Дело № 2-194/2021 

78RS0014-01-2020-003827-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2021 года Санкт-Петербург

Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Тиуновой О.Н.,

при секретаре О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ» о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, признании права собственности, возложении бремени содержания, признании положений п.4.8 договора недействительным, о взыскании компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

06 сентября 2017 года между ФИО1 и ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ» заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторная подстанция. «Светлый мир «Жизнь …» 1 и 2 этапы строительства по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера 3Г, далее договор участия, объектом которого является квартира № №, корпус 2, 12 этаж, строительные оси 5с-6с, проектная площадь 24,9 кв.м. После получения от ответчика сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, ФИО1 была приглашена на осмотр квартиры 29 сентября 2019 года, по итогам которого было установлено наличие многочисленных недостатков, которые препятствовали эксплуатации квартиры. В частности: отсутствовала естественная вентиляция в комнате, наличие замыкания при включении электроэнергии и др., которые были отражены в акте технического осмотра. В декабре 2019 года ФИО1 была приглашена на повторный осмотр квартиры, в результате которого было установлено, что некоторые недостатки все-таки не были устранены. А именно, не обустроена вентиляция в комнате, не срабатывало устройство защитного отключения (УЗО) электроэнергии, отсутствовало заземление в нескольких электрических линиях. Только 03 февраля 2020 года, истица вновь была приглашена на осмотр, в ходе которого было установлено, что по-прежнему не срабатывает устройство защитного отключения (УЗО) электроэнергии, установка которого является обязательной для обеспечения безопасного использования электросети. После чего, истица согласилась принять квартиру, текущей датой. Однако, ответчик предложил ей подписать акт приема-передачи квартиры, датировав его 30.09.2019, на что ФИО1 ответила отказом, направив ответчику впоследствии письменное соответствующие уведомление. На что 06 марта 2020 года ФИО1 получила от застройщика письменный ответ, согласно которому в связи с ее неявкой на прием квартиры, составлен 28 декабря 2019 года односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, с возложением на нее обязанностей, с указанной даты, по содержанию квартиры.

ФИО1 считает действия застройщика по передаче квартиры в одностороннем порядке грубо нарушающими ее права как потребителя услуг.

В связи с чем, ФИО1 просит:

-признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 28 декабря 2019 года объекта недвижимости, предусмотренный договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторная подстанция. «Светлый мир «Жизнь …» 1 и 2 этапы строительства по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера 3Г № № от 06 сентября 2017 года.

-признать право собственности ФИО1 на объект недвижимости, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Звездное, 

<

адрес>, предусмотренный договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторная подстанция. «Светлый мир «Жизнь …» 1 и 2 этапы строительства по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера 3Г № № от 06 сентября 2017 года.

-возложить, с даты вступления в силу решения, на ФИО1 бремя содержания объекта недвижимости, указанного в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторная подстанция. «Светлый мир «Жизнь …» 1 и 2 этапы строительства по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера 3Г № № от 06 сентября 2017 года.

-признать недействительным п. 4.8 договора участия в долевом строительстве № № от 06 сентября 2017 года в части : «В случае если выявленные недостатки не являются существенными и не препятствуют использованию квартиры по назначению Участник долевого строительства подписывает Акт приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 4.10 Договора»

-взыскать в пользу ФИО1 с ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ» компенсацию морального вреда в размере 50 000,00 руб.

В суд ФИО1 не явилась, извещена. Представитель истца в суде ФИО2 на иске настаивал, дополнительно сообщив, что не возражает с оплатой фактически предоставленных и использованных коммунальных услуг, но против оплаты расходов за содержание квартиры, поскольку по вине застройщика двухсторонний акт приема-передачи квартиры не составлен.

Представитель ответчика в суде ФИО3 в письменном отзыве и устных пояснениях суду иск не признал, просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, так как со стороны истца имело место злоупотребление своими правами, недостатки, установленные при осмотре квартире не препятствовали ее эксплуатации, односторонний акт составлен в соответствии с требованиями договора и закона, которые не устанавливают сроков его направления участнику долевого строительства. Более того, квартира истцу передана фактически, поскольку ФИО1 получила ключи от квартиры 10 апреля 2020 года.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, заключения эксперта ФИО4, оценив в совокупности все представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частью 1 статьи 8 этого же Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. 

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, возлагается на застройщика.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 06 сентября 2017 года между ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторная подстанция. «Светлый мир «Жизнь …» 1 и 2 этапы строительства по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных в договоре, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию в сроки, установленные договором (п.1.1 договора).

