Резолютивная часть 

оглашена 20.07.2021

Мотивированное 

решение

изготовлено 23.07.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Звенигород 

Московская область 20 июля 2021 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А., 

при ведении протокола секретарем Чебаненко С.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде залога недвижимости (ипотеки), погашении регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества,

встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

Адвокат Лесин С.Ю., выступая представителем в интересах ФИО1, обратился в суд с иском к ФИО2 о прекращении обременения прав на недвижимое имущество в виде залога (ипотеки), погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении объекта с кадастровым номером 50:49:0020104:1653 и объекта с кадастровым номером 50:49:0020104:1796 (л.д. 3-7), указав, что на основании Договора купли-продажи от 27.03.2019, заключенного между ФИО2 и ФИО1, последняя приобрела в собственность жилой дом с земельным участком по адресу: 

<

адрес>, ДСК «Здоровье», 

<

адрес>. По условиям договора стоимость имущества была определена сторонами в размере 4 000 000 руб., при подписании договора покупатель уплатил продавцу денежную сумму в размере 205 000 руб., разница с учетом указанной цены договора подлежала уплате с рассрочкой платежа путем передачи денежных средств или перевода продавцу ежемесячных платежей /не менее 30 000 руб../, с правом покупателя на досрочное исполнение обязательств по оплате. При определенном способе расчетов до полного исполнения обязательств покупателя права последнего на имущество обременены ипотекой в пользу ФИО2 Представитель истца указал, что поводом к обращению с настоящим иском в суд послужили полное исполнение обязательств ФИО1 по оплате цены договора и отказ ФИО2 от явки в регистрирующий орган для снятия обременений. 

В предварительном судебном заседании ответчик ФИО2, а также в защиту его интересов представитель по доверенности ФИО3 против исковых требований возразили, 24.05.2021 к производству суда принято встречное исковое заявление, в котором ФИО2 просил признать заключенный с ФИО1 договор купли-продажи недействительным по основаниям пункта 2 статьи 170 ГК РФ, применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение (л.д. 133-138). Возражая против исковых требований ФИО1 и настаивая на доводах встречного иска, представитель ФИО2 – по доверенности ФИО3 полагал, что договор купли-продажи является притворной сделкой, фактически прикрывающей сложившиеся отношения сторон, которые следует квалифицировать как договор ренты; утверждал, что ФИО1 являлась формальным покупателем, фактическое исполнение по сделке производилось за счет ее супруга – ФИО4, все существенные условия по договору обсуждались между ФИО4 и ФИО2; спорные объекты являлись для ФИО2 родовым имуществом, решение о продаже дома на заявленных в договоре условиях было принято в доверительных отношениях с семьей Ч-ных (для ФИО2 - двоюродным братом) и под условием сохранения для ФИО2 права пользования объектами, в том числе вещами, находящимися в строении и на земельном участке. В указанной связи представитель ФИО2, также ссылаясь на определенную в рамках судебной экспертизы рыночную стоимость имущества на момент его продажи, просил суд учитывать, что сделка заключена на существенно ниже рыночным условиях, с рассрочкой платежа на два года, что не отвечает деловому обороту в настоящее время, а поэтому находил, что договор купли-продажи следует признать ничтожной сделкой, прикрывающей договор ренты, поступавшие платежи следует рассмотреть как платежи по договору ренты, с правом ФИО2 на безвозмездное пользование имуществом. 

В ходе разбирательства сторона истца на исковых требованиях настаивала, представив сведения о денежных переводах, осуществленных ФИО1 в пользу ФИО2 на общую сумму 3 804 100 руб., против удовлетворения встречного иска представитель ФИО1 возражал по доводам письменного отзыва (л.д. 163-166), полагая, что допустимых доказательств притворности сделки стороной не представлено, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи, покупатель надлежащим образом исполнила свои обязательства и оснований к переквалификации сделки не имеется. 

07.06.2021 ФИО1 и ФИО2 приняли личное участие в судебном заседании (протокол, л.д. 285-289). От сторон получены объяснения, согласно которым:

- ФИО1 пояснила, что обсуждение условий по приобретению дома и земельного участка в ДСК «Здоровье» с ФИО2 действительно вёл её супруг ФИО5, начиная с марта 2019 года, для чего она оформила на имя супруга доверенность, лично подписала договор, действия по регистрации перехода права совершал ФИО5 по доверенности от её имени, договор подписывала она лично; 

- ФИО2 пояснил, что также лично подписал договор купли-продажи, условия соглашения обсуждали с ФИО5, цена дома и земельного участка по договоренности была определена суммой 4 000 000 руб.; по версии ФИО2, по устному соглашению также было оговорено его право пользования домом, поводом к конфликту послужил тот факт, что в январе месяце ФИО6 отказал ему в праве прибыть в дом и самовольно распорядился находящимся в доме движимым имуществом, принадлежащим ФИО2; также на вопросы суда ФИО2 утвердительно заявил, что существо заключенной сделки ему было понятно, к совершению сделки его никто не принуждал, с условиями договора был ознакомлен до его подписания, экземпляры договора при прибытии в МФЦ подписывал лично, денежные средства – 4 000 000 руб. получил в полном объеме; субъективным мотивом к примирительным процедурам ФИО2 рассматривает исключительно вариант возмещения стоимости утраченных вещей и возмещения расходов, связанных с мероприятиями по подготовке к сделке. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не предъявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4, который в письменной позиции поддержал требования ФИО1, против встречного иска ФИО2 возразил, просил рассматривать дело в свое отсутствие (л.д. 253-254), заявление на основании статьи 167 ГПК РФ судом удовлетворено.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, допросив свидетелей и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска ФИО1 и отклонении встречного иска ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ДСК «Здоровье», 

<

адрес>, - жилой дом с кадастровым номером 50:49:0020104:1653 и земельный участок с кадастровым номером 50:49:0020104:1796.

