Дело №3а-19/2025

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

18 апреля 2025 г. г.Элиста 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кутлановой Л.М., 

при секретаре Чимидовой Я.В., 

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 

<

данные изъяты> к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости сооружения в размере рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением и в обоснование заявленного требования указала, что ей на праве собственности принадлежит сооружение с кадастровым номером №, 

<

данные изъяты>, местоположение: 

<

адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Решением Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 августа 2024 г., вступившим в законную силу, установлена кадастровая стоимость сооружения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 5679000 рублей по состоянию на 1 января 2021 г. 

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 г. №145-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. По состоянию на 1 января 2023 г. кадастровая стоимость сооружения составляет 74168476 рублей 32 копейки. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком ООО «Волгоград-Консалтинг» 

<

данные изъяты> в отчете об оценке от 25 декабря 2024 г. №24/12/25 в размере 6168000 рублей. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению размера уплачиваемого налога на имущество физических лиц. Просит суд установить кадастровую стоимость сооружения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 6168000 рублей по состоянию на 1 января 2023 г.

В отзыве Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» от 31 января 2025 г. указывается на несоответствие отчета об оценке от 25 декабря 2024 г. №24/12/25 требованиям ФЗ №135 и ФСО.

В возражении от 6 февраля 2025 г. представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО2, ссылаясь на отзыв Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», указывает, что в отчете имеются несоответствия, которые существенно влияют на величину рыночной стоимости. Объект недвижимости с кадастровым номером № учтен в ЕГРН с площадью равной 2679,1 кв.м. Проведенный Бюджетным учреждением Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» анализ показал, что площадь спорного объекта является суммой площадей застройки составных частей производственно-технологического комплекса: площадь здания операторской 37,92 кв.м., площадь сарая 9,2 кв.м. по внутреннему обмеру, площадь асфальто-бетонного покрытия и других частей по наружному обмеру указывает на то, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются некорректными. Таким образом, при определении кадастровой стоимости спорного объекта Бюджетным учреждением Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» не допущено ошибок, указывающих на неточность в расчетах или нарушение требований методических указаний о государственной кадастровой оценке, а сведения из ЕГРН являются основными характеристиками, используемыми при расчете кадастровой стоимости, при этом их актуализация находится исключительно в ведении правообладателя. Учитывая тот факт, что сведения, содержащиеся в ЕГРН являются некорректными и по настоящее время не исправлены, каждый последующий тур государственной кадастровой оценки будет причиной некорректной кадастровой стоимости спорного объекта. 

10 февраля 2025 г. в суд поступило ходатайство представителя Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО2 о назначении по настоящему административному делу судебной экспертизы.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 19 февраля 2025 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» Чичкан 

<

данные изъяты>, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения. 

10 апреля 2025 г. в суд поступило заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО3 №86 от 25 марта 2025 г. 

10 апреля 2025 г. производство по административному делу возобновлено, административное дело назначено к судебному разбирательству на 18 апреля 2025 г. в 9 часов 30 минут. 

16 апреля 2025 г. в суд поступили письменные пояснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО4 об удовлетворении административного искового заявления, установлении кадастровой стоимости сооружения с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2023 г. в размере рыночной стоимости 9189395 рублей, дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2024 г., применении кадастровой стоимости с 1 января 2024 г., просит взыскать судебные расходы на проведение первичной судебной экспертизы в разумном размере с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, возражает против назначения повторной и/или дополнительной судебной экспертизы по делу. 

В заявлении от 16 апреля 2025 г. представитель административного истца ФИО1 - ФИО4 просил рассмотреть дело в его отсутствие в связи с выбытием за пределы РФ с 16 по 24 апреля 2025 г., он и ФИО1 о дате судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Административный истец ФИО1, представители административных соответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Калмыкия, представители заинтересованных лиц Администрации Малодербетовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия, Правительства Республики Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. 

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом заявления о рассмотрении дела в отсутствие, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц, исходя из положений статей 399 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ), признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса.

Здание, сооружение в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ, относятся к объектам налогообложения.

В силу пункта 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником сооружения с кадастровым номером 08:05:000000:214 -дата государственной регистрации права 21 декабря 2017 г. по настоящее время. 

Из сообщения Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 30 января 2025 г. следует, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № внесены Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) 26 января 2014 г. в результате проведенных работ по верификации сведений на основании протокола 4.5 Росреестра Республики Калмыкия от 5 декабря 2013 г. Изменения в основные сведения об объекте недвижимости с момента постановки на государственный кадастровый учет и по настоящее время не вносились. Иные сведения о собственниках, арендаторах, субарендаторах объектов недвижимости в ЕГРН отсутствуют. Кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 74168476 рублей 32 копейки определена Бюджетным учреждением Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» в связи с проведением в 2023 г. на территории республики государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, результаты которой утверждены Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям по Республике Калмыкия от 11 сентября 2023 г. №145-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест». Дата определения - 1 января 2023 г. Период применения - с 1 января 2024 г. по настоящее время. 

