Дело № 3а-26/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Элиста 16 августа 2021 г. 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Панасенко Г.В.,

при секретаре Чимидовой Я.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Белокалитвинский Архпроект» (далее - ООО «Белокалитвинский Архпроект», Общество) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Белокалитвинский Архпроект» обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.

Общество является арендатором земельного участка площадью (данные изъяты).

Согласно приказу Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 1 645 464 руб.

Считая указанную кадастровую стоимость завышенной, Общество обратилось к независимому оценщику на предмет определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость земельного участка составила 845 400 руб. 

Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости затрагивает права Общества как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом приведенных обстоятельств, ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ), Общество просило суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, - 845 400 руб.

В судебном заседании представитель по доверенности административного истца - ООО «Белокалитвинский Архпроект» ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия, администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения участников процесса, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 2 марта 2021 г. № 922, заключенного с администрацией Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, ООО «Белокалитвинский Архпроект» является арендатором земельного участка площадью (данные изъяты).

Срок аренды установлен сторонами по 1 марта 2070 г.

Размер арендной платы за использование указанного земельного участка в силу положений постановления Правительства Республики Калмыкия от 17 января 2014 г. № 15 «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельного участка, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена» формируется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец, как арендатор, имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Утвержденная приказом Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка составила 1 645 464 руб., о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 9 июня 2021 г.

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Белокалитвинский Архпроект» обратилось к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости. 

Согласно отчету № М-6/5 от 29 июня 2021 г. независимого оценщика ФИО2, включенного в реестр оценщиков общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» 7 июля 2008 г. под регистрационным № 004691 (свидетельство № 0023927 от 25 мая 2017 г.), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) составила 845 400 руб.

Изучив представленный административным истцом отчет об оценке, суд находит его достоверным и в целом соответствующим требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки его рыночной стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Представленный административным истцом отчет № М-6/5 от 29 июня 2021 г. подготовлен лицом, обладающим необходимыми специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследований, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Эксперт оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход и метод сравнения продаж. В отчете также изложено обоснование невозможности использования затратного и доходного подходов. В качестве объектов-аналогов оценщик отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены оценщиком. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки, отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики, определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; в нем приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц относительно заявленных административным истцом требований в суд не поступило. Доказательств, опровергающих указанную выше величину рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, указанные лица суду не представили, о назначении по делу оценочной экспертизы они не ходатайствовали. 

С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным указанный в отчете № М-6/5 от 29 июня 2021 г. размер рыночной стоимости земельного участка и приходит к выводу об удовлетворении заявленного административным истцом требования. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Белокалитвинский Архпроект» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью (данные изъяты), по состоянию на 1 января 2019 г. равной его рыночной стоимости в размере 845 400 (восемьсот сорок пять тысяч четыреста) руб.

Датой подачи заявления ООО «Белокалитвинский Архпроект» о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 июля 2021 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Г.В. Панасенко