Дело № 3а-125/2021 (3а-1444/2020) 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 22 января 2021 года

Брянский областной суд в составе:

судьи Зубковой Т.И.,

при секретаре Кондрашовой О.А.,

с участием административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2, эксперта Автономной Некоммерческой организации «Независимая Коллегия Экспертов» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости: здания, назначение: нежилое, наименование: здание столовой, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 года № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области», по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта составляет 23 836 745,84 рублей.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным 

<

данные изъяты>», в соответствии с которым по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта определена в размере 1 350 000 рублей.

В письменном отзыве на иск представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области по доверенности ФИО4 указывает, что Управление по существу возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в соответствии с предоставленным административным истцом отчетом об оценке, приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. Вместе с тем, Управление не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

В возражениях на иск представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО5 указывает, что Управление, как регистрирующий орган, права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает его право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и представленный им отчет. 

В письменном отзыве на иск представитель Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация» по доверенности ФИО6 просит отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что указанный в представленном административным истцом отчете результат рыночной оценки объекта недвижимости не соответствует действительности, так как объекты, идентичные по характеристикам и местоположению, невозможно приобрести на открытом рынке по данной стоимости.

В письменных возражениях на иск представитель Брянской городской администрации по доверенности Драп А.И. просит обратить внимание на то, что установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в соответствии с предоставленным административным истцом отчетом об оценке, приведет к понижению бюджета г. Брянска.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал исковые требования, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу оценки объекта недвижимости, представив рецензию на заключение экспертизы, проведенной по определению суда, поскольку не согласен с ее выводами.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 с заявленными исковыми требованиями и ходатайством о назначении повторной экспертизы не согласилась, считает, что доказательств, дающих основание не доверять заключению эксперта, не имеется.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, Брянской городской администрации. О дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Ходатайств об отложении слушания дела не поступило.

С учетом требований статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального Закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащейся в материалах дела, административный истец является собственником объекта недвижимости: здания, назначение: нежилое, наименование: здание столовой, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 года № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области», по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость объекта составляет 23 836 745,84 руб.

Данные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 января 2020 года и содержатся в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 мая 2020 года.

В силу статьи 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ, физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, затронуты результатом определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», на основании части 4 статьи 38 КАС РФ, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

На территории Брянской области результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости утверждены Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 года № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области».

Государственная кадастровая оценка на территории Брянской области проводилась ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 3 статьи 7).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктами 1, 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является органом кадастрового учета, который осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости как непосредственно, так и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.

Принимая во внимание, что филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 31.03.2009 года № 409-р, находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, суд полагает, что данный орган является заинтересованным лицом по делу, а надлежащими административными ответчиками по делу являются Управление имущественных отношений Брянской области, Управление Росреестра по Брянской области и ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта. 

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пункта 4 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному 

<

данные изъяты>», по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта определена в размере 1 350 000 рублей.

Определенные в отчете размеры рыночной стоимости спорного объекта недвижимости значительно отличаются от установленных размеров кадастровой стоимости.

В силу части 1 статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, в целях проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту 

<

данные изъяты> ФИО9

На разрешение эксперта были поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Из содержания заключения эксперта ФИО9 следует, что оценщиком допущены нарушения законодательства об оценке, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе, неправильно определен сегмент рынка при оценке сравнительным подходом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и выписке из технического паспорта, объект поименован как здание столовой (л.д. 11, стр. 81-82 отчета). 

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1, сравнительный подход - это совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 10 ФСО № 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов и другие виды использования, необходимые для определения их стоимости.

В отчете оценщика отсутствует информация о том, что на дату оценки объект использовался как объект производственно-складского назначения и, как следствие, объекты-аналоги, выбранные оценщиком, не сопоставимы с объектом оценки.

Так же экспертом указано, что информация, приведенная в отчете об оценке, не подтверждена ссылками на источники информации. Так, физический износ здания указан в размере 75 %. Износ определен суммированием износа, указанного в техническом паспорте и величины прироста износа с момента составления технического паспорта до даты оценки. Руководствуясь изданием «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете», утвержденными ЦСУ СССР, Минфином СССР, Госстроем от 28.02.1972 года, с учетом вида здания и материалов основных конструктивных элементов объекта оценки (согласно фотографиям, имеющимся в деле), а так же, учитывая ежегодный процент прироста износа объекта, эксперт определил физический износ объекта на дату оценки, который был округлен и составил 46 %.

В судебном заседании эксперт ФИО9 подтвердила выводы, изложенные ею в данном заключении.

Суд признает выводы эксперта обоснованными и достоверными, поскольку они соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждаются материалами дела, в частности, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, техническим паспортом на спорный объект недвижимости. Выводы эксперта мотивированы, обоснованы в судебном заседании. Суд признает их достоверными, достаточными и проверяемыми.

Оценивая заключение эксперта при ответе на второй вопрос о рыночной стоимости объекта недвижимости, суд исходит из того, что экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и установлена невозможность применения сравнительного подхода, ввиду отсутствия необходимого количества рыночных данных с полным описанием из сегмента объекта исследования и невозможность применения доходного подхода, поскольку здание не является доходоприносящим, для сдачи его в аренду требуются значительные капитальные вложения.

Экспертом выбран затратный подход, при этом экспертом обоснованно взят за основу объект-аналог, выбранный оценщиком, так как расчет затрат произведен оценщиком на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников. Действующим законодательством об оценке это не запрещено. 

Расчет восстановительной стоимости спорного объекта экспертом приведен в заключении, при этом применение каждого показателя и коэффициента подробно мотивировано. Выполненный в заключении расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранному подходу.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость спорного объекта составляет 14 289 000 рублей.

Оценив заключение эксперта в совокупности с материалами дела, по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что указанное заключение составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в его обоснованности у суда отсутствуют.

В связи с вышеизложенным, судом не принимается представленная административным истцом ФИО1 рецензия на заключение эксперта и отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Доводы административного истца об отсутствии необходимой квалификации эксперта ФИО9 судом признаются необоснованными по следующим основаниям.

Квалификация эксперта ФИО9 подтверждена дипломом, квалификационным аттестатом, сертификатом соответствия. Эксперт ФИО9 является членом 

<

данные изъяты>», включена в реестр оценщиков 

<

данные изъяты> ее деятельность застрахована, она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны обоснованные выводы и даны ответы на поставленные вопросы. Каких-либо сомнений в беспристрастности и объективности эксперта, достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки, с учетом исследованных материалов дела, у суда не имеется. 

Разрешая требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим, суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 14 289 000 рублей.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов административного дела следует, что истец направил в суд указанное административное заявление 14 сентября 2020 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: 

- здания, назначение: нежилое, наименование: здание столовой, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 14 289 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 сентября 2020 года - дату подачи заявления в суд.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 января 2021 года.

Судья Брянского областного суда Т.И. Зубкова