Дело № 2-1341/19г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 декабря 2019 г. 

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лапшиной И. А.,

при секретаре Чуриловой М. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Спецмонтаж» о признания решения Общего собрания недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ООО «Спецмонтаж» с иском о признания решения Общего собрания недействительным.

Представители истца в судебное заседание явились и показали, что ФИО1 является собственником 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец получил копию протокола от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в МКД по вышеуказанному адресу. В соответствии с указанным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ в вышеуказанном МКД, якобы, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание собственников помещений в МКД в очно – заочной форме. На указанном собрании были приняты решения, нарушающие мои законные права и интересы как собственника помещения в указанном многоквартирном доме. Однако, в действительности никакого собрания в указанный период не проводилось и никаких решений на собрании не принималось. Действиями инициатора собрания (ответчиком) грубо нарушен порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Не соблюдена процедура уведомления о проведении общего собрания. В протоколе от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в МКД отсутствует достоверная информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах на них, которая необходима для персонального определения титульных собственников помещений дома, для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, как следствие, и кворума, необходимого для проведения общего собрания или принятия общим собранием того или иного решения. Итоги якобы проведенного голосования не доведены до собственников помещений в многоквартирном доме. В нарушение п. 2 ч. 3 ст. 47 ЖК РФ и Приказа Министерства строительства и ЖКХ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отсутствуют: информация о место хранения решений собственников помещений по вопросам, поставленном на голосование, номер протокола, дата окончания приема решений собственников и дата подсчета голосов, место проведения собрания, данные об инициаторе собрания, а именно ИНН и государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, данные о лицах, председательствующим на собрании, секретаре собрания, лицах, проводивших подсчет голосов собственников помещений, а именно: документ удостоверяющий личность, и реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на помещения в МКД, обязательные приложения к Протоколу, протокол не прошит и не пронумерован. Вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдения порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений, а, следовательно, их законности. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома проведено с нарушением порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленного жилищным законодательством. Выбор способа управления проведен с грубыми нарушениями норм жилищного законодательства. Протокол составлен с существенными нарушениями. В соответствии со ст. 46 ЖК РФ собственник помещения многоквартирного дома вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Кроме того, по мнению истца, ответчик не мог являться организатором Общего собрания, так как не являлся в соответствии с законодательством, управляющей компанией вышеуказанного жилого дома. В связи с изложенным, ФИО1 просит суд:

- признать недействительными решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, оформленные Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика - ООО «Спецмонтаж» - судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился, указав, что собрание имело место, объявления о нем вывешивались. Собрание проводилось в два этапа: сначала очное, а потом, в связи с отсутствием кворума, заочное. Всем участникам собрания направлялись извещения по почте, что подтверждается приложенными документами. Поскольку на дату проведения собрания часть помещений не была передана по актам приема-передачи, от имени них голосовал застройщик – АО «ДУКС». Администрация г. Долгопрудного о собрании извещена не была, так как помещения, которые по инвестконтракту должны быть переданы в муниципальную собственность, на момент проведения собрания переданы не были. ООО «Спецмонтаж» являлось управляющей компанией данного МКД, что подтверждается представленными документами, а также договорами управления. Общее собрание. Которое оспаривает истец, имело место, результаты были вывешены в доступном месте, все было законно. 

Представитель 3 лица – ООО «ДСК» - в судебное заседание явилась, с заявленными иском не согласилась, указав, что Общее собрание, которое оспаривает ФИО1, действительно, имело место, ООО «ДУКС», как застройщик имело право голосовать теми помещениями, которые на эту дату не были переданы в собственность, что подтверждается действующей судебной практикой. Действительно, между АО «ДУКС» и ООО «Спецмонтаж» был подписан договор управления. Несмотря на то, что договор был заключен до сдачи МКД в эксплуатацию, но действовать он стал после. 

Представитель 3 лица – Администрации г. Долгопрудного - в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала, указав, что Администрация г. Долгопрудного не была извещена о проводимом собрании, несмотря на тот факт, что по инвестконтракту в муниципальную собственность должна быть передана часть жилых помещений. 

Представитель 3 лица - ООО «КВТ» - в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала, указав, что никакого собрания ДД.ММ.ГГГГ не было, собственники МКД о нем извещены не были. 

