Дело № 2-870/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

09 сентября 2019 года село Чекмагуш

Чекмагушевский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Галикеевой Р.С.

при секретаре Галеевой А.М. 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2 по доверенности 02 АА 4769383 от 15.04.2019г. сроком на 1 год, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, отмене государственной регистрации права, восстановлении права собственности, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд иском к ФИО3, о расторжении договора купли-продажи дома с земельным участком расположенным по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ФИО3, отмене государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, прекращении права собственности с исключением регистрационной записи о праве собственности ФИО3 в ЕГРН на указанное имущество, восстановлении права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок; взыскании суммы государственной пошлины, расходов по оплате услуг представителя и составлению исковых заявлений в размере 40000 руб.

Истец исковые требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес> по цене за жилой 

<

адрес> 026,00 рублей, а земельный участок за 16 974,00 руб.

В соответствии с п. 2 указанного договора, недвижимость приобреталась за счёт заёмных средств, предоставляемых покупателю КПК «Стабильность» по договору займа.

В соответствии с п. 3.1 договора расчёт между сторонами производится следующим образом сумма в размере 453 026 рублей за здание после перехода права собственности и осуществления регистрации ипотеки. Сумма в размере 16 974 рубля за земельный участок за счёт собственных средств покупателя до подписания договора. К договору прилагается передаточный акт на сумму 16 974 рубля за земельный участок. 

05.07.2018г. проведена государственная регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок за ответчиком.

Вместе с тем, согласно условиям договора ответчиком не произведена оплата за жилой дом в полном объёме. После оформления собственности ответчик начала уклонятся от оплаты по договору, хотя денежные средства ответчиком в виде займа на улучшение жилищных условий были получены

Со стороны истца условия договора исполнены в полном объёме и надлежащим образом, ключи переданы ответчику, в настоящее время она с семьёй проживает в этом доме. 

Впоследствии после того как документы были сданы и произошёл переход права собственности к ФИО3 и ответчица не собиралась с истцом расплачиваться. Истец изучила договор и обнаружила, что данный договор не соответствует требованиям ГК РФ, в нём отсутствует порядок расчёта с продавцом за жилой дом (раздел 3 договора и п. 3.1.1)

Далее в акте приёма передачи п.2 расчёты между покупателем и продавцом говорится только о земельном участке. 

ФИО1 в порядке досудебного урегулирования спора почтовым отправлением с уведомлением на имя ФИО3 была направлена претензия о расторжении договора купли продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неоплатой по договору купли-продажи дома с земельным участком, с приложением проекта соглашения. Однако на свою претензию в срок указанный в ней истец ответа не получила.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить, пояснила, что заключая сделку, она была намерена продать дом и земельный участок, от ФИО3 ею получены денежные средства 16 974 рубля и 170 000 рублей, не получив денежные средства в полном объеме, просит расторгнуть договор и возвратить имущество.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещена, ходатайство об отложении судебного заседания не заявила.

Третьи лица отдел опеки и попечительства администрации МР 

<

адрес> РБ, ГУ УПФ РФ в 

<

адрес> РБ, КПК «Стабильность», Управление Росреестра по РБ будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Выслушав истца, его представителя, изучив и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1 статьи 17, статья 18 Конституции Российской Федерации).

В развитие закрепленной в Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). 

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи здания, назначение жилое с кадастровым номером: №, 1-этажный, с общей площадью 29 кв.м и земельного участка с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства площадью 2174 кв.м, расположенных по адресу: РБ 

<

адрес> за 470 000 рублей. Стоимость дома, согласно договору составляет 453026 рублей, земельного участка -16974 рубля, приобретается за счет заемных средств, предоставляемых КПК «Стабильность». 

Пунктами 3.1.1., 3.1.2. договора предусмотрено, что сумма в размере 453026 рублей за указанное здание производится после перехода права собственности и осуществления регистрации ипотеки здания с земельным участком в пользу займодавца соответствующим территориальным органом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ за счет заемных средств в течение 10 календарных дней, считая с фактического получения предоставляемого покупателям ипотечного займа по договору займа. Сумма в размере 16974 рубля за земельный участок уплачивается покупателями за счет собственных денежных средств. 

ДД.ММ.ГГГГ также сторонами составлен акт приема-передачи жилого дома с земельным участком и денежных средств.

Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Россрестра по РБ ДД.ММ.ГГГГ.

Выписками из Росресстра по РБ подтверждается, что право собственности на спорные жилой дом и земельный участок зарегистрированы за ответчиком ФИО3 

Из материалов выплатного дела следует, что ответчиком ФИО3 использованы средства материнского (семейного) капитала для погашения займа в КПК «Стабильность», полученного на приобретение жилого дома по адресу: РБ 

<

адрес>. 

Постановлением старшего следователя СГ ОМВД России по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 отказано в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием в ее действиях состава преступления, предусмотренного ч.3 ст.159 УК РФ. 

ФИО1 в порядке досудебного урегулирования спора ответчику направлена претензия о расторжении договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неоплатой по договору купли-продажи дома с земельным участком, с приложением проекта соглашения расторжения договора. 

Вместе с тем, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Как указывает истец, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку оставшиеся денежные средства до настоящего времени ответчиком выплачены не в полном объеме.

При этом истец ФИО1 не представила каких-либо доказательств существенного, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушения договора другой стороной, ссылаясь на невыплату части денежных средств за спорное жилое недвижимое имущество ответчиком. Однако, сама по себе недоплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела, существенным нарушением договора купли-продажи не является.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества. 

При рассмотрении дела установлено и не оспаривается сторонами, что фактически в спорном доме проживает ответчик ФИО3 со своей семьей, фактически жилой дом и земельный участок принят ответчиком. 

В силу части 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (часть 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (часть 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, именно данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводы истца о неполной оплате стоимости жилого дома по договору купли-продажи ответчиком суд не признает достаточным для признания нарушения со стороны покупателя существенным. Кроме того, один лишь довод истца относительно факта неполучения денежных средств не может являться допустимым доказательством, достоверно подтверждающим отсутствие такой передачи.

Ссылка истца на нарушение ответчиком обязательства, данного им при распоряжении средствами материнского капитала о выделении долей в жилом доме своим несовершеннолетним детям и отсутствие со стороны ответчика намерения заключить сделку, суд считает необоснованным, поскольку данное обязательство ФИО4 составлено после заключения договора купли-продажи сторонами и не влияет на его условия. 

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением условий договора подлежат отказу в удовлетворении.

На основании ст.98 ГПК РФ с истца подлежит взысканию в доход бюджета муниципального района государственная пошлина в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, отмене государственной регистрации права, восстановлении права собственности, взыскании судебных расходов отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета муниципального района 

<

адрес> РБ в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Чекмагушевский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья