Дело №2-165/2024

24RS0017-01-2023-001430-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 февраля 2024 года г.Красноярск

Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи Шамовой О.А., 

при секретаре Бурове Р.В.,

с участием представителя истца, третьего лица ФИО1 ФИО2,

представителя ответчика ООО «Альфа-М» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4  Аллахяр кызы к ООО «Альфа-М», Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании договора аренды помещения незаключенным, внесении в реестр записи о признании договора аренды незаключенным, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 к. с учетом уточнений обратилась в суд с иском к ООО «Альфа-М», Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании договора аренды помещения незаключенным, внесении в реестр записи о признании договора аренды незаключенным. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 к. и ООО «Альфа-М» заключили договор аренды № по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> для торговли в качестве универсама. Договор зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью регистрации №. В соответствии с п.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (чп 1) общей площадью 102,20 кв.м., расположенное на первом этаже, является частью помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 252 кв.м., этаж №, кадастровый №, находящееся по адресу: 

<

адрес> План помещения указан в приложении № к настоящему договору. Как следует из приложения № к договору, передаваемое в аренду помещение не имеет технического описания и отображено схематично на плане этажа в составе площади, которая также не имеет технического инвентаризационного описания. Объект аренды не ограничен строительными конструкциями, то есть не создан в натуре. Отсутствие ограждающей перегородки, которая обособила бы передаваемое в аренду помещение как объект аренды, препятствует индивидуальному определению объекта аренды. Примерное изображение на плане границ помещения не свидетельствует об обусловленном соглашении сторон об объекте аренды. Из буквального толкования текста договора следует отсутствие договоренности сторон о возведении перегородки, ее местоположении, распределение обязанности по ее возведению, сроках ее возведения. Отсутствие технической обособленности помещения подтверждается информационной справкой № от ДД.ММ.ГГГГ кадастрового инженера при проведении визуального осмотра спорного объекта. Согласно п.2.4.2 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения арендатор и его подрядчики вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для пользования помещением по целевому назначению, указанному в п.1.3 настоящего договора. В соответствии с п.2.4.3 договора арендатор имеет право на проведение реконструкции помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади и других неотделимых улучшений, по согласованию а арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами. На основании п.2.3.3 договора арендатор обязан не вмешиваться в систему жизнеобеспечения здания (сети энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и т.д.) без письменного согласия арендатора. Основываясь на буквальном толковании текста договора, договор является незаключенным ввиду несогласованности сторонами существенных условий, в частности по предмету договора сторонами не достигнуто соглашение об объекте аренды, объект, подлежащий передаче арендатору отсутствует в натуре. Сторонами не был согласован объем (перечень/виды) строительных и отделочных работ в помещении, сроки их проведения, в частности не достигнуто соглашение о том, что строительные и отделочные работы в помещении могут быть произведены только после получения разрешения на их проведение в установленном законом порядке с дальнейшим внесением в данные кадастрового учета. Не согласовано условие по распределению расходов на получение разрешительных документов на проведение строительных и отделочных работ. Просит признать незаключенным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 102,2 кв.м., которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 252,5 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> между ФИО4 к. и ООО «Альфа-М»; обязать Управление Росреестра по Красноярскому краю осуществить действия по внесению в единый государственный реестр недвижимости записи о признании незаключенным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 к. и ООО «Альфа-М».

Истец ФИО4 к., третье лицо ФИО1 в зал судебного заседания не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, направили в суд своего представителя в силу ст.48 ГПК РФ.

Представитель истца, третьего лица ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенностей (доверенности в материалах дела), в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО «Альфа-М» ФИО3, действующая на основании доверенности (доверенность в материалах дела), в судебном заседании исковые требования не признала, указывая, что стороны в договоре аренды надлежащим образом согласовали объект, подлежащий передаче в аренду, выделив в плане контуром ту часть недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, при этом истец подтвердила действие договора, передав ответчику документы, указанные в п.2.1.17 договора аренды, а также направив уведомление и соглашение о расторжении договора аренды, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

Представитель ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю, представители третьих лиц администрации г.Красноярска, МП «МУК Красноярская» в зал судебного заседания не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания ходатайства не заявляли.

В силу ст.167 ГПК РФ суд признал возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

На основании ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п.2). 

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п.3 ст.1) (п.3). 

Согласно разъяснениям, данным в п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума №), в силу п.3 ст.154 и п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п.2 ст.432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п.2 ст.158, п.3 ст.432 ГК РФ).

Абзацем 1 ст.606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.п.1 и 3 ст. 607 ГК РФ).

При этом в п.44 постановления Пленума № высшая судебная инстанция отметила, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п.5 ст.10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Как следует из п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. N73 (ред. от 25.12.2013г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Частью 1 ст.56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, площадью 252,5 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. 