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО2 показал, что понимает, для чего его пригласили в данное судебное заседание. Он проживает по адресу: 

<

адрес> Он получал уведомление о проведении общего собрания по почте - по месту регистрации. На общем собрании он присутствовал, на повестке дня стоял вопрос о выборе управляющей компании. Результат общего собрания был вывешен около лифта и при входе в подъезд. На общем собрании также ставился вопрос о выборе председателя и секретаря. Он зарегистрирован по адресу: 

<

адрес> Квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> приобретена им. Он проживает в указанной квартире. Голоса на общем собрании подсчитывал какой-то мужчина. ДД.ММ.ГГГГ он присутствовал на Общем собрании, на котором обсуждался вопрос о выборе управляющей компании. Собрание проходило ДД.ММ.ГГГГ на улице у подъезда. На собрании обсуждался вопрос о выборе управляющей компании, выбор председателя и выяснялось, кто будет голосовать. На собрании он ничего не подписывал. Он думал, что после подсчета голосов, управляющей компанией выбрали ООО «Спецмонтаж». На общем собрании присутствовал представитель управляющей компании и какой-то мужчина. Он поднял руку и выкрикнул название управляющей компании. Договор он подписывал. Он считал, что на Общем собрании выбрали управляющую компанию ООО «Спецмонтаж». После ДД.ММ.ГГГГ он не участвовал ни в каком собрании и ничего не подписывал. Уведомление о собрании он получал по почте, а также видел его на доске объявлений, заказного письма он не получал.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО3 показал, что видел объявление о проведении Общего собрания в подъезде, а также получал уведомление по почте. На Общем собрании он присутствовал «частично». Он видел, что решение Общего собрания было вывешено возле лифта, а также на информационной таблице. Вопросы на Общем собрании озвучивались, но там было очень шумно. Он пришел на Общее собрание, посмотрел, послушал. Он получал бюллетень, а потом занес его в управляющую компанию. Общее собрание проводилось по адресу: 

<

адрес> у подъезда №. Он получал бюллетень в управляющей компании. Он проживает в соседнем доме по адресу: М. О., г. Долгопрудный, мкр-н Хлебниково, ул. Станционная. Он не является собственником помещения в данном МКД, он участвовал в голосовании на основании доверенности от собственника квартиры. Он прописан в соседнем доме, а проживает в спорном доме. Собственником квартиры, в которой он проживает, является ФИО4, он голосовал от ее имени, его бюллетень был подписан. После собрания он встретился с собственником квартиры, в которой проживает, и взял бюллетень. Он находился на общем собрании около часа. По всей видимости, подсчет голосов осуществлялся комиссией, кто именно подсчитывал голоса, он не видел.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО5 показала, что получила приглашение на Общее собрание собственников. Она приехала на собрание чуть позже назначенного времени. Общее собрание состоялось по адресу: 

<

адрес> у подъезда №. На Общем собрании задавались вопросы. Решение общего собрания должны были вывесить в подъезде. Она голосовала за ООО «Спецмонтаж». Ее все устраивает в данной управляющей компании. На общее собрание она поехала с внуком Там собственники жилых помещений решали вопросы. Она - собственник квартиры №. Она голосовала рукой. Считали ли голоса, ей не известно. После Общего собрания появилась информация о результатах. Она заключила договор с управляющей компанией. После ДД.ММ.ГГГГ к ней никто не приходил. В ее квартире пока нет ремонта, она там не проживает. Она не подписывала решение собрания. ДД.ММ.ГГГГ она участвовала в Общем собрании, голосовала. Кто считал голоса, она не знает. Люди приходили и уходили. На общем собрании она ничего не подписывала. Информация о результатах общего собрания появилась на стенде. Никакая другая управляющая компания ее на Общее собрание не приглашала. Про то, кто будет считать голоса, и, где будет проходить подсчет голосов, она не слышала. Она голосовала на общем собрании. О том, что будет проводиться общее собрание, ей стало известно из приглашения, которое ей прислали. Кроме этого письма, больше никаких писем она не получала.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО6 показал, что является собственником 

<

адрес> расположенном по адресу: 

