Дело № 2-1184/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2017 года г.Черногорск 

Черногорский городской суд Республики Хакасия 

в составе председательствующего Дмитриенко Д.М.,

при секретаре Белинской Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Черногорска к ФИО1 о взыскании задолженности и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Черногорска обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка ***ю от *** в сумме 248 871,12 руб., в том числе основного долга в размере 167 142,32 руб. и неустойки в размере 81 728,8 руб., мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды на земельный участок площадью 983 кв.м., расположенный по адресу: *** предоставленный для строительства магазина. Обязательства по внесению арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем у него возникла задолженность в указанном выше размере.

В судебном заседании представитель Администрации г.Черногорска ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, выразил несогласие с представленным ответчиком контррасчетом задолженности по основному долгу и неустойки, указал на отсутствие оснований для снижения неустойки.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск признал в части взыскания основного долга в размере 106 833,35 руб., в удовлетворении остальной части иска просил отказать, поддержал письменные возражения на исковое заявление, в которых указано, что решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.06.2014 по делу № А74-2645/2014 кадастровая стоимость арендуемого ответчиком земельного участка установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 734 163,38 руб. Следовательно, выполненный истцом расчет задолженности за период с 01.01.2014 по 24.07.2014 является неверным, поскольку в данном расчете применена иная кадастровая стоимость земельного участка (2 150 253,52 руб.). Согласно выполненному ответчиком контррасчету размер задолженности составляет 106 833,35 руб. Кроме того, ответчиком заявлено письменное ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, в подтверждение чего ответчиком выполнен расчет процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в размере 8 818,32 руб.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

10.05.2011 между Администрацией г.Черногорска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор *** аренды на земельный участок, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 983 кв.м., расположенный по адресу: *** предоставленный для строительства магазина.

Срок договора ограничен сторонами периодом с 10.05.2011 по 01.01.2013 (п. 2.1 договора).

Если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, то договор считается возобновленным, и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего финансового года. В последующем, если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, договор считается возобновленным и срок его действия устанавливается с 01 января по 30 декабря финансового года (п. 2.10 договора аренды).

Арендная плата в годовом исчислении составляет 129 049,77 руб. Арендная плата за периоды с 11.06.2010 по 31.12.2010, с 01.01.2011 по 30.06.2011 в сумме 90 917,34 руб. уплачивается арендатором в срок до 10.07.011 (п. 2.3 договора аренды).

В последующем арендная плата вносится единовременным платежом до 15 июня текущего года (п. 2.4 договора).

В соответствии с п. 2.7 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором. Изменение арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия № 05 от 23.01.2008 г. осуществляется не чаще одного раза в год в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, перевода земельной участка из одной категории в другую и т.д.

При этом в силу п. 2.8 договора изменение арендной платы в период действия договора не требует его переоформления и доводится до сведения арендатора путем сообщения в средствах массовой информации муниципального образования г.Черногорск и Республики Хакасия.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.05.2017.

19.10.2011 Управлением Росреестра по Республике Хакасия произведена государственная регистрация договора аренды.

Соглашением сторон от 08.08.2011 в договор аренды от 10.05.2011 внесены изменения в части адреса земельного участка (новый адрес – *** 

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данная норма конкретизирована в п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Доводы истца о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы по договору аренды *** ответчиком не оспорены, доказательства погашения основного долга не представлены.

Представленный Администрацией г.Черногорска расчет задолженности ответчика по арендной плате судом проверен и признан верным. 

Согласно указанному расчету сумма задолженности ответчика по арендной плате за период 01.01.2014 по 31.12.2016 составляет 167 142,32 руб., в том числе за 2014 год – 35 154,4 руб., за 2015 год – 61 995,12 руб., за 2016 год – 69 992,8 руб.: 

1) 2014 год:

- 2 150 253,52 х 7,12 % х 1,065 : 365 х 205 = 91 575, 71 руб., где

2 150 253,52 - кадастровая стоимость земельного участка;

7,12 % - коэффициент, устанавливаемый органом исполнительной власти Муниципального образования г.Черногорск в зависимости от вида разрешенного «использования (согласно п.5.3 Постановления № 4408-П от 21.12.2012);

1,065 - коэффициент инфляции;

365 - количество дней в году;

205 - количество дней пользования с 01.01.2014 по 24.07.2014;

- 734 163,38 х 7,12 % х 1,065 : 365 х 160 = 24 403,36 руб., где

734 163,38 - рыночная стоимость земельного участка;

7,12 % - коэффициент, устанавливаемый органом исполнительной власти Муниципального образования г.Черногорск в зависимости от вида разрешенного использования (согласно п. 5.3 Постановления № 4408-П от 21.12.2012);

1,065 - коэффициент инфляции;

365 - количество дней в году;

160 - количество дней пользования с 25.07.2014 по 31.12.2014.