Право собственности возникло на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО2 27.03.2019, переход права зарегистрирован 10.04.2019 и обременен залогом недвижимости (ипотекой) в пользу ФИО2

Согласно условиям договора (л.д. 112-113), ФИО2 / Продавец/, взял обязательство передать в собственность ФИО1 /Покупателя/, а последняя – принять и оплатить жилое помещение № площадью 172,8 кв.м. в 

<

адрес> ДСК «Здоровье» с кадастровым номером 50:49:0020104:1653 и земельный участок с кадастровым номером 50:49:0020104:1796.

Стоимость приобретаемого имущества определена сторонами в размере 4 000 000 руб., на момент подписания договора Покупатель передал Продавцу 205 000 руб. (пункт 4); оставшаяся сумма, составляющая разницу между общей суммой по договору и уплаченной Покупателем, подлежала уплате путем передачи или перевода денег Продавцу в течение двух лет с даты подписания договора ежемесячными платежами не менее 30 000 руб., с правом Покупателя на досрочное исполнение обязательств по оплате (пункт 5).

Стороны также подтвердили, что договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета договора и отменяет или делает недействительными иные обязательства или предложения, которые могли быть сделаны сторонами в устной или письменной форме; отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях. 

Согласно поступившей по запросу суда копии дела правоустанавливающих документов (л.д. 89-119), акт приема-передачи имущества подписан между сторонами Дата обезличена (л.д. 111), Дата обезличена ФИО2 и ФИО4 /действуя по доверенности в интересах ФИО1/ подали в Росреестр документы на регистрацию перехода права и обременения прав покупателя по условиям соглашения, в том числе также предъявлено нотариально удостоверенное заявление ФИО2 о семейном положении на момент приобретения и продажи имущества, а также согласие ФИО4, как супруга ФИО1, с выражением усмотрения последней на приобретение спорных объектов.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном порядке Дата обезличена; также Дата обезличена в ЕГРН в отношении спорных дома и земельного участка внесены записи прав об обременении прав: на объект с кадастровым номером 50:49:0020104:1653 – за № от Дата обезличена, на объект с кадастровым номером 50:49:0020104:1796 – за № от Дата обезличена, ипотека в силу закона, до полного выполнения условий договора, что подтверждается выписками ЕГРН (л.д. 12-16).

Разрешая принятые к рассмотрению требования, суд руководствуется следующим.

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12), которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (определения Конституционного Суда Российской Федерации от Дата обезличена №-О-О, от Дата обезличена №-О, от Дата обезличена №-О, от Дата обезличена №-О и др.).

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 ГПК РФ), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 ГПК РФ) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 ГПК РФ).

Вследствие этого суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от Дата обезличена №-О). 

ФИО1 заявила о прекращении залога в отношении приобретенного по договору купли-продажи имущества, установленного в пользу ответчика.

На основании части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено судом и указано выше, исполнение обязательств Покупателя по уплате цены договора в рамках достигнутого сторонами соглашения (пункты 4 и 5 Договора) предусматривалось с отсрочкой платежа и зачетом суммы, переданной Продавцу при подписании договора. 

Судом определено, что в договоре согласованны все существенные условия, установленные в абзаце 2 пункта 1 статьи 489 ГК РФ.

В подтверждение факта исполнения обязательств по уплате цены договора ФИО1 представила суду скрин-формы онлайн переводов СБ России, данная информация по судебному запросу подтверждена выпиской из истории операций по дебетовой карте (л.д. 38-49). 

Совокупная сумма денежных средств, перечисленных ФИО1 на счет (5336****4428) ФИО2 и полученной последний за период с Дата обезличена по Дата обезличена включительно, составила 3 804 100 руб., что подтвердил ответчик ФИО2 и данный факт суд считает установленным по правилам статей 56, 68 ГПК РФ.

Исходя из принципа надлежащего исполнения обязательств и недопустимости одностороннего отказа от их исполнения (статьи 309 и 310 ГК РФ, учитывая внесенную при подписании договора сумму, поступившие в течение предусмотренного договором срока платежи, с правом Покупателя на досрочное исполнение обязательств по уплате цены договора, суд находит, что обязательства Покупателя по договору купли-продажи следует признать исполненными и надлежащими, поскольку фактические обстоятельства, установленные при рассмотрении спора, свидетельствуют о совершении платежей в предусмотренные сроки, порядке и размере, обусловленные соглашением сторон.

