответствует строительным нормам и правилам по нормам проектирования и эксплуатации гостиниц, поскольку высота составляет 1,96 м. вместо минимальных 2,70 м. Сведения о несоответствии нежилых помещений вышеуказанным требованиям законодательства ответчиком были скрыты.

Истец полагая, что поскольку ответчик скрыл факты несоответствия приобретаемой по предварительному договору купли-продажи недвижимости, 

<

Дата обезличена> направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате денежных средств в сумме 1000 000 рублей.

Однако требования истца ответчиком оставлены без удовлетворения.

<

Дата обезличена> ФИО2 в адрес ФИО1 посредством почтовой связи было направлено уведомление о необходимости явиться 

<

Дата обезличена> в офис ПАО «Сбербанк» для заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости. Однако указанное уведомление было получено истцом только 

<

Дата обезличена>.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежащее исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

При этом, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Оценивая действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок, суд приходит к выводу, что ФИО2 не уклонялся от заключения основного договора, им предпринимались меры, направленные на заключение основного договора купли-продажи.

При этом суд соглашается с позицией стороны истца о том, что направленное ФИО2 посредством почтовой связи уведомление о явке 

<

Дата обезличена> в офис ПАО «Сбербанк» для заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, не может свидетельствовать о том, что указанная обязанность была исполнена ФИО2 своевременно, поскольку указанное уведомление было направлено лишь 

<

Дата обезличена> и получено истцом 

<

Дата обезличена>. 

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что 

<

Дата обезличена> риелтор ФИО5 направила в адрес ФИО1 посредством мессенджера Вотс Ап сообщение о необходимости явиться на заключение основного договора купли-продажи объектов недвижимости по адресу: 

<

адрес обезличен>. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Судом установлено, что 

<

Дата обезличена> между ФИО2 (принципал) и ИП ФИО9 (агент) заключен агентский договор, согласно которому агент обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала действия, направленные на отчуждение принадлежащего принципалу недвижимого имущества, оговоренного в приложении 

<

Номер обезличен> за сумму вознаграждения, действуя без доверенности, с правом заключения субагенсткого договора с третьими лицами, без права заключения сделок от имени принципала. 

В силу п.3.1 агент представляет принципала в отношениях с третьими лицами в соответствии с условиями настоящего договора, привлекает иных лиц для исполнения настоящего договора без согласования с принципалом, при этом ответственность за их действия несет агент. 

Согласно п 3.2 агент обязан организовать рекламную компанию объекта, направленную на его отчуждение, без согласования с принципалом, организовать показы объекта при отсутствии препятствии со стороны принципала или иных пользователей объекта, подготовить проект предварительного договора купли-продажи, подготовить проект соглашения о задатке, подготовить проект основного договора и акта приема-передачи, подготовить проект расписок, подтверждающих передачу и получение денежных средств, подготовить к проведению сделку по отчуждению объекта, при надлежащем исполнении принципала своих обязательств, оказать содействие в подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, данный перечень обязанностей агента перед принципалом является закрытым и исчерпывающим. 

<

Дата обезличена> между ИП ФИО9(заказчик) и ФИО5 (исполнитель) заключен договор, согласно которому последняя по заданию заказчика своими силами оказывает заказчику комплекс услуг, включающих поиск покупателей и консультирование, связанное с продажей объектов недвижимости. По соглашению сторон комплекс услуг в отношении единицы объекта недвижимости именуется «сопровождение». 

Так, в ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика судом была допрошена в качестве свидетеля ФИО5, которая пояснила, что является риелтором Агентства CENTURY21 на основании гражданско-правового договора от 01.07.2024, заключенного с ИП ФИО9 Указала, что она знакома с ФИО2, поскольку занималась организацией продажи его объектов недвижимости. С ФИО1 она тоже знакома, так как он ранее в данном агентстве приобретал объекты недвижимости. Пояснила, что она присутствовала при заключении предварительного договора, где также присутствовали юрист компании, представитель собственника и представитель ФИО1 Указала, что после того как они приняли задаток, им позвонил ФИО1 и сказал, что сомневается в приобретении данных помещений, поскольку приобретаемые помещения не подходит под деятельность хостела, о чем она сразу сообщила ФИО2 Указала, что в данной сделке она представляла интересы ФИО2 Также пояснила, что она скидывала ссылку на объявление ФИО1, где было написано, что продается нежилое помещение свободного назначения. ФИО1 рассматривал помещения под хостел. Основные документы по объектам недвижимости предоставляются уже на самой сделке. Документы, указанные в п.6 предварительного договора, собственник должен представить агенту недвижимости, и потом агент по недвижимости представляет эти документы покупателю перед сделкой. Задолженность по коммунальным платежам числится на счете физического лица и не является препятствием для заключения сделки. Она звонила ФИО1 и направляла сообщение в мессенджере о необходимости явиться на сделку 

<

Дата обезличена>. ФИО2 приехал на сделку в банк в 

<

адрес обезличен>, она тоже приехала в банк в 

<

адрес обезличен>, но больше никого не было.

