РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2019 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Деминой К.А.,

при секретаре Молоствовой Е.Р.

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности от 19.03.2019 года (сроком на 3 года), паспорт,

представителя истца ФИО2 по доверенности от 11.01.2019 года (сроком на 1 год), паспорт,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 01.02.2019 года (сроком на 1 год), паспорт, 

представителя третьего лица ФИО4 по доверенности от 13.12.2018 года (сроком на 1 год), удостоверение, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-1104/2019 

по иску ФИО5 

к ФИО6 

о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных в качестве выкупной цены по договору, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Города Томска,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, к ФИО6, в котором просит: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 16.07.2018 года с 25.01.2019 года в связи с предоставлением продавцом недостоверной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, с аннулированием записи о государственной регистрации права № от 23.07.2018 года на земельный участок, расположенный по адресу: г. ...; взыскать денежные средства в размере 1 000 000 рублей, уплаченные в качестве выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка от 16.07.2018 года, а также просил взыскать 30 000 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя, 13 200 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины. 

В обоснование требований истец указал, что 16.07.2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. ... разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома. В соответствии с пунктом 5 указанного договора, истец уплатил покупную цену в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской. В соответствии с пунктом 12 договора, он имеет силу передаточного акта. В нарушение пункта 1 статьи 460 ГК РФ ответчиком предоставлена неполная информация о земельном участке, являющемся предметом договора купли-продажи, и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно: в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории ... утвержденного постановление Администрации Города Томска № от 25.11.2013 года, на месте расположения земельного участка запроектирован внутриквартальный проезд, в связи с чем строительство индивидуального жилого дома на указанном участке не допустимо, что подтверждается отказом о выдаче разрешения на ИЖС № от 15.11.2018 года. Требование истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка оставлено ответчиком без удовлетворения.

В отзыве на иск ФИО6 указал, что, действительно, строительство на спорном земельном участке не допустимо, поскольку в соответствии с утвержденным постановлением администрации города Томска № от 25.11.2013 года проектом межевания территории ... на месте расположения указанного земельного участка запроектирован внутриквартальный проезд. О том, что участок не соответствует параметрам для строительства индивидуального жилого дома, истец узнал из уведомления Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска от 15.11.2018 года №. Однако, ответчик не предоставлял истцу при заключении договора от 16.07.2018 года заведомо ложную информацию об обременениях и ограничениях земельного участка. 04.06.2014 года ответчик обратился в Администрацию Города Томска по вопросу того, что участок расположен в габаритах красных линий, утвержденных в составе проекта планировки ...». В ответе от 03.06.2014 года № Администрация Города Томска сообщила, что в случае корректировки проекта планировки и проекта межевания территории ... указанный земельный участок будет в обязательном порядке отнесен в габариты квартала. Учитывая изложенное, при продаже земельного участка истцу ответчик добросовестно полагал, что в проект планировки и проект межевания территории ... будут внесены соответствующие изменения, и не предполагал при заключении договора, что продаст товар ненадлежащего качества. О невозможности проведения ИЖС на спорном участкке участке ответчик узнал только из претензии истца (л.д.38-39).

В судебное заседание ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не явился. 

Согласно статье 167 ГПК РФ, дело рассмотрено при имеющейся явке. 

Представители истца в судебном заседании заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении. Дополнительно пояснили, что просят аннулировать регистрационную запись о праве собственности ФИО7 на спорный участок в ЕГРПН, как правовое последствие удовлетворения судом требования о расторжении договора. В тексте искового заявления допущена описка в дате договора, в связи с чем следует читать дату его заключения 16.07.2018 года.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица в разрешении вопроса о наличии оснований для удовлетворения иска полагалась на усмотрение суда.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела следует, что 16.07.2018 года между ФИО6, интересы которого представляет ФИО8 по доверенности от 10.06.2014года (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество - ... (пункт 1 договора). Указанный земельный участок продается за 1 000 000 рублей (пункт 5 договора). Расчет производится в следующем порядке: сумму в размере. 1 000 000 рублей покупатель передал продавцу в день подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (пункт 6 договора) (л.д.5-6).

В соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи от 16.07.2018 года, ФИО7 передал продавцу денежную сумму в размере 1 000 000 рублей за продаваемый земельный участок, что подтверждается распиской от 16.07.2018 года (л.д.7).

В силу пункта 12 договора купли-продажи от 16.07.2018 года, договор имеет силу передаточного акта.

Право собственности покупателя ФИО7 на приобретенный по договору купли-продажи от 16.07.2018 года земельный участок, расположенный по адресу: г... зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 23.07.2018 года за №, что подтверждается отметкой в самом договоре от 16.07.2018 года (л.д.6), Выпиской из ЕГРН от 23.07.2018 года (л.д. 8-10).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2018 года, ответчик предоставил ему не полную информация о земельном участке, являющемся предметом договора, и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно, что в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории ... утвержденного постановление администрации Города Томска № от 25.11.2013 года, на месте расположения земельного участка запроектирован внутриквартальный проезд, в связи с чем строительство индивидуального жилого дома на указанном участке не допустимо.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № от 25.06.2009 года, разрешенное использование земельного участка – под строительство индивидуального жилого дома; граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д.11, 12).

То есть, на дату совершения сделки покупателю была предоставлена информация, согласно которой осуществление ИЖС на приобретаемом им земельном участке было возможно.