ФИО1 дано нотариально удостоверенное согласие от ДД.ММ.ГГГГ своей супруге ФИО4 к. на заключение за цену и на условиях по своему усмотрению договора аренды (на стороне арендодателя), а также государственную регистрацию договора аренды приобретенного в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов объекта недвижимого имущества – нежилого помещения по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 к. (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения № по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения (чп1) общей площадью 102,2 кв.м., расположенные на первом этаже, являющиеся частью помещения, назначение: нежилое помещение, площадью 252,5 кв.м., этаж №, кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>. План помещения указан в приложении № к настоящему договору (п.1.1 договора). 

В соответствии с п.1.3 договора арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением. 

На основании п.2.1.17 договора арендодатель обязан до момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения передать арендатору следующие документы: копия договора электроснабжения, а также все приложения к договору, заверенные подписью арендодателя; копия договора водоснабжения и водоотведения, а также все приложения к договору, заверенные подписью арендодателя; копию договора теплоснабжения, а также все приложения у договору, заверенные подписью арендодателя; копия акта разграничения балансовой принадлежности, заверенная подписью арендодателя; справку об отсутствии задолженности по коммунальным и эксплуатационным услугам. 

При этом в разделе 3 договора стороны согласовали размер арендной платы, а в разделе 5 договора срок действия договора. 

Истец добровольно подписала согласно достигнутым договоренностям договор аренды, в п.1.1 которого определена площадь объекта аренды, а в приложении № имеется план с выделенным контуром той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, также подписанный истцом. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью государственной регистрации №. На государственную регистрацию был представлен план помещения, являющийся приложением № к настоящему договору, с графическим изображением передаваемой в аренду части нежилого помещения пунктирной линией.

В договоре аренды указан номер помещения, его площадь, к договору приложен план с выделенным контуром той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, позволяющий с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Указанное позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, что свидетельствует о наличии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, объект аренды согласован сторонами в договоре аренды.

Пунктом 2.1.11 договора предусмотрено, что арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке и переустройству помещения, не затрагивающих несущие конструкции помещения/здания.

На основании п.2.4.2 договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, арендатор и его подрядчик вправе производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования помещения по целевому назначению, указанному в п.1.3 настоящего договора. Настоящим арендатор дает свое согласие на производство указанных выше работ, в том числе, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения, установка/демонтаж дверей внутри помещения, установка систем вентиляции и кондиционирования, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору.

Арендатор имеет право на проведение реконструкции помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами (п.2.4.3 договора).

Таким образом, стороны в договоре аренды согласовали право арендатора производить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования помещения по целевому назначению, за исключением реконструкции помещения, которая производится по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами, а также согласие арендодателя на проведение арендатором работ по перепланировке и переустройству помещения, не затрагивающих несущие конструкции помещения/здания.

Более того условия об объеме строительных и отделочных работ в помещении, сроках их проведения, условие о том, что строительные и отделочные работы в помещении могут быть произведены только после получения разрешения на их проведение с дальнейшим внесением в данные кадастрового учета, о распределении расходов на получение разрешительных документов на проведение строительных и отделочных работ в помещении, не отнесены законом к существенным условиям договора аренды, а соответственно недостижение соглашения по данным условиям в договоре аренды не может служить основанием для признания договора аренды незаключенным.

Суд отмечает, что в силу п.3 ст.432 ГК РФ сторона, иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным. ФИО4 к. во исполнение п.2.1.17 договора аренды передала ООО «Альфа-М» следующие документы: копию договора электроснабжения с приложениями, копию договора водоснабжения и водоотведения с приложениями, копию договора теплоснабжения с приложениями, копию акта разграничения балансовой принадлежности, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в связи с чем, заявляя о незаключенности договора, истец злоупотребляет своим правом.

Также из уведомления арендодателя о расторжении договора аренды, и соглашения о досрочном расторжении договора аренды, подписанных истцом, следует, что изначально истец обращалась к ответчику с требованием о расторжении договора аренды, тем самым подтверждала факт его заключения. При этом именно истец уклоняется от исполнения договора. 

Предъявление настоящих исковых требований ФИО4 к. суд расценивает как попытку истца уйти от ответственности перед арендатором за просрочку передачи ему объекта аренды (в производстве Советского районного суда г.Красноярска находится гражданское дело по иску ООО «Альфа-М» к ФИО4 к. о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта аренды). 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что стороны в договоре аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом согласовали объект, подлежащий передаче в аренду, при этом истец подтвердила действие договора, передав ответчику документы, указанных в п.2.1.17 договора аренды, а также направив уведомление и соглашение о расторжении договора аренды, а потому в удовлетворении исковых требований истца о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным надлежит отказать. 

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований истца о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на Управление Росреестра по Красноярскому краю обязанности внести в реестр запись о признании договора аренды незаключенным, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении этого искового требования.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4  Аллахяр кызы к ООО «Альфа-М», Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании договора аренды помещения незаключенным, внесении в реестр записи о признании договора аренды незаключенным - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г.Красноярска.

Судья О.А. Шамова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.