66RS0038-01-2025-000711-72

Гражданское дело №2-434/2025 

Мотивированное 

решение

 составлено 

01 сентября 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Город Невьянск Свердловской области 22 августа 2025 года

Невьянский городской суд Свердловской области 

в составе: председательствующего Балакиной И.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пичкуровой Е.В., 

с участием: истца ФИО4, представителя – адвоката Шавыркиной М.А., 

представителя ответчика – администрации Невьянского городского округа ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Невьянского муниципального округа о сохранении объектов в перепланированном состоянии, признании права собственности на жилое помещение в порядке приобретательной давности,

установил:

ФИО4 (далее – истец) обратилась в Невьянский городской суд с исковым заявлением к администрации Невьянского муниципального округа (далее – ответчик) с требованиями: 

- сохранить жилое помещение – квартиры *** и *** в доме *** по .... в .... в перепланированном состоянии как единый объект – ....; 

- признать за ФИО4 право собственности на квартиру *** дома .... по ....

В обоснование требований указано, что в 00.00.0000 году её отцу ФИО1, 00.00.0000 года рождения, и её матери ФИО2, 00.00.0000 года рождения, работавшим в совхозе «Невьянский», как передовикам производства, с целью улучшения жилищных условий были выделены квартиры *** и *** по адресу: ..... ФИО2 умерла 00.00.0000, ФИО1 умер 00.00.0000. Родители проживали по данному адресу с 00.00.0000 года до момента смерти. Впоследствии дома совхоза «Невьянский» были переданы в жилой фонд Цементного завода, а в последствии были переданы в ЖКХ ....; ФИО1 был выписан ордер, выданный администрацией .... от 00.00.0000 за *** (постановление *** от 00.00.0000), на основании которого ему были переданы в пользование квартиры *** и ***. 

На основании решения *** от 00.00.0000 КУМИ администрации .... в связи с приватизацией муниципального имущества дом *** по .... в ...., был исключен из состава муниципальной собственности. Квартира *** вышеуказанного жилого дома действительно была передана в собственность гражданки ФИО8 00.00.0000. ФИО1 не была приватизирована, однако дом был исключен из состава муниципальной собственности в связи со 100% приватизацией. 

На момент смерти ФИО1 совместно с ним был зарегистрирован её (истца) сын ФИО9, 00.00.0000 года рождения, который умер 00.00.0000 и был снят с регистрационного учета 00.00.0000 в связи со смертью. С 00.00.0000 и по настоящее время в квартире *** и *** никто не зарегистрирован. 

После смерти родителей она пользуется вышеуказанным жилым помещением. После смертей ФИО2, ФИО1, ФИО9 наследственные дела не открывались. 

Перепланировка проводилась хозяйственным способом, в трехквартирном жилом одноэтажном доме, 00.00.0000 года постройки, родителями, без подготовки проектной документации и оформления разрешения на перепланировку. В результате, согласно данным обследования на 00.00.0000 Филиалом «Невьянское БТИ», между жилыми помещениями квартир *** и *** организован дверной проем путем частичного демонтажа перегородки и объединение квартиры *** и ***. По состоянию на 00.00.0000 вновь сформированный объект права - квартира *** представляет собой совокупность жилых помещений и помещений вспомогательного использования. В результате перепланировки общая площадь объединенной квартиры составляет 

<

*****> кв.м, жилая площадь квартиры - 

<

*****> кв.м. В настоящее время на кадастровом учете объект не стоит. Из технического заключения филиала «Невьянское БТИ» от 00.00.0000 следует, что выполненная в квартирах *** и 3 перепланировка соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, а также нормам и правилам; квартира изолирована от помещений других собственников, и ее эксплуатация в качестве единого объекта не нарушает права и интересы собственников других помещений жилого дома. В техническом заключении сделан вывод, что вышеуказанные жилые помещения возможно объединить в единый объект недвижимости - квартиру общей площадью 

<

*****> кв.м. 

С 00.00.0000 года в квартиры никто, кроме членов её семьи, не вселялся и не проживал. Прав на квартиру не предъявлял. С 00.00.0000 года её родители и сын непрерывно пользовались, а после смерти матери и по настоящее время она пользуется квартирами *** и *** полностью, открыто и добросовестно. Её умершие родственники, начиная с момента передачи квартир в пользование в 00.00.0000 году, и она по настоящее время (65 лет) исполняет обязанности собственника имущества и несет расходы по его содержанию, проводит капитальные и текущие ремонты квартиры, оплачивает платежи по электричеству. В 00.00.0000 году в квартире случился пожар, была повреждена комната и домашнее имущество, что подтверждается справкой, выданной на её имя. В настоящее время квартира восстановлена, сделан ремонт. 