<

адрес> Он был уведомлен о проведении общего собрания. На первом этаже спорного жилого дома перед лифтами висело объявление. Повестка дня обсуждалась, но было очень шумно. Он подписывал протокол общего собрания. Количество бюллетеней он видел лично. Он работает в ООО «Спецмонтаж». ДД.ММ.ГГГГ у подъезда № состоялось Общее собрание, на котором присутствовали примерно 30-40 человек. Голосование не проводилось. ФИО7 предложил собрать подписи и выбрать председателя общего собрания. Ему бюллетень пришел по почте с уведомлением. Голоса подсчитывались в помещении ООО «Спецмонтаж». В уведомлении, которое ему пришло, была указана повестка дня.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО8 показал, что ДД.ММ.ГГГГ9 г. он получил уведомление о собрании собственников. С застройщиком он подписал акт приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, то есть после получения уведомления о собрании. Собрание проходило в назначенное время у подъезда № МКД. Там был представитель ООО «Спецмонтаж». Он просил разъяснить, на каком основании производится собрание, но ответа так и не получил. На момент получения уведомления он не обладал правом голоса. Поскольку данное собрание в очной форме не состоялось, все отказались подписывать протокол. Идентификация собравшихся не проводилась. В итоге ничего подписано не было. У него нет информации, кто проводил подсчет, и, где проводилось заочное собрание. Людей не считали, документы не заполняли. Информацию он узнал в интернете. Акт приема-передачи квартиры был подписан ДД.ММ.ГГГГ Договор ДДУ был заключен 2 года назад - ДД.ММ.ГГГГ Когда началось собрание, никто не знал и понять не мог. В целом шума не было, был вполне взрослый диалог, каждому давали высказаться. После того как представители ООО «Спецмонтаж» заявили, что все находимся на очном собрании, то все сказали, что участвовать не будут и ничего подписывать также не будут.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив представленные материалы, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению. 

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу положений ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ);

3) очно-заочного голосования.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 3 л. д. 61). 

Управление домом 

<

адрес> в настоящее время осуществляется управляющей организацией ООО «Спецмонтаж».

Согласно ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) (ч. 1).

Как следует из представленных документов – протокола, решения собственников МКД - следует, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено Общее собрание вышеуказанного МКД в форме очно-заочного голосования, на котором решался вопрос о способе управления МКД и об избрании управляющей компании (том 1 л. д. 10). Инициатором данного Общего собрания являлось ООО «Спецмонтаж». Большинством голосов управляющей компанией была избрана ООО «Спецмонтаж». Кроме выбора управляющей компании, на собрании решались и иные вопросы: об утверждении договора управления МКД, об утверждении места хранения протоколов общего собрания, об определении места размещения объявлений о проведении собраний.

ФИО1 участия в данном собрании не принимал: о нем ничего не знал, объявления о том, что оно состоялось, не имелось.

В настоящее время истец обратился в суд с иском к инициатору, с его слов, якобы проведенного Общего собрания - ООО «Спецмонтаж» - о признании принятых на нем решений незаконными, указав, что о собрании он (как и многие жители МКД, в том числе Администрация г. Долгопрудного), ничего не знал, участие в собрании не принимал, о собрании извещен не был, возражает против решений данного собрания, в том числе, в части, избрания управляющей компанией ООО «Спецмонтаж». 

В силу ст. 181.4., 18.1.5. ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия. Решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

В силу ГК РФ, ЖК РФ, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ГК РФ, иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражения.

Принимая во внимание тот факт, что ФИО1 оспаривает, в том числе, наличие кворума при проведении вышеуказанного собрания (в том числе, им ставится под сомнение сам факт его проведения), судом были истребованы документы, касающиеся оспариваемого Общего собрания, изучив которые суд приходит к следующему выводу:

1. Положениями ст. 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Представителем ООО «Спецмонтаж» представлен «Реестр жилых и не жилых помещений, находящихся в собственности застройщика по многоквартирному дому расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым у застройщика - АО «ДУКС» - находится в собственности 121 квартира и 5 нежилых помещений общей площадью 

<

данные изъяты>

Также в материалы дела представлено решение собственника помещений по вопросам, представленным на голосование, за подписью неизвестного лица от имени АО «ДУКС» (расшифровки подписи нет – том 1 л. д. 78). 

Данные документы противоречат требованиям действующего законодательства.

Так, в соответствии с ч. ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии со статьей 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией. Указанная правовая позиция нашла свое отражение в ч.1.1 ст. 44 ЖК РФ: лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В силу п. 2 ст. 153 ЖК РФ право владения и пользования помещением, а также обязанность по его содержанию возникает с момента подписания акта приема-передачи, поэтому с момента фактической передачи жилого помещения по акту приема-передачи собственник вправе участвовать в общем собрании собственников помещений и голосовать на таких собраниях.

