11RS0016-01-2020-001654-92

дело № 2-82/2021

Сыктывдинского районного суда Республики Коми 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Рачковской Ю.В., 

при секретаре судебного заседания Палкиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 15 июня 2021 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми о признании права собственности на объект недвижимости: нежилое офисное здание с кадастровым номером № площадью 68,8 кв.м, расположенное по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>. В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления администрации МО МР «Сыктывдинский» от 01.10.2007 №10/1241 в аренду ООО «Комистройматериалы» передан земельный участок площадью 8100 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства производственной базы для переработки древесины. В последующем, ООО «Комистройматериалы» получено разрешение на строительство офисного здания, на основании которого выполнено и закончено строительство спорного объекта недвижимости, о чем свидетельствует акт приемки законченного строительством объекта от 20.03.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2014, постановление администрации сельского поселения «Нювчим» №4/18 от 08.04.2014 о присвоении почтового адреса офисному зданию. На основании определения Арбитражного суда Республики Коми от 23.06.2016 ООО «Комистройматериалы» признано банкротом. В рамках процедуры банкротства, по итогам проведенных торгов 31.07.2018 между ФИО1 и ООО «Комистройматериалы» заключен договор купли-продажи, а 01.08.2018 дополнительное соглашение к нему, согласно которым ООО «Комистройматериалы» передано в собственность истца 5 объектов недвижимости, в том числе, офисное здание двухэтажное площадью 68,8 кв.м, расположенное по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>. Истец полностью исполнил принятые по договору обязательства, произвел оплату по договору, принял спорное здание в фактическое пользование. Вместе с тем, ООО «Комистройматериалы» право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке не оформлено, что является препятствием для в регистрации права собственности ФИО1 на данный объект недвижимости. 

Определением от 05.02.2021 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная налоговая служба в лице ИФНС России по г. Сыктывкару.

Истец ФИО1 надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представителя не направил. Будучи опрошенной ранее в судебном заседании представитель истца ФИО2, уполномоченная соответствующей доверенностью, требования поддержала в полном объеме, дополнительно указав, что спорное недвижимое имущество возведено ООО «Комистройматериалы» на законных основаниях, введено в эксплуатацию, имущество не является самовольной постройкой, что подтверждается представленными договором и дополнительным соглашением, заключенными по результатам торгов, справкой об оплате по договору купли-продажи, разрешениями на строительство и на ввод в эксплуатацию, справками о соответствии параметром объекта, договором аренды земельного участка, постановлением о присвоении адреса объекту. Договор купли-продажи от 31.07.2018 и дополнительное соглашение к нему от 01.08.2018 заключены между истцом и ООО «Комистройматериалы» в лице конкурсного управляющего в рамках арбитражного дела в результате проведения торгов, которые недействительными в установленном порядке не признаны. Полагала, что истец является добросовестным приобретателем спорного имущества, однако в силу того, что ООО «Комистройматериалы» право собственности на объект не было зарегистрировано, истец не может зарегистрировать переход права собственности на спорный объект. 

Ответчик администрация муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направила.

Третье лицо Федеральная налоговая служба в лице ИФНС России по г. Сыктывкару, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направила, позицию по спору не высказала.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, материалы дела Арбитражного суда Республики Коми №А29-9796/2015, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено, что на основании постановления руководителя администрации района муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» №10/1241 от 01.10.2007 ООО «Комистройматериалы» предоставлен земельный участок в составе земель населенных пунктов площадью 8100 кв.м, расположенный по адресу: Сыктывдинский район, пст. Нювчим, для строительства объекта «производственная база для переработки древесины» в аренду на 11 месяцев.

На основании указанного постановления 01.10.2007 между администрацией муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» (арендодатель) и ООО «Комистройматериалы» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №01/10-509, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8100 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, – для строительства объекта «производственная база для переработки древесины». 01.10.2007 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. 

Из материалов дела следует, что 29.10.2013 ООО «Комистройматериалы» выдано разрешения на строительство объекта капитального строительства – офисное здание площадью 68,8 кв.м, сроком действия до 28.02.2014.

Между ООО «Комистройматериалы» и ООО «Комиспецстрой» 20.03.2014 подписан акт приемки законченного строительством объекта – офисное здание.

Согласно справкам №22 и №25 от 20.03.2014 ООО «Комиспецстрой» подтверждает, что завершенный строительством объект «офисное здание» по адресу: 

<

адрес>, – соответствует техническим регламентам и утвержденным проектом, разработанным ООО «Комистройматериалы», параметры завершенного строительством объекта соответствуют требованиям проектной документации.