Отсутствие собственника на квартиру лишает её возможности распоряжаться имуществом, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд.

Иск мотивирован со ссылками на ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 25, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Истец ФИО4, представитель Шавыркина М.А. в судебном заседании доводы иска поддержали. 

Представитель ответчика – администрации Невьянского муниципального городского округа ФИО5 – в судебном заседании возражала в удовлетворении иска, указав в обоснование, что жилое помещение (квартира) площадью 

<

*****> кв.м, с кадастровым номером *** (....) принадлежит на праве собственности Невьянскому муниципальному округу на основании постановления главы муниципального образования «Невьянский район» *** от 00.00.0000, о чем 00.00.0000 в ЕГРН внесена запись о регистрации. На правах социального найма в спорном жилом помещении были зарегистрированы ФИО9 (умер 00.00.0000) с 00.00.0000 до 00.00.0000, ФИО3 - с 00.00.0000 по 00.00.0000, ФИО2 (умерла 00.00.0000) - с 00.00.0000 по 00.00.0000, ФИО1 (умер 00.00.0000) - с 00.00.0000 по 00.00.0000. 00.00.0000 с регистрационного учета в спорном жилом помещении в связи со смертью снят одиноко проживавший в нем ФИО9, то есть действие договора социального найма спорного жилого помещения прекращено в силу с ч. 5 ст. 83 ЖК РФ. На текущее время в спорном жилом помещении никто не зарегистрирован. ФИО4 никогда не была зарегистрирована в спорном жилом помещении. При жизни ни ФИО9, ни ФИО3, ни ФИО2 и ФИО12. не выразили своих намерений зарегистрировать в спорном жилом помещении ФИО4, также не выразили намерений на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации. 

ФИО4 является собственником другого жилого помещения (квартиры) по адресу: ...., имеет в нем постоянную регистрацию по месту жительства, на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, не состоит. 

Из ордера, справки с места жительства, свидетельства о смерти видно, что до 00.00.0000 спорным жилым помещением на правах социального найма пользовался ФИО9, с 00.00.0000 по текущее время (менее 15 лет) жилое помещение никому не предоставлено, но при этом не выбывало из муниципальной собственности Невьянского муниципального округа. Право социального найма не входит в состав наследственной массы, не переходит к наследникам нанимателя (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017). 

Истец, зная, что её родители ФИО2 и ФИО13 и сын ФИО9 умерли и в жилом помещении более никто не зарегистрирован, злоупотребила правами, проявила недобросовестность, не сообщив администрации Невьянского муниципального округа о смерти проживавших в помещении граждан, не передав ключи от жилого помещения администрации Невьянского муниципального округа. Согласно выписке из заключения эксперта от 00.00.0000 жилое помещение требует капитального ремонта, из чего следует, что меры по содержанию, сохранению жилого помещения, заботы о нем как о своем собственном ФИО4 не приняты. (л.д. 76-78). Просила в удовлетворении иска отказать. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Свердловской области - в судебное заседание не явился, извещался о дате, времени и месте судебного разбирательства; ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, указал, что Управление чьих-либо прав не оспаривает. 

Судом определено рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав возможна путем признания права собственности. 

Согласно ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 

В соответствии с п. п. 15, 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). 

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). 

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше Постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. 

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). 

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. 

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником. 

Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения. 

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. 

Предметом спора является право собственности на квартиры, расположенные по адресу: *** и *** в доме *** по .... в .....