ФИО2 оспаривает совершенную сделку /договор купли-продажи/ по основаниям пункта 2 статьи 170 ГК РФ.

В пункте 2 статьи 170 ГК РФ закреплено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениям, содержащимися в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Дата обезличена № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

ФИО2 и его представитель полагают, что фактически обсуждался и стороны имели цель на заключение договора ренты.

Обсуждая данные доводы, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ бремя доказывания притворности сделки лежит на лице, заявившем о ее притворности. 

Оценивая представленные (заявленные) доказательства в их совокупности, в частности, показания свидетеля ФИО2 – ФИО7, которая приходится стороне двоюродной сестрой, равным образом полученную после проведения судебной экспертизы рыночную стоимость спорных объектов /на дату совершения сделки - Дата обезличена = 6 488 000 руб./, суд находит, что таковые не являются относимыми в рамках предмета доказывания по встречному иску, поскольку показания свидетеля сводятся к субъективной оценке событий, осведомленность свидетеля со слов ФИО2, а определение рыночной стоимости предмета по договору в данном случае, с учетом определенного истцом предмета и основания встречного иска, не является юридически значимым обстоятельством.

Более того, статьей 584 ГК РФ предусмотрено, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В настоящем случае оспариваемая сделка заключена в простой письменной форме, содержит все существенные условия, подписана лично (что не оспаривалось сторонами) и экземпляры переданы сторонам на руки. Правовые последствия договора купли-продажи наступили - право собственности на дои и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке за Покупателем.

Анализируя договор купли-продажи по правилам статьи 431 ГК РФ суд приходит к убеждению, что его содержание прямо свидетельствует о воле Продавца на возмездное отчуждение недвижимого имущества с условием рассрочки платежей по цене, оговоренной пунктом 4 Договора, встречным исполнением в таком случае Покупатель взял обязательство уплатить цену договора в порядке и сроки, определенные соглашением (пунктом 5). Каких-либо условий об обременении прав Покупателя правом пользования имуществом (бессрочного или иного) спорный договор купли-продажи не содержит.

Напротив, отражено, что жилое помещение продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением (пункт 11); Продавец в соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ утрачивает право пользования жилым помещением с момента регистрации перехода права собственности к Покупателю (пункт 12).

Иных относимых и допустимых доказательств того, что ФИО2 и ФИО1 намеревались заключить договор ренты либо договор пожизненного содержания, в материалы дела не представлено.

Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о недействительности сделки в силу ее притворности с доказательствами того, что сторонами был фактически заключен договор ренты, судом не установлено, а намерение одной стороны сделки на совершение другой сделки без согласия второй стороны не свидетельствует о притворности сделки, постольку в удовлетворении встречного иска ФИО2 следует отказать. 

При этом суд находит правильным также указать, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, на что указано в просительной части встречного искового заявления, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Учитывая, что обязательства ФИО8 по оплате имущества выполнены, руководствуясь положениями статей 329, 352, 408, 424, 454, 485 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки спорного имущества, возникшее в силу норм статьи 488 ГК РФ подлежит прекращению в судебном порядке.

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от Дата обезличена № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).

Следовательно, настоящее решение суда об удовлетворении иска ФИО1 является основанием для погашения (аннулирования) регистрационных записей Единого государственного реестра прав об обременении прав:

- на объект с кадастровым номером 50:49:0020104:1653 – за № от Дата обезличена,

- на объект с кадастровым номером 50:49:0020104:1796 – за № от Дата обезличена.

Разрешая по правилам статьи 98 ГПК РФ заявление ФИО1 о возмещении судебных расходов, руководствуясь положениями статьи 100 ГПК РФ, приняв обоснованные возражения оппонента о завышенном размере услуг представителя, заявленных к возмещению за счет проигравшей стороны, разумным пределом издержек на представителя за участие в суде первой инстанции при разрешении настоящего спора следует определить 15 000 руб. 

Совокупный размер судебных расходов, возмещаемых в пользу ФИО1, составит 15 300 руб. (государственная пошлина 300 руб. подтверждена документально – л.д. 8).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 144, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) с погашением регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества - удовлетворить.

Прекратить обременение прав ФИО1, Дата обезличена года рождения, в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ДСК «Здоровье», 

<

адрес>, - жилой дом с кадастровым номером 50:49:0020104:1653 и земельный участок с кадастровым номером 50:49:0020104:1796, в виде залога недвижимости (ипотеки) в пользу ФИО2, Дата обезличена года рождения.

Вступившее в законную силу решение суда в указанной части является основанием для погашения (аннулирования) регистрационных записей Единого государственного реестра прав об обременении прав:

- на объект с кадастровым номером 50:49:0020104:1653 – за № от Дата обезличена,

- на объект с кадастровым номером 50:49:0020104:1796 – за № от Дата обезличена.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2, Дата обезличена года рождения, уроженец 

<

адрес>, зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>, в пользу ФИО1, Дата обезличена года рождения, уроженка 

<

адрес> УССР, зарегистрирована по адресу: 

<

адрес>, судебные издержки в сумме 15 300 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий - судья О.А. Фоменкова