Принимая во внимание, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости, результатами кадастровой оценки затрагиваются ее права и обязанности как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление, указанные результаты кадастровой оценки могут быть оспорены ей в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). 

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. 

Из статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, индивидуальный предприниматель ФИО1 в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет №24/12/25, выполненный 25 декабря 2024 г. оценщиком ООО «Волгоград-Консалтинг» 

<

данные изъяты>., из которого следует, что по состоянию на 1 января 2023 г. рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером №, рассчитанная доходным подходом с учетом округления, составляет 6168000 рублей.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Бюджетным учреждением Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» приведены доводы о том, что в п. 13.2.9 отчета в расчете ставки капитализации нет ссылки на источник информации о показателе безрисковой ставки - 10,40 % (нарушение пп.8 п.II ФСО VI); в таблице 6 «Основные показатели экономической деятельности АЗС» указаны данные операционной деятельности на ретроспективные даты, не раскрыт объем информации об экономических показателях хозяйственной деятельности АЗС (доходы, расходы и налоговая декларация), позволяющий провести проверку и убедиться в достоверности данных, применяемых в расчете доходного подхода (нарушение пп.3 п.I ФСО VI). 

Из письменных пояснений оценщика Общества с ограниченной ответственностью «Волгоград-Консалтинг» 

<

данные изъяты> следует, в п. 13.2.3 Отчета на стр.22 указано: «В качестве безрисковой ставки была принята эффективная доходность к погашению по государственным облигациям РФ»; в п. 13.2.5. Отчета на стр.24 указано: «Среднерыночная доходность десятилетних облигаций ОФЗ РФ за декабрь 2022 года - 10,4%». Таким образом, в отчете указана ссылка на сайт Банка России раздел «Базы данных», которые находятся в свободном доступе, требования ФСО VI соблюдены. Расчеты среднего значения доходности десятилетних облигаций ОФЗ по приведенным Банком России данным за декабрь 2022 г. с учетом округления дали значение 10,4% (замечание 1). В расчетах использовались экономические показатели хозяйственной деятельности ИП ФИО1 по АЗС за период 2018-2022 г.г. (выручка, покупная стоимость, расходы), обобщенные в справке (прилагается к отчету). Показатели справки составлены на основании налоговых деклараций по УСН, материального отчета АЗС, справок-отчетов кассира-операциониста, первичных учетных документов (счета-фактуры, акт приема-передачи по отпуску электроэнергии), приказов о приеме на работу, справки по форме 2-НДФЛ за указанные годы (замечание 2). 

Поскольку устранение возникших у суда сомнений в обоснованности выводов оценщика 

<

данные изъяты> без определения достоверной рыночной стоимости объекта оценки, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, невозможно, суд пришел к выводу о необходимости проведения по делу судебной оценочной экспертизы. 

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО3 №86 от 25 марта 2025 г., вывод по вопросу 1: оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета №24/12/25, выполненного 25 декабря 2024 г. оценщиком ООО «Волгоград-Консалтинг» 

<

данные изъяты>., к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к конкретному подбору объектов-аналогов, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. При определении факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, обнаружены ошибки. При выполнении математических действий ошибки не допускались. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. Вывод по вопросу 2: действительная стоимость сооружения с кадастровым номером №, 

<

данные изъяты>, местоположение: 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2023 года составила 9189395 рублей. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной оценочной экспертизы эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО3 №86 от 25 марта 2025 г. содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. 

Экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта экспертизы, которые имеют специфику, влияющую на результаты определения стоимости объекта экспертизы, состав оцениваемого сооружения и характеристика конструктивных элементов строений, основные показатели финансово-хозяйственной деятельности за последние пять лет. 

Установлено, что исследуемое сооружение представляет собой автозаправочную станцию и находится на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., который выделен для размещения автозаправочной станции. Объект экспертизы расположен вне границ населенных пунктов вдоль автодороги общего пользования федерального значения Р-22 «Каспий» на территории Малодербетовского района Республики Калмыкия. Подъезд осуществляется по дороге с твёрдым покрытием. Оцениваемое сооружение -стационарная АЗС на 110 куб.м. (

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>») представляет собой имущественный комплекс, в состав которого входят здание операторской с пристройкой, навес, сарай и уборная, хранилище на 4 резервуара по 25 куб.м. и хранилище на 1 резервуар емкостью 10 куб.м., асфальтобетонное покрытие. Все перечисленные объекты введены в эксплуатацию в 2004 г., на дату оценки находились в рабочем состоянии и эксплуатировались по своему прямому назначению. Объем реализации нефтепродуктов на АЗС 

<

данные изъяты> за последние пять лет (2018-2022 г.г.) составил, в среднем, 

<

данные изъяты> тысяч литров в год. Помимо реализации нефтепродуктов на 

<

данные изъяты> осуществляется розничная торговля сопутствующими товарами. 

