Дело № 2-2795/2024

УИД 50RS0052-01-2024-001855-65

Решение

 в окончательной форме изготовлено 29.11.2024 

Решение

Именем Российской Федерации

22 ноября 2024 года г.о. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Жуковой К.В.,

при секретаре судебного заседания Ольховик С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10 к ФИО1 ФИО11, ФИО7 ФИО12 о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

Установил:

ФИО2, уточнив требования, обратилась в Щёлковский городской суд Московской области с вышеуказанным иском к ФИО1 ФИО13, ФИО7 ФИО14 о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, мотивируя требования следующим. 

С 1995 года по 2005 год истец ФИО1 ФИО15 состояла в зарегистрированном браке с ФИО1 ФИО16, в ДД.ММ.ГГГГ году родилась дочь ФИО3. 

Истец является сособственником двухкомнатной квартиры № № с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, общей площадь: 50,2 кв.м., жилой площадью 29,80 кв.м., доля в праве 1/3. Другими сособственниками являются ФИО1 ФИО17, ФИО1 ФИО18 доля в праве 1/3 за каждым.

Летом 2023 года, бывший супруг истца, ФИО1 ФИО19, принял решение о продаже своей 1/3 доли квартиры № № по адресу: 

<

адрес>.

В ходе переговоров ФИО4 и его представитель предложили истцу выкупить его долю за 1 800 000,00 рублей, с чем истец не согласилась ввиду ее необоснованности и явно завышенной, по сравнению с рыночной, стоимостью на рынке недвижимости, в связи с чем истец предложила выставить на продажу всю квартиру целым объектом, а полученные от продажи денежные средства в равных долях между всеми сособственниками разделить, с чем ФИО4 и его представитель согласились.

17 августа 2023 года между ФИО2 в качестве «Заказчика» и Компанией ООО МАН «ДЕЛОВОЙ МИР» в качестве «Исполнителя» был заключен Договор № на продажу Объекта недвижимости, со сроком действия до 17 февраля 2024 года. Согласно п. 2.3. Договора, «Заказчик» поручил представителю ответчика ФИО6 подписать договор оказания риэлтерских услуг c Покупателем, с принятием авансового платежа (задаток) за Объект.

По условиям заключенного Договора №-С на продажу Объекта недвижимости общая стоимость доли истца и доли ФИО1 ФИО20 была определена сторонами в размере до 3 700 000,00 рублей, при этом, Дополнительным условием является обязательство Компании ООО МАН «ДЕЛОВОЙ МИР» о том, что взамен продаваемой доли будет приобретена жилая недвижимость по возможности в 

<

адрес> с бюджетом от 3 700 000,00 рублей.

Во исполнение договоренности, собственником третьей доли спорной квартиры ФИО1 ФИО21 28 августа 2023 года ФИО4 была выдана нотариально оформленная доверенность.

Однако, в дальнейшем, ни ответчиком ФИО4, ни третьим лицом ООО МАН «ДЕЛОВОЙ МИР» взятые обязательства по продаже спорной квартиры целым объектом не исполнены, что повлекло за собой возникновение неблагоприятных и опасных последствий как для истца, так и для собственника третьей доли ФИО5 

07.12.2023 г. истец узнала, что ФИО4 передал в собственность свою 1/3 долю квартиры ФИО7 за 1800 000 рублей.

Считает, что передача ФИО4 своих прав собственности на свою 1/3 долю в квартире ФИО7 ФИО22, при наличии договоренности о продаже квартиры, путем оформления спорного договора купли-продажи доли от 29 ноября 2023 года незаконна.

На основании изложенного, истец просит суд признать Договор купли-продажи 1/3 доли квартиры № № по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между «Продавцом» ФИО1 ФИО23 и «Покупателем» ФИО7 ФИО24, недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно, возвратить сторонам сделки все полученное по Договору. 

В судебном заседании истец и действующий на основании доверенности его представитель, являющийся также представителем третьего лица ФИО5, требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях. Полагали, что оспариваемый договор ничтожен в силу того, что стоимость доли квартиры завышена, при этом, истец не намерена в настоящее время распоряжаться своей долей, планирует пользоваться квартирой. 

В судебном заседании ответчик ФИО4 возражал против удовлетворения требований, просил отказать в иске, не считал стоимость доли завышенной, а также отрицал пояснения истца о том, что устанавливаемая им стоимость доли изменялась. 

Третье лицо ФИО7, являющийся также представителем ответчика ФИО7, возражал против удовлетворения исковых требований, высказывал намерения купить за ту же стоимость долю истца. 

Третьи лица и их представители - нотариус ФИО8, ООО МАН «Деловой Мир», Управление Росреестра по Московской области, в судебное заседание не явились, извещены о его проведении должным образом.

Выслушав явившиеся стороны и их представителей, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд, приходит к следующему. 

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Статья 12 ГК РФ определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными законом.

Вместе с тем, способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем, стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Гражданские права защищаются с использованием способов защиты, которые вытекают из существа нарушенного права и характера последствий этого нарушения. Выбор способа защиты права осуществляется истцом. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Ненадлежащий способ защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Статьей 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N (2019) иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Избрав способ защиты права - признание права отсутствующим, истцу необходимо обосновать незаконность (ошибочность) регистрации права собственности ответчиков на спорный объект недвижимости.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из положений пункта 1 статьи 161 ГК РФ следует, что сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки.

Как-то предусмотрено статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). 

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Абзацем 1 пункта 1, пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). 

По смыслу приведенных норм права мнимая сделка совершается для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей. Мнимая сделка не исполняется ее сторонами. 

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения. 

Как установлено судом и следует из материалов дела истец ФИО2 владеет на праве общей долевой собственности 1/3 долей квартиры с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, № общей площадь: 50,2 кв.м., на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2003. 

Другими сособственниками являются ФИО1 ФИО25, ФИО1 ФИО26, по 1/3 доле в праве у каждого.

В обоснование заявленных требований Истец указывает, что летом 2023 года ФИО1 ФИО27, принял решение о продаже своей 1/3 доли квартиры, что также подтверждается нотариально заверенным заявлением от ДД.ММ.ГГГГ об информировании ФИО2 о намерении продать спорную долю в праве собственности на квартиру за 1 800 000 руб., копия которого представлена в материалах дела (л.д. 23). 

Вместе с тем, что также не оспаривалось ответчиком ФИО4, приобрести истец долю отказалась, однако, были предприняты попытки совместно продать всю квартиру, для чего был заключен договор с ООО МАН «ДЕЛОВОЙ МИР», в обязанности которого по заключенному с ФИО2 договору входила продажа Объекта недвижимости, с общей стоимостью доли истца и доли ФИО5 в размере до 3 700 000,00 руб., а также приобретение недвижимости по возможности в 

<

адрес> с бюджетом от 3 700 000,00 руб.

Однако, что также не оспаривалось сторонами в судебном заседании, ответчик ФИО4 отказался от совместной продажи долей, поясняя это тем, что процесс по реализации такого варианта распоряжения недвижимостью был слишком долгим и без ясного результата.

Как следует из материалов дела ФИО4 заключил договор купли-продажи с ФИО7, действующим от имени ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого ФИО4 продал 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № № с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, за стоимость в размере 1 800 000 руб. (л.д. 123)-125. 

Статьей 250 ГК РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В соответствии с в абз. 4 п. 14 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку п. 2 ст. 250 ГК РФ установлены иные последствия такого нарушения.

Как следует из материалов дело о своем нарушенном праве истец узнал 07.12.2023 года, получив выписку на объект недвижимости из ЕГРН. 

В соответствии с буквальным содержанием п. 1 ст. 250 ГК РФ, последствием нарушения преимущественного права покупки является возможность для лица, чье право преимущественной покупки нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору - п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Вместе с тем, истцом требования о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажу, заключенному между ФИО4 и ФИО7, в установленном законом порядке, после того как ей стало известно о своем нарушенном праве, не заявлялись.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», требование о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты права, и его применение возможно только в случае исчерпания иных способов защиты права.

Как усматривается из материалов дела, истец не лишен права пользования спорной квартирой, принадлежащем ей на праве общей долевой собственности. Доказательств того, что сособственник ФИО7 препятствует истцу в пользовании принадлежащим ей имуществе, или оспаривает её право на пользование квартирой, в материалы дела в нарушение ст. 56 ГПК Российской Федерации не представлено.

С требованием о возмездном приобретении права на спорную 1/3 долю квартиры истец к ответчикам не обращалась, также как не обращалась с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Таким образом, из анализа установленных по делу обстоятельств, на основании изложенных выше норм права, довод истца о том, что совершенная сделка купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру ничтожна, в силу завышенной стоимости, что подтверждается заключением эксперта, отсутствии передачи денежных средств в полном объёме, как указано в расписке, а также в связи с тем, что деятельность ответчика ФИО7 не является законной и намерений на проживание в квартире у неё не было, несостоятельны и не могут являться основаниям для удовлетворения требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО28 к ФИО1 ФИО29, ФИО7 ФИО30 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли квартиры № № по адресу: 

<

адрес>, недействительным, возврате сторонам сделки всего полученного по договору – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Московский областной суд через Щёлковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья К.В. Жукова