№ 2-808/2020

УИД 75RS0025-01-2020-001164-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2020 года г.Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Галановой Д.И.,

при секретаре Базаровой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании пункта договора недействительным, государственной регистрации договора, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, по исковому заявлению к ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Читинский районный суд Забайкальского края с исковыми требованиями ссылаясь на следующее. На основании договора купли-продажи от 04.09.2019 истцом у ответчика приобретен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Также был заключен договор переуступки прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Арендодателем является Администрация городского поселения «Новокручининское». Указывает, что в договоре переуступки прав аренды не был обозначен размер платы за переуступку, сумма в п.2.1 Договора поставлена позже. Администрацией дано согласие на передачу прав и обязанностей по договору арены. ФИО2 уклонятся от регистрации договора. С учетом уточненных исковых требований просит суд признать п.2.1 договора о переуступке прав аренды земельного участка недействительным, зарегистрировать договор переуступки права аренды земельного участка в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, взыскать судебные расходы в сумме 31 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 рублей, сумму уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей. 

ФИО2 обратился со встречным иском, ссылаясь на то, что в связи с заключением договора купли-продажи от 04.09.2019 на основании письменного разрешения Арендодателя – Администрации городского поселения «Новокручининское» заключил договор переуступки ФИО1 прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Плата за переуступку прав определена договором в размере 300 000 рублей. В нарушение договора ФИО1 не произвела оплату указанных денежных средств, что является основанием для расторжения договора. Кроме того ФИО2 произведена оплата за аренду земельного участка, находящегося в пользовании ФИО1. Просит расторгнуть договор переуступки прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ФИО1 за период пользования земельным участком арендную плату в размере 12 320 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца по устному ходатайству ФИО3 исковые требования поддержали, возражали против встречных исковых требований в части расторжения договора и взыскания компенсации морального вреда, требования в части взыскания суммы арендной платы ФИО1 признала, также пояснила, что при заключении договора сторонами, в том числе ей (ФИО1) и представителем ФИО4 – ФИО5 было составлено три экземпляра договора, в которых ФИО1 собственноручно проставила прочерки в некоторых пунктах, в том числе и в пункте 2.1 Договора, а также свою подпись. В дальнейшем все три экземпляра договора были оставлены у стороны ответчика ФИО2, поскольку требовалась его подпись, а он находился на работе. Через некоторое время ей вернули два экземпляра договора, третий остался у второй стороны сделки. Сразу внесенные изменения она не заметила, узнала о них, когда ей в ноябре высказали требования о выплате денежных средств, после того, как она обратилась с просьбой зарегистрировать договор в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю. При продаже дома спорный земельный участок был указан в объявлении, использование приобретенного дома без арендованного земельного участка невозможно, поскольку именно на спорном участке расположена скважина и электричество.

Представитель истца по встречному исковому заявлению ФИО6 требования ФИО1 не признала, поддержав заявленные ФИО2 требования. Указала, что пояснить по сделке переуступки прав аренды не может, поскольку не участвовала при ее совершении, из пояснений ответчика ФИО6 отрицает факт внесения изменений в договор. Использование дома возможно без спорного земельного участка.

Третьи лица, Администрация муниципального образования городского поселения «Новокручининское» муниципального района «Читинский район», Управление Росреестра по Забайкальскому краю, извещены надлежащим образом, своего представителя не направили, не ходатайствовали о отложении судебного заседания.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 421 ГК РФ регламентировано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 и 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу требований ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По смыслу ст.26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка сроком свыше одного года подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии со ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Из приведенных норм закона следует, что сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка нуждается в регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Согласно положениям ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как разъяснено в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Из материалов дела следует, что 04.09.2019 между ФИО1 и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю 13.09.2019.

Также между сторонами был заключен договор переуступки прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: : 

<

адрес>, с кадастровым номером №

При этом в договоре переуступки не проставлена дата его заключения, вместе с тем, из пояснений истца ФИО1, не оспоренных представителем ответчика следует, что указанный договор был заключен в день обращения за государственной регистрацией договора купли-продажи. 

