УИД: 66RS0004-01-2025-000979-03

дело № 33-3613/2026 (2-2400/2025)

Мотивированное 

определение

 изготовлено 11.03.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 04 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Калимуллиной Е.Р.,

судей Пожарской Т.Р.,

ФИО1,

при ведении протокола помощником судьи Младеновой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Управляющая компания ИТС-Групп» о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2025.

Заслушав доклад судьи Пожарской Т.Р., объяснения представителя ответчика ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился с иском к ООО «Управляющая компания ИТС-Групп» о защите прав потребителей

В обоснование заявленных требований указал, что 17.09.2024 между ООО «Александрит», действующим на основании агентского договора №В/18 от 01.03.2018 от имени ООО «УК ИТС-Групп», действующего в качестве доверительного управляющего Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом «Гринвич-жилая недвижимость» (продавец), и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи машино-места, в соответствии с п. 1 которого продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение (машино-место) №269, расположенное по адресу: 

<

адрес> общей площадью 16,7 кв.м., а покупатель обязуется принять и оплатить машино-место.

На основании п. 3 договора цена машино-места составляет 1113 217 рублей, цена машино-места является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 3.1. договора ФИО2 в полном объеме выполнил взятые на себя обязательства по оплате, что подтверждается копией справки о полной оплате от 18.09.2024.

17.09.2024 сторонами был подписан акт приема-передачи машино-места, принято покупателем без осмотра. После покупки машино-места истцом были обнаружены многочисленные недостатки, затрудняющие использование машино-места по назначению, заявленная площадь в договоре купли-продажи в размере 16,7 кв.м. завышена /т1 лд 3-6/.

Истец, с учетом последующего уточнения исковых требований, просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 33329,85 рублей, неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с 16.12.2024 по 04.02.2025, с 05.02.2025 по 26.09.2025 в размере 567740,67 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 80000 рублей, штраф /т1 лд 205-206/.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на заявленных исковых требованиях с учетом уточненных исковых требований и дополнений, пояснив суду, что согласно заключению судебной экспертизы фактическая площадь машино-места составляет 16,2 кв.м., с учетом выступа трубопровода по высоте (170 мм), у собственника отсутствует возможность использования машино-места по своему прямому назначению в пределах зоны прохождения трубопровода.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление с учетом письменных дополнений, пояснив суду, что цена машино-места по договору является твердой, изменению не подлежит, за истцом зарегистрировано право собственности 16,7 кв.м., ответчик действовал добросовестно, обратившись к кадастровому инженеру, не было оснований предполагать, что площадь машино-места иная, требование о взыскании неосновательного обогащения не подлежит удовлетворению, поскольку цена определена без указания стоимости за квадратный метр, договор не содержит условий о компенсации за возможную разницу в площади объекта недвижимости, что исключает возможность квалификации действий продавца в качестве неосновательного обогащения; требование об устранении недостатков нашли свое подтверждение в ходе судебного заседания, 2 пункта из 7 пунктов в настоящее время данные недостатки устранены. Просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме; в случае удовлетворения исковых требований просила применить положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации к заявленным исковым требованиям о взыскании штрафных санкций.

Представитель третьего лица ООО «Активстройгрупп» полагала требования истца необоснованными, пояснила, что цена по договору является фиксированной, не зависит от квадратуры, заявленная истцом неустойка является несоразмерной.

Третьи лица ООО СМП «ГорРемСтрой», ООО «Промгражданпроект», ООО «УК База» в судебное заседание не явились, извещены в срок и надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2025 исковые требования истца удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца разница фактической площади машино-места в размере 33329,85 рублей, неустойка в размере 40000 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 32000 рублей, штраф в размере 25000 рублей. В удовлетворении остальных исковых требований отказано.

С ответчика в доход взыскана государственная пошлина в размере 7 000 рублей /т1 лд 210-220/.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование указал, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющих значение для дела, не учел, что договор купли-продажи не содержит указаний на определение цены в зависимости от размера площади, цена договора была определена за единицу товара. Учитывая, что ответчиком права истца не нарушались, отсутствуют основания для удовлетворения производных требований /т2 лд 1-2/.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

В суд апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, в материалах дела имеются сведения об извещении неявившихся лиц о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в том числе стороны извещены посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Свердловского областного суда в сети «Интернет». С учетом изложенного, положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не нашла оснований для отложения судебного разбирательства и сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Данная норма предусматривает, что предмет договора продажи недвижимости должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, подлежащего передаче покупателю.

В соответствии с п. 1 ст. 456, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Положениями п.п. 1, 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных положений ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - недвижимого имущества - с указанием его параметров, так и условие о цене недвижимого имущества, определенной исходя из цены единицы общей площади такого имущества, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из последствий передачи покупателю товара ненадлежащего качества предусмотрено право покупателя потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Качество объекта недвижимости определяется его характеристиками (параметрами) и техническим состоянием, соответственно, отступление от условий договора купли-продажи о качестве объекта недвижимости может выражаться, в том числе, в передаче покупателю объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором продажи недвижимости, что является основанием для соразмерного уменьшения покупной цены договора в соответствии с п. 1 ст. 475 и ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 17.09.2024 между ООО «Александрит», действующим на основании агентского договора №В/18 от 01.03.2018 года от имени ООО «УК ИТС-Групп», действующего в качестве доверительного управляющего Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Гринвич-жилая недвижимость» (продавец), и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи машино-места, в соответствии с п.1 которого продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение (машино-место) 

<

№>, расположенное по адресу: 

<

адрес> общей площадью 16,7 кв.м., а покупатель обязуется принять и оплатить машино-место /т1 лд 24-25/.

