Дело №2-1408/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 июля 2021 года г.Пенза 

Октябрьский районный суд города Пензы 

в составе председательствующего судьи Сидорова Т.В.,

при секретаре Хамзиной Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об исполнении договора и устранении препятствий в пользовании земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указывая, что 08.06.2012 г. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по которому он приобрел у ответчика земельный участок под индивидуальную жилую застройку по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Стороны являются собственниками смежных участков, согласно п.4 названного договора продавец обязуется предоставить сквозной проход через свой участок от муниципальной дороги до приобретаемого покупателем участка. В отсутствие иной возможности для формирования участка, его постановки на кадастровый учет и отчуждения стороны согласовали названное условие о предоставлении прохода, при этом в договоре отсутствуют сведения о расположении сервитута на земельном участке в определенных координатах. В 2020 г. ответчик самовольно перекрыл указанный проход, нарушив условия договора. Поскольку ответчик с момента заключения договора исполнял принятое на себя обязательство, тем самым подтверждая действие договора в указанной части, он не имеет право ссылаться на незаключенность договора, не имеет право перекрывать проход. На основании изложенного истец просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании проходом через участок по 

<

адрес> от земельного участка по 

<

адрес>А до муниципальной дороги (

<

адрес>) согласно схеме границ сервитута на плане путем демонтажа забора, установленного в месте прохода.

Впоследствии истец исковые требования уточнил, просил обязать ответчика исполнить п.4 договора купли-продажи от 08.06.2012 г. и устранить препятствия в пользовании проходом через участок по 

<

адрес> от земельного участка по 

<

адрес>А до муниципальной дороги (

<

адрес>) согласно схеме границ сервитута на плане путем демонтажа забора, установленного в месте прохода.

Истец - ФИО1 - в ходе рассмотрения дела уточненные исковые требования поддержал, как и доводы письменных пояснений, где указано, что спорный проход использовался его детьми для прохода к муниципальной дороге, в частности, к остановке общественного транспорта, где их забирал школьный автобус, существующий изначально проход являлся неотъемлемой частью земельного участка (в соответствии с Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утв. постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 г. №105, в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и подходы к ним (п.4)). Согласно ч.4 ст.41 ГрК РФ обязательным условием разделения земельного участка на несколько участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному участку. В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства, утв. Росземкадастром 17.02.2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом в виде прохода (шириной не менее 1 м) и проезда (шириной не менее 3,5 м). Именно эти нормы позволили ответчику произвести раздел участка, поставить его на кадастровый учет с проходом, право пользования которым стороны согласовали в договоре купли-продажи без указания характеристик, присущих сервитуту. Если бы он знал, что ответчик может перекрыть в будущем проход, он бы не стал приобретать участок, он не смог бы ходить через лес. Дополнительно указал, что сначала у них с ответчиком был заключен предварительный договор, а когда истец собрал необходимые средства, он настоял на включении в договор п.4, т.к. ему требовался проезд для строительства, точную ширину не оговорили (необходимо было только обеспечить проезд), но место согласовали, в разрешении на строительство указание на этот проход не имеется. Сначала был проход в метр (он обозначался забором), в 2013 г. ответчик расширил проход до 3 метров (также огородили забором), а он (истец) в связи с этим предоставил часть своего участка ответчику, который в 2019 г. загородил проход забором. На его запросы о перераспределении участка для подъезда со стороны «Золотой подковы», откуда истец фактически сейчас подъезжает к своему участку, он получил отказ с указанием, что земли с другой стороны являются землями Лесхоза. Не отрицал, что собственники соседних участков выезжают также либо на 

<

адрес> либо с другой стороны - через лес на «Золотую подкову».

Представитель истца ФИО3 просил иск удовлетворить, подтвердив, что основанием иска являются не нормы о сервитуте, который они не просят установить исходя из необходимости и отсутствия иного подхода к участку, а нормы ГК РФ об исполнении обязательства, которое по договору принял на себя ответчик вне зависимости от установления сервитута. Считают, что поскольку срок в договоре не был оговорен, указанное в п.4 договора обязательство является постоянным, размер прохода при заключении договора был согласован в 3 м, то, что проход должен быть обеспечен именно в том месте, где он сейчас находится, несмотря на отсутствие конкретизации в договоре, следует и из расположения там газового компенсатора, коммуникаций электроснабжения, именно с учетом данного прохода они согласованы со специализированными организациями. Действительно, истец в настоящее время подъезжает к участку с другой стороны, но те подъездные пути являются землями лесного фонда, в связи с чем нельзя говорить о наличии у истца иного законного и постоянного подъезда к своему участку, хотя не отрицает, что отсутствуют данные о наложении административных взысканий на истца за проезд по тем землям. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о его месте, дне и времени извещен, причины неявки неизвестны, его представитель по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения иска, поддержала доводы письменных возражений, где указано, что истцом с учетом действующего законодательства выбран неверный способ защиты права, требования истца влекут нарушение права собственности ответчика на принадлежащий тому земельный участок, т.к. фактически на участок устанавливается сервитут, который не был определенным образом оговорен в договоре купли-продажи, не зарегистрирован в органах Росреестра, обременение прав на чужой участок может быть установлено исключительно в соответствии со ст.247 ГК РФ, сервитут считается действительным с момента его государственной регистрации, ее отсутствие не дает истцу права обращаться в суд с настоящим иском. Ответчик не обращался к истцу о возмещении средств за пользование участком в период с 2013 по 2019 г., что подтверждает то, что стороны осознавали временность пользования проходом, отсутствие сервитута. Истец имеет доступ к своему участку с другой стороны, у него с другой стороны расположен и гараж, куда он подъезжает на машине, нарушений прав истца действиями ответчика не имеется.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.308 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст.421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом; владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В судебном заседании установлено, подтверждается данными ЕГРН, что ФИО1 (истец по делу) является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; ФИО2 (ответчик) является собственником смежного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Из представленного договора купли-продажи от 08.06.2012 г. следует, что истец приобрел принадлежащий ему в настоящее время вышеуказанный участок у ответчика.