Цена объекта составляет 2 191 200,00 руб. (п. 2.1 договора). Обязательства истцом по оплате долевого взноса выполнены, что подтверждается платежным поручением № 2 от 11 сентября 2017 года (л.д.51).

Согласно п. 4.2 договора, срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику – в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 14 августа 2019 года выдано застройщику разрешение на ввод эксплуатацию многоквартирного дома № №. Таким образом, срок передачи квартиры - до 14 февраля 2020 года.

Застройщиком в адрес ФИО1 направлено сообщение, датированное 28.08.2019, о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности объекта долевого строительства к передаче и необходимости его принятия (л.д.49-50). Доказательства, подтверждающие дату получения ФИО1 сообщения, в деле отсутствуют.

29 сентября 2019 года истцом произведен осмотр жилого помещения с участием представителя застройщика ФИО5, по результатам которого составлен акт (л.д.53), где указаны следующие строительные недостатки квартиры: выключатели света перевернуты, выключатель света в коридоре не работает, выключатель света в ванне перепутан с выключателем света в коридоре, слабое заземление в розетке, не работает УЗО, выбивает автомат на освещение в комнате, короткое замыкание при включении освещения в комнате, отсутствует естественная вентиляция, над порогом балконной двери значительные пустоты, зазоры розеток в комнате, самопроизвольное открывание входной двери с отклонением от вертикали 12 мм, стеклопакеты в строительной смеси, отсутствует потолок в санузле, трубы не закреплены, не подключено заземление в ванной.

Из акта осмотра жилого помещения следует, что и на 21 декабря 2019 года выявленные недостатки устранены застройщиком лишь частично.

Указанный акт осмотра квартиры от 29 сентября 2019 года суд признает действительным, поскольку он признавался стороной ответчика, так как является приложением к одностороннему акту приема–передачи квартиры (л.д.39-48), составленному 28 декабря 2019 года и подписанному только застройщиком.

Составление акта осмотра квартиры от 29 сентября 2019 года соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которым предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

В случае нарушения указанных требований участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, до устранения недостатков, (или иных требований, предусмотренных законом), обязанность участника долевого строительства по приемке объекта долевого строительства приостанавливается. После удовлетворения застройщиком любого из предусмотренных законом требований участника долевого строительства обязанность его по приемке объекта долевого строительства возобновляется.

Исходя из содержания акта осмотра квартиры и действий застройщика по частичному устранению недостатков, следует, что стороны пришли к соглашению о том, что работы по устранению недостатков будут выполнены застройщиком своими силами. 

В связи с отсутствием ответа относительно сроков устранения недостатков, 04 февраля 2020 года ФИО1 в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой сообщить о дате устранения недостатков, а также, в связи с бездействием ответчика выполнить надлежащим образом, свои обязательства, о готовности принять квартиру с недостатками (л.д.54). 

Однако, письмом от 16 марта 2020 года, впервые ответчик сообщил ФИО6, что квартира ей передана согласно одностороннему акту от 28 декабря 2019 года, что свидетельствует об отказе застройщика устранить недостатки и передать квартиру по двухстороннему акту.

В связи с чем, юридически значимым обстоятельством для разрешения спора суд признает установление наличия недостатков в спорной квартире и соответствие ее условиям договора в момент составления одностороннего акта приема-передачи. 

Судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой, от 19 февраля 2021 года, установлено, что в квартире не устранены следующие недостатки:

-оба дифференциальные автоматы защиты на 30 мА (УЗО) для защиты линий электропитания розеток 220 в комнаты и сан. узла неисправны, т.е. не выполняются требования п. п. 7.1.79 и 7.1.82 ПУЭ-7,

-провисание дверного полотна входного дверного блока

-не подключено заземление ванной.

На момент рассмотрения дела в суде, ответчиком не представлены суду доказательства устранения указанных недостатков.

По мнению суда, дефекты, относящиеся к электромонтажным работам, являются существенными, поскольку в случае замыкания электропроводки могут привести к значительному урону, как для здоровья, так и для жизни людей, а также имущества владельца объекта недвижимости и третьих лиц. Выявленные недостатки качества квартиры приводят к непригодности ее использования по назначению. 

Доказательств, подтверждающих, что техническими условиями, строительными нормами и правилами предусмотрено возможное отсутствие систем для защиты линий электропитания в жилом помещении, ответчиком суду не представлено.

