Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Самарской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица администрации с.п. Лопатино муниципального района Волжский Самарской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1114/2017 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником следующих объектов капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4 397,7 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 7 033,6 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2 742,7 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 526,4 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 5 210,9 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>:

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена кадастровая стоимость объектов капитального строительства на территории Самарской области, в том числе вышеперечисленных.

Дата определения кадастровой стоимости нежилых зданий - 24.07.2013г., их кадастровая стоимость составляет: нежилого здания с кадастровым номером № – 28 758 215,54 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № – 46 502 927,74 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № – 18 133 470,76 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № – 3 480 314,66 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № – 34 452 073,79 руб.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью принадлежащих ему объектов недвижимости и обратился для определения их рыночной стоимости в ООО «Март-Оценка».

Согласно отчету об оценке № от 09.10.2017 г. ООО «Март-Оценка» итоговая величина рыночной стоимости объектов капитального строительства, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, составляет: 

- нежилого здания с кадастровым номером № – 9 209 205 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 13 398 026 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 5 082 490 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 1 087 629 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 9 629 259 руб.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке, а также обязать административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости данных объектов.

Определением Самарского областного суда от 04.12.2017 года к участию в данном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация муниципального района Волжский Самарской области, администрация с.п. Лопатино муниципального района Волжский Самарской области.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области ФИО2 и представитель заинтересованного лица администрации с.п. Лопатино муниципального района Волжский Самарской области ФИО3, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле – Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация муниципального района Волжский Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области в представленном письменном отзыве разрешение заявленных требований в части установления кадастровой стоимости спорных объектов равной их рыночной стоимости оставило на усмотрение суда, в зависимости от представленных доказательств, в части обязания внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости данных объектов отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником следующих объектов капитального строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес>: нежилого здания свинарника № с кадастровым номером №, площадью 4 397,7 кв.м.; нежилого здания свинарника № с кадастровым номером №, площадью 7 033,6 кв.м.; нежилого здания свинарника № с кадастровым номером №, площадью 2 742,7 кв.м.; нежилого здания котельной производственной с кадастровым номером №, площадью 526,4 кв.м.; нежилого здания свинарника № с кадастровым номером №, площадью 5 210,9 кв.м.

Право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 21.08.2017 г. (л.д. 14-18).

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов утверждена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 24.07.2013 г. и она составляет: 

- нежилого здания с кадастровым номером № – 28 758 215,54 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 46 502 927,74 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 18 133 470,76 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 3 480 314,66 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 34 452 073,79 руб.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов затрагивают права и обязанности ФИО1, поскольку принадлежащие ему нежилые здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы как их кадастровая стоимость.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью принадлежащих ему объектов недвижимости и обратился для определения их рыночной стоимости в ООО «Март-Оценка».

Согласно отчету об оценке № от 09.10.2017 г. ООО «Март-Оценка» итоговая величина рыночной стоимости объектов капитального строительства, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, составляет: 

- нежилого здания с кадастровым номером № – 9 209 205 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 13 398 026 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 5 082 490 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 1 087 629 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером № – 9 629 259 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорных объектов.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. 

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка спорных объектов выполнена по состоянию на 24.07.2013 г., то есть на дату определения их кадастровой стоимости.

В отчете об оценке в соответствии с положениями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорных нежилых зданий, дата составления и порядковый номер отчетов; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.

Объекты оценки были оценщиком осмотрены, по результатам визуального осмотра и технического освидетельствования было установлено, что оцениваемые объекты капитального строительства не используются, являются заброшенными, находящимися в неудовлетворительном, непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Таким образом, наиболее эффективным использованием объектов оценки будет являться продолжение их разрешенного использования – в качестве производственных зданий, но после проведения капитального ремонта (стр. 47 отчета).

Оцениваемые нежилые здания отнесены оценщиком к сегменту рынка – производственная недвижимость сельскохозяйственного назначения, условно, поскольку установлено, что данные объекты на момент осмотра, 04.09.2017 г., находятся в неудовлетворительном, непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.

Анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости указанного сегмента, расположенных в Самарской области приведен оценщиком на стр. 42-45 отчета. Данные о предложениях на рынке недвижимости получены оценщиком из базы данных «ТАО «АДОН» и ИС «Центр». 

В результате мониторинга рынка производственной недвижимости, расположенной в Самарской области оценщиком было выявлено 19 предложений по продаже, выставленных на продажу, на дату оценки, и сделан вывод о том, что рынок производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения слабо развит и носит закрытый характер, поскольку абсолютное большинство из представленных на дату оценки объектов имеют промышленное назначение. Среднее значение стоимости указанных объектов (с учетом скидки на торг) составляет 2 228 руб. /кв.м. без НДС. Диапазон стоимости (с учетом скидки на торг) составляет от 735 до 3 373 руб./кв.м. без НДС. Предложений по аренде указанного выше сегмента рынка недвижимости, на дату оценки, оценщиком не было найдено. Таким образом, оценщиком сделан вывод о том, что рынок аренды производственной недвижимости Самарской области является неразвитым и носит закрытый характер.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

На основании пункта 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

По результатам проведенного анализа, исходя из целей и задач проводимой оценки, оценщиком было принято решение отказаться от применения сравнительного и доходного подходов при определении стоимости вышеуказанного объекта. Причины отказа от указанных подходов оценщиком обоснованы, что отражено на стр. 48-49 отчета.

В отчете произведен расчет стоимости нежилых зданий с применением затратного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.п.18-20 ФСО N 1).

Поскольку рыночная стоимость объектов капитального строительства не включает стоимость прав на приходящийся на них земельный участок, расчет стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода производился оценщиком в следующей последовательности: расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания физического и устареваний.

Оценщиком принято решение использовать в рамках затратного подхода метод расчета на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников.

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования). Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат применялись укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) в сметных ценах и нормах, введенных в действие с 1 января 1969 года.

Восстановительная стоимость определялась путем перемножения строительного объема заданий по внешним обмерам на стоимость 1 куб. м. в ценах 1969 года с последующим перерасчетом на дату оценки. Затем определена прибыль предпринимателя. Рассчитан физический износ и функциональное устаревание зданий. Результаты исследования приведены на страницах 50-62 отчета. В итоге получена рыночная стоимость оцениваемых объектов, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости: нежилого здания с кадастровым номером № в размере 9 209 205 руб., нежилого здания с кадастровым номером № в размере 13 398 026 руб., нежилого здания с кадастровым номером № в размере 5 082 490 руб., нежилого здания с кадастровым номером № в размере 1 087 629 руб., нежилого здания с кадастровым номером № в размере 9 629 259 руб. 

Поскольку для определения рыночной стоимости объектов оценки был использован один подход – затратный, а отказ от прочих подходов был должным образом обоснован в п.10.2 отчета, процедура согласования результатов оценки оценщиком не проводилась.

Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. 

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не предоставлены суду доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации. Ходатайств о назначении по делу оценочной судебной экспертизы административные ответчики суду не заявили.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости нежилых зданий является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данных объектов на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость. 

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость спорных объектов подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «Март-Оценка», а требования ФИО4 в указанной части - удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 20.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Вместе с тем, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований ФИО1 об обязании административного ответчика внести изменения в ЕГРН об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости не имеется.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда. 

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН на основании решения суда в силу прямого указания закона, и принятие дополнительного решения об обязании внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ФИО1 - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания свинарника № с кадастровым номером №, площадью 4 397,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 г. в размере 9 209 205 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания свинарника № с кадастровым номером №, площадью 7 033,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 г. в размере 13 398 026 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания свинарника № с кадастровым номером №, площадью 2 742,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 г. в размере 5 082 490 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания котельной производственной с кадастровым номером №, площадью 526,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 г. в размере 1 087 629 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания свинарника № с кадастровым номером №, площадью 5 210,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 г. в размере 9 629 259 рублей.

Датой обращения ФИО1 в суд считать - 20.11.2017 года.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 19.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.