Дело №2-749/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2020 года г.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе: Председательствующего: судьи Вороненкова О.В.

При секретаре Спесивцевой Е.С.

С участием истца - ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным и признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным и признании права собственности на земельный участок.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал исковые требования, при этом пояснил, что 10 сентября 2009 года между ФИО3 в лице представителя ФИО4 и ним был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец намеревается продать, а покупатель купить земельный участок с кадастровым номером 23:33:0606002:211 площадью 598 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, расположенный по адресу: Туапсинский район, с/т Меркурий, участок 36. Ответчик ФИО4 действовала от имени и в интересах ответчика ФИО5 Объем полномочий ответчицы ФИО4, согласно тексту доверенности, был предоставлен с правом продажи и с правом получения следуемых из договора денежных средств. В соответствии с условиями предварительного договора, стороны оценили земельный участок в 100 000 рублей. Данная цена является окончательной и изменению не подлежит. Согласно п.2 договора, указанную денежную сумму ответчик получил от него в полном объеме до подписания предварительного договора. Данный факт он также подтвердил при выдаче доверенности своему представителю ФИО4, указав, что расчет за земельный участок с ним произведен полностью. В соответствии с п.5.1 договора, они договорились с ответчиком, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 20 мая 2010 года, после оформления ответчиком полного пакета документов на право собственности на данный объект недвижимости. Он вступил во владение данным объектом недвижимости, стал нести бремя его содержания, стал относиться к нему как к собственному, оплачивать членские взносы в с/т «Меркурий» за данный участок, с момента подписания предварительного договора. Все условия договора они исполнили, за исключением того, что ответчик, получив денежные средства, не завершил оформление всего пакета документов на земельный участок, и уклонился от заключения со ним основного договора купли-продажи. Ответчик после получения денежных средств и оформления доверенности на ФИО4 выехал за пределы Краснодарского края в неизвестном ему направлении, сменил номера телефонов и с осени 2009 года на связаться он с ним не может. Представитель ответчика ФИО3 - ответчик ФИО4 поясняла, что она осуществляет сбор документов для оформления земельного участка. Ему известно, что она дважды сдавала документы в регистрирующий орган для внесения сведений о ФИО5 как собственнике приобретенного им земельного участка с целью заключения в последующем основного договора купли-продажи. Однако ей было отказано в связи с разночтениями в площадях земельных участков в свидетельстве о праве собственности и в кадастровом паспорте. Внести исправления в данные разночтения она не смогла, а в дальнейшем срок действия ее доверенности истек, и она уже не имела возможности подписать основной договор купли - продажи земельного участка. В связи с чем, основной договор купли-продажи земельного участка так и не был заключен. В досудебном порядке он обратился к ФИО3, ФИО4 с письменной претензией. Ответа на претензиюя не получил. Между ними был заключен предварительный договор купли-продажи, который содержал все условия основного договора, и был исполнен сторонами в полном объеме. При заключении договора ему были предоставлены для изучения правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность отчуждаемого земельного участка ФИО3 Так, ответчик передал ему копию свидетельства о праве собственности на земельный участок №6198/36 от 01.04.1993 года, копию кадастрового паспорта на земельный участок, оригинал согласия супруги продавца ФИО5 – ФИО6 на совершение сделки. В дальнейшем ответчик ФИО4 (представитель ФИО5) передала ему оригиналы данных документов. В настоящий момент земельный участок с кадастровым номером 23:33:0606002:211 купленный им у ответчика внесен в ЕГРН с определением местоположения его границ и имеет характеристики: площадь 598 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования - для садоводства. Полагает, что разночтения в площадях приобретенного им земельного участка между свидетельством о праве собственности от 01.04.1993 года и в кадастровым паспортом от 18.02.2009 года явились следствием уточнения местоположения границ участка в 2009 году. При межевании земельного участка была установлена его точная площадь 598 кв.м. Данное увеличение является допустимым, так как ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена возможность уточнения местоположения границы и площади земельного участка при условии, что определенная с учетом установленных в соответствии с данным ФЗ требований, площадь земельного участка не превышает площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Согласно Правил землепользования и застройки Джубгского городского поселения Туапсинского района в СХ2 (зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения (Сх2) для земельных участков с разрешенным использованием «ведение садоводства» установлены следующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции (минимальная/максимальная площадь земельных участков - 400/2000 кв.м.). Считает, что на момент заключения с ним предварительного договора купли-продажи земельного участка, указанный объект недвижимости, принадлежал ответчику на законных основаниях именно с площадью 598 кв.м. Он как добросовестный приобретатель, полностью исполнил все условия договора, произведя расчет, фактически приняв при заключении договора приобретенный объект недвижимости, для использования по назначению в соответствии со ст.223,224 ГКРФ, он открыто вступил во владение и пользование им. Воля обеих сторон на заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости отражена как в тексте договора, так и в прилагаемых к иску письменных доказательствах, а также подтверждается юридически значимыми обстоятельствами дела. Просит признать заключенным, состоявшимся, договор купли-продажи между продавцом - ФИО3, с одной стороны и мной, покупателем - истцом ФИО7, с другой стороны, земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606002:211 площадью 598 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для садоводства, расположенного по адресу: Туапсинский район, с/т Меркурий, участок 36. Признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0606002:211, площадью 598 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для садоводства, расположенный по адресу: Туапсинский район, с/т Меркурий, участок 36. Межмуниципальному отделу по г. Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края зарегистрировать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0606002:211, площадью 598 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для садоводства, расположенный по адресу: Туапсинский район, с/т Меркурий, участок 36 и внести соответствующие сведения в данные ЕГРН.