Администрацией сельского поселения «Нювчим» 03.04.2014 ООО «Комистройматериалы» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – офисное здание, площадью 68,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением администрации сельского поселения «Нювчим» 4/16 от 08.04.2014 офисному зданию ООО «Комистройматериалы» присвоен почтовый адрес и номерной знак: 168215, Республика Коми, 

<

адрес>.

Из материалов дела также следует, что в рамках дела Арбитражного суда Республики Коми №А29-9796/2015 конкурсным управляющим ООО «Комистройматериалы» на основании порядка организации и проведения продажи имущества, утвержденного на собрании кредиторов ООО «Комистройматериалы» от 31.05.2018, на торги путем публичного предложения выставлено, в том числе право на постройку административного здания двухэтажного, деревянного, общей площадью 72 кв.м, стоимостью 10 000 рублей.

По итогам проведенных торгов победителем признан ФИО1, 31.07.2018 между ООО «Комистройматериалы» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец принял на себя обязанность передать покупателю имущество, в том числе право на постройку административного здания двухэтажного, деревянного, общей площадью 72 кв.м, а покупатель принять и оплатить имущество в порядке и в сроки, установленные договором.

Как следует из материалов гражданского дела, 01.08.2018 между ООО «Комистройматериалы» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 31.07.2018, согласно которому покупателю передано имущество, в том числе нежилое здание – офисное здание двухэтажное, деревянное, общей площадью 68,8 кв.м по адресу: 168215, РК, Сыктывдинский район, 

<

адрес>. 

Истцом исполнены обязательства по договору купли-продажи от 31.07.2018, произведена оплата, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

С целью оформления права собственности на объект недвижимости: офисное здание двухэтажное, деревянное, общей площадью 68,8 кв.м по адресу: 168215, РК, Сыктывдинский район, 

<

адрес>, – ФИО1 и ООО «Комистройматериалы» в лице конкурсного управляющего ФИО3, обратились в Управление Росреестра по Республике Коми, которое уведомлениями от 27.12.2018 приостановило государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Комистройматериалы» ФИО1, а впоследствии, уведомлениями от 07.02.2019 произвело отказ в государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество, указав, что право собственности ООО «Комистройматериалы» на отчуждаемый объект в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано, а из представленных договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему невозможно однозначно установить, что объекты, указанные в протоколе о результатах торгов, и объекты, указанные в договоре купли-продажи, с учетом дополнительного соглашения, являются одними и теми же объектами недвижимости. 

Решения Управления Росреестра по Республике Коми ни ФИО1, ни ООО «Комистройматериалы» в лице конкурсного управляющего ФИО3, в установленном порядке не оспаривались.

Судом установлено, что ООО «Комистройматериалы» ликвидировано, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц 02.04.2019 сделана соответствующая запись. 

ФИО1, ссылаясь на то, что в связи признанием ООО «Комистройматериалы» банкротом последнее не успело оформить право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке, что является препятствием для регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, обратился в суд с иском, разрешая который суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст.212 Гражданского кодекса РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Согласно п. 3 ст. 213 Гражданского кодекса РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Порядок заключения договоров купли-продажи в рамках процедуры банкротства юридического лица регулируется Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон №127-ФЗ).

Согласно абз. 5 п.1 ст.126 Федерального закона №127-ФЗ (в редакции на дату проведения торгов) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона «Конкурсное производство». 

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (п.1 ст.131).

Продажа имущества должника осуществляется на основании инвентаризация имеющегося у должника имущества, результаты которой размещаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ст.28, 99, 129). 

Продажа имущества должника регламентируется ст.139 Федерального закона №127-ФЗ.

В течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 3-19 ст.110 и п.3 ст.111 данного Федерального закона, с учетом особенностей, установленных указанной статьей. 

По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю, в том числе в процедуре конкурсного производства, допускается только собственником этого имущества.

На основании п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224 Гражданского кодекса РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ (п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ утратил силу с 01.03.2013).

В силу ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Указанное также было предусмотрено ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей до 01.01.2017.