Цель приобретения участка – для ИЖС прямо указана сторонами в договоре купли-продажи от 16.07.2018 года (пункт 1), что свидетельствует о существенности данного условия для покупателя при приобретении объекта недвижимости.

Между тем, согласно уведомлению Департамента архитектуры и градостроительства Администрации Города Томска № от 15.11.2018 года на имя ФИО7, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории ...» в городе Томске, утвержденного постановлением администрации №-з от 25.11.2013 на месте расположения указанного земельного участка запроектирован внутриквартальный проезд. Таким образом, с учетом положений проекта планировки и проекта межевания, строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке не допустимо (л.д.13-14).

Как следует из ответа Администрации Города Томска от 20.08.2018 года на обращение ФИО7, земельный участок по адресу: г. ... постановлением администрации г. Томска от 12.10.1993 года № предоставлен в пожизненное наследуемое владение физическому лицу под строительство и последующую эксплуатацию индивидуального жилого дома; на основании указанного постановления выдан государственный акт о праве пожизненного наследуемого владения № от 12.10.1993 года; на территорию, в границах которой расположен испрашиваемый земельный участок, утвержден проект планировки территории и проект межевания территории ... в городе Томске (постановление администрации Города Томска от 25.11.2013 года №-з); границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства и соответствуют документам основания предоставления земельного участка, а также материалам межевания. Смежный земельный участок с условным номером 1....

Таким образом, суд считает установленным, что при заключении договора купли-продажи от 16.07.2018 года продавцом покупателю была предоставлена заведомо ложная информации о характеристиках земельного участка, что является основанием для предъявления требования о расторжении данного договора согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ.

Ссылки ответчика на то, что данная информация была им сообщена покупателю, поскольку он сам был введен в заблуждение Администрацией г.Томска, не могут являться основанием для отказа в иске по заявленным требованиям.

Действительно, как следует из письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации Города Томска от 03.06.2014 года, адресованного ФИО6, ему было сообщено, что в проекте планировки и проекта межевания территории ...» в городе Томске (постановление администрации Города Томска об утверждении документации по планировке территории № от 25.11.2013) земельный участок (кадастровый №) не был учтен в связи с отсутствием информации по нему в Росреестре; в случае корректировки проекта планировки и проекта межевания территории ... данный земельный участок будет в обязательном порядке отнесен в габариты квартала (л.д.17).

Между тем, заблуждение продавца о характеристиках отчуждаемого земельного участка не освобождает его от ответственности перед покупателем, которому при совершении сделки купли-продажи он фактически сообщил заведомо ложную информацию о предмете. Об ограничениях в использовании земельного участка покупателю стало известно только при обращении за разрешением на строительство в уполномоченные органы.

Таким образом, на дату заключения договора от 16.07.2018 года строительство индивидуального жилого дома на спорном участке было не допустимо. Следовательно, покупателю (истцу), рассчитывающему при приобретении земельного участка именно на то, что он сможет на нем построить жилой дом, продавцом предоставлены недостоверные сведения об обременениях и ограничениях в его использовании, вопреки тому, что в договоре купли-продажи имеется прямое указание на разрешенное использование земельного участка – под строительство индивидуального жилого дома.

С учетом изложенного, использование истцом земельного участка по предполагаемому при заключении договора назначению (для ИЖС) невозможно, в связи с чем покупатель в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, что признается судом существенным нарушением его прав.

При таких обстоятельствах, основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2018 года, заключенного между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель), суд признает установленными, в связи с чем данное требование подлежит удовлетворению в полном объеме.

При этом суд также исходит из того, что избрание истцом такого способа защиты как требование расторжения договора в судебном порядке, в том числе, при наличии возможности использовать иные способы защиты, не противоречит положениям действующего законодательства и не ущемляет прав ответчика, поскольку субъекты гражданского права в силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ могут по своему усмотрению реализовывать принадлежащие им права. Выбор способа защиты прав осуществляется истцом.

Расторжение судом договора купли-продажи от 16.07.2018 года влечет, как следствие, прекращение права собственности истца в отношении земельного участка по адресу: г. ... в связи с чем в ЕГРПН подлежит внесению соответствующая запись о прекращении права собственности ФИО7 на спорный земельный участок с одновременным внесением сведений о праве собственности ФИО6 на данный участок.

Поскольку во исполнение расторгнутого договора 16.07.2018 года в качестве оплаты за земельный участок ФИО7 передал ФИО6 денежные средства в сумме 1 000 000 рублей, что сторонами не оспаривалось, следовательно, в связи с прекращением данного договора с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1 000 000 рублей.

В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку исковые требования признаны обоснованными и удовлетворены в полном объеме, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 13 200 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Истцом также заявлено о взыскании 30 000 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг представителя. Между тем, в материалы дела до вынесения судом решения не представлены документы, подтверждающие размер данным расходов и факт их несения истцом. В связи с этим ФИО7, при наличии к тому оснований, вправе обратиться с самостоятельным заявлением о возмещении данных расходов с представлением суду документов, подтверждающих как факт их несения, так и размер.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО7 к ФИО6 удовлетворить. 

Расторгнуть договор от 16.07.2018 года купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., заключенный между ФИО6 и ФИО7.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним данных о прекращении права собственности ФИО7 на земельный участок по адресу: ... с одновременным внесением сведений о праве собственности ФИО6 на указанный участок.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО7 денежные средства в размере 1 000 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 16.07.2018 года.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО7 13 200 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.А. Демина