00.00.0000 Филиалом «Невьянское БТИ» подготовлен кадастровый паспорт в отношении квартир *** и *** без проведения технической инвентаризации (л.д. 21, 41-42). Филиалом «Невьянское БТИ» подготовлено заключение о технической возможности формирования самостоятельного объекта прав 00.00.0000 *** комнаты связаны друг с другом через помещения коридора и кухни, имеются два самостоятельных входа/выхода на улицу. Квартира изолирована от помещений других собственников и ее эксплуатация в качестве единого объекта права не будет нарушать права и интересы собственников других помещений жилого дома. Можно сделать вывод что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, п. 2.2 СНиП №2.08.01-89 и п. 5 Разъяснений МЖКХ РСФСР №15-103 от 09.03.1997 «О квалификации помещений, зданий гражданского назначения» вышеуказанные жилые помещения возможно объединить в единый объект недвижимости – квартиру площадью 

<

*****> кв.м. (л.д. 21-24). Сведения о принадлежности указанных объектов в отделении Невьянское БТИ отсутствуют, что подтверждено справками от 00.00.0000 (л.д. 63 оборот, 64). Последняя техническая инвентаризация дома производилась 00.00.0000 (технический паспорт, л.д. 67-72). Общий процент физического износа дома составил 32% по состоянию на 00.00.0000 (сведения БТИ от 00.00.0000). 

В обоснование требований сторона истца ссылается, что указанные квартиры перешли в собственность истца в порядке приобретательной давности. 

Установлено, что квартиры *** и *** на условиях социального найма были предоставлены ФИО1, 00.00.0000 года рождения, на основании ордера, выданного администрацией .... от 00.00.0000 ***, на состав семьи из одного человека, на основании постановления главы администрации .... от 00.00.0000 *** (л.д. 17). Согласно указанному постановлению ФИО1 выдан ордер на неблагоустроенную двухкомнатную квартиру ***, *** общей площадью 

<

*****> кв.м жилой – 

<

*****> кв.м (л.д. 18). 

ФИО1 умер 00.00.0000, что подтверждено свидетельством о смерти, выданным Отделом ЗАГС администрации .... 00.00.0000 (л.д. 8). 

В указанном жилом помещении были зарегистрированы: ФИО1 с 00.00.0000 по 00.00.0000; ФИО9, 00.00.0000 года рождения, умерший 00.00.0000, в период с 00.00.0000 по 00.00.0000, ФИО2, 00.00.0000 года рождения, умершая 00.00.0000, с 00.00.0000 по 00.00.0000; ФИО3, 00.00.0000 года рождения, с 00.00.0000 по 00.00.0000. С 00.00.0000 в указанных квартирах никто не зарегистрирован (справки с места жительства выдана МБУ «УХ НГО» от 00.00.0000, 00.00.0000, л.д. 16; справка МБУ «УХ НМО» от 00.00.0000, л.д. 80; копии поквартирных карточек, л.д. 82-83). 

Установлено, что в указанном жилом доме имеется квартира *** которая была передана в собственность ФИО8 на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 00.00.0000, зарегистрированного БТИ .... 00.00.0000 (л.д. 27-28). 

Согласно книге инвентаризации земель .... от 00.00.0000 года, в отношении адреса: .... земли жилой индивидуальной и одноэтажной застройки; права на земельный участок не определены, указан ФИО1

Согласно решению Комитета по управлению имуществом администрации .... от 00.00.0000 ***, исключены из состава муниципальной собственности приватизированные жилые дома, в том числе, расположенный по адресу: ...., ***; прекращено право хозяйственного ведения на указанный жилой дом у МУП «ЖКХ ....»; решено снять с баланса указанный жилой дом. (л.д. 19). Данное решение принято на основании письма МУП ЖКХ .... от 00.00.0000 года ***, согласно которому в доме по ...., *** имелась 100% приватизация квартир. (л.д. 25). Вместе с тем, содержание указанного письма опровергнуто сторонами, поскольку как истец, так и ответчик ссылаются на притязания в отношении квартир.

Справка КУМИ администрации Невьянского городского округа от 00.00.0000 *** о том, что по адресу: ...., ***, не числится в муниципальной казне Невьянского городского округа и не является муниципальной собственностью администрации Невьянского городского округа (л.д. 26), связана с ранее принятым решением, тогда как на основании постановления главы администрации МО «....» *** от 00.00.0000 об утверждении перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность МО «....»; в перечне поименованы 12 деревянных жилых домов .... (л.д. 74, 85-87). 

Похозяйственная книга с 2012 года содержит информацию о ФИО1 Иной юридически значимой информации в книге не имеется. 