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта экспертизы на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, показал, что имеются предпосылки повышения спроса на объекты недвижимости и, соответственно, роста цен на объекты недвижимого имущества. 

Для определения стоимости недвижимости экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п.10 «Оценка недвижимости (ФСО №7)»). Согласно изложенной экспертом сегментации, объект экспертизы относится к сегменту коммерческой недвижимости, это единый недвижимый комплекс, представляющий собой автозаправочную станцию стационарную, общего пользования, традиционную, с подземным расположением резервуаров, дорожную, являющеюся объектом придорожного сервиса. 

В результате анализа рынка продаж АЗС непосредственно в Республике Калмыкия предложений о продаже недвижимости не обнаружено. Учитывая функциональное назначение объекта экспертизы, была проанализирована информация по сделкам не только в Республике Калмыкия, но и в граничащих с ней регионах: в Республике Дагестан, Астраханской области, Волгоградской области, Ростовской области. Эксперт провел всесторонний анализ публичных оферт по продаже АЗС за период в 12 месяцев по даты оценки: с 1 января по 31 декабря 2022 г. Все предложения о продаже экспертом были найдены на сайтах https://архивоценщика.рф/ и https://ruads.net, предложения о продаже доступны по ID объявления и представлены в таблице №8. Согласно статистическим показателям по рынку продаж АЗС, средняя цена предложения о продаже АЗС составляет - 22046125 рублей, минимальная цена - 8000000 рублей, максимальная цена - 50000000 рублей. По результатам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, экспертом установлено, что для объекта экспертизы основными ценообразующими параметрами (параметрами, которые формируют и влияют на рыночную стоимость объекта) являются следующие факторы: условия финансирования, условия платежа, форма продажи, дата предложения, возможность торга, местонахождение, передаваемое имущественное право, общая площадь земельного участка и улучшений, оборудование и сопутствующий сервис, цена и прокачка ГСМ, принадлежность к крупной сети. Объект оценки - это объект нежилого назначения (сооружение), который используется в качестве стационарной автозаправочной станции. Исходя из целей оценки, конструктивных особенностей объекта, исследования рынка недвижимости сделан вывод, что использование исследуемого объекта по своему прямому назначению соответствует наиболее эффективному использованию. 

Экспертом осуществлен выбор подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 

Вывод эксперта о рыночной стоимости сооружения основан на применении затратного и доходного подходов. 

В обоснование применения затратного подхода эксперт указал, что, согласно подпункта «а» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Так как объектом экспертизы является АЗС, состоящая из зданий и сооружений, экспертом сделан вывод о целесообразности применения затратного подхода. При применении доходного подхода рыночная стоимость АЗС обычно определяется методом прямой капитализации, поскольку имеются основания для предположения о неизменности денежных потоков. С учетом наличия информации о финансово-хозяйственной деятельности оцениваемой АЗС за 5 лет, предшествующих дате оценки, в рамках экспертизы сделан вывод о применении доходного подхода определения рыночной стоимости АЗС. Отказ от применения сравнительного подхода мотивирован тем, что информации, которая содержится в объявлениях, недостаточно для проведения расчетов: отсутствуют сведения об объеме и количестве емкостей для хранения ГСМ, о количестве и типе ТРК, о наличии сопутствующих сервисов, об объеме выручки и размере затрат АЗС. С учетом того, что данная информация является ретроспективной, запросить ее у продавцов не представляется возможным. Перечисленные причины не позволяют с достаточной достоверностью рассчитать рыночную стоимость объекта экспертизы. Использование сравнительного подхода может привести к недостоверным результатам и в экспертном заключении не применяется. 

Рыночная стоимость объекта экспертизы, полученная в рамках затратного подхода по состоянию на 1 января 2023 г., составила 11931731 рубль 91 копейка. 

Для расчета стоимости нового строительства (затрат на создание объекта) в заключении в рамках затратного подхода использован метод удельных затрат на единицу площади или объема (метод сравнительной единицы). Учитывая функциональное назначение объекта экспертизы, для определения затрат на замещение зданий и сооружений использовались Сборники укрупненных показателей стоимости строительства: Общественные здания (2023) (Россия), Сооружения городской инфраструктуры (2023 (Россия), Благоустройство территорий (2023) (Россия). 

Расчеты стоимости замещения объектов и стоимости объекта с учетом накопленного износа представлены в таблицах №12 и №13. В соответствии с аналитическими исследованиями https://statrielt.ru состояние объекта охарактеризовано экспертом как «удовлетворительное, несовременное, эксплуатируемое». С учетом фактического возраста размер совокупного износа определен по нижней границе предложенного диапазона - 0,59 или 41%. 