Пунктом 2 ст. 6 названного Федерального закона в редакции, действовавшей до 01.01.2017, было предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ судопроизводство осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом согласно положению ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений. Обязанность по сбору доказательств на суд не возложена. Стороны своим процессуальным правом представлять доказательства распоряжаются по собственному усмотрению. В силу ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Как указывалось выше, решением Арбитражного суда Республики Коми от 23.06.2016 по делу №А29-9796/2015 ООО «Комистройматериалы» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 

Конкурсным управляющим ООО «Комистройматериалы» ФИО3 31.05.2018 на собрании кредиторов ООО «Комистройматериалы» утвержден порядок организации и проведения продажи имущества в рамках дела №А29-9796/2015, согласно которому на торги путем публичного предложения по лоту № 2 выставлено следующее имущество: право на постройку административного здания 2-х этажного, деревянного, площадью 72 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на регистрацию права собственности на гараж 1 этажный площадью 36 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на постройку склада 1 этажного из кирпича, перекрытия из дерева, площадью 36 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на постройку бани 1 этажной, деревянной, площадью 24 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на постройку здания общежития 2-х этажного общей площадью 600 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на постройку подстанции на 160 кВт; право на постройку ангара пилорамы с эстакадой 1 этажного из металлоконструкций, обшитого оцинкованным железом, площадью 360 кв.м. (дело №А29-9796/2015).

Из решения Арбитражного суда Республики Коми от 23.06.2016 по делу № А29-9796/2015 следует, что в рамках процедуры наблюдения на праве собственности у ООО «Комистройматериалы» обнаружено незавершенное строительством здание бондарного цеха, кадастровый номер №; трактор трелевочный ТДТ-55А, 1996 года выпуска; трактор трелевочный ТДТ-55, 1985 года выпуска; автокран МАЗ, 1988 года выпуска.

Согласно материалам дела № А29-9796/2015 инвентаризация имущества должника проведена 30.11.2016 по описи № 1, 2 с дополнениями от 11.12.2016.

Из указанных инвентаризационных описей следует, что в состав имущества ООО «Комистройматериалы», входит: электростанция на 160 кВт, 2012 года постройки; ангар пилорамы с эстакадой 1 этажный из металлоконструкций, 2012 года постройки; забор деревянный, 2012 постройки; пилорама Р-63Б, 1998 года постройки; кромкообрезной станок Ц2Д78, 2012 года выпуска; бревнотаска длиной 20 метров, 2012 года выпуска; конвейер готовой продукции, длиной 20 метров, 2012 года выпуска; заточной станок для пил Р-63, 2012 года выпуска; здание неоконченное строительством бондарного цеха по адресу: 

<

адрес>; административное здание 2-х этажное, деревянное, площадью 72 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; гараж 1 этажный площадью 36 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; склад 1 этажный из кирпича, перекрытия дерева, площадью 36 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; баня 1 этажная, деревянная, площадью 24 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; здание общежития 2-х этажное общей площадью 600 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес> (дело №А29-9796/2015).

В имеющихся в материалах дела Арбитражного суда Республики Коми №А29-9796/2015 отчетах конкурсных управляющих ООО «Комистройматериалы», в том числе от 11.08.2017, 11.11.2017, 12.02.2018, 17.05.2018, а также отчетах, от 11.09.2018, от 14.01.2019, составленных уже после реализации имущества на торгах, указано, что конкурсную массу должника образует вышеуказанное имущество, выявленное в ходе инвентаризации имущества должника 30.11.2016 по описи № 1, 2 с дополнениями от 11.12.2016. 

Иного имущества ООО «Комистройматериалы» не установлено.

По итогам проведенных торгов, по лоту № 2 победителем признан ФИО1, 31.07.2018 между ООО «Комистройматериалы» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно п.1.2 которого продавец принял на себя обязанность передать покупателю следующее имущество по лоту № 2: право на постройку административного здания 2-х этажного, деревянного, площадью 72 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на регистрацию права собственности на гараж 1 этажный площадью 36 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на постройку склада 1 этажного из кирпича, перекрытия из дерева, площадью 36 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на постройку бани 1 этажной, деревянной, площадью 24 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на постройку здания общежития 2-х этажного общей площадью 600 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; право на постройку подстанции на 160 кВт; право на постройку ангара пилорамы с эстакадой 1 этажного из металлоконструкций, обшитого оцинкованным железом, площадью 360 кв.м. (дело №А29-9796/2015, л.д. 20-21, т.8).