Факт заключения договора уступки прав по договору аренды сторонами не оспаривается.

Спорный земельный участок принадлежит на праве аренды ФИО2 по договору №226/2017 от 17.10.2017, заключенному с Администрацией городского поселения «Новокручининское» сроком на три года на основании постановления главы Администрации №579 от 17.10.2017 о предоставлении земельного участка в аренду. 

06.09.2019 Администрацией городского поселения «Новокручининское» было выдано согласие на передачу прав и обязанностей ФИО1 по договору аренды № 226/2017 на спорный земельный участок.

Как следует из п.2.1 договора переуступки прав размер платы за переуступку права аренды участка составляет 300 тыс. рублей.

Пунктом 2.2. предусмотрено, что плата вносится новым арендатором не позднее 30 дней с момента государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды №226 о замене Арендатора на Нового арендатора) между Арендодателем и Новым арендатором путем перечисления указанной в п.2.1. суммы на счет Арендатора.

Как следует из пояснений ФИО1 сумма в п.2.1 договора не была указана при заключении договора, в момент его подписания был проставлен прочерк во всех экземплярах договора, сторонами стоимость уступки прав аренды не обсуждалась. При этом в объявлении о продаже дома и земельного участка было указано о наличии скважины, построек, в том числе гаража, теплицы, которые расположены на арендованном земельном участке. Также электричество к дому, расположенному на земельном участке по адресу 

<

адрес>, подведено с земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>. Заключение договора купли-продажи было обусловлено наличием указанных коммуникаций и построек.

Представитель ответчика ФИО6 не отрицала, что на данном участке расположена скважина, постройки, подведено электричество. Также стороной ответчика указано, что на земельном участке, переданном по договору купли-продажи, имеющаяся скважина не исправна, и возможно доставление только подвозной воды. 

Из представленного скриншота с сайта в сети «Интернет» о продаже дома следует, что на земельном участке имеется, в том числе скважина, гараж, теплица.

Таким образом, доводы ФИО1 о том, что при заключении сделки купли-продажи приобретение дома было обусловлено, в том числе приобретением прав на спорный земельный участок, нашли свое подтверждение.

Выражая несогласие с указанием о стоимости уступки прав аренды на земельный участок, ФИО1 пояснила, что при заключении договора стоимость не обсуждалась, в пункте договора был проставлен прочерк. Однако в последующем вместо прочерка была выполнена запись «300 тыс.».

На основании определения суда по делу была проведена судебная техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №20/09/87 в п.2.1 в документе «Договор переуступки прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1» вначале была исполнена рукописная запись «-», а затем была нанесена рукописная запись «300 тыс».

На основании представленных доказательств, пояснений сторон, учитывая выводы, изложенные в заключении эксперта, суд находит установленным наличие технического исправления пункта договора путем дописывания текста.

Кроме того, до обращения ФИО1 с просьбой о государственной регистрации договора, ФИО2 каких-либо требований о выплате денег не предъявлялось.

Поскольку волеизъявления ФИО1 на заключение сделки при данных условиях не имелось, при этом стоимость уступки сторонами не оговаривалась, заключение следки купли-продажи обуславливалось приобретением прав на земельный участок по договору аренды, стороной ответчика обратного не доказано, кроме того, ответчик не является собственником спорного земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и признания пункта договора в части указания стоимости уступки прав арены недействительным.

В силу ч.3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку ФИО2 уклоняется от государственной регистрации договора уступки прав аренды земельного участка, однако такая регистрация в силу закона является обязательной, суд считает возможным в указанной части требования истца ФИО1 удовлетворить, зарегистрировать договор в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю. 

Требования ФИО1 о взыскании суммы судебных расходов подлежат удовлетворению частично.