Рыночная стоимость объекта экспертизы, полученная доходным подходом по состоянию на 1 января 2023 г., составила 8014107 рублей 8 копеек. 

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена методом прямой капитализации. Выбор указанного метода обусловлен тем, что объект оценки с крайне продолжительным сроком полезного использования, чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным и стабильным в течение срока эксплуатации, ставку капитализации можно определить с высокой долей достоверности. Коэффициент капитализации определен с помощью справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 - 11,4%. 

По итогам согласования полученных результатов определения стоимости объекта экспертизы экспертом установлено, что рыночная стоимость сооружения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 9189395 рублей. 

Изучение исследовательской части заключения показало, что используемые экспертом методики, размеры примененных коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Математических и технических ошибок в расчетах эксперта, повлиявших на итоговый результат, не выявлено. Введенные экспертом корректировки мотивированы, их значения подтверждены. Итоговые выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Введение дополнительных корректировок не требовалось.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

Экспертом ФИО3 проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт ФИО3 предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Предусмотренных законом оснований назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усматривает. 

Лицами, участвующими в деле, мотивированные возражения, замечания, касающиеся достоверности выводов эксперта, а также доказательства, опровергающие выводы, изложенные в заключении эксперта, либо содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлены.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта ФИО3 лицами, участвующими в деле, не представлено, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

С учетом вышеизложенного суд признает заключение эксперта №86 от 25 марта 2025 г. надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. 

Отчет об оценке №24/12/25, выполненный 25 декабря 2024 г. оценщиком ООО «Волгоград-Консалтинг» 

<

данные изъяты>., не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку опровергается заключением эксперта №86 от 25 марта 2025 г., согласно которому оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета №24/12/25, выполненного 25 декабря 2024 г. оценщиком ООО «Волгоград-Консалтинг» 

<

данные изъяты>., к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к конкретному подбору объектов-аналогов, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. При определении факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, обнаружены ошибки. При выполнении математических действий ошибки не допускались. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Калмыкия 28 декабря 2024 г. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в размере 97700 рублей, суд приходит к следующему. 

Согласно заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» от 25 марта 2025 г. №86-2 стоимость проведения экспертного исследования составила 97700 рублей. Стоимость одного нормо-часа работы эксперта составляет 1000 рублей, на экспертизу было затрачено 97,7 нормо-часов. 

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108). 

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Приведенные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации необходимо применять с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г.№ 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». 

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 74168476 рублей 32 копейки и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 № 145-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест».

Судом установлено, что кадастровая стоимость сооружения (74168476 рублей 32 копейки) превышает итоговую величину рыночной стоимости сооружения, установленную судом в качестве кадастровой (9189395 рублей), в 8 раз (процент расхождения 87,61%). 

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу, как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении, суд приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в обозначенных размерах не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методик определения кадастровой стоимости или при их применении к конкретному объекту недвижимости. 

Со стороны административного истца каких-либо действий, которые могли бы свидетельствовать о злоупотреблении правом, не усматривается, бремя несения судебных расходов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости сооружения, не может возлагаться на административного истца, который при обращении в суд за судебной защитой действовал добросовестно в целях устранения нарушения его прав. 

Размер подлежащих взысканию денежных средств в счет оплаты услуг эксперта в сумме 97700 рублей подтверждается письменными доказательствами, отвечающими требованиям допустимости и достоверности. Финансово-экономическое обоснование стоимости выполненных работ не содержит данных, указывающих на ее завышение. Размер судебных расходов находится в диапазоне региональных расценок за подобные экспертизы. 

С учетом изложенного, расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 97700 рублей подлежат возмещению с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

Доводы Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, изложенные в возражении о том, что сведения, содержащиеся в ЕГРН являются некорректными и по настоящее время не исправлены, каждый последующий тур государственной кадастровой оценки будет причиной некорректной кадастровой стоимости спорного объекта не могут быть учтены при распределении судебных расходов. 

Административными ответчиками относимых и допустимых доказательств, с достоверностью подтверждающих изменение качественных или количественных характеристик сооружения, в том числе исходя из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, документов технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости, фактического использования, не представлено.

Административный истец реализовала право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты ее права и обязанности.

Руководствуясь статьями 106, 108, 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 

<

данные изъяты> удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость сооружения с кадастровым номером №, 

<

данные изъяты> местоположение: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 9189395 (девять миллионов сто восемьдесят девять тысяч триста девяносто пять) рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы №86 от 25 марта 2025 в размере 97700 (девяносто семь тысяч семьсот) рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2024 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Л.М.Кутланова 

Мотивированное решение составлено 21 апреля 2025 г.