На следующий день, 01.08.2018 между ООО «Комистройматериалы» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому покупателем продавцу передано следующее имущество: нежилое здание – офисное здание 2-х этажное, деревянное, общей площадью 68,8 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; жилой дом – здание общежития 2-х этажное, неоконченное строительством, общей площадью 432 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; нежилое здание – здание цеха деревообработки 1-этажное из металлоконструкций, обшитый оцинкованным железом, общей площадью 431,3 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; нежилое здание – здание склада № 2, 1-этажное, площадью 66,6 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; нежилое здание – здание склада № 1, 1-этажное, площадью 88 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>; трансформаторная подстанция на 160 кВт. 

Вместе с тем, по информации Управления Росреестра по Республике Коми сведения о зарегистрированных правах на офисное здание 2-х этажное, деревянное, общей площадью 68,8 кв.м. по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>, – в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля конкурсный управляющий ООО «Комистройматериалы» ФИО3, показал, что с момента введения конкурсного производства и фактически до его завершения он являлся конкурсным управляющим ООО «Комистройматериалы». За период конкурсного производства произведена инвентаризация имущества должника, а также действия по поиску правоустанавливающих документов на объекты в п. Нювчим, на которые ранее были получены разрешения на строительство, в том числе выполнялись запросы в Управление Росреестра. Свидетель пояснил, что поскольку строительство объектов не было завершено и они не введены в эксплуатацию, соответственно реализовывать данное имущество, которое поименовано в бухгалтерском балансе по счету 08 как незавершенное строительством, он мог только в том виде, в котором оно существует. В рамках дела о банкротстве было организовано проведение процедур торгов имущества, неоднократно проводились собрания, на которых принято решение об утверждении порядка реализации имущества, которые подготовили сами кредиторы с участием налогового органа, при этом вся документация, в том числе связанная с реализацией спорного объекта, направлялась в адрес АМР «Сыктывдинский» РК. Свидетель указал, что документально в разрешениях на строительство объекты немного отличались по наименованию, нежели это указано в бухгалтерском балансе, после заключения договора купли-продажи по акту приема-передачи имущество было передано в том виде, в котором оно на тот момент существовало. Впоследствии, со свидетелем связался покупатель ФИО1, указав, что спорный объект уже поставлен на кадастровый учет, в связи с чем, было принято решение о внесении изменений в договор купли-продажи. Также свидетель пояснил, что ввиду отсутствия правоустанавливающих документов, в том числе на спорный объект, в отчетах конкурсного управляющего указанные объекты поименованы в качестве прав на строительство, поскольку иное, по мнению свидетеля, противоречило фактическим обстоятельствам.

Вместе с тем, из материалов арбитражного дела не следует, что конкурсным управляющим ФИО3 выполнялись какие-либо запросы в Управление Росреестра по Республике Коми по спорному объекту недвижимости, дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.08.2018 также отсутствует. Согласно ответу УФНС России по Республике Коми на запрос суда, согласование сделки купли-продажи по результатам торгов конкурсными кредиторами не производилось. 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости следует, что офисное здание общей площадью 68,8 кв.м, 2014 года завершения постройки, по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>, – поставлен на кадастровый учет 23.04.2014, то есть на дату проведения торгов и заключения по результатам торгов сделок, сведения о спорном объекте имелись в ЕГРН. 

С учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств и изложенных правовых норм, суд приходит к выводу, что факт нахождения офисного здания двухэтажное, деревянное, общей площадью 68,8 кв.м, по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>, – на праве собственности ООО «Комистройматериалы» не нашел своего подтверждения. Инвентаризационные описи и отчеты конкурсных управляющих, в том числе отчеты, составленные уже после реализации имущества на торгах, не содержат сведений о наличии у ООО «Комистройматериалы» на каком-либо праве данного здания. 

Доводы представителя истца о том, что объект административное здание двухэтажное, деревянное, общей площадью 72 кв.м, включенный в отчеты конкурсных управляющих, и офисное здание двухэтажное, деревянное, общей площадью 68,8 кв.м, имеющее кадастровый номер № по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>, – являются одним и тем же объектом недвижимости, суд признает несостоятельными, поскольку характеристики и индивидуализирующие признаки данных объектов различны, в том числе: наименование объектов и их площадь. 

Представленные в обоснование исковых требований разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справки о соответствии параметров объекта, договор аренды земельного участка, постановление о присвоении адреса объекту безусловно не подтверждают право собственности ООО «Комистройматериалы» на указанный объект недвижимости, поскольку, как указывалось выше, все имущество должника-банкрота включается в конкурсную массу, состоящую из имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства имущества, тогда как офисное здание в конкурсной массе отсутствует, в инвентаризационных описях не значится, в отчетах конкурсных управляющих не отражено.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости, тогда как за ООО «Комистройматериалы» право собственности либо иное вещное право на офисное здание не зарегистрировано. 