Более того, указанные недостатки имели место быть и на дату (28 декабря 2019 года) составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, что является основанием для вывода об его недействительности.

Таким образом, ФИО1 имела право отказаться от принятия объекта долевого строительства, поскольку судом установлено нарушение ответчиком обязательства о передаче квартиры, соответствующей по качеству условиям заключенного между сторонами договора. Доводы представителя ответчика о необоснованном уклонении истца от принятия, якобы соответствующей требованиям по качеству, квартиры не нашли своего подтверждения.

При этом суд приходит к выводу, о противоречии, в части, нормам действующего законодательства п. 4.8 договора участия, согласно которому: «В случае если выявленные недостатки не являются существенными и не препятствуют использованию квартиры по назначению участник долевого строительства подписывает акт приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 4.10 договора», поскольку в силу положений части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства вправе в случае несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, отказаться от подписания передаточного акта.

На основании ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

Таким образом, суд, руководствуясь положениями Закона об участии в долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей, установил, что отказ ФИО1 принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства по передаче объекта, соответствующего условиям договора, факт необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры не установлен, односторонний акт составлен с нарушением условий договора и закона о сроках его составления, условия договора, предусмотренные п. 4.8. договора является ничтожными. В связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для вывода об обоснованности указанных, соответствующих исковых требований.

На основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что право собственности на квартиру подлежит признанию за ФИО1, поскольку между сторонами заключен обязательственный договор и объект введен в эксплуатацию. Законом предусмотрена возможность передачи объекта долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект долевого строительства в данном случае стал объектом гражданских прав, в отношении которого возможно признание права собственности. В условиях, когда имеет место отказ застройщика от составления двухстороннего акта приема–передачи квартиры, а односторонний акт приема-передачи признан судом недействительным, выбранный истцом способ защиты нарушенного права, по мнению суда, соответствует требования закона и соразмерен нарушенному праву. Также суд учитывает, спорный объект недвижимости фактически передан ФИО1 (ключи от квартиры поучены 10 апреля 2020 года).

По смыслу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса Российской Федерации застройщик несет обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до момента передачи помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома.

Поскольку объект, соответствующий условиям договора, участнику долевого строительства застройщиком не передан в порядке, установленном законом (составлен недействительный односторонний акт приема-передачи), то в силу указанной правовой нормы на застройщика необходимо возложить обязанность по содержанию объекта, (внесению платы за жилое помещение), до вступления решения в законную силу, в части признания права собственности на квартиру за истцом.

Учитывая, что виновными действиями ответчика нарушены права истца как потребителя, что является основанием для взыскания морального вреда, выразившийся в нравственных страданиях, связанных с задержкой исполнения договора и передачи квартиры, суд приходит к выводу о взыскании суммы компенсации морального вреда в размере 10 000,00 руб., которая отвечает требованиям разумности и справедливости. 

В связи с чем, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

С ответчика ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ» в доход бюджета Санкт-Петербурга в соответствии с ч. 3 ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300,00 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ» о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным, признании права собственности, возложении бремени содержания, признании положений п.4.8 договора недействительным, о взыскании компенсации морального вреда,– удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи от 28 декабря 2019 года объекта недвижимости, предусмотренный договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторная подстанция. «Светлый мир «Жизнь …» 1 и 2 этапы строительства по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера 3Г № № от 06 сентября 2017 года.

Признать право собственности ФИО1 на объект недвижимости, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Звездное, 

<

адрес>, предусмотренный договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторная подстанция. «Светлый мир «Жизнь …» 1 и 2 этапы строительства по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера 3Г № № от 06 сентября 2017 года.

Возложить, с даты вступления в законную силу решения суда, на ФИО1 бремя содержания объекта недвижимости, указанного в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом, трансформаторная подстанция. «Светлый мир «Жизнь …» 1 и 2 этапы строительства по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, литера 3Г № № от 06 сентября 2017 года.

Признать недействительным п. 4.8 договора участия в долевом строительстве № № от 06 сентября 2017 года в части: «В случае если выявленные недостатки не являются существенными и не препятствуют использованию квартиры по назначению Участник долевого строительства подписывает Акт приема-передачи в порядке, предусмотренном п. 4.10 Договора»

Взыскать в пользу ФИО1 с ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ» компенсацию морального вреда в размере 10 000,00 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «СЕВЕН САНС ДЕВЕЛОПМЕНТ» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 300,00 руб. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. Тиунова