дело № 2-512/2018 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2018 года г.Мамадыш РТ

Мамадышский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Давлетбаевой М.М.,

при секретаре Неумоиной Ю.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан о расторжении договора социальной ипотеки, перерасчете задолженности по ипотечным платежам, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО4 действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 обратились в суд с иском к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – НО «ГЖФ при Президенте РТ») о расторжении договора социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности принять на свой баланс квартиру, расположенную по адресу: РТ, 

<

адрес> по акту-приемки передачи, произвести перерасчет задолженности по ипотечным платежам по договору социальной ипотеки на расчет по найму за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату передачи квартиры по акту-приемки передачи на балансе организации. В обосновании исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ их семья в составе четырех человек подписали договор социальной ипотеки с ответчиком №. Согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ им была представлена трехкомнатная квартира по адресу: РТ, 

<

адрес>. При заключении договора ипотеки и получении квартиры они рассчитывали уплачивать ипотечные платежи и приобрести квартиру в свою собственность, однако в последствии финансовое положение семьи ухудшилось и они не смогли уплачивать ежемесячные платежи, в связи с чем у них образовалась задолженность перед организацией. Решением Мамадышского районного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ с них взыскана задолженность по кредитным платежам по ипотечному договору в размере 742355 рублей 58 копеек. В настоящее время в связи с невозможностью оплаты ипотечных платежей они хотят отказаться от данной квартиры и вернуть на баланс ответчика. В адрес ответчика была направлена претензия, однако ответа не поступило. 

Третье лицо, заявляющая самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 в судебном заседании иск поддержала и суду показала, что будучи в несовершеннолетнем возрасте, она была включена в договор социальной ипотеки. В настоящее время она достигла совершеннолетия, обучается в платном отделении, родители оплачивают ее учебу и проживание. Задолженность по договору социальной ипотеки образовалась из-за тяжелого материального положения в семье. Она тоже отказывается от доли в этой квартире и просит расторгнуть договор ипотеки с последующей передачей квартиры на баланс ГЖФ. 

Представитель ответчика – некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ в судебное заседание не явился. В отзыве на исковое заявление указал, что ДД.ММ.ГГГГ семья ФИО8 из четырех человек приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ с семьей заключен договор социальной ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола участия, выбора и передачи «будущей собственной квартиры» семье была передана 

<

адрес>. Поскольку договор социальной ипотеки заключен с гражданами, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки, государственная поддержка за счет средств республиканского бюджета предоставлена для всех членов семьи. При расчете стоимости квартиры был учтен норматив предоставления жилой площади для всей семьи. Фонд считает, что законные основания для расторжения договора социальной ипотеки в отношении одной из сторон отсутствуют. Доказательств существенного нарушения договора социальной ипотеки одной из сторон истцом не представлено. При этом невозможность оплаты ипотечных платежей не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и которые они не могли предвидеть. Кроме того, решением Мамадышского районного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования Фонда с истцов текущего долга по платежам по договору социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 597982 рубля 51 копейка, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 133854 рублей 70 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежедневно до дня фактического исполнения обязательств, исходя из суммы основного долга в размере 597982 рубля, в порядке установленном ст.395 ГК РФ, уплаченной государственной пошлины в размере 10518 рублей 37 копеек. На основании вышеуказанного решения возбуждено исполнительное производство. Просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Выслушав в судебном заседании истцов и их представителя, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 321 Гражданского кодекса Российской Федерации если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 вышеуказанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частью 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (часть 3 ст. 451 ГК РФ).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 3 ст. 451 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между СНО «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» в лице Социально-ипотечного потребительского кооператива «Строим будущее» и ответчиками ФИО1, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО2, заключен с договор социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1 договор предоставляет гражданину (ответчику) право выбора, право «использования» и возможность получения права собственности на проинвестированную специализированной некоммерческой организацией «будущую собственную квартиру». Оформление права собственности за гражданином осуществляется на основании справки Стороны о выплате пая, выдаваемой после зачисления на расчетный счет Фонда 100% платежей за будущую собственную квартиру, поступающих в виде задатков.

Исходя из условий договора, п.п. 3.1.1, 3.1.4, 3.1.7, 3.1.8 гражданин (ответчики) обязаны внести сумму «задатка» в размере 1000 рублей с целью обеспечения участия в выборе, заполнить и подписать протокол; ежемесячно увеличивать сумму задатка с целью обеспечения права использования неоплаченных квадратных метров выбранной будущей собственной квартиры, ежемесячно увеличивать сумму задатка до полного покрытия «неоплаченных квадратных метров» путем равномерного внесения самостоятельно рассчитанной с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров» суммы в течение срока рассрочки с целью приобретения права на оформление права собственности будущей квартиры (л.д.8-10).

Указанный в договоре протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина подписан истцами ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому последние заявляют об участии в «выборе» будущей собственной квартиры, расположенной по строительному адресу: 60 кв. ж/д 

<

адрес>, стоимость 1 кв.м. составляет 20000 рублей. Согласно тому же протоколу количество «неоплаченных квадратных метров» выбранной «будущей собственной квартиры» составляет 60,5 кв.м; срок внесения суммы задатка гражданином составляет 306 месяцев; гражданин обязан ежемесячно оплачивать стоимость, 19771242 кв.м., с учетом «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров». Размер ежемесячного «изменения стоимости неоплаченных квадратных метров выбранной «будущей собственной квартиры» составляет 7 % годовых. Указанный протокол предоставляет гражданину право заселения и регистрации по месту жительства, использования «Будущей собственной квартиры» на условиях заключенного договора социальной ипотеки, является актом приема-передачи (л.д.11).

Согласно п.3.2.9 договора социальной ипотеки гражданин вправе подать заявление о прерывании внесения сумм «задатка», обеспечивающего переход права на оформление права собственности с указанием причин неплатежеспособности.

Из пунктов 5.1 – 5.2.4 вышеуказанного договора социальной ипотеки следует, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до реализации всех прав и обязанностей сторонами по настоящему договору. Настоящий договор расторгается: по согласию сторон путем подписания соглашения о добровольном расторжении; в одностороннем порядке Поверенным в случае невыполнения Гражданином условий настоящего договора; в одностороннем порядке Поверенным в случае несоблюдения и (или) нарушения требований, предъявляемых к гражданину нормативными актами, регулирующими предоставления квартир на условиях социальной ипотеки; в одностороннем порядке по инициативе Гражданина до "даты подведения итогов выбора".

Вступившим в законную силу заочным решением Мамадышского районного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: взыскать солидарно с ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО2 в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» текущий долг по платежам по договору социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 597982 рубля 51 копейка, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 133854 рубля 70 копеек; взыскивать с ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО2 в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежедневно до дня фактического исполнения обязательств исходя из суммы основного долга в размере 597982 рубля 51 копейка в порядке, установленном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; взыскать с ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО2 в равных долях в пользу некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» уплаченную государственную пошлину в размере 10518 рублей 37 копеек.

В отношении истца (должника) ФИО1 на основании вышеуказанного заочного решения суда возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности по кредитным платежам (ипотека) в сумме 742355 рублей 58 копеек (л.д.21-22).

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о расторжении договора социальной ипотеки, перерасчете задолженности по ипотечным платежам (л.д.14). 

При вышеизложенных обстоятельствах суд считает, что законных оснований для расторжения оспариваемого договора социальной ипотеки в данном случае не имеется. Иск в этой части удовлетворению не подлежит поскольку, по условиям заключенного договора социальной ипотеки истцы приняли на себя обязательство по ежемесячной оплате суммы задатка, обеспечивающих выкуп квадратных метров предоставленного им жилого помещения. Договор социальной ипотеки заключен между сторонами на основании действующих нормативных правовых актов Республики ФИО5, регулирующих порядок предоставления гражданам жилья по социальной ипотеке и условия оплаты гражданами приобретенных жилых помещений. Условия договора социальной ипотеки о стоимости предоставляемого жилья и порядка его оплаты были приняты истцами добровольно, что свидетельствует о соответствии данной сделки установленному гражданском законодательством принципу свободы заключения договора. При заключении вышеуказанного договора социальной ипотеки стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора. По условиям заключенного сторонами договора социальной ипотеки, он расторгается по согласию сторон путем подписания соглашения о добровольном расторжении, в одностороннем порядке в случае невыполнения гражданином его условий, несоблюдения и (или) нарушения требований, предъявляемых к гражданину нормативными актами, регулирующими предоставления квартир на условиях социальной ипотеки, по инициативе гражданина до "даты подведения итогов выбора". В данном случае НО «Государственный жилищный фонд при ФИО5 Республики ФИО5» возражает против расторжения договора социальной ипотеки. 

В обосновании заявленных требований истцов указано, что в связи с возникшими материальными трудностями и невозможностью своевременного внесения текущих платежей по договору социальной ипотеки у них образовалась задолженность и изменилось материальное положение в семье. Однако невозможность оплаты ипотечных платежей не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и которые они не могли предвидеть. Доказательств наличия предусмотренных законом оснований для расторжения договора, в том числе наличия таких существенно изменившихся обстоятельств или нарушений условий договора, которые бы могли служить основанием для его расторжения, истцами суду не предоставлено.

Исковые требования о возложении обязанности на ответчика принять на свой баланс квартиру, расположенную по адресу: РТ, 

<

адрес> по акту-приемки передачи, произвести перерасчет задолженности по ипотечным платежам по договору социальной ипотеки на расчет по найму за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату передачи квартиры по акту-приемки передачи на балансе организации также не подлежат удовлетворению, как вытекающие из основного требования. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО4 действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 о расторжении договора социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ; возложении обязанность принять квартиру, расположенную по адресу: РТ, 

<

адрес> баланс и произвести перерасчет задолженности по ипотечным платежам – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики ФИО5 в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Мамадышский районный суд Республики ФИО5.

Судья