В судебное заседание ответчики ФИО3, ФИО4, представитель администрации Джубгского городского поселения Туапсинский район не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, и не просили об отложении слушания по делу.

Представитель Межмуниципального отдела по г.Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу ст. 35 и ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами и обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. 

При указанных обстоятельствах, с учетом требований ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав истца, исследовав представленные письменные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Так судом установлено, что 10 сентября 2009 года между ФИО3 в лице представителя ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец намеревается продать, а покупатель купить земельный участок с кадастровым номером 23:33:0606002:211 площадью 598 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для садоводства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с/т Меркурий, участок 36.

Согласно указанного договору ответчик ФИО4 действовала от имени и в интересах ответчика ФИО5 на основании доверенности от 10.09.2009 года, удостоверенной нотариусом Туапсинского нотариального округа ФИО8 (номер в реестре Т2-3280). Объем полномочий ответчицы ФИО4, согласно тексту доверенности, был предоставлен с правом продажи и с правом получения следуемых из договора денежных средств.

В соответствии с пунктом 2.1 условиями предварительного договора, стороны оценили земельный участок в 100 000 (сто тысяч) рублей. 

Согласно п.2.2 договора, указанную денежную сумму ответчик ФИО3 получил от ФИО1 в полном объеме до подписания предварительного договора.

Данный факт подтверждается при выдаче доверенности ФИО3 представителю ФИО4, указав, что расчет за земельный участок с ним произведен полностью.

В соответствии с п.5.1 договора, стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 20 мая 2010 года, после оформления ответчиком полного пакета документов на право собственности на данный объект недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Из пояснений истца следует, что он вступил во владение данным объектом недвижимости, стал нести бремя его содержания, оплачивать членские взносы в с/т «Меркурий». Ответчик, получив денежные средства, не завершил оформление документов на земельный участок, и уклонился от заключения со ним основного договора купли- продажи, после получения денежных средств и оформления доверенности на ФИО4 выехал за пределы Краснодарского края в неизвестном направлении. Из пояснений представителя ФИО4 ему стало известно, что она дважды сдавала документы в регистрирующий орган для внесения сведений о ФИО5 как о собственнике земельного участка с целью заключения в последующем основного договора купли-продажи, однако ей было отказано в связи с разночтениями в площадях земельных участков в свидетельстве о праве собственности и в кадастровом паспорте. Внести исправления в данные разночтения она не смогла, а в дальнейшем срок действия ее доверенности истек, и она уже не имела возможности подписать основной договор купли - продажи земельного участка. В связи с чем, основной договор купли- продажи земельного участка так и не был заключен.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ, предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 161 ГК РФ, сделки по отчуждению недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, с последующей государственной регистрацией. 

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ, установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенный между сторонами, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно ст. 454, 549, 550 ГК РФ, существенными условиями предмета договора купли-продажи недвижимости является предмет договора - признаки, его идентифицирующие, цена договора.

Таким образом, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно: соблюдена письменная форма договора, с указанием характеристики земельного участка, его местоположение, договор подписан сторонами. Денежный расчет между истцом и ответчиком произведен в полном объеме, материальных претензий ответчик к истцу не имеет. В соответствии со ст. 223, 224 ГК РФ, имущество было фактически передано истцу.

Суд приходит к выводу, что воля обеих сторон направлена на заключение договора купли-продажи земельного участка за оговоренную сторонами сумму, и на переход права собственности на данный объект недвижимости от ответчика к истцу, в силу чего сделка фактически состоялась.

Согласно свидетельству о праве собственности на земельный участок №6198/36 от 01.04.1993 года, на основании постановления администрации Туапсинского района № 358 от 12.05.1992 года ФИО3 предоставлен в собственность земельный участок № 36 в с/т Меркурий площадью 400 кв.м. 

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:33:0606002:211, площадью 598кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для садоводства, расположенный по адресу: Туапсинский район, с/т Меркурий, участок 36. Сведения о данном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости с определением местоположения его границ и площади 17.02.2010 года.

Разночтения в площадях приобретенного земельного участка между свидетельством о праве собственности от 01.04.1993 года и сведения в кадастровым паспортом от 18.02.2009 года явились следствием уточнения местоположения границ участка в 2009 году. 

Так, при межевании земельного участка была установлена его точная площадь 598 кв.м. Данное увеличение является допустимым, так как ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена возможность уточнения местоположения границы и площади земельного участка при условии, что определенная с учетом установленных в соответствии с данным ФЗ требований, площадь земельного участка не превышает площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Согласно п. 9-1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.

Так как в силу закона переход права по договору на земельный участок подлежит государственной регистрации, но ввиду вышеуказанных препятствий, государственная регистрация права возможна только по решению суда.

Согласно ч. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, ч.3 ст. ст. 551 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно п.60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Пунктом 61 указанного Постановления, разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что предварительный договор по своей форме и содержанию соответствует основному договору, и фактически сделка исполнена сторонами, то в соответствии со ст. 218 ГК РФ данный юридический акт влечет за собой возникновение у истца ФИО1 права собственности на приобретенный им объекты недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить. Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:33:0606002:211 по адресу: 

<

адрес>, с/т Меркурий, участок №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице представителя ФИО4 и ФИО2, состоявшимся и признать право собственности за ФИО2 на указанный земельный участок.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:_________________