Согласно п.4 названного договора купли-продажи, продавец обязуется предоставить сквозной проход через свой участок от 

<

адрес> до приобретаемого покупателем участка. 

Стороны не отрицали согласование ими указанного пункта, в связи с чем истец считает, что ответчик безусловно обязан исполнять данное условие договора и в настоящее время и не препятствовать в пользовании ранее сущестовавшим проходом (ответчик загородил его в 2019 г.).

Данные доводы суд находит несостоятельными.

Так, согласно п.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута); сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с п.1, абз.2 п.5, абз.1 п.7, п.п.8, 12 и 17 ст.23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством … ; обременение земельного участка сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком; срок сервитута определяется по соглашению сторон; … ; сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут; сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, …, сервитуты, …. 

В силу п.п.2, 3 и 5 ст.274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком; сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество; в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута; собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Как видно из приведенных выше положений закона, если лицо, владеющее недвижимостью на определенных вещных правах, например, на правах собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, не имеет возможности пользоваться своей недвижимостью без использования чужого земельного участка, то на него можно установить сервитут; в частности, сервитут может быть нужен для прохода и проезда через соседний земельный участок, и, если собственник соседнего земельного участка согласен установить сервитут, с ним должно быть заключено соглашение об этом, а если соглашение не заключено, для установления сервитута необходимо обратиться в суд.

В соглашение о сервитуте в обязательном порядке должен быть включен его предмет, - то, что лицу предоставляется право ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитут), и его границы (т.е. сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости), цель использования обременяемой сервитутом части соседнего земельного участка, иначе соглашение об установлении сервитута, по общему правилу, считается незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ).

Вышеприведенные положения закона устанавливают и обязанность государственной регистрации сервитута.

Вместе с тем, в названном договоре срок и условия предоставления права прохода через земельный участок истца не установлены (в частности, не согласована ширина прохода, его место, стоимость пользования), государственная регистрация сервитута не произведена.

На основании изложенного суд не находит оснований для вывода о том, что сторонами в договоре были согласованы на неопределенный срок и зарегистрированы в установленном порядке конкретные условия права пользования истцом участком ответчика (т.е. сервитута), что не позволяет сделать вывод о бессрочном праве истца пользоваться указанным проходом в указанных истцом координатах, т.к. установление порядка такого пользования производится путем установления сервитута.

Как указал ответчик, обеспечение им данного прохода предусматривалось на срок строительства дома на участке истца, что подтверждается и наличием в настоящее время иного подъезда к земельному участку ответчика (подтверждается данными публичной кадастровой карты, не оспаривалось ответчиком).

Наличие у спорного прохода коммуникаций газо- и электроснабжения истца о согласовании сторонами права постоянного прохода в конкретном месте не свидетельствует, как и непредъявление ответчиком ранее претензий истцу относительно оплаты за данный проход. 

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования об исполнении договора и устранении препятствий в пользовании земельным участком удовлетворению не подлежат, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права: он вправе в установленном законом порядке заключить с ответчиком соглашение о сервитуте, а в случае недостижения согласия в этом вопросе требовать от ответчика установления сервитута в судебном порядке.

Указанное истцом не согласование ему администрацией г.Пензы перераспределения земельного участка подлежит учету именно в рамках спора об установлении сервитута - в отсутствие иных способов подъезда именно это может явиться основанием для установления прохода в указанном истцом месте; то, что предоставление данного прохода позволило поставить участок на кадастровый учет, также не свидетельствует о неограниченном безусловном праве пользования чужим земельным участком и подлежит разрешению в рамках спора об установлении сервитута (который стороны могли определить при заключении договора).

Отсутствие в договоре конкретных условий пользования спорным участком, координат прохода также свидетельствует о невозможности удовлетворения иска и неисполнимости возможного судебного решения, требование об исполнении договора согласно схеме границ сервитута на плане, представленной истцом (которые ранее не были согласованы сторонами), не основано на законе.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об исполнении договора и устранении препятствий в пользовании земельным участком отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19.07.2021 года.

Председательствующий