Итого сумма арендной платы за 2014 год: (91 575,71 + 24 403,36. – 80 824,67 руб. (положительное сальдо арендатора на 2014 год) = 35 154,40 руб.

2) задолженность за период неисполнения обязательств с 01.01.2015 по 31.12.2015 составляет:

Ап = 734 163,38 х 7,12 % х 1,186 = 61 995,12 руб.

734 163,38 - рыночная стоимость земельного участка;

7,12 % - коэффициент, устанавливаемый органом исполнительной власти Муниципального образования г.Черногорск в зависимости от вида разрешенного использования (согласно п.5.3 Постановления № 4408-П от 21.12.2012.);

1,186 - коэффициент инфляции;

3) задолженность за период неисполнения обязательств с 01.01.2016 по 31.12.2016 составляет: Ап = 734 163,38 х 7,12 % х 1,339 = 69 992,80 руб.

734 163,38 - рыночная стоимость земельного участка;

7,12 % - коэффициент, устанавливаемый органом исполнительной власти Муниципального образования г.Черногорск в зависимости от вида разрешенного использования (согласно п.4.4 Постановления № 1568-П от 23.05.2015г.);

1,339 - коэффициент инфляции.

Доводы ответчика о необходимости расчета задолженности за период с 01.01.2014 по 24.07.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 734 163,38 руб., подлежат отклонению по следующим мотивам.

В соответствии с ч. 3 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Статья 24.20 Согласно части 5 ст. 24.20 указанного Федерального закона (в действующей редакции) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На момент вынесения Арбитражным судом Республики Хакасия решения от 24.06.2014 по делу № А74-2645/2014 статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» действовала в иной редакции, согласно которой сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости (часть 3).

Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» была изложена в новой редакции, на которую ссылается истец.

Однако согласно ч. 8 ст. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку на момент вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (22.07.2014) исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка уже было рассмотрено Арбитражным судом Республики Хакасия, к спорным правоотношениям подлежит применению прежняя редакция статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости (часть 3).

Таким образом, при расчете суммы задолженности за период с 01.01.2014 по 24.07.2014 Администрация г. Черногорска обоснованно применила кадастровую стоимость земельного участка в размере 2 150 253,52 руб. (сведения о кадастровой стоимости, равной 734 163,58 руб., внесены в ЕГРН 25.07.2014).

Правомерность данной правовой позиции подтверждается выводами, изложенными в Определении Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 2435-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы акционерного общества "ГПЗ-Инвест" на нарушение конституционных прав и свобод частью 8 статьи 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п. 7.2 договора аренды № 2313Ю от 10.05.2011 в случае неуплаты арендных платежей в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, требование о взыскании неустойки предъявлено Администрацией г.Черногорска обоснованно. 

Согласно выполненному Администрацией г.Черногорска расчету размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки за период с 16.06.2014 по 31.12.2016 составляет 81 728,8 руб., в том числе:

2014 год:

35 154,40 х 0,1% х 930= 32 698,80 руб.

35 154,40 - остаток задолженности по арендной плате за 2014 год;

0,1% - неустойка по договору аренды;

930 д. - период пользования с 16.06.2014 по 31.12.2016.

2015 год:

61 995,12 х 0,1% х 565 = 35 030 руб.

61 995,12 - сумма задолженности по арендной плате за 2015 год;

0,1% - неустойка по договору аренды;

565 д. - период пользования с 16.06.2015 по 31.12.2016.

2016 год:

69 992,80 х 0,1% х 200 = 14 000 руб.

69 992,80 - сумма задолженности по арендной плате за 2015 год;

0,1% - неустойка по договору аренды;

200 д. - период пользования с 16.06.2016 по.31.12.2016.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ. согласно которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1).

В пунктах 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Конституционный Суд РФ в Определении от 14.10.2004 N 293-О указал, что в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Исходя из изложенного, учитывая длительность неисполнения ответчиком обязательства, сумму основного долга, размер возможных убытков кредитора, значительное превышение размера договорной неустойки (36,5 % годовых) над действующей ключевой ставкой ЦБ РФ (9 % годовых), длительное непринятие арендодателем мер к взысканию задолженности, суд приходит к выводу о несоответствии предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем размер неустойки подлежит уменьшению до 45 000 руб.

Вместе с тем, оснований для снижения неустойки до 8 818,32 руб. путем ее расчета по ставке, предусмотренной п. 1 ст. 395 ГК РФ, суд не находит. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 321,42 руб., от уплаты которой Администрация г.Черногорска освобождена в силу подп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации г.Черногорска задолженность по договору аренды *** в размере 212 142 руб. 32 коп., в том числе основной долг за период с *** по *** в размере 167 142 руб. 32 коп. и неустойку за период с *** по *** в размере 45 000 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 321 руб. 42 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.М. Дмитриенко

Справка: мотивированное решение изготовлено 10.07.2017.