Дело № 2а-201/2024

03RS0015-01-2023-003517-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мелеуз 5 февраля 2024 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Барышниковой Л.Н.,

при секретаре Замесиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО4 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице территориального отдела по Мелеузовскому району и г.Мелеуз об обязании заключить договор аренды на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением которое обосновал тем, что 26 января 2018 года между ним и администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан был заключен договор аренды 

<

№> земельного участка, ..., сроком на 3 года.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 18 сентября 2014 года.

Условия о продлении срока аренды договор аренды не содержит.

Между тем, их пункта 2.4 договора аренды следует, что по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобровольного исполнения арендатором условий настоящего договора.

На указанном земельном участке в соответствии с разрешением на строительство от 22 августа 2015 года 

<

№> (сроком до 12 августа 2025 года) возведен объект – жилой дом.

Срок действия договора истек 25 января 2021 года, однако указанный участок он не вернул ответчику, продолжает им пользоваться на условиях, определенных договором.

31 октября 2023 года истец обратился в Отдел по Мелеузовскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на основании требований пп.2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, так как установленный законом срок для обращения в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов у арендодателя истек 25 июля 2021 года.

Ответом отдела по Мелеузовскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 10 ноября 2023 года отказано в предоставлении земельного участка на основании п. 1 ст. 36.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Просит признать незаконным отказ, оформленный ответом от 10 ноября 2023 года в заключение договора аренды на новый срок на земельный участок, .... Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить договор аренды на новый срок на земельный участок, расположенный по адресу: ..., на срок предусмотренный законодательством.

В судебном заседании административный истец ФИО1 не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, просил рассмотреть дело без его участия, административные исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными полномочиями или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд, помимо прочего, выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Административный истец оспаривает отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 10 ноября 2023 года в заключении с ним договора аренды земельного участка на новый срок.

Пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.

Согласно данной норме правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации на три года.

Частью 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

При этом предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В силу п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 февраля 2015 года между администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан и ФИО1 заключен договор аренды № 10127 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок ..., сроком на 3 года (л.д. 43-45). 26 января 2018 года вновь заключен договор аренду 

<

№> указанного земельного участка сроком на 3 года до 25 января 2021 года (л.д. 12-14, 46-48).

22 августа 2015 года Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан ФИО1 было выдано разрешение 

<

№> для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: 

<

адрес обезличен>, сроком до 12 августа 2025 года.

18 апреля 2018 года договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

31 октября 2023 года ФИО1 обратился в отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в аренду указанного выше земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Письмом отдела по Мелеузовскому району и г. Мелеузу Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 10 ноября 2023 года ФИО1 было разъяснено, что отсутствуют правовые основания для предоставления земельного участка, по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, с/с Корнеевский, 

<

...> (л.д. 23).

Из технического плана здания от 2 июля 2021 года, следует, что по адресу: ... (л.д. 17-19).

Право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, с/с Корнеевский, 

<

...>, за административным истцом не зарегистрировано, что подтверждается уведомлением от 12 декабря 2023 года 

<

№> (л.д. 25).

Пунктом 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания пп. 2 п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пп. 5 п. 1 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что административный истец ФИО1 продолжает пользоваться объектом недвижимости и расположенным под ними земельным участком с ..., с иском об изъятии принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости по причине истечения срока действия договора аренды административный ответчик не обращался.

На основании приведенных выше положений закона с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1, и отсутствия судебного акта об их изъятии, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка ... не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов недвижимости путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у ФИО1 имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения 25 января 2021 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта недвижимости, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом установленных по делу обстоятельств, оспариваемый отказ в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Однако, предоставление земельного участка на данном праве носит заявительный характер и, исходя из положений Конституции Российской Федерации, закрепленных в ст. ст. 10 и 118, и требований п. 1 ч. 3 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд при вынесении решения не вправе подменять органы государственной власти или местного самоуправления и принимать конкретные решения по вопросу, не относящемуся к компетенции суда, а также не вправе предрешать, какое решение должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий.

Право на заключение договора аренды земельного участка ФИО1 может быть реализовано в рамках соответствующей административной процедуры путем подачи заявления в уполномоченный орган в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований административного истца.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 ФИО5 (паспорт серия и номер 

<

№>) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице территориального отдела по Мелеузовскому району и г.Мелеуз (ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор аренды на новый срок удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ отдела по Мелеузовскому району и г.Мелеузу Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 10 ноября 2023 года в предоставлении ФИО1 ФИО6 в аренду земельного участка ....

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан повторно рассмотреть заявление ФИО1 ФИО7 от 31 октября 2023 года о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Л.Н. Барышникова