По запросу суда от АО «Невьянский цементник» (Завод Цемрос) истребована информация о многоквартирном доме *** по адресу: по .... в ..... Согласно представленной книге учета основных средств за 00.00.0000 гг, в непроизводственные основные фонды вошел жилой фонд .... (без указания домов). Согласно приказу от 00.00.0000 *** АО «Невьянский цементник» создана комиссия для подготовки документации и осуществления передачи жилого фонда объектов коммунального хозяйства и соцкультбыта; комиссии по состоянию на 00.00.0000 подготовить и передать администрации .... пообъектно жилой фонд, объекты коммунального хозяйства и соцкультбыта, штатную численность ЖКО и объектов. 00.00.0000 составлен акт приема-передачи основных фондов по ЖКО и коммунальному хозяйству в администрацию ...., жилой фонд ..... 

Истец ссылается на факт владения указанным имуществом на основании приобретательной давности с дат смертей ее родителей; в период владения совершала действия по его сохранности, ремонтировала крышу, вставила окна, закупала пиломатериал, дрова; разработала огород. Дом, в котором расположены квартиры, нуждается в ремонте. 

Установлено, что администрация Невьянского муниципального округа произвела действия по регистрации права собственности на спорную квартиру *** площадью 

<

*****> кв.м, кадастровый *** (л.д. 84); право собственности Невьянского муниципального округа зарегистрировано 00.00.0000 в ЕГРН, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 00.00.0000 (л.д. 61-62). Основанием для регистрации послужило постановление главы администрации МО «....» *** от 00.00.0000, что подтверждено выпиской из реестра муниципальной собственности от 00.00.0000 *** (л.д. 74). 

Из материалов дела не усматривается открытого и непрерывного владения истцом спорными квартирами. В нарушение пункта 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела доказательства того, что истец владела спорными квартирами пятнадцать и более лет по дату предъявления иска не представлены; имеющиеся доказательства об ином не свидетельствуют. ФИО9 проживал в квартире по дату смерти (00.00.0000) и был в ней зарегистрирован по 00.00.0000. Его проживание в квартире было связано с ранее возникшим социальным наймом жилья. При этом, суд учитывает норму пункта 5 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой разрушением) жилого помещения.

Свидетель ФИО10 (дочь истца) показала, что в их семье есть дом в ...., который появился от деда; в доме проживали дед, ее брат. Дом был передан из колхоза заводу, выписывали ордера; дед получил ордер, решил приватизировать, однако администрация документы не нашла, приватизацию оформить не могли. Деду была выдана справка, что дом снят с баланса в связи с тем, что соседка в 00.00.0000 году приватизировала свою квартиру. В доме в 00.00.0000 году произошел пожар, рушилась крыша; в администрации сказали ремонтировать за свой счет. Она (истец) в указанном доме приобрела квартиру ***, крыши уже не было. Они поддерживают состояние дома, отапливают, сделали крышу в 00.00.0000 гг, истец меняла брусья, но дом рушится. Истец всю жизнь, круглогодично проживает в доме, оплачивает электричество, меняла счетчики. 

При этом истцом не оспаривается факт перепланировки квартир в 00.00.0000 годах иным пользователем. Истцу ФИО4 на каком-либо праве квартиры, земельный участок под многоквартирным домом не предоставлялись. Решение от 00.00.0000 *** не свидетельствует о том, что у истца возникли основания для приобретательной давности на спорные квартиры. Истец не владела спорным имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет по настоящее время, поскольку владела вещью не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса. 

Спорные квартиры находились в муниципальной собственности, на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27 декабря 1991 г. и после введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации с 1 марта 2005 г. жилой фонд, а именно, жилой дом (не все квартиры к этому моменту были приватизированы гражданами) передан в муниципальную собственность. В данном случае также отсутствует совокупность условий, предусмотренных ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания за истцом права собственности на спорное помещение в силу приобретательной давности. 

Поскольку отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на квартиры в порядке приобретательной давности, отсутствуют основания для применения ст. 25, 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, и сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии.

В удовлетворении иска надлежит отказать.

Государственная пошлина относится на истца и перераспределению не подлежит.

Руководствуясь ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

ФИО4 в удовлетворении исковых требований к администрации Невьянского муниципального округа о сохранении жилого помещения – квартир *** и *** в доме *** по .... в ...., в перепланированном состоянии как единый объект – квартиру *** дома *** по ....; признании за ФИО4 права собственности на квартиру *** дома *** по ...., отказать. 

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня составления его в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Невьянский городской суд. 

Председательствующий –