На основании п. 3 договора цена машино-места составляет 1 113 217 рублей, цена машино-места является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 3.1. договора ФИО2 в полном объеме выполнил взятые на себя обязательства по оплате, что подтверждается копией справки о полной оплате от 18.09.2024.

17.09.2024 сторонами был подписан акт приема-передачи машино-места, принято покупателем без осмотра /т1 лд 27/.

После покупки машино-места истцом были обнаружены многочисленные недостатки, затрудняющие использование машино-места по назначению, а заявленная площадь в договоре купли-продажи не соответствует действительности.

Определением суда от 23.06.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая товароведческая экспертиза/т1 лд 109/.

Согласно выводам заключения эксперта ИП ( / / )5 от 12.08.2025 №04/08-2025 в машино-месте 

<

№>, расположенном по адресу: 

<

адрес> имеются строительные и отделочные недостатки (отступления от условий договора, обязательных требований технических регламентов, проектной (рабочей) документации, СНиПов, ГОСТов) иных работ, в том числе указанные в исковом заявлении, а именно: решетка дренажного приямка установлена не в плоскости с поверхностью пола, установленное инженерное оборудование (трубопроводы канализации) не обеспечивает сохранение минимально допустимых размеров машино-места, фактическая площадь машино-места менее указанной в договоре купли-продажи. Причиной возникновения указанных недостатков является нарушения требований нормативов, допущенные при строительстве объекта, а также недостоверные данные договора купли продажи машино-места в части его площади.

Качество части выполненных работ не соответствует нормативно-технической документации в строительстве, ГОСТ, СНиП и проектной документации на строительство данного многоквартирного дома. Стоимость устранения выявленных недостатков машино-места 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>А составляет 63 490 рублей. 

<

адрес> машино-места 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, составляет 16,2 кв.м.; установить соответствие фактической площади машино-места проектной не представляется возможным /т1 лд 115-131/.

Строительные недостатки, заявленные истцом, по состоянию на 08.10.2025 устранены в полном объеме, что подтверждается актом выполненных работ от 26.09.2025 /т1 лд 158/.

Разрешая спор, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 151, 333, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», установив, что условиями заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимости от 17.09.2024 предусмотрена передача продавцом покупателю определенного машино-места площадью 16,7 кв.м., исходя из того, что предметом договора являлось готовое (не строящееся) машино-место, продавец обязан был сообщить потребителю действительные параметры машино-места, о которых ему было известно, фактически площадь приобретенного машино-места составила 16,2 кв.м., принимая во внимание, что договором возможность отступления от указанной в договоре площади объекта продажи не предусмотрена, какая-либо техническая документация на объект продажи при заключении договора и передаче объекта покупателю продавцом не предоставлялась, истец не был поставлен ответчиком в известность о возможных расхождениях в указанной в договоре и фактической площади приобретенного машино-места, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика об отсутствии оснований для возмещения истцу разницы фактической площади машино-места, размер площади объекта недвижимости в силу ст. ст. 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» относится к существенным условиям договора, которые должны четко быть оговорены сторонами при заключении сделки о купли-продажи недвижимости.

Из экспертного заключения ИП ( / / )5 от 12.08.2025 №04/08-2025 следует, что фактическая площадь машино-места 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>А, определена с учетом п.п. 2-4,14 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № п/0393 и рассчитана по размерам, измеряемым между характерными точками границ машино-места, которыми являются:

– для определения длины – расстояние между поверхностью стены и осью линии разметки, ограничивающей машино-место с передней части;

– для определения ширины – расстояние между осями линии разметки, ограничивающих машино-место с боковых частей.

В результате замеров длина машино-места составила 5,86 м., ширина 2,76 м., фактическая площадь 16,2 кв.м., из расчета 5,86 м. х 2,76 м.

Поскольку к числу обязательных требований, указанных в договоре купли-продажи, заключенном между сторонами, относилось предоставление истцу машино-места соответствующей площади, уменьшение общей площади является ухудшением качества машино-места, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что фактическая передача истцу ответчиком машино-места меньшей площади и отказ ответчика возвратить истцу разницу в его стоимости, свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора, в связи с чем, истец вправе требовать с ответчика уменьшения покупной цены недвижимого имущества. Суд первой инстанции обоснованно не применил к спорным правоотношениям п. 3 договора, согласно которому цена договора является фиксированной и изменению не подлежит, поскольку данное условие договора ущемляет права истца как потребителя.

Согласно выводам экспертного заключения ИП ( / / )5 от 12.08.2025 №04/08-2025, качество части выполненных работ не соответствует нормативно-технической документации, стоимость устранения выявленных недостатков машино-места 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>А составляет 63 490 рублей.

Оценив данные обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 13, 22 Закона о защите прав потребителей, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку, предусмотренную ст. 23 Закона о защите прав потребителей, и штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя, установленный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, снизив размер неустойки и штрафа соразмерно последствиям нарушения обязательств в соответствии с требованиями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не находит оснований не согласится с данным выводом, поскольку взысканный судом первой инстанции размер неустойки и штрафа отвечает принципам разумности и справедливости, в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, периоду неисполнения обязательства, адекватным и соизмеримым с нарушенным обязательством.

Поскольку в судебном заседании установлено нарушение прав истца, как потребителя, суд в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей обоснованно возложил на ответчика обязанность по компенсации морального вреда, выражающегося в пережитых истцом нравственных страданиях. Определенный судом размер компенсации морального вреда в сумме 5 000 рублей соответствует установленным по делу обстоятельствам, требованиям разумности и справедливости.

Судебные расходы взысканы судом в соответствии со ст. ст. 94, 98, 100, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, что нашло свое отражение в мотивировочной части решения, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения.

Судом первой инстанции нарушений норм процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

Калимуллина Е.Р.

Судьи

Пожарская Т.Р.

ФИО1