Таким образом, участники долевого строительства многоквартирного дома, являющиеся потенциальными собственниками помещений (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом на избрание и заключение договора с управляющей компанией путем принятия таких решений общим собранием.

Договор долевого участия представляет собой право требования на первичное оформление в собственность жилых и нежилых помещений в доме-новостройке, в связи с чем, первоначальными собственниками жилых и нежилых помещений в таком доме будут участники долевого строительства. В этой связи, по мнению суда, застройщик имеет право голосовать только теми площадями, что не были распределены им по договорам долевого участия в строительстве и инвестиционным контрактам (договорам), и, впоследствии, были оформлены в его собственность (то есть была внесена соответствующая запись в ЕГРП о праве собственности застройщика на конкретные жилые помещения). 

Указанные в представленных ООО «Спецмонтаж» «Реестрах жилых и не жилых помещений, находящихся в собственности застройщика по многоквартирному дому расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.» указаны жилые и нежилые помещения, право собственности на которые зарегистрировано за иным лицом, а именно физическим лицам (как например все нежилые помещения в указанном МКД за физическим лицом), а жилые помещения переданы в муниципальную собственность г. Долгопрудного. 

В нарушение п. 2 ч. 3 ст. 47 ЖК РФ и Приказа Министерства строительства и ЖКХ РФ от 28.01.2019г. №44/пр в «Решении собственника помещений в соответствии с приложенным реестром жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>» не указаны обязательные реквизиты, позволяющие идентифицировать лицо, принявшее решение, а именно отсутствуют ИНН и ОГРН юридического лица, указанного как АО «ДУКС», а также не приложен документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего данное решение (ни Устав юридического лица, на копия приказа о назначении на должность, ни доверенность). Следовательно, Решение противоречит нормам действующего законодательства, является недействительным и не могло быть учтено при осуществлении подсчетов голосов на Общем собрании МКД. 

С учетом сказанного, застройщик МКД - АО «ДУКС» - после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не являлся собственником помещений, права на участие в общем собрании собственников помещений не имел, полномочия представителя застройщика на подписание решения голосования (том 1 л. д. 78) документально не подтверждены, в решении собственника помещений сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение, не указаны.

Изучив представленные документы, касающиеся голосования (решения - том 1 л. д. 78-220, акты приема-передачи – том 3 л. д. 139-256, том 4 л. д. 1-247, том 5 л. д. 1-57, реестр собственников МКД – том 2 л. д. 157-166, акт приема-передачи по инвестконтракту - том 2 л. д. 187-193), суд приходит к следующему: 

- дата подписания «Решения о голосовании» раньше даты акта приема-передачи 10 штук – 

<

данные изъяты> что составляет 1,94%:

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ а акт - ДД.ММ.ГГГГ (дата проставлена другим почерком);

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, акт ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, а акт- ДД.ММ.ГГГГ; 

кв. №- 

<

данные изъяты>, решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ а акт - ДД.ММ.ГГГГ; 

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, а акт -ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, а акт- ДД.ММ.ГГГГ 

- исправлена дата подписания в «Решении»: 25 штук – 

<

данные изъяты>. – 8,38%

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлена дата на 26.03.2019г., а акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт-ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт -ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт -ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, акт - ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ, 

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ а акт-ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт - ДД.ММ.ГГГГ; 

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт – ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № - 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт- ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт -ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт -ДД.ММ.ГГГГ;

кв. № – 

<

данные изъяты> - решение подписано ДД.ММ.ГГГГ, исправлено на ДД.ММ.ГГГГ, а акт-ДД.ММ.ГГГГ.

- доверенности без права голосования на Общем собрании МКД:

4 шт. – 

<

данные изъяты> – 0,59%;

кв. № – 

<

данные изъяты> 

кв. №- 

<

данные изъяты>

кв. №- 

<

данные изъяты>;

кв. № – 

<

данные изъяты>

- дата оформления «Решения» проставлена одним почерком, которым нумеровались листы: 32 штук – 

<

данные изъяты>.- 5,45%

кв. № – № 

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты> 

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв№ – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты> 

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты> 

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв.№ – 

<

данные изъяты> 

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>;

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № - 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты> 

кв. № - 

<

данные изъяты>

кв. № – 

<

данные изъяты>

Итого, всего «Решений» которые не соответствуют требованиям:

71 штук – 

<

данные изъяты>, то есть 12,18 %.