Как разъяснено в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Пунктом 13 указанного Пленума определено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В ходе судебного заседания ФИО1 представлены договор на оказание юридических услуг №04/09/18032020 от 18.03.2020, приложение к договору, из которых следует, что ООО «Забайкальский юрист» оказало юридические услуги в виде консультации, составления искового заявления и участия в судебном разбирательстве, стоимость услуг по договору составляет 25 000 рублей. Из дополнительного соглашения от 17.08.2020 к договору следует, что в связи с дополнительным объемом работы ФИО1 также оплачено 6 000 рублей. 

Оплата услуг подтверждается квитанциями №№003240,002516,002254,002095.

В ходе судебного разбирательства в суде по устному ходатайству интересы ФИО1 представляла ФИО3, которой подписан договор от 18.03.2020.

При таких обстоятельств, учитывая необходимость, разумность, объем выполненных представителем работ, в том числе подготовленные процессуальные документы, объем доказательственной базы, сформированной при обращении с иском, а также входе разбирательства, суд считает обоснованными, отвечающими требованиям разумности расходы, понесенные истцом за оказанные услуги представителя, в размере 20 000 рублей.

Расходы по оплате производства экспертизы и уплаченной при подаче иска государственной пошлины подлежат взысканию с ФИО2 в полном объеме в размере 10 000 рублей и 300 рублей соответственно.

Рассматривая требования по встречному исковому заявлению ФИО4 суд приходит к следующему.

В обоснование своих требований о расторжении договора истец указал на те обстоятельства, что ФИО1 не произведена оплата за уступку прав по договору аренды земельного участка в сумме 300 000 рублей, а также то, что арендная плата производится ФИО2, при этом земельным участком пользуется ФИО1.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии договоренности сторон относительно платы за уступку прав по договору аренды земельного участка, таким образом со стороны ФИО1 нарушений условий договора не установлено.

Кроме того, согласно п. 3.6 Договора аренды земельного участка №226/2017 от 17.10.2017 арендная плата вносится ежегодно до 15 сентября текущего года.

Сумма арендной платы определена п. 3.4 Договора и на 2019 год составляет 24 252,75 рублей.

Таким образом, дата оплаты арендных платежей по договору наступала 15.09.2020 года и не настала на момент обращения с иском.

Вместе с тем, требования ФИО4 в части взыскания уплаченных арендных платежей подлежат удовлетворению, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО1 пользуется земельным участком, также в указанной части исковые требования последней признаны.

Согласно справке Администрации городского поселения «Новокручининское» от 06.08.2020 ФИО2 за период с 06.09.2019 по 28.02.2020 оплачена арендная плата в размере 11 961,17 рублей. С учетом комиссии за перевод денежных средств сумма составила 12 320 рублей, что следует из квитанции. 

Учитывая изложенное, а также признание в указанной части требований данная сумма подлежит взысканию с ФИО1.

При этом требования сторон о взыскании компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии с ч. 2 ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, возможность взыскания компенсации морального вреда, причиненного действиями, нарушающими имущественные права гражданина, должна быть прямо предусмотрена законом.

Вопрос о распределении судебных расходов, уплаченных ФИО2, суд не рассматривает, поскольку данные требования не заявлены.

При указанных обстоятельствах, с учетом удовлетворения имущественных требований сторон, суд полагает возможным произвести взаимозачет исковых требований ФИО1 в части взыскания судебных расходов в размере 30 300 рублей и встречных исковых требований ФИО2 в части взыскания выплаченной арендной платы в размере 12 320 руб.

Таким образом, окончательно в пользу ФИО1 с ФИО2 подлежит взысканию сумма в размере 17 980 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании пункта договора недействительным, государственной регистрации договора, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 2.1 Договора о переуступке прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО2 и ФИО1 в части указания стоимости уступки прав аренды.

Зарегистрировать Договор о переуступке прав аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенного между ФИО2 и ФИО1 в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы за оказание юридических услуг в сумме 20 000 рублей, расходы по оплате производства судебной экспертизы в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 12 320 рублей.

В остальной части требований отказать.

Произвести взаимозачет взысканных сумм. 

Окончательно взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 17 980 рублей.

Данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Читинский районный суд.

Судья Галанова Д.И.

Мотивированное решение составлено 04.12.2020