Данные свидетельские показания суд в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, принимает в качестве доказательства по делу, поскольку свидетель был предупрежден судом об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации. У суда отсутствуют основания не доверять показаниям указанного свидетеля, поскольку какая-либо заинтересованность в исходе дела у свидетеля отсутствует, судом не установлена. 

Так в силу п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из указанных положений следует, что в целях защиты добросовестных контрагентов представляемого закон допускает наличие отношений представительства в отсутствие его письменного оформления, когда ситуация (обстановка), в которой контрагент общается с представителем противостоящего ему в обязательстве лица, такова, что не порождает обоснованных сомнений в наличии у этого представителя полномочий действовать от имени представляемого.

В действиях риелтора ФИО5 такие полномочия следовали как из агентского договора от 

<

Дата обезличена>, так из обстановки, в частности, ФИО5 занималась сопровождением сделки, вела переговоры как со стороной истца, так и стороной ответчика по поводу продажи спорных объектов недвижимости, присутствовала при заключении предварительного договора купли-продажи, у риелтора был необходимый комплект личных документов для подготовки договора, она обеспечивала доступ в нежилые помещения с целью их осмотра покупателем.

В связи с чем суд приходит к выводу, что риелтор, направляя уведомление в адрес истца о необходимости явиться на заключение основного договора, действовал от имени и в интересах ответчика ФИО2 

По указанным основаниям суд оценивает критически доводы истца о том, что в материалах дела отсутствует подтверждение наличия у риелтора ФИО5 полномочий действовать в интересах продавца. 

Таким образом, действия ответчика свидетельствовали о намерении продавца заключить основной договор купли-продажи.

При этом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих об отказе ответчика как продавца от заключения основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Действия истца, напротив, были направлены на отказ от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, о чем свидетельствует направленная в адрес ответчика претензия от 

<

Дата обезличена>. 

Наличие у истца претензий по несоответствию нежилых помещений требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к гостиницам, хостелам, свидетельствует о возникновении между сторонами спора относительно согласованности условий в части предмета договора купли-продажи, что влечет иные правовые последствия. 

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из приведенных положений закона следует, что условия обязательства определяются договором, требованиями закона и иных правовых актов.

Как следует из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи от 

<

Дата обезличена>, предметом договора являются нежилые помещения, с указанием конкретных характеристик объектов недвижимости.

Кроме того, стороной ответчика в материалы дела представлены размещенные объявления о продаже недвижимости, где также было указано, что предметом продажи являются нежилые помещения свободного назначения. 

При этом доказательств, свидетельствующих о том, что предметом предварительного договора от 

<

Дата обезличена> является именно хостел, либо гостиничный бизнес, в нарушение требований ст. 56 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено. 

Более того, в ходе судебного разбирательства сторона ответчика пояснила, что 

<

Дата обезличена> в день подписания договора аванса и до заключения предварительного договора ФИО1 осуществлял осмотр приобретаемых нежилых помещений. 

Данное обстоятельство также подтверждается условиями договора о внесении аванса, согласно которому до подписания настоящего договора покупатель осмотрел вышеназванный объект недвижимости, полностью удовлетворен его расположением, техническими характеристиками, состоянием (в том числе местоположением стен и коммуникации) и не имеет претензии к агенту или владельцу объекта на момент подписания настоящего договора. 

ФИО1 также не был лишен возможности повторно осмотреть объекты недвижимого имущества, в том числе в привлечением соответствующего специалиста, запросить техническую документацию у продавца, провести экспертизу объектов на соответствие нежилых помещения строительным нормам и правилам, предъявляемым к гостиницам, хостелам.

При этом информацию в части соответствия нежилых помещений указанным строительным нормам и правилам покупатель стал выяснять уже после заключения предварительного договора. 

Ссылка истца на то обстоятельство, что ответчиком не исполнено обязательство по предоставлению комплекта документов, установленных п.6 предварительного договора, не свидетельствует о том, что сделка совершена вследствие нарушения продавцом своих обязательств по соглашению, уклонения продавца от заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом.

На основании вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что заключение основного договора купли-продажи нежилых помещений не состоялось именно по вине покупателя, отказавшегося от исполнения условий предварительного договора, следовательно задаток в сумме 1000 000 рублей остается у стороны продавца - ответчика ФИО2, а, следовательно, в силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации возврату не подлежит.

Таким образом, учитывая в совокупности все обстоятельства дела, положения действующего законодательства, а также представленные доказательства, исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Учитывая, что судом отказано в удовлетворении требований истца, оснований для взыскания судебных расходов также не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд 

<

адрес обезличен> в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий судья: Т.В. Кириллова

Мотивированный текст решения суда изготовлен 

<

Дата обезличена>.