РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Москва 18 марта 2025 года

Солнцевский районный суд города Москвы в составе судьи Шилкина Г.А., при секретаре Синеве И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-313/25 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков, компенсации морального вреда,- 

установил:

Истец обратилась в суд с указанным иском, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства на устранение строительных недостатков в размере 932805 руб. 30 коп.; неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в размере 726323 руб. 93 коп. за период с 31.12.2023 года по 22.03.2024 года; компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.; штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу истца; расходы по проведению досудебной оценки в размере 11000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 60000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9791 руб. 29 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Истец выполнила свои обязательства по оплате объекта долевого участия в строительстве. Застройщик свои обязательства выполнил ненадлежащим образом – своевременно объект истцу не передал. За нарушение срока передачи объекта с застройщика подлежит взысканию неустойка. В переданной истцу квартире выявлены недостатки. Истец является участником долевого строительства, приобретала квартиру для личных нужд, а потому ответчик должен выплатить предусмотренные действующим Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» N 214-ФЗ от 30.12.2004 года неустойку и штраф, а также возместить расходы на устранение строительных недостатков. Для защиты своих нарушенных прав истец была вынуждена обратиться в суд с иском, понеся дополнительные расходы. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред. 

Истец ФИО1 в суд не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.

 Представитель ответчика в суд не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. До судебного разбирательства представитель ответчика ФИО2 представила возражения на исковое заявление, в которых просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, снизить размер взыскиваемых сумм, отсрочить исполнение решения суда.

 Изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

29 июля 2021 года между застройщиком ООО «СЗ «Самолет-Заречье» и участниками долевого строительства ФИО1, ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № .... по постройке многоквартирного дома по адресу: ....; объект долевого строительства – жилое помещение (квартира) по вышеуказанному адресу со следующими характеристиками: ...., общая проектная площадь 36,50 кв.м., количество комнат 1. Стоимость объекта долевого строительства – 8203960 руб. 10 коп.

Участники долевого строительства полностью исполнили свои обязательства по оплате объекта долевого строительства. Согласно п.2.5 Договора № .... срок передачи объекта долевого строительства не позднее 30.12.2023 года. Объект долевого строительства передан участникам долевого строительства застройщиком по передаточному акту 10.05.2024 года.

С целью недопущения разделения взыскиваемых сумм, ФИО3 не возражает против взыскания всей суммы в пользу ФИО1, самостоятельных требований к ответчику не выдвигает. 

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч.1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч.2).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3).

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Закон, его статья 4, а также условия договора прямо связывают срок завершения строительства со сроком получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и, соответственно, со сроком передачи построенного объекта участнику долевого строительства. 

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности на неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в редакции Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 года № 1916 в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г., включительно, размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 1 июля 2023 года – 7, 5 %. 

Таким образом, размер неустойки в соответствии с заявленными требованиями за период с 31.12.2023 года по 22 марта 2024 года составит: 8203960 руб.10 коп. х 7,5% /150 х 82 дня просрочки = 336362 руб. 36 коп.

При рассмотрении вопроса о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд исходит из того, что на основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение прав потребителя, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (при условии заявления должника о таком уменьшении). В письменных возражениях на иск представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Руководствуясь положениями ст. 333, п. 6 ст. 395 ГК РФ, учитывая разъяснения, изложенные в п.п. 75, 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, цену договора, длительность периода нарушения и причины нарушения обязательств ответчиком, указанные в представленных суду документах, принятие ответчиком мер к выполнению своих обязательств, степень выполнения им своих обязательств, последствия для истца, наступившие вследствие нарушения ответчиком своих обязательств, суд полагает, что соразмерным, справедливым и разумным размером неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, будет являться денежная сумма в размере 200000 руб.

При приеме квартиры в результате ее осмотра был выявлен ряд недостатков объекта долевого строительства.

По инициативе истца произведена строительно-техническая экспертиза по установлению стоимости затрат по восстановительному ремонту квартиры, согласно заключению которой, объект долевого строительства – квартира, имеет ряд дефектов, стоимость работ и материалов, необходимых для их устранения, составляет сумму в размере 932805 руб. 30 коп.

Истцом в адрес ответчика 30.05.2024г. была направлена претензия с требованием возмещения стоимости восстановительных работ и выплате неустойки.

Претензия истца в адрес ответчика осталась без ответа, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд.

Ответчик возражал против экспертного заключения, предоставленного истцом, ходатайствовал о назначении судебной строительно-технической экспертизы. 

По настоящему делу по ходатайству представителя ответчика определением суда от 02 декабря 2024 года была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Эксперты установили, что неустранимые недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению, отсутствуют. Выявленные недостатки являются устранимыми во время проведения ремонтно-отделочных работ. Причиной выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в процессе строительства. Стоимость работ и материалов по устранению выявленных недостатков составляет 627069 руб.

Суд доверяет заключению судебной экспертизы, признает его достоверным и научно обоснованным. Эксперты имеют высшее образование и продолжительный стаж работы по специальности, не заинтересованы в исходе дела, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в их распоряжении имелись все материалы дела.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч.1, ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 29.12.2023 года № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего постановления акта осмотра с участием специалиста. Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства. В случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный настоящим постановлением, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость устранения строительных недостатков, определенная заключением судебной строительно-технической экспертизы в размере 627069 руб.

Довод о том, что общая сумма расходов на устранение недостатков и иных штрафных санкций, подлежащая взысканию в пользу истца не может превышать 3% от цены договора в соответствии с ч.4 ст.10 ФЗ № 214-ФЗ, суд не принимает во внимание, поскольку права и обязанности сторон возникли до 01.01.2025 года. 

 Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно п.2 ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку ответчик длительное время не устранял недостатки в квартире истца, в результате чего истец была вынуждена обратиться с иском в суд, суд признает, что действиями ответчика истцу причинен моральный вред, однако размер требуемой истцом компенсации морального вреда 50000 руб. суд признает завышенным и присуждает ответчика компенсировать истцу моральный вред в сумме 10000 руб. 

Согласно п.3 ст.10 Федерального закона №266-ФЗ от 8 августа 2024 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 22 марта 2024 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. 

В соответствии с вышеприведенными постановлением Правительства РФ, и в связи с тем, что претензия в адрес ответчика о возмещении стоимости строительных недостатков была направлена в период действия моратория на взыскание штрафов (30.05.2024 г.), суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа в период действия моратория.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца документально подтвержденные расходы по проведению досудебной оценки в размере 11000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9791 руб.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец, представив подтверждающие документы, просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы на оплату услуг представителя в размере 60000 руб. Суд, учитывая сложность дела, признает эту сумму несоразмерной и присуждает ответчика возместить истцу расходы на представителя в размере 30000 руб.  

Кроме того, поскольку согласно Постановлению Правительства РФ от 26.12.2024 года № 1916 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнение решения суда на срок до 30 июня 2025 года включительно.

 На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

решил:

Иск ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства 200000 руб., расходы на устранение строительных недостатков 627069 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., расходы по проведению досудебной оценки в размере 11000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9791 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.  

Отсрочить исполнение решения суда на срок до 30 июня 2025 года включительно.  

 Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Солнцевский районный суд г.Москвы.

 Судья Шилкин Г.А.

Решение в окончательной форме принято 19 марта 2025 года.