Результаты торгов внесены в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 28.08.2018, согласно которым в числе реализованного имущества должника ООО «Комистройматериалы» спорное офисное здание не значится (дело №А29-9796/2015).

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 24.09.2010 по делу № А29-5252/2010 судом сделаны выводы о незаключенности договора аренды земельного участка № 01/10-509 от 01.10.2007, на котором в 2014 году возведено спорное имущество, поскольку в договоре отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 05.05.2016 по делу № А29-1492/2016, в том числе и со ссылкой на решение от 24.09.2010 по делу № А29-5252/2010, на ООО «Комистройматериалы» возложена обязанность передать вышеуказанный земельный участок администрации муниципального района «Сыктывдинский».

Таким образом, на дату реализации на торгах прав на строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном ООО «Комистройматериалы» по договору аренды земельного участка № 01/10-509 от 01.10.2007, общество уже не обладало какими-либо правами на данный земельный участок, а равно не могло выставлять на торги права на постройку объектов. 

Учитывая, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.08.2018 спорного объекта заключено после вступления в силу Федеральных законов № 122-ФЗ и 218-ФЗ, принимая во внимание, что право собственности ООО «Комистройматериалы» на офисное здание не было зарегистрировало, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за ФИО1 права собственности на офисное здание двухэтажное, деревянное, общей площадью – 68,8 кв.м, по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>.

Сам по себе факт передачи спорного имущества ФИО1 и владения истцом спорным недвижимым имуществом не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения порядка, установленного законом.

При таких обстоятельствах, поскольку, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, истцом не представлено бесспорных доказательств наличия права собственности на имущество у ООО «Комистройматериалы» на момент заключения договора и дополнительного соглашения к нему, то оснований считать, что ООО «Комистройматериалы» вправе было распоряжаться этим имуществом и продавать его ФИО1 не имеется. В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий ООО «Комистройматериалы» не мог реализовать имущество, право собственности на которое у общества отсутствовало.

Не может остаться без внимания суда и доводы представителя ответчика в возражениях на иск о ничтожности заключенных по результатам торгов сделок.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз.2 п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ). Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Пунктом 1 ст.222 Гражданского кодекса РФ установлено, что здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.

Согласно п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Судом установлено, что как на дату постройки офисного здания (2014 год), так и на дату реализации на торгах прав на строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном ООО «Комистройматериалы» по договору аренды земельного участка № 01/10-509 от 01.10.2007, общество не обладало какими-либо правами на данный земельный участок, что, в свою очередь, исключало возможность распоряжаться как возведенными объектами, так и правами на их строительство.

Кроме того, из материалов дела № А29-9796/2015, а также сведений, размещенных в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве следует, что предметом торгов выступали права на постройку недвижимого имущества, и предметом договора от 31.07.2018, заключенного между ООО «Комистройматериалы» и ФИО1 по результатам торгов, являются права на постройку объектов, тогда как дополнительным соглашением от 01.08.2018 покупателю передано недвижимое имущество, в частности офисное здание, которое не было предметом торгов и право собственности на которое у ООО «Комистройматериалы» отсутствовало. Более того, дополнительное соглашение от 01.08.2018 в материалах арбитражного дела № А29-9796/2015 отсутствует, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве не размещено. Результаты торгов внесены в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 28.08.2018, то есть после заключения дополнительного соглашения, однако согласно указанным данным в числе реализованного имущества должника ООО «Комистройматериалы» офисное здание не значится.

Таким образом, доводы стороны ответчика о том, что заключенный по результатам торгов договор купли-продажи прав на постройку объектов от 31.07.2018 путем последующего заключения дополнительного соглашения от 01.08.2018 фактически прикрывает продажу недвижимого имущества, являются обоснованными.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, суд приходит к выводу о ничтожности заключенных 31.07.2018 и 01.08.2018 между ООО «Комистройматериалы» и ФИО1 сделок.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми о признании права собственности на объект недвижимости в виде офисного здания двухэтажного площадью 68,8 кв.м, имеющего нежилое назначение, которому соответствует кадастровый номер №, расположенное по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 22 июня 2021 года.

Судья Ю.В. Рачковская