Всего кворум 53,68% - 12,18 = 41,5 % 

Кв. № - по ДДУ – два собственника, однако, решение одно, голосует всей площадью 

<

данные изъяты>

кв. № - по ДДУ – два собственника, однако, голосует один всей площадью 

<

данные изъяты>

кв. № - по ДДУ два собственника, однако, голосует один всей площадью 

<

данные изъяты> 

Принимая во внимание тот факт, что:

- АО «ДУКС», как выше установлено судом, не имел права голосовать площадями не переданных по актам приема-передачи помещений (в этой связи, суд обращает внимание на то обстоятельство, что ничего не мешало ООО «Спецмонтаж» организовать Общее собрание, но уже после передачи всех помещений в собственность участникам долевого строительства, а также в муниципальную собственность (по инвестконтракту);

- вышеуказанные расчеты по голосовавшим решениям (даже с голосами АО «ДУКС»),

суд приходит к выводу, что собрание - очно - заочное - датированное ДД.ММ.ГГГГ не имело необходимого кворума для принятия решений по вопросам, поставленным на повестку дня, а именно относительно выбора управляющей компании – ООО «Спецмонтаж». 

2. Суд соглашается с доводами истца о том, что ООО «Спецмонтаж» не имело полномочий для инициирования Общего собрания вышеуказанного МКД, а именно:

В силу 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления (в данном случае, с собственниками жилых помещений). 

Как установлено в ходе рассмотрения дела, такого договора – договора управления – между ООО «Спецмонтаж» и собственниками помещений в МКД, заключено не было (иного судом не установлено), в Реестр лицензий МО данная управляющая компания в отношении данного МКД внесена не была. 

В силу ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается, в том числе, в случае, указанном в ч. 14 ст. 161ЖК РФ, на срок не более чем три месяца.

До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В данном случае, управляющей компанией ООО «Спецсмонтаж» был заключен договор с застройщиком АО «ДУКС», согласно пояснениям представителя ответчика, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ: до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (участник долевого строительства) и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (и на 3 месяца).

Однако, как следует из представленного договора управления (между АО «ДУКС» и ООО «Спецмонтаж»), он заключен ДД.ММ.ГГГГ, в то время как сам МКД сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (том 3 л. д. 13), то есть данный договор должен быть заключен в течение 5 дней, начиная с ДД.ММ.ГГГГ При этом в оригинале договора указание на его номер почему-то написано простым карандашом (№ – том 2 л. д. 190), а второго экземпляра данного соглашения у второй его стороны - АО «ДУКС» - не сохранилось (пояснено представителем 3 лица). Кроме того, в параграфе «Заключительные положения», указано на вступление в силу договора – с даты выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (том 2 л. д. 193): в связи с чем, суду не ясно, для чего было необходимо заключать договор именно ДД.ММ.ГГГГ Суд полагает необходимым также обратить внимание тот факт, что у договора управления отсутствуют приложения, необходимые, а таких случаях: наименование услуг, их стоимость и т. д. Суду не представлено ни одного платежного документа, подтверждающего оплату услуг по данному договору управления (платежные поручения касаются иного договора – на тех. обслуживание и содержание МКД от ДД.ММ.ГГГГ № - один и тот же номер, что и вышеуказанный договор управления (?!) (том 3 л. д. 122). Кроме того, 3 месяца, на которые заключается договор управления с застройщиком, на дату проведения собрания истек.

3. Суд также полагает необходимым указать на процедуру проведения Общего собрания - очно-заочная форма голосования. 

Так, из представленных документов, пояснений представителя ответчика и свидетелей с его стороны, не ясно, как проводилась очная часть собрания ДД.ММ.ГГГГ, кто считал голоса (причина проведение заочной части – отсутствие кворума на очной), как об очной форме собрания были извещены владельцы помещений в МКД. 

Принимая во внимание изложенное, суд полагает необходимым:

- признать решение общего собрания многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным, в связи с имеющимися, предусмотренными Законом основаниями: ст. ст. 181.4., 18.1.5. ГК РФ. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к ООО «Спецмонтаж» о признания решения Общего собрания недействительным, удовлетворить.

Признать решение общего собрания многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца с даты вынесения решения в окончательной форме.

Судья И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме вынесено 03.02.2020 г.

Судья И. А. Лапшина