Дело № 3а-115/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2019 года г. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Иванова П.Д.,

при секретаре судебного заседания Александрове П.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя заинтересованного лица администрации г. Чебоксары ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 14921 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование требований указано, что ФИО3, ФИО4, ООО «Снабресурсы» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 14921 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для административно-бытовой деятельности, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Земельный участок предоставлен ФИО3, ФИО4, ООО «Снабресурсы» администрацией г. Чебоксары в соответствии с договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 54/6017-К от 15 апреля 2019 года. Арендаторам на праве собственности принадлежит нежилое здание пилорамы, площадью 840,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на указанном земельном участке. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. ФИО3, ФИО4, ООО «Снабресурсы» как собственники нежилого здания пилорамы намерены приобрести в собственность указанный земельный участок, однако полагают, что кадастровая стоимость значительно завышена и не соответствует рыночной стоимости земельного участка. Так, согласно отчету № А-0422/2019 от 22 мая 2019 года, выполненному ООО «Центр оценки и экспертизы «АвтоАссистанс», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 13578000 руб. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 апреля 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 33358133,65 руб., дата утверждения кадастровой стоимости 1 января 2014 года, дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 1 января 2013 года. Таким образом кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что влечет значительное нарушение прав и законных интересов административного истца, в том числе по вопросу приобретения земельного участка в собственность в соответствии с земельным законодательством.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14921 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 13578000 руб.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы административный истец ФИО3 уточнил исковое требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14921 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 13212396 руб., а также просил восстановить ему срок для подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по тем основаниям, что с административным истцом заключен договор аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора 15 апреля 2019 года. ФИО3 не обладает специальными познаниями в области оценки, поэтому не мог знать о действительной рыночной стоимости земельного участка, узнал о кадастровой стоимости, значительно превышающей рыночную, только исходя из выписки ЕГРН от 16 апреля 2019 года и отчета № А-0422/2019 от 22 мая 2019 года.

В судебном заседании административный истец ФИО3 не присутствовал, обеспечил явку своего представителя ФИО1, который поддержал заявленное требование с учетом уточнения.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Чебоксары ФИО2 оставила удовлетворение требования административного истца на усмотрение суда.

Административные ответчики Кабинет Министров Чувашской Республики, Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ООО «Снабресурсы», извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. ООО «Снабресурсы» предствило заявление о рассмотрении дела без участия их представителя.

Заинтересованное лицо ФИО4, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. 

Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в своих отзывах удовлетворение исковых требований административного истца ФИО3 оставили на усмотрение суда.

Выслушав объяснения участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Подпунктом 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ закреплено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административный истец ФИО3 является собственником объекта недвижимости – 1/4 доли нежилого здания пилорамы с кадастровым номером №, площадью 840,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации: 31 марта 2005 года № 21-21-01/038/2005-247 (л.д. 8).

Собственником 1/4 доли вышеуказанного здания пилорамы является заинтересованное лицо ФИО4 и собственником 1/2 доли - заинтересованное лицо ООО «Снабресурсы».

Администрацией г. Чебоксары с административным истцом ФИО3, заинтересованными лицами ФИО4 и ООО «Снабресурсы», как лицами, имеющими в собственности здание пилорамы, 15 апреля 2019 года заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 54/6017-К земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14921 кв.м., относящегося к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для административно-бытовой деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором расположено здание пилорамы (л.д. 9-11). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 апреля 2019 года № КУВИ-001/2019-8690479 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 33358133,65 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 1 января 2014 года, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 1 января 2013 года (л.д. 7). 

Поскольку ФИО3 является собственником объекта недвижимости – нежилого здания пилорамы и как собственник здания имеет право на приобретение без проведения торгов земельного участка, на котором расположено здание, при этом цена земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, то результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным исковым требованием.

В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2014 года, с настоящим иском ФИО3 обратился в суд 28 июня 2019 года, то есть с пропуском пятилетнего срока.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Часть 1 статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ предусматривала проведение государственной кадастровой оценки не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

В связи с изменением закона очередная оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости спорного земельного участка не проведена.

Поскольку административный истец вправе был рассчитывать на своевременное проведение очередной оценки в ранее установленные законом сроки, на момент обращения в суд очередная оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости спорного земельного участка не проведена, суд считает необходимым заявление истца о восстановлении срока для обращения в суд удовлетворить. 

В силу ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В рамках рассмотрения настоящего дела ввиду возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка, в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости определением суда от 26 июля 2019 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания». 

Административный истец ФИО3 согласился с экспертным заключением эксперта ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания» ФИО5, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14921 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года составил в размере 13212396 руб., и уточнил свой иск в части установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с данным экспертным заключением.

Иными участвующими в деле лицами результаты судебной экспертизы также не оспорены.

В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал метод сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода), при этом в отчете также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов экспертизы. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Указанное заключение неясностей не содержит, оснований сомневаться в обоснованности и правильности данного заключения не имеется.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» массовая оценка недвижимости – это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая проведение судебной экспертизы в соответствии с требованиями КАС РФ, в том числе с предупреждением эксперта судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выбор экспертом ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания» объектов-аналогов сходных объекту оценки, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объекта оценки принимает результаты судебной экспертизы и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14921 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 13212396 руб.

В соответствии с ч. 5, 6 ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки, в государственный кадастр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 июня 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить ФИО3 срок для подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14921 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 13212396 (тринадцать миллионов двести двенадцать тысяч триста девяносто шесть) руб.

Датой обращения ФИО3 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной считать 28 июня 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 14921 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.

Мотивированное решение составлено 21 ноября 2019 года.

Судья П.Д. Иванов